臺灣高等法院民事判決 100年度上字第333號
上 訴 人 逢麒建設股份有限公司
法定代理人 陳敏雄
上 訴 人 豪麒建設股份有限公司
法定代理人 杜艷秋
上 訴 人 許陳月芳
共 同
訴訟代理人 陳正旻律師
被 上訴人 謝孟珍
訴訟代理人 陳繼民律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國99年12
月28日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1216號第一審判決提起上
訴，本院於100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限：…三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方 法為補充者…六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法 第447條第1項第3、6款定有明文。經查，上訴人雖於上訴後 始主張被上訴人未依誠實信用方法行使權利履行義務，依民 法第148條第2項規定請求酌減違約金；系爭房地買賣契約書 約定之違約金屬損害賠償總額預定性質，是被上訴人不得再 請求上訴人給付法定遲延利息等語（見本院卷第51-53、58 、59頁）。然上訴人於原審即主張違約金應予酌減，故上訴 人前開主張僅屬對第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充， 且若不許其提出，亦有顯失公平之情，揆諸前揭規定，應予 准許。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國98年5月25日與上訴人逢麒建 設股份有限公司（下稱逢麒公司）、豪麒建設股份有限公司 （下稱豪麒公司）簽訂房屋買賣契約書（下稱房屋契約）， 並與上訴人許陳月芳簽訂土地買賣契約書（下稱土地契約） ，約定伊向豪麒公司、逢麒公司、許陳月芳買受「家麒文化 」社區中門牌號碼新北市○○區○○路65-1號11樓房屋、地 下3層停車位1個，及坐落基地（即同市區○○○段第二崁小 段182號土地，權利範圍10萬分之311）（下分稱系爭房屋、 系爭土地，合稱系爭房地）。房屋、土地價金依序為新臺幣 （下同）740萬元（原契約價金810萬元，折讓70萬元）、1, 570萬元（原契約價金1,720萬元，折讓150萬元）。伊已依
約給付土地簽約金256萬元，房屋價金25萬元，計281萬元， 餘款預定於貸款銀行對保完成後陸續給付。惟上訴人遲未辦 理對保事宜，伊乃發函催告上訴人對保，並辦理系爭房地之 所有權移轉登記，其竟以伊就保全監控、車道設計及垃圾暫 存處等事項提出意見為由，拒絕辦理對保及所有權移轉登記 ，並提出無條件解約，經伊表示不影響買受意願，催請其履 約，並請求新北市政府消費爭議調解委員會調解，其仍藉詞 推諉，嗣以伊配偶提出詐欺罪嫌告訴為由，再主張無條件解 約，並簽發支票退還伊已繳價款，嗣伊發現系爭房地業於98 年11月6日以買賣為原因移轉登記予第三人陳金源，即其已 將系爭房地轉售予他人，已違反房屋契約第17條第1項及土 地契約第11條第1項之約定，伊自得依房屋契約第18條第1項 、土地契約第12條第1項之約定及民法第256條之規定解除契 約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，及請求 其等賠償違約金。爰求為命逢麒公司、豪麒公司給付25萬元 ，及自99年5月19日起加計法定遲延利息；許陳月芳給付256 萬元，及自99年5月18日起加計法定遲延利息之判決。 上訴人則以：被上訴人於看過成屋後始簽約，惟其多次對系 爭房地社區之保全監控、車道寬度、坡度設計及垃圾暫存處 等多處規劃表示不同意見，並於98年10月2日向臺灣板橋地 方法院檢察署（下稱板橋地檢署），以廣告及介紹欺騙被上 訴人及現住戶等，對伊提出詐欺告訴。伊於98年6月24日、7 月24日及8月18日以存證信函表示系爭房地係成屋銷售，交 屋時依現況點交，惟因被上訴人無法就系爭房地現況予以確 認，致無法進一步辦理相關事宜，兩造於98年8月18日、9月 1日、14日於新北市政府進行調解，均不成立，顯見兩造就 系爭房地之公共設施有歧見。