臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1299號
原 告 吳詠霖
被 告 沈依霖
訴訟代理人 沈朝江律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年6月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中市○區○○○段910地號土地上，建號：臺中市○區○○○段12226號之建物即門牌號碼臺中市○區○○○街1段16號2樓之1之房屋遷讓交還予原告。
被告應自民國100年1月1日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時第二項聲明原請求 被告應自民國100年1月1日起至交還系爭房屋之日止，按月 給付原告新臺幣(下同)八千元，及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本件訴訟進行 中，表示就年息5%計算之利息不為請求，核屬減縮應受判決 事項之聲明，應予准許。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告於99年12月21日，經由本院拍賣程序標買得 訴外人黃映濱所有之台中市○區○○○段910地號土地之應 有部分及坐落該土地上之臺中市○區○○○段12226建號即 門牌號碼台中市○區○○○街1段16號2樓之1房屋(下稱系爭 房屋)所有權全部，並於100年1月1日取得本院核發之不動產 權利移轉證書。惟自原告取得上開權利移轉證書後，系爭房 屋即由被告無權占用迄今。被告與前所有權人黃映濱雖訂有 房屋租賃契約，約定租賃期限為94年5月20日起至102年5月 20日止，每月租金八千元。然該租約期限已逾五年，且未經 公證，依民法第425條第2項規定，並無同條第1項買賣不破 租賃規定之適用，故被告係無權占有，且其繼續占用系爭房 屋獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法就系爭房 屋為使用收益之損害，爰依民法第767條、第179條規定，請
求被告遷讓交還系爭房屋、並給付自原告取得系爭房屋所有 權之日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告八千元相當 租金額之不當得利。並聲明：1、被告應將系爭房屋遷讓交 還原告；並自100年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止， 按月給付原告八千元。2、願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在。被告與系爭房屋原所有權人黃映 濱曾簽訂租約，並約定將94年5月20日至102年5月20日租金 全部50萬元，以債務抵充全部租金完畢，有收據可憑，則原 告租期至102年5月20日為止，至為明顯。原告事後購買系爭 房屋，即向被告起訴請求遷讓房屋及給付不當得利，依情依 法顯然不合理。並聲明：1、駁回原告之訴及假執行之聲請 。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：
一、下列事實為兩造所不爭執 ，本院採為判決基礎：(一)系爭房屋原所有權人為黃映濱，系爭房屋經本院以99年度司 執字第50053號強制執行程序事件拍賣後，由原告標買取得 ，並於100年1月1日取得本院核發之權利移轉證書。(二)原告起訴狀所附證一至證五文件內容均為真正，被告與黃映 濱訂有證五之房屋租賃契約，該契約未經公證。二、被告辯以其與系爭房屋原所有人間存在租賃契約，而主張有 權占有系爭房屋，則本件爭點在於本件是否有民法第425條 買賣不破租賃之適用？按出租人於租賃物交付後，承租人占 有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人 仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其 期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明 文。查被告與黃映濱所訂房屋租賃契約，其租期為94年5月 20日至102年5月20日，其期限已逾五年，該契約復未經公證 ，依前揭規定，自不適用民法第425條第1項之規定，故被告 所主張之該租賃契約，無從持以對抗原告，且被告除前述租 賃事由外，復無其他事證可證明其有權占用之事實，是原告 主張被告為無權占有系爭房屋，應屬可採。又拍賣之不動產 ，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得 該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。本件 原告其因拍定而於100年1月1日領得本院民事執行處核發之 系爭房屋之不動產權利移轉證書，即已取得系爭房屋之所有 權。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。民法第767條前段定有明文。本件被告無法舉證證明 其有何正當權源占用系爭房屋，則原告依上開規定請求被告
將系爭房屋遷讓交還原告，於法有據，應予准許。三、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產，無權 占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念。本件被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律 上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告 自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益。又依被告 與黃映濱就系爭房屋所訂租約，每月租金為八千元，故被告 所受之利益即為該租金額。而原告係於100年1月1日取得權 利移轉證書，已如前述，則原告依民法第179條之規定，請 求被告自100年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付 占用系爭房屋相當於租金之不當得利八千元，即屬有據。四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權 之法律關係，訴請被告遷讓交還如主文第一項之建物、及請 求被告返還如第二項所示之不當得利，於法有據，均應予准 許。
五、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決 結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 21 日
民事第二庭 法 官 蔡建興
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 7 月 21 日
書記官 楊金池