臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2882號
原 告 林國忠
訴訟代理人 邢建緯律師
複 代 理人 洪瑞霙律師
被 告 張秀錦
林四郎
兼 上 二人
訴訟代理人 林大倫
被 告 吳義清
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年6月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林大倫、張秀錦應自坐落臺中市大雅區○○○段306-9地號土地如附圖所示編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。被告林四郎、張秀錦應自坐落臺中市大雅區○○○段306-8地號土地如附圖所示編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。
被告張秀錦應給付原告新臺幣12,296元，及自民國99年12月25日起至交還上開建物及土地之日止，按日給付原告116元。原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項交還建物及土地之履行期間為叁個月。訴訟費用由被告林大倫、林四郎、張秀錦各負擔百分之十、百分之二十五、百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣157,100元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造之主張
一、原告起訴主張：
㈠原告前於民國99年8月31日經由法院拍賣程序買受坐落臺中 市大雅區○○○段306-8地號土地（下稱系爭306-8地號土地 ），暨其上同區段618建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○ 區○○路四段280巷37號，下稱系爭37號房屋）；及同上區 段306-9地號土地（下稱系爭306-9地號土地），暨其上同區 段619建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路四段280 巷35號，下稱系爭35號房屋），並於99年9月17日辦理所有 權移轉登記完畢，現為系爭房地之所有權人甚明。詎料，被
告吳義清竟主張其係向被告林大倫承租系爭35號房屋（不含 廚房後方增建及空地部分），即如附圖所示系爭306-9地號 編號B、C部分；而被告張秀錦竟主張其係向被告林四郎承租 系爭37號房屋全部及後方空地，即如附圖所示系爭306-8地 號編號B、C、D、E部分，另向被告林大倫承租系爭35號房屋 廚房後方增建及空地，即如附圖所示系爭306-9地號編號D、 E部分。
㈡而被告林大倫、林四郎二人原為系爭房地之所有權人，然現 已喪失所有權，即無占用系爭35號、37號房屋及土地之正當 權源。至於被告吳義清、張秀錦固主張其二人分別為系爭35 號、37號房屋之承租人，姑不論上開三份租約之真正，然被 告張秀錦各與被告林大倫、林四郎所訂之租約，其等租期均 為97年7月1日起至107年6月30日止，共計10年，另被告林大 倫、吳義清所訂之租約，其租期則為97年4月30日起至103年 4月30日止，共計6年，可見上開三份租約之租期皆超過5年 ，且均未經公證，依民法第425條之規定，自無買賣不破租 賃之適用。又被告林大倫、林四郎既分別為系爭房屋及土地 之出租人，即為間接占有人；至被告吳義清、張秀錦既分別 承租占用系爭房屋及土地，即為直接占有人。故被告四人並 無占有系爭房屋及土地之正當權源，是原告請求被告四人遷 讓房屋及土地，自有理由。
㈢又被告吳義清、張秀錦並無法律上之正當權源而分別占用系 爭35號、37號房屋及土地，前已敘及；而占有本身為一利益 ，無權占有他人之建物及土地，可獲得相當於租金之利益， 為社會通念，亦侵害原告權益，故被告吳義清、張秀錦之無 權占有行為，已屬侵權行為，並使原告受有相當於租金之損 害，原告自得向被告吳義清、張秀錦請求相當於租金之不當 得利。為此，原告爰依民法不當得利及土地法第97條第1項 之規定，請求被告張秀錦、吳義清各給付自99年9月1日起（ 按原告係於99年8月31日因拍賣買受系爭房地）至其等遷讓 返還房地予原告為止之相當於租金之不當得利。至被告張秀 錦、吳義清所占用原告房屋及土地，其不當得利數額之計算 方式如下：
⒈被告張秀錦部分：
被告張秀錦占有如附圖所示系爭306-9地號編號D、E部分 ，及系爭306-8地號編號B、C、D、E部分，合計146平方公 尺土地，及系爭37號房屋全部暨系爭35號房屋後方鋼鐵搭 建增建物。依系爭土地登記謄本，系爭2筆土地之當期土 地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1,120元，而系 爭37號房屋課稅現值為218,500元，系爭35號後方鋼鐵搭