被上訴人依約不得就約定事項 提出任何異議，惟其對系爭房地公共設施現況異議，雖與逢 麒公司、豪麒公司約定於98年7月22日上午10時，就系爭房 地（含公共設施）辦理現況確認事宜，惟不願就現況進行確 認，伊於98年8月18日解除本件買賣契約，係依相關規定為 之，於法有據。又被上訴人須給付全部價款，伊始有辦理所 有權移轉登記之義務，其未給付全部買賣價金，伊無為移轉 登記之必要，不得認伊違約。再伊無一屋（地）二賣之給付 不能情事，縱認係給付不能，惟伊解除本件買賣契約係屬合 法，該給付不能情事非可歸責於伊。況上開總價金2,310萬 元，其僅給付281萬元簽約金，卻要求伊281萬元違約金，遑 論伊已開立支票將281萬元全數退還，被上訴人實未受何損 害，況違約金亦屬過高，應予酌減云云，資為抗辯。三、原判決上訴人逢麒公司、豪麒公司應給付被上訴人25萬元，
及自99年5月19日起加計法定遲延利息。上訴人許陳月芳應 給付被上訴人256萬元，及自99年5月18日起加計法定遲延利 息。上訴人提起上訴，聲明︰
㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。
㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人於98年5月25日與上訴人逢麒公司、豪麒公司簽訂 房屋契約，與上訴人許陳月芳簽訂土地契約，向豪麒公司、 逢麒公司買受系爭房屋，向許陳月芳買受系爭土地，房屋價 金為740萬元（原契約價金810萬元，折讓70萬元），土地價 金1,570萬元（原契約價金1,720萬元，折讓150萬元），被 上訴人已依約給付土地部分簽約金256萬元，房屋部分訂金 25萬元，計281萬元；嗣上訴人於98年8月18日委託律師以存 證信函通知被上訴人解除系爭房地之買賣契約，並退還金額 合計為281萬元之支票3紙予被上訴人，被上訴人已於99年5 月25日提示兌現；上訴人已將系爭房屋於98年11月6日以買 賣為原因移轉登記予第三人陳金源等情，有系爭房屋買賣契 約影本、系爭土地買賣契約書影本、（房地買賣折讓價金） 協議書影本、土地及建物登記謄本、上訴人委託律師寄發之 存證信函影本等件在卷可稽（見原審卷第8-39、51、52、93 -97頁），並為兩造所不爭執，自為真實。至被上訴人主張 上訴人於未合法解除本件買賣契約前即將系爭房地出售予第 三人並為移轉登記，違反系爭房屋買賣契約第17條第1項及 系爭土地買賣契約第11條第1項約定，被上訴人得依房屋契 約第18條第1項、土地契約第12條第1項之約定及民法第256 條之規定解除契約，並請求賠償違約金等情，則為上訴人所 否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠上訴人解除系爭房地之買賣契約是否有效部分： ⒈上訴人辯稱：依房屋契約第2條、第3條第2款、第4條第3款 、第16條、第24條及土地契約第2條之約定，兩造簽訂本件 買賣契約時，被上訴人已當場同意簽署系爭房地不動產現況 確認書，且於附件2委刻印章及委辦房地貸款同意書、附件3 社區管理規約共有物分管同意書（第20款明定本同意書具有 預定區分所有權人會議決議同意之性質，立同意書人絕不反 悔）、附件4銀行貸款撥付同意書簽名，其自不得於簽約後 至移轉系爭房地前再有所疑義。惟被上訴人非但對系爭房地 公共設施現況仍有異議，且經逢麒公司、豪麒公司與被上訴 人於98年7月22日上午10時，就系爭房地（含公共設施）辦
理不動產現況確認事宜時，被上訴人態度依舊，不願就系爭 房地（含公共設施）現況進行確認，並對上訴人提出刑事告 訴，調解時亦因對系爭房地公共設施有歧見而調解不成立， 意圖強迫上訴人對系爭社區公共設施部分進行價償、增建、 擴充或變更之，上訴人自得依房屋契約第18條第2款、第22 條規定及土地契約第12條第2款、第16條規定解除本件買賣 契約云云。為被上訴人所否認，並主張此為將來移轉管委會 的問題，協調現況確認時，被上訴人願意簽，是上訴人不同 意等語。
