臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2620號
原 告 簡吟芳
訴訟代理人 林一哲律師
聶學智
複 代理人 徐志凱
被 告 蕭正宗
蕭照晴
蕭呂碧雲
共 同
訴訟代理人 陳文慧律師
上開當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年6月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○區○○○段一五一之一一九地號土地上之同段六八九建號即門牌號碼臺中市○區○○路五號及如附圖所示增建部分之建物遷出，並將之騰空交還原告。
被告應給付原告新台幣壹萬捌仟伍佰叁拾陸元，及被告蕭正宗自民國九十九年十一月二十七日起至清償日止，被告蕭照晴、蕭呂碧雲自民國一百年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十九年十一月一日起至遷出騰空交還第一項建物之日止，按月給付原告新台幣柒仟肆佰壹拾肆元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰陸拾玖萬零貳佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰零柒萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原 告起訴時原僅請求被告蕭正宗自坐落臺中市○區○○○段11 5之119地號土地其上689建號即門牌號碼臺中市○區○○路5 號建物遷出，並將之騰空返還原告，及相當於租金之不當得 利。嗣追加同住於上開房地內之蕭照晴、蕭呂碧雲為被告， 並於現場測量後擴張請求及於上開建物如附圖所示增建部分 之遷還，均本於同一所有人物上請求權，對同一之占有不動 產所為請求，並屬更正及減縮應受判決事項之聲明，核與首
揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○區○○○段151之119地號土地（下稱系爭土 地），及其上689建號即門牌號碼臺中市○區○○路5號（ 下稱系爭保存登記建物）及如附圖所示增建部分之建物（ 下與系爭保存登記建物合稱系爭房屋），係原告於民國99 年8月9日向訴外人呂瓊玲、蕭尹莉、蕭俞妏、蕭博勝購買 ，並於99年8月17日完成所有權移轉登記。原告不知悉系 爭土地及系爭房屋（下合稱系爭房地）有無借名登記之事 ，為善意第三人。如附圖所示之各層增建部分均與臺中市 ○區○○路5號之系爭保存登記建物相通，無獨立區隔之 牆垣，非屬獨立之建物，不論是否係一次建築而成，均已 附合成為門牌號碼臺中市○區○○路5號建物之重要成分 ，屬系爭房地之一部分，原告就此增建部分仍有所有權， 自得一併請求被告3人遷出。被告3人占用原告所有之系爭 房地，均無法律上權源，屬無權占有，原告於99年9月11 日發函請求被告返還系爭房地，惟被告仍拒絕遷讓。爰依 民法第767條第1項規定請求被告3人自系爭房屋遷出。（二）被告3人無正當權源而占有使用系爭房屋，被告因之受有 相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋 之損害，原告自得依不當得利之法律關係，依土地法第97 條規定，請求依系爭房地申報總價新台幣（下同）5,070, 800元計算之每日租金收益1,389元（計算式：5,070,800 元0.1365＝1,389元），自99年8月17日移轉登記予原 告起至99年10月31日止共75日之相當於租金之不當得利 104,175元，及自99年11月1日起至遷出系爭房地之日止， 按月給付每月41,760元（計算式：1,389元30＝41,760 元）之相當租金之不當得利。