建增建部分現值分別為14,300元、27,900元，合計該等房 屋部分現值為260,700元，原告依土地法第97條第1項規定 計算租金，則被告張秀錦所占用該房屋及土地部分，每日 租金應為116元（計算式：〔146×1,120 +260,700〕×10 ％÷365=116，元以下四捨五入）。因被告張秀錦自99年9 月1日（即原告因拍賣買受翌日）起至99年12月15日（即 原告起訴日前一日），計為106日，則起訴前之不當得利 已有12,296元。
⒉被告吳義清部分：
被告吳義清占有系爭35號房屋如附圖所示系爭306-9地號 編號B、C部分（不含鋼鐵造增建物），合計74平方公尺土 地。而該筆土地之當期土地申報地價為每平方公尺1,120 元，另系爭35號房屋課稅現值為218,300元，扣除該房屋 後方由被告張秀錦搭建使用之鋼架造增建部分之現值分別 為14,300元、27,900元，被告吳義清所占用該房屋部分之 課稅現值為176,100元（計算式：218,300-14,300-27,900 = 176,100），原告依土地法第97條第1項規定計算租金， 則被告吳義清所占用該房屋及土地部分，每日租金應為71 元（計算式：〔74×1,120+176,100〕×10％÷365=71， 元以下四捨五入）。因被告吳義清自99年9月1日（即原告 因拍賣買受翌日）起至99年12月15日（即原告起訴日前一 日），計為106日，則起訴前之不當得利已有7,526元（計 算式：71×106=7,526）。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告吳義清於100年3月15日所提其與被告林大倫所簽立之 租約，應是系爭35號房屋被執行以後所簽立。而依該份租 約第2條係記載該租賃期限為「自97年4月30日起至103年4 月30日止」，共計有6年，且該份租約並未經公證。又本 院民事執行處99年度司執字第8695號強制執行事件（下稱 系爭強制執行事件）之承辦人員於99年6月10日前往系爭 35號、37號房屋之現場執行時，執行筆錄業已載明：「… …債務人陳稱35號建物出租吳義清，係設定抵押之前就出 租了，一直租用至今，期限未定……」等語，雖系爭35號 房屋執行時，被告林大倫及吳義清並未在場，惟被告林四 郎與林大倫為父子關係，且系爭35號、37號房屋相比鄰， 關於系爭35號房屋出租之情形，被告林四郎應該有所瞭解 ，足見被告吳義清與林大倫之租賃契約縱屬存在，仍屬未 定期限租賃契約。
⒉而原告對於被告吳義清已承租系爭35號房屋長達20年以上 之事實固不爭執，惟依民法第449條第1項之規定，被告吳
義清之租約逾20年之部分，等於是與被告林大倫重新簽約 ，該重新簽約之日期應該是在89年民法第425條修正之後 ，故系爭35號房屋之租賃契約應該適用修正後民法第425 條之規定。
⒊又縱認被告林四郎、吳義清所提之上開二份租賃契約均為 真實，然因上開二份租賃契約之租期均超過5年，且未經 公證，故依民法第425條之規定，被告吳義清、張秀錦自 無買賣不破租賃之適用。
㈤並聲明：被告林大倫、吳義清應自系爭35號房屋即如附圖 所示系爭306-9地號編號B部分之已辦保存登記建物及編號C 部分之未辦保存登記一層磚造增建物遷出，並將上開建物交 還原告；被告林大倫、張秀錦應自如附圖所示系爭306-9地 號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物及編號E部分 之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。被告林四郎 、張秀錦應自系爭37號房屋即如附圖所示系爭306-8地號編 號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一 層磚造增建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建 物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告 。被告張秀錦應給付原告12,296元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至交還上開房地之日止，按日給付原告116元。 被告吳義清應給付原告7,526元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至交還上開房地之日止，按日給付原告71元。原告願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯部分：
