臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2231號
原 告 孫池田
訴訟代理人 江松鶴律師
複代理人 李富湧律師
被 告 李清琳
李旭仁
李旭昆
李旭偉
前列四人共同
訴訟代理人 巫坤陽律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於100年6月29日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段四０一地號，面積：二七點九八平方公尺之土地准予分割，分割方式如下：如附圖甲案所示Ａ部分之土地，面積十三點九九平方公尺，分歸由原告所有，如附圖甲案所示Ｂ部分之土地，面積十三點九九平方公尺，分歸被告李清琳、被告李旭仁、被告李旭昆、被告李旭偉共有，被告李清琳、李旭仁、被告李旭昆、被告李旭偉依序應有部分為四分之一、十二分之一、十二分之一、十二分之一。
被告應將坐落蘆洲市○○段四０一地號土地上如附圖乙案所示Ｄ部分，一、二、三層磚造、四層加蓋之鐵皮屋，面積為十三點二八平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還予原告。原告應補償被告李清琳新台幣壹拾伍萬元。
原告應補償被告李旭仁、李旭昆、李旭偉各新台幣伍萬元。訴訟費用由被告李清琳、李旭仁、被告李旭昆、被告李旭偉依序負擔四分之一、十二分之一、十二分之一、十二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序上理由
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款載有明文。原告原起訴主張「⑴原告與被告共有坐 落新北市○○區○○段401地號，面積：27.98平方公尺之土 地准予分割，分割方式如下：①如附圖1所示Ａ部分之土地 ，權利範圍2分之1，面積以實測為準，由原告孫池田取得。 ②如附圖1所示Ｂ部分之土地，權利範圍2分之1，面積以 實測為準，由被告李清琳、被告李旭仁、被告李旭昆、被告 李旭偉共同取得。⑵被告應將坐落新北市○○區○○段401 地號土地上如附圖2所示紅色部分（面積以實測為準）之建
物拆除並將土地騰空返還予原告。」，嗣於民國（下同） 100 年3月30日具狀更正為「⑴原告與被告共有坐落新北市 ○○區○○段401地號，面積：27.98平方公尺之土地准予分 割，分割方式如下：①如附圖甲案所示Ａ部分之土地，面積 以13.99平方公尺，由原告孫池田取得。 ②如附圖甲案所 示Ｂ部分之土地，面積13.99平方公尺，由被告李清琳、被 告李旭仁、被告李旭昆、被告李旭偉共同取得。⑵被告應將 坐落蘆洲市○○段401地號土地上如附圖乙案所示D部分，一 、二、三磚造及、四層加蓋之鐵皮屋，面積為13.28平方公 尺之建物拆除並將土地騰空返還予原告。」（見本院卷第 160 頁），揆之前開規定，核無不合，應予准許。貳、實體上理由
原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段401地號（以下簡稱 系爭土地），面積為27. 98平方公尺之土地，為兩造所共有， 原告於90年12月28日因分割繼承取得系爭土地應有部分2分之1 ，被告李清琳應有部分為4分之1；被告李旭仁、被告李旭昆、 被告李旭偉應有部分各為12分之1，本件土地依其使用目的無 不能分割之情事，兩造間並無不能分割土地之約定。原告曾向 新北市蘆竹區調解委員會聲請調解，惟未能調解成立，原告請 求原物分割，因未經原告之同意搭建之建物，依法應予拆除， 爰依民法第823條、第824條及第767條之規定，提起本訴，並 聲明：⑴原告與被告共有坐落新北市○○區○○段401地號， 面積：27.98平方公尺之土地准予分割，分割方式如下：①如 附圖甲案所示Ａ部分之土地，面積以13.99平方公尺，由原告 孫池田取得。②如附圖甲案所示Ｂ部分之土地，面積13.99平 方公尺，由被告李清琳、被告李旭仁、被告李旭昆、被告李旭 偉共同取得。⑵被告應將坐落新北市○○區○○段401地號土 地上如附圖乙案所示D部分，一、二、三層磚造、四層加蓋之 鐵皮屋，面積為13.28平方公尺之建物拆除並將土地騰空返還 予原告。
被告則以：
㈠新北市○○區○○段4建號建物即門牌號碼為新北市○○區○ ○路158巷6號房屋（以下簡稱系爭房屋）係於日據時代民國14 年建築完成，當時並無建築執照及使用執照之制度，39年建物 總登記，所有權人為李石棧，原始建號為和尚洲樓子厝47號， 門牌號碼蘆洲鄉得勝村，65年門牌加註成功路136巷2號，之後 門牌整編為新北市○○區○○路158巷6號，第一層面積為216 平方公尺，第二層面積為149平方公尺，合計為365平方公尺， 65年李石棧各移轉2分之1予被告李清琳、李錫銘，69年李錫銘 將其2分之1持份移轉予李庭堅，69年李庭堅將2分之1持份移轉
予李清鵬，96年間李清鵬去世，由被告李旭仁、李旭昆、李旭 偉辦理分割繼承，每人應有部份各6分之1，