（三）聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出，並將之騰空返還原告。 ⒉被告應給付原告104,175元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應自99年11 月1日起至被告遷出系爭房屋之日止，共同按月給付原告 41,760元。⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）被告蕭正宗雖自59年間隨同被告蕭照晴及蕭呂碧雲入住系 爭房屋，嗣因婚姻及工作之故，已搬出系爭房屋，現居住 於台中市○區○○街35號，戶籍亦未設立於該處。被告蕭 照晴及蕭呂碧雲居住於系爭房屋已40餘年，從居住起即當 鄰長，已屆高齡又身體不佳，常由子女驅車載被告蕭照晴
及蕭呂碧雲出門就醫或散心，早出晚歸，委由被告蕭正宗 代為看家敬拜神明祖先，整理家務及鄰長業務，代收信件 接電話，或前來探視照顧被告蕭照晴及蕭呂碧雲，並未非 法居住占有系爭房屋。
（二）被告蕭照晴、蕭呂碧雲育有包含被告蕭正宗在內共9名子 女，因被告蕭呂碧雲早年從事不動產仲介投資，均借子女 名義登記，且該借名登記之不動產所有權狀、印鑑均在被 告蕭呂碧雲處，出租等收益亦由被告蕭呂碧雲處理，系爭 土地亦然，且由被告蕭呂碧雲獨自出資請建商依其意思興 建系爭建物，並將系爭房地借名登記於其長子即訴外人蕭 金爐名下。而原告購買系爭房地時，已自訴外人呂瓊玲及 代理地政士得知系爭房地係被告蕭呂碧雲所有，僅借名登 記於蕭金爐名下，原告僅因貪圖低價急忙購入，實無受法 律權利保障之必要，自非善意之第三人。
（三）系爭房地係由被告蕭呂碧雲先購得系爭土地，再出資請建 商依其意思興建，系爭保存登記建物係於60年9月17日竣 工，並分別於65年至75年間於屋後增建之廚房等房間。該 增建部分，除有後門得以獨立自由進出外，並有樓梯，故 原告購買之房地不包括增建部分，被告蕭照晴、蕭呂碧雲 仍有權居住於該增建部分。
（四）縱認原告有權請求使用系爭房屋之利益，被告逕以申報總 值為10%計算之租金亦屬過高。
（五）聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）坐落臺中市○區○○○段151之119地號土地，及其上689 建號即門牌號碼臺中市○區○○路5號之建物，原登記名 義人為被告蕭照晴及蕭呂碧雲之長子蕭金爐，蕭金爐於97 年3月18日死亡後，則登記為其繼承人簡吟芳、蕭尹莉、 蕭俞玟、蕭博勝所有。原告再向簡吟芳、蕭尹莉、蕭俞玟 、蕭博勝買受系爭房地，並於99年8月17日登記原告為所 有權人。
（二）被告蕭照晴、蕭呂碧雲現占有使用系爭房屋（含增建部分 ）。
（三）系爭房屋除系爭保存登記建物（即臺中市○區○○○段68 9建號）之部分外，尚包含有如附圖（台中市中山地政事 務所100年4月22日函所附建物測量成果圖）所示第1層面 積11.48平方公尺、第2層面積13.23平方公尺、第3層面積 16.19平方公尺、第4層面積65.3平方公尺，合計面積106. 2平方公尺未保存登記之增建部分。
（四）系爭房屋，占用系爭土地之面積，為84.83平方公尺（1樓 面積57.60平方公尺、騎樓15.75平方公尺、1樓增建部分 11.48平方公尺）。
（五）系爭土地99年1月申報地價為8,320元，則系爭房屋所占用 之基地之土地總價額，依土地法第97條第1項規定，為705 ,786元。
（六）依土地法第97條第1項及土地法施行法第25條規定，系爭 房屋之建築物價額，依台中市地政機關估定之價額，為28 2,800元。
五、得心證之理由：