㈠被告林大倫以：被告林大倫之父母約於75年間將系爭35號房 屋出租予被告吳義清居住迄今，而被告林大倫受贈系爭35號 房屋後亦繼續出租予被告吳義清，每月租金為5,000元，半 年收取租金一次，平時由被告林大倫之父母代收租金；但被 告林大倫於系爭35號房屋被拍賣後，即未再向被告吳義清收 取租金，亦未向被告吳義清表明終止租約。另被告林大倫與 吳義清確實於98年4月30日換約，因為雙方找不到前一份租 約，故將系爭租賃契約第2條之租賃期限記載往前1年即97年 4月30日，以讓租期延續。又被告林大倫將系爭35號房屋後 面之空地出租予被告張秀錦，租期自97年7月1日起至107年6 月30日止，已一次預收10年之租金等語，資為抗辯。並答辯 聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張秀錦以：被告張秀錦與林四郎就系爭37號房屋連同全 部土地訂立租賃契約，租期為97年7月1日起至107年6月30日 止，共計10年，並已一次預付前5年之租金。而就被告張秀 錦向被告林大倫承租系爭35號房屋廚房後增建及空地部分，
租期同上，被告張秀錦亦已一次預付10年之租金，被告張秀 錦希望原告能繼續將房屋出租給伊。又被告張秀錦於承租系 爭35、37號房屋後方空地，在該2棟房屋被拍賣前，即經原 屋主之同意，在該2棟房屋後方空地加蓋鐵皮屋，故依民間 之不成文習慣，原告應針對伊加蓋鐵皮屋部分給與補償，並 補償伊合理之搬遷費用等語，資為抗辯。並答辯聲明；原告 之訴駁回。
㈢被告林四郎以：被告林四郎於97年7月1日將系爭37號房屋連 同全部土地出租予被告張秀錦，被告張秀錦即搭建鐵皮屋開 設聖雲宮，每月租金為5,000元，租期自97年7月1日起至107 年6月30日止共計10年，被告張秀錦已預付前5年租金，被告 林四郎希望原告能讓被告張秀錦住滿10年，後5年之租金可 由原告收取等語，資為抗辯。並答辯聲明；原告之訴駁回。 ㈣被告吳義清則以：
⒈被告吳義清於79年間即帶妻小向其姊姊即訴外人林吳蘭香 （即被告林大倫之母）承租系爭35號房屋，大多5年或10 年簽立一次租約，後來系爭35號房屋過戶至被告林大倫名 下，被告吳義清即改與被告林大倫簽立租約，也是一簽就 是幾年，最後一次換約是在98年4月30日，當時被告吳義 清授權伊配偶與告林大倫簽訂系爭35號房屋之租賃契約， 並約定每月租金為5,000元，租期為5年。若認系爭35號房 屋租約為子虛，則當時該房屋被查封拍賣時，因由被告吳 義清承租中，致該房屋為不點交，該房屋於兩次減價拍賣 未果，若損及當時抵押權人拍賣價格分配之權利，依強制 執行法第98條第2項規定，聲請查封之抵押權人大可以聲 請解除被告吳義清與林大倫之租賃契約，以方便執行拍賣 ，但抵押權人並未聲請，實乃因被告吳義清與林大倫之租 賃契約係於該抵押權設定之前，故受保護。
⒉再者，被告吳義清於98年4月30日授權伊配偶與被告林大 倫簽訂系爭35號房屋之租賃契約，當時約定租期為5年， 即自98年4月30日起至103年4月30日止。雖系爭35號房屋 租賃契約書內第2條第2行因一時不察筆誤而誤寫為租賃期 限自97年4月30日起，然雙方於系爭租賃契約書第2條第1 行即以文字書寫為租賃期限雙方訂為「伍年」，且於「租 賃契約書封面」及「租賃契約書末頁」亦皆註明租賃期限 之起點為98年4月30日，故基於雙方之原意及民法第4條之 規定，應以文字為準，則系爭35號房屋之租賃期限為自98 年4月30日起至103年4月30日止，共計5年。準此，系爭35 號房屋之租賃契約，雖未經公證，但未超過5年，被告吳 義清仍受有民法第425條買賣不破租賃之保護。
⒊有關租金部分，被告吳義清亦早於99年6月30日前，即一 次給付半年租金（即至99年12月底，每月租金為5,000元 ），而原告主張被告吳義清應給付原告從99年9月1日起計 算至99年12月15日止相當於租金之不當得利7,526元，造 成被告吳義清雙重租金給付，原告之請求應屬無據。又基 於民法第425條第1項買賣不破租賃原則之保護，原告應維 持以原來租賃契約每月租金5,000元計算，被告吳義清亦 願意繼續繳納租金向原告承租系爭35號房屋等語，資為抗 辯。
⒋並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保 免為假執行。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）： ㈠坐落臺中市大雅區○○○段306-8地號土地，暨其上同區段 618建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路四段280巷 37號，下稱系爭37號房屋）原為被告林四郎所有；而同上區 段306-9地號土地，暨其上同區段619建號之房屋（門牌號碼 為臺中市○○區○○路四段280巷35號，下稱系爭35號房屋 ）原為被告林大倫所有。嗣經原告於99年8月31日經由法院 拍賣程序買受系爭35、37號房屋及上開土地，並於99年9月 17日辦理所有權移轉登記完畢（詳本院卷第11-14頁）。 ㈡依被告林四郎所提出其與被告張秀錦所簽訂之租約（詳本院 卷第58-61頁），其等租賃範圍為系爭37號房屋全部及後方 空地，即如附圖所示系爭306-8地號編號B、C、D部分建物暨 編號E部分空地，每月租金為5,000元，而租賃期限為自97年 7月1日起至107年6月30日止共計10年，且上開租約未經公證 。又被告張秀錦就承租系爭37號房屋部分已預付前5年之租 金。