⒉按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履 行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全 部不履行之損害賠償」、「因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定 行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人 並得請求賠償」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當 事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解 除其契約」、「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一 定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不 按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契 約」、「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約」、 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第 226、227、254、255、256、359條分別定有明文。即民法就 買賣契約明定給付義務之履行，有給付不能、給付遲延、不 完全給付或瑕疵給付等特定情形，始得解除契約。次按兩造 所簽定房屋契約18條第2款、土地契約第12條第2款均約定： 「買方如有違反本契約各條款及其附件之規定者，賣方得解 除本契約並將本戶房屋、土地及裝潢沒收另行出售，解約時 賣方得沒收買方已繳全部價金，買方並應賠償房屋（或土地 ）總價款百分之20之違約金予賣方，但該賠償金額超過買方 已繳價款者，則以已繳價款為限」等語（見原審卷第14、34 頁）。房屋契約第22條第1款、土地買賣契約書16條第1款亦 約定：「本契約附件及土地（或房屋）買賣契約書均視為本 約之一部，與本約具同等效力，任何一部不履行時視同全部 違約」等語（見原審卷第15、35頁）。即由上開規定及契約 約定綜合觀之，上訴人於被上訴人違反給付義務性質之契約 條款時，上訴人始得依房屋契約第18條第2款、土地契約第 12條第2款約定，解除本件買賣契約。
⒊查兩造所簽定房屋契約、土地契約書第2條均屬「廣告效力 」之條款，約定：「本買賣房屋（或土地）之一切相關廣告 宣傳品、現場業務代表解說及樣品實物等如與本契約所載相 同，買方應於簽約同時提出修正並載明於契約中，否則不列 入契約範圍，買賣雙方同意以本約為準，買方不得再提出任 何異議。本條約定事項，買方已分確認無誤並親自簽章」等 語（見原審卷第8、31頁）。又房屋契約第3條「買賣標的」 之第2款約定：「汽車停車位部分：買方購買之停車位為… 壹位，本停車位無獨立權狀，產權登記併入房屋地下層共用 部分持分面積內，實際規格以現況為準，買方已確認無誤」 等語（見原審卷第8頁）。同契約第4條係「買賣面積」條款 ，第3項約定「本買賣面積及共用部分分配方式悉依所有權 狀及地政機關登記謄本記載為準，買方業已確認無疑」等語 （見原審卷第9頁）。同契約第16條係就買賣標的物之現況 做特別約定：「買方於簽約前業已至買賣成屋標的所在地詳 細檢視屋況，並對《建物現況確認承護書》之內容亦已充分 了解，賣方於交屋時悉依現況點交」、「為美化及提升生活 環境機能，本社區地面壹層之停車空間(一)到停車空間(五) 、管理委員會(一)到管理委員會(五)、門廊(一)到門廊(三) 、機房、陽台、跌水池、游泳池、壹樓法定空地及樓頂平台 、屋頂突出物等，由賣方統籌規劃為社區門廳、公共休閒設 施及植栽景觀園區等，買方已充分了解其買賣價金並不包含 上開增設改建部分」、「就前項賣方無償附贈之增設改建設 施等，買方已充分認知如因政府法令或相關因素所致影響使 用或必須移除回復時，由買方自理，與賣方無關；買方亦不 得再有任何其他價償、增建、擴充或變更之主張請求，否則 增加或修改部分由主張者負擔，如致生損害於賣方應賠償之 」、「本社區之門廳、中庭、公共休閒設施、電梯、通道、 屋頂平台、屋頂突出物等公共設施及外牆，賣方為銷售之目 的得無償共同使用之，買方不得藉任何理由禁止通行與使用 」等語（見原審卷13-14頁）。同契約第24條係「房屋現況 確認」條款，被上訴人並在「現場固定物及現況交屋」、「 買方於簽約同時應對房屋現況予以確認，並列記應修繕部分 供賣方於交屋前修繕完成，除列記部份外，買方同意依簽約 當時之現況交屋，不得藉故拒絕或遲延交屋」欄勾選，並於 【修繕項目】註記「無」（見原審卷第15頁）。另土地契約 第4條係買賣面積條款，約定『買方購買「家麒文化房屋一 戶其應有土地權利範圍311/100000﹝內含汽車停車位其應有 土地權範圍20/100000﹞；買賣雙方同意悉依所有權狀及地 政機關登記簿謄本記載為準，無需退補」（見原審卷第31頁
