臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1325號
原 告 曾興旺
訴訟代理人 劉秋絹律師
被 告 黃榆祐
訴訟代理人 葉志飛律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國100 年7 月5 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾萬元，及自民國一百年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1 項第3 款定有明文。本件原告於民國99年10月28日起訴時， 請求被告給付新臺幣（下同）600 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起按年息5%計算之利息，嗣於100 年6 月20日具狀減縮利 息部分之請求，自100 年7 月6 日起計息（見本院卷第71頁） ，參照前述規定，應予准許。次按不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第256 條定有明文。本件原告於起訴時依侵權行為及解除 契約後之返還請求權，請求被告返還被告已收受之價金300 萬 元，嗣於本院審理時當庭表示不再依侵權行為主張（同卷第66 頁，並未變更訴訟標的，僅為補充法律上陳述，非屬訴之變更 或追加，合先敘明。
原告起訴主張：被告將其所有座落於臺北市○○區○○街21號 7 樓之5 建物及坐落土地（下稱系爭房地），以650 萬元出售 予原告，約定第1 期款300 萬元（包括簽約、用印、完稅）， 第2 期款350 萬元（交屋），於99年10月10日由訴外人林楷昇 代理與原告簽訂房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約），並出 具授權書（下稱系爭授權書）。被告於簽約同時交付系爭房地 之建物、土地登記謄本及印鑑證明等辦理所有權移轉登記手續 所需文件予原告，原告亦依約給付第1 期款300 萬元，其中50 萬元匯入被告於臺灣土地銀行（下稱土地銀行）設立之帳戶（ 帳號：00 000000000），其餘250 萬元則簽發面額250 萬元支
票1 張，交予訴外人即被告之債權人黃千慧收執，以清償被告 積欠黃千慧之債務。嗣原告委託代書辦理系爭房地所有權移轉 登記手續時，竟因被告變更登記印鑑，致印章不符，遭地政事 務所退件。原告遂依系爭買賣契約第10條第2 項約定，以99年 10月27日國史館郵局第752 號存證信函催告被告於文到5 日內 提出與登記相符之印鑑證明，仍未獲置理，爰以起訴狀繕本之 送達為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還已受領之 價金300 萬元，及賠償同額即300 萬元違約金（合計600 萬元 ），並均自100 年7 月6 日起至清償日止，按法定利率即年息 5%計算之遲延利息等語。並聲明：⑴被告應給付原告600 萬元 ，及自100 年7 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⑵願供擔保聲請宣告假執行。
被告則以：
㈠訴外人邱昱愷為被告友人，邱昱愷因積欠林楷昇10萬元，及經 營通信業亟需資金，央請被告提供系爭房地為擔保向銀行借款 ，並稱林楷昇有管道可向銀行辦理貸款，被告遂交付系爭房地 之土地及房屋所有權狀、印鑑證明，及被告上開土地銀行帳戶 存摺予邱昱愷，委託林楷昇辦理貸款事宜。詎林楷昇向邱昱愷 告稱向銀行辦理貸款手續繁雜，且不易核貸，2 人未經被告同 意，擅以系爭房地向黃千慧辦理二胎貸款，由邱昱愷於99年8 月11日在借款契約書簽寫被告姓名，以被告名義向黃千慧借款 。惟邱昱愷於簽訂上開借款契約書時，僅知貸款金額為100 萬 元，扣除積欠林楷昇之借款本金及利息後，可實際取得之金額 為85萬餘元，不知林楷昇實際借款金額為250 萬元，數日後， 林楷昇交付約85、86萬元予邱昱愷，同時返還系爭房地之土地 及房屋所有權狀。