㈢依被告張秀錦所提出其與被告林大倫所簽訂之租約，租賃範 圍為系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示系爭 306-9地號編號D部分建物暨編號E部分空地，每月租金為 1,000元，而租賃期限為自97年7月1日起至107年6月30日止 共計10年，且上開租約未經公證。又被告張秀錦就承租系爭 35號房屋廚房後方增建及空地部分已預付10年之租金。 ㈣依被告吳義清所提出其與被告林大倫所簽訂之租約（詳本院 卷第62-66頁），承租範圍為系爭35號房屋（不含廚房後方 增建及空地部分），即如附圖所示系爭306-9地號編號B、C 部分，每月租金為5,000元，而租期截止日為103年4月30日 ，且上開租約亦未經公證。又被告吳義清已承租系爭35號房 屋長達20年以上；並已給付被告林大倫99年12月份以前之租
金。
二、兩造爭執之事項：
㈠被告4人所簽訂之上開三份租賃契約是否真正？ ㈡上開被告林大倫、吳義清所簽租賃契約之租賃期限究竟為五 年或六年？
㈢上開三份租賃契約有無民法第425條買賣不破租賃之適用？ ㈣被告吳義清占用系爭35號房屋（不含廚房後方增建及空地部 分），即如附圖所示系爭306-9地號土地編號B、C部分，有 無正當權源？原告請求被告吳義清給付相當於租金之不當得 利有無理由？
㈤被告張秀錦占用系爭37號房屋全部及後方空地，即如附圖所 示系爭306-8地號編號B、C、D部分建物暨編號E部分空地； 並系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示系爭 306-9地號編號D部分建物暨編號E部分空地，有無正當權源 ？原告請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利有無理由 ？
參、本院得心證之理由
一、關於被告林大倫與吳義清間之租賃契約方面： ㈠被告吳義清辯稱：伊於79年間便向其姊姊林吳蘭香承租系爭 35號房屋，大多5年或10年簽立一次租約，後來系爭35號房 屋及土地過戶至被告林大倫名下，伊即改與被告林大倫簽立 租約，也是一簽就是幾年，最後一次換約是在98年4月30日 ，當時伊授權伊配偶與被告林大倫簽訂系爭35號房屋之租賃 契約，並約定每月租金為5,000元，租期為5年，即自98年4 月30日起至103年4月30日止等語；原告則否認該份租約之真 正，亦對該份租約之租賃期限甚有爭執，並以上開情詞為主 張。經查：
⒈依被告吳義清所提出其與被告林大倫所簽訂之租約（詳本 院卷第62-66頁），承租範圍為系爭35號房屋（不含廚房 後方增建及空地部分），即如附圖所示系爭306-9地號編 號B、C部分，每月租金為5,000元，而租期截止日為103 年4月30日，且上開租約亦未經公證。又被告吳義清已承 租系爭35號房屋長達20年以上；並已給付被告林大倫99年 12月份以前之租金等節，已為兩造所不爭執（見上開兩造 不爭執之事實㈣），堪以認定。
⒉參諸系爭強制執行事件99年6月10日執行筆錄記載：「… …債務人陳稱35號建物出租吳義清，係設定抵押之前就出 租了，一直租用至今……」等語（見本院卷第113頁）； 且倘若該份租約係雙方於該房地被執行以後始簽立，應會 刻意造假，而不致於將該租賃期限之始期誤載為「97年4
月30日」，致生該份租約之租賃期限究為5年或6年之爭議 ，是堪認該份租約係為真正。
⒊關於該份租約之租賃期限究為5年或6年乙節，依該份租約 第2條第2行係記載：「自民國97年4月30日起，至民國103 年4月30日止」等字；然依同條第1行則記載：「租賃期限 ：甲乙雙方洽定願意訂為『伍年』」等字，且於該份租約 封面右方亦記載：「自民國98年4月30日至民國103年4月 30日止」等字，另於該租約之末頁亦載明簽約日期為98年 4月30日。而被告林大倫固曾辯稱：雙方確實於98年4月30 日換約，因為找不到前一份租約，故將該份租約第2條之 租賃期限記載往前1年即97年4月30日，以讓租期延續等語 ，惟核與被告吳義清所辯：該份租約第2條第2行係因一時 不察筆誤而誤寫為租賃期限自97年4月30日起等語，並不 相符，尚難遽採。綜觀被告林大倫、吳義清於該份租約所 載關於租賃期限始日之數字固有出入，惟雙方確已以國字 載明該份租約之租賃期限為「伍年」，顯見其等於訂約當 時之原意應係約定系爭35號房屋之租賃期限為自98年4月 30日起至103年4月30日止，共計5年。至於上開執行筆錄 固記載：「……債務人陳稱：……期限未定……」等語（ 見本院卷第113頁），然觀諸該次執行期日僅有被告林四 郎、張秀錦到場，而其二人均非該份租約之訂約當事人或 代理人，故其二人所稱：該份租約之期限未定等語，即難 採為不利於被告林大倫、吳義清之認定。