本件原告請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利， 為被告等以前詞置辯，則本件爭執所在厥為：（一）被告是 否均占有系爭房屋？（二）原告是否為善意之第三人？即其 可否請求被告遷讓系爭房屋及給付相當於租金之不當得利？ （三）系爭保存登記建物屋後之增建部分，是否屬於系爭房 屋之一部？亦係與系爭保存登記建物各自獨立？（四）原告 原告因被告3人無權占有系爭房屋，所受相當於租金之損害 金額若干？經查：
（一）被告3人均占有系爭房屋：
１、原告主張被告蕭正宗亦居住而占有系爭房屋，業據提出以 系爭房地之地址寄發存證信函予被告蕭正宗，被告蕭正宗 於99年9月28日簽收之存證信函回執為證。又本院送達於 被告蕭照晴、蕭呂碧雲之100年1月13日言詞辯論通知書， 係由被告蕭正宗於99年12月30日上午11時30分用印簽收， 有本院送達證書在卷可憑。
２、證人呂瓊玲即被告蕭照晴及蕭呂碧雲之長媳到庭證稱：「 73年6月28日結婚之後開始住在系爭房屋，至80年8月為止 ，那段期間，還有被告蕭正宗、我公公、婆婆（即被告蕭 照晴及蕭呂碧雲）、先生及小姑蕭滿麗一起住。我先生去 世（即97年3月18日）時，被告蕭正宗、我公公、婆婆被 告蕭照晴及蕭呂碧雲及蕭滿麗還住在系爭房子」、「我公 公、婆婆在99年過年時，就在安順北二街蕭滿麗的房子， 被告（蕭正宗）現在還住在那裏，我從那邊經過，只有他 一人住在那裏，且我的親戚也有跟我講」、「（你跟仲介 有提到系爭房子還有親戚住在那裡，所指的是何人？）就 是蕭正宗」等語（參100年1月13日筆錄）。核與證人梁承 駿到庭結證稱：「我去的時候門都鎖著，都沒人在，但是 問過左右鄰居，左右鄰居都說只有蕭先生一人住在裡面。 我去過2、3次，都沒有遇到人，是在買賣完成之後，我去 的時候有留字條，然後下次在去的時候有遇到蕭先生，約
在（99年）8月底或是9月初的時候，就有進去系爭房屋， 有到客廳，他就說房子是他的」、「（遇到蕭先生是否即 為被告蕭正宗？）當時無法確定，後來在99年11月間在台 中市西區公所調解委員會的時候，就知道他是蕭正宗。且 之前去的時候，隔壁鄰居跟我們說，他們一家人原本都住 在那裡，但是後來陸續都搬出去了，而蕭先生的爸爸媽媽 也很多一段時間沒有看到，也說蕭先生的爸爸媽媽已經搬 走很久了，7號的隔壁鄰居也說，房屋也是向蕭家租的， 每年繳一次租金給蕭先生的爸爸媽媽，蕭先生的爸爸媽媽 到那的時候才會出現」等語（參100年1月13日筆錄）。及 證人陳俊良到庭結證稱：「原告向他的前手的買賣過程不 知道，是後來梁承駿跟我說前手的小叔就是被告蕭正宗還 住在裡面，請我去跟被告蕭正宗談，梁承駿跟我說如果你 經過有看到腳踏車在屋前，就可以敲門進去和被告蕭正宗 談搬遷的事」、「我在99年9月上旬去，站在系爭房屋玄 關和被告蕭正宗談的時候，被告蕭正宗有提到借名登記的 事情我才知道。10月上旬我還有再去一次有遇到被告蕭正 宗。最後一次去系爭房屋是在99年10月下旬左右」、「（ 99年10月下旬去的時候和被告蕭正宗談些什麼事情？）如 果蕭正宗沒有意願搬遷的話，我們會聲請調解。」「（這 幾次去有無進入屋內？）沒有，就是站在玄關而已」等語 （參100年3月10日筆錄）互核相符。
３、再參以系爭房屋內放置有各式物品頗多，尚有電器連於插 座等，有現場照片附卷可按，被告蕭正宗亦自承水族箱尚 有大肚魚自己會活等語，堪認被告蕭照晴及蕭呂碧雲雖已 離開系爭房屋至親人處居住已有一段時間，但仍未放棄對 系爭房屋之占有，亦與被告蕭照晴、蕭呂碧雲均自認現占 有使用系爭房屋（含增建部分）相符。又被告蕭正宗雖提 出台中市西區忠誠里證明書1紙，證明其確實住在台中市 ○區○○街35號，惟該證明書縱可證明被告蕭正宗住於他 處，惟尚不足證明被告蕭正宗已放棄對系爭房屋之占有。 從而，被告3人仍占有系爭房屋之事實，堪以認定。（二）原告為善意之第三人：