嗣邱昱愷又積欠林楷昇賭債127 萬元，央求 被告提供系爭房地辦理三胎貸款，被告再度交付系爭房地之土 地及房屋所有權狀予邱昱愷，委託林楷昇辦理貸款，林楷昇數 日後告知無法辦理貸款，建議改以出售系爭房地附買回條件之 方式辦理融資，並前往被告服役之金門縣，在尚義機場請被告 簽立系爭授權書，並保證被告於1 年內有排他性買回權，同時 得以承租人身份繼續居住使用系爭房地，被告見邱昱愷積欠高 額貸款，木已成舟，遂於系爭授權書簽名用印。邱昱愷事後委 請友人查閱系爭房地之建物登記謄本，始知系爭房地二胎貸款 設定300 萬元最高限額抵押權，致無法辦理三胎貸款，驚覺林 楷昇以系爭房地超貸而詐騙邱昱愷，隨即告知被告上情，並要 求林楷昇返還系爭房地權狀等相關文件，經林楷昇告以將親自 前往金門處理。孰料，林楷昇於99年10月19日前往金門與被告 見面時，反而要求被告簽立租賃契約書，為被告拒絕，當日晚 間被告之母適因心律不整死亡，被告立即返臺處理後事，並於
99年10月20日以變更印鑑證明之方式，避免系爭房地過戶，被 告並未違反買賣契約第10條第2 項約定，毋庸負違約賠償責任 。
㈡系爭授權書未載明出售價格，林楷昇代理被告與原告簽訂系爭 買賣契約超過授權範圍，為無權代理，被告拒絕承認系爭買賣 契約之效力。又被告以100 年6 月22日土城青雲郵局第190 號 存證信函，撤銷授權林楷昇代理處理系爭買賣契約之意思表示 ，林楷昇亦為無權代理。又縱認被告應負違約責任，亦請酌減 違約金等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行均駁回 。⑵如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。被告於99年10月9 日簽立系爭授權書予林楷昇，林楷昇於99年 10月10日以被告名義與原告簽訂系爭買賣契約，並於簽約同時 交付系爭房地之建物、土地登記謄本及印鑑證明等辦理所有權 移轉登記手續所需文件予原告，原告亦依約給付第1 期款300 萬元，其中50萬元匯入被告上開土地銀行帳戶，其餘250 萬元 給付黃千慧代償債務。嗣被告於99年10月20日變更印鑑證明， 致原告委託代書辦理系爭房地所有權移轉登記手續時，因印章 不符遭地政事務所退回，原告因而以99年10月27日國史館郵局 第752 號存證信函催告被告於文到5 日內提出與登記相符之印 鑑證明，並經被告受領等情，有房地產買賣契約書、授權書、 土地銀行匯款申請書、付款明細表、印鑑證明、支票、臺北市 建成事務所土地登記案件補正通知書、存證信函等在卷可憑（ 見本院卷第7-22頁），且為兩造不爭執（見同卷第72頁、第75 頁），堪信為真。
原告主張被告未移轉系爭房地所有權而違約，依系爭契約行使 解除權，請求被告返還已受領之價金300 萬元，並給付違約金 300 萬元及利息。被告對於簽立系爭授權書予林楷昇，由林楷 昇以被告名義與原告簽訂系爭買賣契約之情雖不爭執，但以林 楷昇無權代理及上情置辯。是本件爭點厥為：被告得否以林楷 昇無權代理，否認系爭買賣契約之效力？如否，被告得否請求 酌減違約金？經查：
㈠被告不得以林楷昇無權代理，拒絕承認系爭買賣契約：⒈被告抗辯系爭授權書未載明出售價格，林楷昇以650 萬元價金 簽訂系爭買賣契約超過授權範圍，為無權代理，被告拒絕承認 系爭買賣契約之效力，為原告否認，並主張本件縱有無權代理 之情，亦屬表見代理等語。查依被告所辯，林楷昇於99年10月 9 日持系爭授權書前往金門交被告簽名時，被告係因邱昱愷積 欠高額貸款，木已成舟，且經林楷昇向其保證1 年內有排他性 買回權，同時得以承租人身份繼續居住使用系爭房地，而於系 爭授權書簽名用印，授權林楷昇代為簽訂系爭買賣契約，未見
其有何限制林楷昇與原告議定價金之意，故系爭授權書雖未載 明授權買受之價金數額，亦難認林楷昇就議定價金部分之代理 權受有限制。
⒉又按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第 107 條前段定有明文。被告雖以系爭授權書及系爭買賣契約簽 訂日期僅距1 日，林楷昇在未對系爭房地進行評估之前，豈敢 任意議定價金高達650 萬元之買賣云云，抗辯原告於簽約時知 悉林楷昇議定價金之代理權受有限制，非上開條文所稱善意第 三人。惟以臺北市之房地市場而言，系爭房地之價金650 萬元 價格非高，況出賣人於簽立系爭授權書前，先行就系爭房地進 行評估，再授權他人代為簽訂系爭買賣契約，亦屬常情，自難 憑系爭授權書及系爭買賣契約簽訂日期僅距1 日，臆測原告於 簽約時知悉林楷昇議定價金之代理權受有限制，被告上開抗辯 實屬無稽。則系爭授權書未載明限制林楷昇議定價金之代理權 ，被告復未能舉證證明原告知悉林楷昇之代理權受有限制之事 實，自不得以之對抗原告。