㈡被告林大倫與吳義清間之租約有無民法第425條買賣不破租 賃之適用？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定 期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有 明文。依民法第425條第2項增訂理由：「本條第1項規定 買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未 定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜 付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上 常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂 立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行 ，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則， 而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等詞，是依立 法意旨，未經公證之不動產租賃契約，其期限未逾5年者 ，仍享有買賣不破租賃原則之物權化效力。
⒉經查：
①該份租約固未經公證，惟其租賃期限為自98年4月30日 起至103年4月30日止，共計5年，業如前述，自無民法 第425條第2項之適用。而系爭35號房屋既經原所有權人 即被告林大倫出租交付由被告吳義清占有中，縱系爭35 號房屋所有權經法院拍賣程序轉讓予原告取得，依民法 第425條第1項買賣不破租賃之原則，該份租約自不因原 告嗣後取得系爭35號房屋及土地之所有權而受影響，該 份租約對於原告仍繼續存在，原告自應繼受上開租賃關 係，而被告林大倫亦因而脫離上開租賃關係。是原告主 張本件應適用民法第425條第2項規定，排除同條第1項 適用云云，尚無可取。
②原告既應繼受該份租約之租賃關係，則被告吳義清依據 該份租約繼續占有系爭35號房屋，自有合法權源，原告 主張被告吳義清為無權占有，尚屬無據。準此，原告主 張依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫、吳 義清應自系爭35號房屋即如附圖所示系爭306-9地號編 號B部分之已辦保存登記建物及編號C部分之未辦保存登 記一層磚造建物遷出，並將上開建物交還原告；另依民 法第179條規定請求被告吳義清給付相當於租金之不當 得利，均於法無據，難以准許。
二、關於被告張秀錦各與林大倫、林四郎間之租賃契約方面： ㈠被告張秀錦辯稱：伊與被告林四郎就系爭37號房屋連同全部 土地訂立租賃契約，租期為97年7月1日起至107年6月30日止 ，共計10年，並已一次預付前5年之租金；另伊向被告林大 倫承租系爭35號房屋廚房後方增建及空地部分，租期同上， 伊亦已一次預付10年之租金，伊希望原告能繼續將房屋出租 給伊等語；原告則主張：該2份租約並非真正，縱認為真， 因該2份租約之租期均超過5年，且未經公證，依民法第425 條之規定，自無買賣不破租賃之適用等語。經查： ⒈依被告張秀錦所提出其與被告林大倫所簽訂之租約，租賃 範圍為系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示 306-9地號編號D部分建物暨編號E部分空地，每月租金為 1,000元，租賃期限為自97年7月1日起至107年6月30日止 共計10年，且上開租約未經公證；而被告張秀錦就承租系 爭35號房屋廚房後方增建及空地部分已預付10年之租金。 又依被告林四郎所提出其與被告張秀錦所簽訂之租約（詳 本院卷第58-61頁），其等租賃範圍為系爭37號房屋全部 及後方空地，即如附圖所示306-8地號編號B、C、D部分建 物暨編號E部分空地，每月租金為5,000元，租賃期限為自
97年7月1日起至107年6月30日止共計10年，且上開租約未 經公證；而被告張秀錦就承租系爭37號房屋部分已預付前 5年之租金等節，均為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執 之事實㈡㈢），堪以認定。