㈡被告共有系爭房屋，坐落之地號除系爭401地號土地外，尚有 保和段399-2、400地號土地，且為合法使用之建物，為經濟效 益及尊重建築物現有狀態之考量，並避免嗣後再次衍生出土地 租金之糾紛，且依據宏大不動產估價師聯合事務所估價報告所 示，本件土地為畸零地，不具有開發價值，就土地利用而言， 如再經分割，勢必因為未來需要更多整合時間及增加風險性， 導致分割後畸零地價格較低於分割前之畸零地價格，本件較佳 之分割方式應為由被告分得全部土地，並維持共有，及補償原 告4,976,803元，或就被告多占用系爭土地之13.28平方公尺， 分歸被告所有，並補償原告4,676,021元。㈢401地號土地上，除被告之系爭房屋，尚有訴外人孫紅花所有 之建物，兩間建物均為合法使用之建物，並非違章建築，原告 訴請拆除系爭建物，顯無理由。
㈣聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實（見99年12月15日筆錄，本院卷第104頁）㈠被告李清琳於65年5月4日與訴外人李清鵬共同買受坐落於台北 縣蘆洲市○○段401、399-2、400地號土地，土地應有部分各4 分之1及其上建物即系爭房屋持份各2分之1，嗣李清鵬去世， 由被告李旭仁、李旭昆、李旭偉繼承前揭應有部分，而由被告 李清琳持有系爭土地應有部分4分之1、持有系爭房屋應有部分 2分之1，被告李旭仁、李旭昆、李旭偉就系爭土地各應有部分 為12分之1、持有系爭房屋應有部分各6分之1，原告於90年12 月29日因分割繼承取得系爭土地應有部分2分之1，有原告提出 之原證1之土地登記謄本、被告提出之被證1建物登記謄本可按 （見本院卷第8、39至40頁）。
㈡系爭土地上有建物二棟，分別為系爭房屋及門牌號碼為新北市 得勝村188號，為訴外人孫紅花於44年1月10日原始取得，有被 告提出之建物登記謄本可按（見本院卷第41頁）。㈢兩造業經調解不成立，有新北市縣蘆洲區調解委員會通知書可 按。
本件爭點及本院判斷（見99年12月15日筆錄，本院卷第104頁 ）
原告主張前揭事實，固提出系爭土地、同段399之2地號、400 地號之土地登記謄本、新北市蘆洲區調解不成立證明書、相片 4紙為證，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠原告 得否請求分割？㈡本件分割方法為何？㈢原告依據民法第767 條、第824條、第823條請求被告拆除附圖Ｄ所示1、2、3樓磚 造、4樓加蓋之鐵皮屋面積各13.28平方公尺，並將土地騰空返
還原告，有無理由？玆分述如下：
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1 項定有明文。經查，原告主張系爭共有物並未訂定不分割之協 議，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟目前無法協議分割 ，復據兩造不爭執，故原告依據民法第823條第1項之規定，請 求分割共有物，於法尚無不合。
㈡共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協 議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者 ，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得 將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各 共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者， 得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必 要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不 動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部 分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人， 經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定， 請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之 。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件 優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法 第824條（98年1月23日修正，同年7月23日施行）定有明文。 按「分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有 自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之 聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁 量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有 人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其 應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土 地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利 益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之 依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原 則，即值推求」（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參 照）。