⒊被告又抗辯其以100 年6 月22日土城青雲郵局第190 號存證信 函，撤銷授權林楷昇代理簽訂系爭買賣契約之意思表示，並經 林楷昇受領，林楷昇為無權代理云云，亦為原告否認，並主張 本件縱有無權代理之情，亦屬表見代理。查被告所提上開100 年6 月22日撤回（應非撤銷）代理權授與之意思表示，係於兩 造簽訂系爭買賣契約之後，遲至於本院審理中始為，縱使被告 所辯上情屬實，得認被告已合法撤回代理權授與之意思表示， 依民法第107 條前段規定，被告亦不得以此事後撤回代理權之 情對抗原告。
⒋至被告關於林楷昇以系爭房地超貸，詐騙被告及邱昱愷，致被 告授權林楷昇代為簽訂系爭買賣契約，出售系爭房地之抗辯， 核屬被告對林楷昇是否得請求損害賠償或為其他主張之問題， 與原告無涉。
⒌從而，被告關於林楷昇無權代理之抗辯，均為無理由，應予駁 回。
㈡系爭買賣契約第6 條產權移轉第1 項約定：「雙方應於第壹次 付款同時將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章 交予地政士專責辦理。」，第10條第2 項約定：「賣方如不履 行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行 ，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收價款退還外， 並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」。依系爭買賣契 約上開約定，被告應於原告給付第1 期價金同時，交付辦理系 爭房地所有權移轉登記手續所需文件予原告，配合辦理所有權 移轉登記手續，否則即屬違約。被告變更印鑑證明，蓄意使原
告委託之地政士無法完成系爭房地所有權移轉登記手續，已屬 違約，經原告以上開99年10月27日國史館郵局第752 號存證信 函，限其於收受後5 日內提出與登記相符之印鑑證明，逾期仍 未履行，則原告以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約 之意思表示，經被告於99年11月16日收受，合法解除系爭買賣 契約，被告負有返還已收價金300 萬元予原告之義務，原告此 部分主張為有理由，應予准許。
㈢次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至當事人約定之違約金是否過高，須依一般 客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院 著有96年度臺上字第107 號判決意旨可參。本件被告雖變更印 鑑證明，蓄意使系爭房地所有權移轉登記手續無法完成，而有 可歸責之事由，惟考其動機，乃因認受林楷昇詐騙，為免系爭 房地所有權移轉後，無法挽回，始出此下策，且上開違約金高 達被告已受領價金之1 倍，核屬過高，本院參酌本件價金數額 ，及被告如依約履行時，原告得於一定期間按月獲取租金2 萬 元等利益，及原告受有支出代辦費用及其他損失等情狀，認本 件違約金酌減至150 萬元始屬相當。至原告逾此部分之主張， 則為無理由，應予駁回。
綜上而論，原告基於系爭買賣契約之法律關係，請求被告返還 已受領之價金300 萬元，及賠償違約金150 萬元，及自100 年 7 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由 ，應予准許。至原告逾此部分請求，則為無理由，應予駁回。 又本件原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行 ，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予 駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一 詳予論駁之必要，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
民事第六庭 法 官 邱蓮華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 黃曼琳