⒉參諸系爭強制執行事件99年3月4日查封筆錄記載：「…… 債務人陳稱建物出租予張秀錦，供作聖雲宮使用。承 租人張秀錦在場表示屋後（35號及37號）增建部分均為其 所有，但不包含其餘增建部分（當場提出呈報狀及房屋租 賃契約書正本，閱後發還，影本附卷）」等語，並有被告 張秀錦於查封當日所提呈報狀影本暨被告張秀錦、林大倫 於97年7月1日之所簽訂之房屋租賃契約書影本各1份附卷 可稽。復於系爭強制執行事件99年6月10日執行筆錄記載 ：「……⒊現場37號為聖雲宮，張秀錦陳稱為其所租用， ……35、37號屋後之增建均為其所建……」等語（見本院 卷第113頁）；且倘若該2份租約係雙方於該等房地被執行 以後始簽立，應會刻意造假，而不致於將該2份租約之租 賃期限記載為10年，致符合民法第425條第2項之規定，是 堪認該2份租約亦屬真正。
㈡被告張秀錦各與被告林大倫、林四郎間所訂之租約有無民法 第425條買賣不破租賃之適用？
⒈該2份租約皆未經公證，且其租賃期限各為自97年7月1日 起至107年6月30日止共計10年，業如前述，依前揭民法第 425條之規定，該2份租約自無買賣不破租賃原則之適用。 故被告被告張秀錦、林大倫、林四郎所主張之該2份租約 ，無從據以對抗原告。準此，於原告取得該等房地所有權 後，被告林大倫、林四郎仍繼續將該等房地出租予被告張 秀錦占有使用，即無任何占有之正當權源，自屬無權占有 。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其有物者，得請求返還之。 民法第767條第1項前段定有明文。復按「民法第767條所 有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接 占有人，如貸與人、出租人等」（最高法院87年臺上字第 946號裁判參照）。本件被告林大倫、林四郎既分別將該 等房地出租予被告張秀錦占有使用，則被告張秀錦應為該 等房地之直接占有人，而被告林大倫、林四郎則各為該等 房地之間接占有人甚明。準此，原告依民法第767條第1項 前段規定，請求被告林大倫、張秀錦應自如附圖所示系爭 306-9地號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編 號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告；另 請求被告林四郎、張秀錦應自系爭37號房屋即如附圖所示
系爭306-8地號編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部 分之未辦保存登記一層磚造增建物、編號D部分之未辦保 存登記一層鋼架造增建物及編號E部分之空地遷出，並將 上開建物及土地交還原告，皆於法有據，應予准許。 ⒊至被告張秀錦辯稱：依據民間之不成文習慣，原告應針對 伊加蓋鐵皮屋部分給與補償，並補償伊合理之搬遷費用等 語，核屬無據，尚難遽採。
㈢原告請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例 參照），而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本 身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償 還之價額。經查，本件被告張秀錦占用上開房地既無合法 權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致 原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告 張秀錦返還其利益。而原告係於99年8月31日取得本院所 核發之不動產權利移轉證書，則原告依民法第179條之規 定，請求被告張秀錦自99年9月1日起至遷出該等房地之日 止，給付占用該等房地相當於租金之不當得利，即屬有據 。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而本 條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施 行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條 第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又土地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非 必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年臺上 字第3071號判例可資參照。經查：被告張秀錦占用如附圖 所示系爭306-9地號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造 建物暨編號E部分之空地，及系爭37號房屋即如附圖所示 系爭306-8地號編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部 分之未辦保存登記一層磚造增建物、編號D部分之未辦保 存登記一層鋼架造增建物暨編號E部分之空地，亦即占用 系爭2筆土地之面積合計146平方公尺、系爭37號房屋及系