１、被告辯稱系爭土地係被告蕭呂碧雲早年從事不動產仲介投 資，而借名登記於訴外人即其長子蕭金爐名下，系爭房屋 亦係由被告蕭呂碧雲獨自出資請建商興建後借名登記於蕭 金爐名下，且原告於購買時，已知悉系爭房地有借名登記 之情等語，惟皆為原告所否認，被告自應負舉證責任。 ２、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就
該財產為出名登記之契約，出名者違反借名登記契約之約 定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，雖屬無 權處分，惟若相對人為善意之第三人，仍應受善意受讓或 信賴登記之保護。系爭房地之登記名義人原為蕭金爐，蕭 金爐於97年3月18日死亡後，則因繼承關係而登記為簡吟 芳、蕭尹莉、蕭俞玟、蕭博勝所有，原告再向簡吟芳、蕭 尹莉、蕭俞玟、蕭博勝買受系爭房地，而於99年8月17日 成為所有權人，是以原告就系爭房地究竟有無借名登記情 事，於買受系爭房地時，未必知悉。又證人陳俊良到庭證 稱：其於99年9月上旬與被告蕭正宗交談時，被告蕭正宗 有提到借名登記的事情，但我不曉得原告於訂定買賣契約 之時是否知悉借名登記之事等語（參100年3月10日筆錄） ，自難為有利於被告之認定。此外被告就原告於購買系爭 房地時知悉借名登記乙節，復未舉證以實其說，自難認原 告非善意之第三人。揆諸前揭說明，縱然系爭房地有被告 所稱之借名登記之法律關係，原告仍應受善意受讓或信賴 登記之保護，而得基於所有權人之地位，請求被告自系爭 房屋遷讓，並給付相當於租金之不當得利。
（三）系爭保存登記建物屋後之增建部分，屬於系爭房屋之一部 ：
１、系爭房屋除了系爭保存登記建物（即臺中市○區○○○段 689建號）之部分外，尚有如附圖所示第1層面積11.48平 方公尺、第2層面積13.23平方公尺、第3層面積16.19平方 公尺、第4層面積65.3平方公尺，合計面積106.2平方公尺 未保存登記之增建部分。一樓增建部分為廚房，有一後門 可通屋後防火巷，廚房與一樓前半有保存登記之客廳、樓 梯、樓梯間等相通，並無區隔；二樓增建部分為儲藏室及 一間衛浴室，須由屋內樓梯始能到達其他樓層；三樓增建 部分為儲藏室及一間廁所，須由屋內樓梯始能到達其他樓 層，另外靠忠明路7號之牆壁有一個簡易木門，木門距離 地板約有80公分高；頂樓搭建波浪石棉瓦牆，後方有一平 台放置水塔，須由屋內樓梯始能到達其他樓層等情，業據 本院於100年4月8日至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、 現場照片，及台中市中山地政事務所100年4月22日函所附 建物測量成果圖（即附圖）等附卷可按。上開增建部分二 樓以上，均須使用屬於保存登記部分之樓梯，且增建部分 與原有建物相通，合併使用，顯係原有建物於興建後，為 擴大建物之使用面積而為再為擴建，故增建部分對於原有 之系爭保存登記建物具有從屬性，該增建部分未具有獨立 性。至於一樓增建廚房雖有一後門可供出入，惟此尚不影
響該增建部分之從屬性；三樓增建部分靠鄰屋忠明路7號 雖有一簡易木門，惟忠明路7號既由被告蕭照晴、蕭呂碧 雲出租他人居住，無法任意進出，亦不影響該三樓增建部 分之從屬性。
２、是以本件系爭房屋之增建部分，非獨立不動產所有權之客 體，該增建部分乃附合於原有之系爭保存登記建物而無從 分離，成為原有系爭保存登記建物之重要成分，依民法第 811條之規定，應由原有系爭保存登記建物所有權人取得 所有權。因此原告向系爭房屋原所有權人買受系爭房屋， 其所有權自包含附圖所示之增建部分。被告辯稱增建部分 有獨立性，原告購買之房地不包括增建部分，被告蕭照晴 、蕭呂碧雲仍有權居住於該增建部分云云，洵無可採。 ３、從而，原告主張被告3人無權占有其所有之系爭房屋，請 求被告3人自系爭房屋遷出並騰空交還原告，自屬有據。（四）原告因被告3人無權占有系爭房屋，所受相當於租金之損 害金額：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產， 無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念。