）。又被上訴人簽署之系爭建物現況確認承諾書第5條約定 「為美化及提升生活環境機能，本社區地面壹層之停車空間 (一)到停車空間(五)、管理委員會(一)到管理委員會(五)、 門廊(一)到門廊(三)、機房、陽台、跌水池、游泳池、壹樓 法定空地及樓頂平台、屋頂突出物等，由賣方統籌規劃為社 區門廳、公共休閒設施及植栽景觀園區等，買方已充分了解 其買賣價金並不包含上開增設改建部分；就賣方無償附贈之 增設改建設施等，買方已充分認知如因政府法令或相關因素 所致影響使用或必須移除回復時，由買方自理，與賣方無關 ；買方亦不得再有任何其他價償、增建、擴充或變更之主張 請求，否則增加或修改部分由主張者負擔，如致生損害於賣 方應賠償之」、第10條約定：「房屋現況確認現場固定物及 現況交屋。房屋現況確認：買方於簽約同時應對房屋現況予 以確認，並列記應修繕部分供賣方於交屋前修繕完成，除列 記部分外，買方同意依簽約當時之現況交屋，不得再藉故拒 絕或遲延交屋」等語(見原審卷第88頁），均係現況確認條 款。再被上訴人簽署之社區管理規約共有物分管同意書第8 條約定：「本人﹝指被上訴人﹞同意樓頂平台、屋頂突出物 及壹樓法定空地除通道、公用設施外，由賣方依《建物現況 確認承諾書》之約定改建為公共休閒設施及植栽景觀園區等 ，並由社區全體住戶共有共用」、第17條約定：「本社區分 管使用權包括使用、管理、收益及排他之權；除前項分管使 用範圍外，本人同意絕不藉故阻擾或妨礙其他分管使用人之 權益」、第20條約定：「本同意書具有預定區分所有權人會 議決議同意之性質，立同意書人絕不反悔」(見原審卷第21- 23頁)等語，則係區分所有權人之分管協議。即上開契約條 款係就有關本件買賣之「廣告效力」、「買賣標的」及「房 屋現況確認」等事項有所約定，並非賦與被上訴人有何給付 之義務（含主給付義務及從給付義務）。倘被上訴人不遵守 上開條款約定，而於交屋前再就上述事項有所爭執，上訴人 本得不予理會。故被上訴人縱有違反上開條款，對兩造契約 目的並無影響，被上訴人既無給付義務未履行之情形，自難 認上訴人因此取得解除契約之權利，則上訴人於98年8月18 日委律師以存證信函解除系爭房地之買賣契約，並不生法律 上效力，上訴人辯稱其已合法解除系爭房地買賣契約云云， 並非可採。
㈡被上訴人得否解除系爭房地之買賣契約部分： ⒈按兩造簽定之房屋契約第17條第1款、第18條第1款約定：「 賣方保證房屋產權清楚，絕無一屋數賣情事」、「賣方違反 第17條第1款之約定時，買方得解除契約」（見原審卷第14
頁）；土地契約第11條第1款、第12條第1款亦約定：「賣方 保證土地產權清楚，絕無一地數賣情事，若因產權糾紛致影 響買方之權利時，由賣方負責清理」、「賣方違反第11條第 1款之約定時，買方得解除契約」（見原審卷第34頁）。 ⒉被上訴人主張兩造簽定本件買賣契約後，上訴人於98年11月 6日以買賣原因，將系爭房地移轉登記移轉予第三人陳金源 一節，上訴人僅自承將系爭房屋移轉，土地部分則辯稱：係 訴外人許良卿將其所有土地權利範圍100,000分之311出售予 陳金源並辦理移轉登記，而非上訴人許陳月芳將系爭土地移 轉登記予陳金源，許陳月芳名下尚有包含系爭土地（即權利 範圍100,000分之8,885）之應有部分存在，並無一地二賣， 給付不能之情事存在云云，並提出陳金源與許良卿訂立之土 地買賣契約書影本為證（見原審卷第116-118頁）。惟依房 屋契約第22條第1款及土地契約16條第1款約定：「本契約附 件及土地（或房屋）買賣契約書均視為本約之一部，與本約 具同等效力，任何一部不履行時視同全部違約」等語（見原 審卷第15、35頁），顯見依兩造合約意旨及系爭房屋與土地 在利用上具有依存關係以觀，足認其中任一買賣契約具有解 除事由時，另一買賣契約亦可同時解除至明。查系爭房屋既 已經轉售予第三人陳金源並辦理移轉登記，而有一屋數賣情 事，已處於給付不能之狀態，上訴人主張依前開契約約定解 除系爭房屋及土地之買賣契約，自屬有據。