爭35號房屋後方鋼架造增建物。而系爭2筆土地於99年1月 之申報地價為每平方公尺1,120元，此有土地登記謄本2份 可稽，故被告張秀錦占用系爭2筆土地部分之申報價值為 163,520元（計算式：1120×146=163520）。再者，系爭 37號房屋之課稅現值為218,500元，另系爭35號房屋後方 鋼架造增建物之課稅現值分別為14,300元、27,900元，此 有臺中縣地方稅務局房屋稅籍證明書影本2份足按，故被 告張秀錦占用該等房屋部分之課稅現值為260,700元。又 被告張秀錦等陳稱：「系爭建物面臨臺中市○○區○○路 四段280巷道，路寬約為七米，距離中清路四段約為150米 。附近沒有學校、機關，距離自來水廠約200公尺」乙情 （見本院卷第85頁反面），已為兩造所不爭執，堪予採憑 。另參諸系爭強制執行事件卷宗所附之永聯不動產估價師 聯合事務所99年4月26日永中未8695不動產鑑定報告記載 ：「……㈥市場及學校之接近性：約500～1,000公尺。㈦ 大眾運輸條件：主要道路沿線有公車可供搭乘，交通良好 ……」等語。本院審酌系爭房地之坐落位置、經濟用途、 交通便利性及生活機能性，並被告張秀錦各與被告林四郎 、林大倫就所租賃房地約定之租金每月各為5,000元、 1,000元，合計6,000元，依前揭法條及判例意旨，認被告 張秀錦應給付原告相當於租金之不當得利，以房地申報總 價額年息百分之10計算應屬適當，是被告張秀錦所得相當 於租金之不當得利為每日116元（計算式：〔土地申報價 值163520元+房屋課稅現值260700元〕×10％÷365=116元 ，元以下四捨五入）。因被告張秀錦自99年9月1日（即原 告取得不動產權利移轉證書翌日）起至99年12月15日（即 原告起訴日前一日），計為106日，則起訴前之不當得利 已有12,296元。是原告請求被告張秀錦給付相當於租金之 不當得利12,296元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99 年12月25日）起至交還上開房地之日止，按日給付原告 116元，於法有據。
三、從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫 、張秀錦應自如附圖所示系爭306-9地號編號D部分之未辦保 存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開 建物及土地交還原告；另請求被告林四郎、張秀錦應自系爭 37號房屋即如附圖所示系爭306-8地號編號B部分之已辦保存 登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造增建物、編 號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物及編號E部分之空 地遷出，並將上開建物及土地交還原告；又依民法第179條 規定，請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利12,296元
，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年12月25日）起至交還 上開房地之日止，按日給付原告116元，為有理由，應予准 許。至原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫 、吳義清應自系爭35號房屋即如附圖所示系爭306-9地號編 號B部分之已辦保存登記建物及編號C部分之未辦保存登記一 層磚造建物遷出，並將上開建物交還原告；另依民法第179 條規定請求被告吳義清給付相當於租金之不當得利，則為無 理由，應予駁回。
四、又判決所命之給付，其性質非長時間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間或命分期給付。經原告同意者亦同，為民事訴訟法第396 條第1項所明定。本件被告林大倫、林四郎、張秀錦占用該 等房屋及土地，依其等占用範圍及使用情形，非長時間不能 遷讓，爰酌定其履行期間為3月。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分於法 並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執 行之聲請，因該部分訴之駁回，即失所依附，應併予駁回之 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此