又按城市房屋之租金以不超過「土地及 其建築物申報總價額」年息百分之10為限，土地法第97 條定有明文；而土地法第97條所謂土地價額，係指法定地 價，即土地所有人依該法規定所申報之地價，在公有土地 係以公告地價為申報地價，建築物價額則指該管市、縣地 政機關估定之價額，此觀土地法第148條、土地法施行法 第25條、平均地權條例施行細則第21條之規定自明。系爭 土地99年1月申報地價為平方公尺8,320元，系爭房屋含增 建部分占用系爭土地之面積，為84.83平方公尺（1樓面積 57.60平方公尺、騎樓15.75平方公尺、1樓增建部分11.48 平方公尺）等情，有系爭土地登記簿謄本及附圖可按，復 為兩造所不爭執，則系爭房屋含增建部分，所占用之基地 之土地總價額，依土地法第97條第1項規定，為705 ,786 元（84.838320=705,786元，元以下四捨五入）。又系 爭房屋之建築物價額，依台中市地政機關估定之價額，為 282,800元，有系爭房屋稅稽證明在卷可憑，亦為兩造所 不爭執，是以系爭房地之土地及其建築物申報總價額為98 8,586元（705,786+282,800=988,586）。 ２、再按無權佔用人所獲得相當於租金之利益，其租金額之多 寡，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，
工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報 總地價年息百分之10最高額（最高法院61年台上字第1695 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭 房屋為3層透天房屋並有增建部分，系爭保存登記建物屋 齡約40年，增建部分為30餘年及20餘年不等，面臨台中市 ○區○○路，交通便利，距中港路、忠明路、忠明南路圓 環約200公尺，附近有忠明國小、忠明高中等，而申報地 價與房地之真正價值顯有差距，因認以系爭房地之土地及 其建築物申報總價額之年息9%為計算不當得利損害金之標 準，尚屬適當。依此標準，原告請求被告自系爭房地移轉 登記予原告之日起至99年10月31日止，並以75日計算之相 當於租金之不當得利之數額，應為18,536元（988,586× 9% ÷12÷30×75=18,536），以及自99年11月1日起至遷 出系爭房屋交還原告之日止，按月給付7,414元（988,586 ×9%÷12=7,414），為有理由，應予准許，逾此範圍請求 ，為無理由，不應准許。
（五）綜上所述，原告依所有物返還請求權，請求被告3人求被 告3人自系爭房屋遷出並騰空交還原告，及依不當得利返 還請求權，請求被告應給付相當於租金之不當得利18,536 元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告蕭正宗自99年11月27 日起至清償日止，被告蕭照晴、蕭呂碧雲自100年1月14日 止，按週年利率百分之5計算之利息；及自99年11月1日起 至遷出系爭房屋並騰空交還原告之日止，按月給付相當於 租金之不當得利7,414元，為有理由，應予准許，逾此範 圍請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，於判決之 基礎及結果均不生影響，無予一一論列之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 100 年 7 月 5 日
民事第三庭法 官 陳宗賢
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 7 月 5 日
書記官