⒊上訴人復辯稱：依房屋、土地契約第7條第4款約定，被上訴 人請求辦理系爭房地所有權移轉登記，需將買賣價款全數給 付完竣，上訴人始辦理所有權移轉登記之義務，而系爭房地 總價金2,310萬元，被上訴人僅給付281萬元之簽約金，即未 再給付任何款項，且上訴人已將該281萬元退還，被上訴人 並無移轉系爭房地所有權之義務，被上訴人主張上訴人於簽 約時，即應負同時辦理系爭房地所有權移轉登記，自係無據 云云。惟查上訴人已將系爭房地轉賣予第三人陳金源，而陷 於給付不能之狀態，上訴人已無從履行系爭房地所有權之移 轉登記義務，當然無民法第264條第1項規定之適用；又上訴 人既已無法依約履行系爭房地所有權之移轉登記義務而違約 ，被上訴人豈有再履行房屋、土地契約第7條第4款約定之義 務，始得解除契約？上訴人執此抗辯，亦非可採。 ⒋上訴人另辯稱：縱認上訴人已給付不能，但被上訴人於98年 5月25日簽約後，對系爭房地公共設施現況仍有異議，且拒 就系爭房地（含公共設施）辦理不動產現況確認事宜，甚而 對上訴人提出刑事詐欺告訴，故不能認該給付不能情事係可 歸責於上訴人云云。惟按民法第220條第1項規定：「債務人
就其故意或過失之行為，應負責任」，故民法第226條第1項 所謂「因可歸責於債務人之事由」，係指債務人有故意或過 失之情形而言。本件上訴人既違約將系爭房屋轉售他人，自 有故意或過失之可歸責事由存在，上訴人辯稱無可歸責事由 云云，亦不足取。
㈢被上訴人請求上訴人給付之違約金部分：
⒈按兩造所定房屋契約第18條第1款約定：「賣方違反第17條 第1款之約定時，買方得解除契約，解約時賣方除應將買方 已繳之價款退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20 之違約金，但該賠償金額超過買方已繳價款者，則以已繳價 款為限」（見原審卷第14頁）；土地契約第12條第1款亦約 定：「賣方違反第11條第1款之約定時，買方得解除契約， 解約時賣方除應將買方已繳之價款退還買方外，並應同時賠 償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償金額超過買方已 繳價款者，則以已繳價款為限」（見原審卷第34頁）。查系 爭房地之買賣契約因可歸責於上訴人之事由，致有給付不能 之情事存在，被上訴人得解除契約，已如前述。又被上訴人 主張以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而上 訴人許陳月芳及逢麒公司、豪麒公司已先後於99年5月17日 、18日收受起訴狀繕本，亦有送達證書在卷可憑（見原審卷 第66至67頁、第69頁），應認系爭土地、房屋契約已經於上 開日期合法解除，被上訴人自得依房屋契約第18條第1款、 土地契約第12條第1款之約定，請求上訴人給付違約金。 ⒉次查系爭房地之買賣，房屋價金為740萬元，土地價金1,570 萬元，合計2,310萬元，被上訴人於簽約後已給付房屋訂金 25萬元、土地簽約金256萬元，共計281萬元，有分期付款表 可稽（見原審卷第17、37頁）。即被上訴人給付之房屋訂金 約占房屋總價之百分之3.4（25萬÷740萬），土地簽約金約 占土地總價之百分之16.3（256萬÷1,570萬），並未達契約 約定之買賣總價款百分之20，被上訴人請求上訴人賠償已繳 價款同額之違約金，即逢麒公司、豪麒公司應給付25萬元、 許陳月芳應給付256萬元，即屬有據。
⒊復按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五」，民法第229條第2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。查被上訴人以本件起
訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依約請求違約金 ，已如前述，依上開規定，自於上訴人收受本件起訴狀繕本 後負違約金給付遲延之責任。被上訴人一併請求上訴人逢麒 公司、豪麒公司自起訴狀繕本送達翌日即99年5月19日起， 上訴人許陳月芳自起訴狀繕本送達翌日即99年5月18日起， 均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。又 兩造所定房屋契約第18條第1款及土地契約第12條第1款明定 為違約之處罰，且以買方已繳價款作為賠償之違約金，顯係 依買方陸續繳納之價金而俱增，並非預定一定之賠償總額， 自屬懲罰性違約金性質，藉此懲罰上訴人違約一屋二賣之用 意，被上訴人就違約金部分自得請求遲延利息。上訴人辯稱 違約金屬損害賠償總額預定性質，被上訴人不得再請求給付 法定遲延利息云云，亦不足取。
⒋再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條固有明文。查近一、二年來，臺北縣因有升格為新 北市之題材，不動產交易價格不斷提高，為眾所週知之事實 。而被上訴人主張本件「家麒文化」社區與隔壁「爵士館」 社區目前於信義房屋及各大仲介公司皆有房屋銷售，其平均 單價約為461,000元，而系爭房地每坪單價約為357,000元， 計65.5坪，被上訴人因上訴人違約一屋二賣而受有損失約為 6,812,000元〔（461,000－357,000）×65.5＝6,812,000〕 ，有房屋仲介公司銷售資料可參（見原審卷第210至216頁） 。綜合上情，被上訴人因上訴人違約一屋二賣，致須以更高 之價格，方得購買與系爭房地相當規格之房屋，且受有無法 依約使用系爭房地之損害，應認被上訴人依約請求上訴人賠 償已繳價款同額之違約金即房屋部分25萬元，土地部分256 萬元，並無違約金過高情事，亦非權利濫用。至於90年7月 11日內政部以台（90）內中地字第9082362號公告之成屋買 賣契約書範本第10條固約定：「賣方違反前條第一項約定， 致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期 仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已 付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地 總價款百分之十五支付違約金。但賠償之金額超過已付價款 者，則以已付價款為限，買方不得另行請求損害賠償」（見 本院卷第154頁）。惟本件房地總價款為2,310萬元，上訴人 已付價款281萬元，並無逾房地總價款百分之十五情形（281 萬÷2,310萬＝12％）。且本件買賣契約係上訴人提供之定 型化契約，被上訴人並無個別磋商之權利，上訴人於制定契 約時，自已盱衡其履約意願、經濟實力，始為總價款20％違 約金之約定，亦難認本件違約金有過高或權利濫用情事。上
訴人另辯稱其與陳金源簽訂買賣契約，經折讓後實際買賣價 金僅有為2,306萬元，較兩造簽訂之系爭房地買賣契約，上 訴人本可獲得之買賣總價金短少4萬元云云，並提出買賣契 約及協議書影本為證（見原審卷第111-120頁）。惟陳金源 係上訴人豪麒公司之監察人，有公司基本資料查詢在卷可稽 （見原審卷第167頁），為上訴人所是認，上開買賣契約是 否真實，不無可疑？縱屬真實，然上訴人於違約後以如何之 價格將系爭房地出售予其公司之監察人，乃其自由，非他人 所能過問，且與衡量本件約定之違約金是否過高無涉。至於 上訴人提出鄰近住戶之每坪單價表（見本院卷第65頁），核 與本件買賣契約簽定之年份相同，自難逕認被上訴人未因上 訴人一屋二賣受有損害。上訴人執此抗辯被上訴人未受有損 害，其請求違約金數額與實際損害相懸殊，而請求本院酌減 違約金云云，並非有理。
五、綜上所述，被上訴人依房屋契約第18條第1款、土地契約第 12條第1款之約定，請求上訴人逢麒公司、豪麒公司給付違 約金25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月19日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息；請求上訴人許陳月 芳給付違約金256萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月 18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均屬有據 ，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經 本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審 酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓
法 官 李慈惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
書記官 王敬端
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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