因此，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法 院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共 有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方 法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則 上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各 共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或
按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分 得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須 先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配 於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應 有部分受分配者，亦得以金錢補償之，亦有最高法院92年度臺 上字第782號、91年度臺上字第2087號、88年度臺上字第785 號民事判決意旨可資參照。
㈢再查，系爭土地上有系爭房屋及新北市蘆洲區得勝村188號建 物（即同段保和段5建號，以下簡稱188號建物）之建物，系爭 房屋坐落之地號為為系爭土地及同段399-2地號、400地號、有 被告提出系爭房屋、188號建物之建物登記謄本可按（見本院 卷第39至41頁），系爭土地如附圖乙案所示Ｄ、Ｅ部分，為三 層樓之紅磚造房屋，頂樓有加蓋之鐵皮屋，一樓為市場店面， 二、三樓均供住家使用，在得勝街並無門牌號碼，但與系爭房 屋為一體之建物，附圖乙案所示Ｃ部分為一層樓加蓋鐵門之鐵 皮屋、門牌號碼為新北市○○區○○路154號，經本院勘驗現 場，製有勘驗筆錄及新北市三重地政事務所複丈成果圖可按（ 見本院卷第135至144頁可按），據被告自認乙案附圖所示Ｄ、 Ｅ部分為被告佔用中，1樓店面可供出租每月租金約4、5萬元 等情（見100年1月20日勘驗筆錄，本院卷第135頁背面），然 查，系爭土地為都市計畫區內之商業區，位於蘆洲區商業中心 ，區域環境商業氣息鼎盛，為蘆洲地區○○○地段，沿街多為 市場使用，並分早、中、晚三個時段皆有市場效益，因此，整 體商業效益極佳，有宏大不動產估價師聯合事務所出具之不動 產估價報告可按（附於卷外，見該報告第3頁）。再參以附圖 所示，被告佔用面積高達27.27平方公尺，原告僅佔用0.71 平 方公尺，原告占用之利用價值甚微，果將被告占用之系爭土地 全部分歸被告共有，原告占用之面積當無法得到適當之利用， 且以被告佔用附圖Ｄ、Ｅ部分，目前每月租金利益高達4至5萬 元，每年可得租金利益約60萬元，以平均店面房屋租金獲利為 3%換算，被告占用系爭土地所示附圖Ｄ、Ｅ部分之價值高達約 2千萬元（600,000÷0.03=20,000,000），因此，被告主張將 附圖Ｄ、Ｅ部分分歸被告共有，並補償原告4, 676,021元或將 系爭土地全部分歸被告共有，由被告補償原告4,976,803元， 其價值均不相當，被告主張之分割方案自非公平。參以系爭土 地面臨市○○○○○段，其市場租金經濟價值甚鉅，自應以應 以原告主張之分割方案，由兩造平分系爭土地之一半，因被告 共有系爭房屋，緊鄰附圖所示甲案之B部分，準此，由原告分 得附圖甲案之A部分，被告分得附圖甲案之B部分，自較公允， 並符兩造實際占用情形。準此，原告依據民法第767條請求被
告拆除附圖Ｄ所示1、2、3樓磚造、4樓加蓋之鐵皮屋面積各 13.28平方公尺並將土地騰空返還予原告，自屬有據。㈣被告抗辯系爭土地為畸零地，須依據新北市畸零地使用規則辦 理，經分割後之其他土地均為畸零地，因畸零地不具有開發價 值，必須俟帶鄰地整合後使用建築開發利用，因此，主張應將 系爭土地全部分歸被告共有云云，然查，系爭土地重側前為台 北縣和尚洲樓子厝小段384-1地號，另分割出384-7地號，而 384-7地號之土地，經台灣省政府於78年3月14日北府地四字第 72578號函公告徵收作為道路使用，並補償地上物，據此，孫 紅花所有188號建物、及李清琳所有系爭房屋均遭徵收59平方 公尺，並各領取補償費744,710元、372,355元，有新北市政府 99 年12月31日北府地徵字第0991244546號函可按（見本院卷 第133頁），因此，系爭土地上之建物，因同段384-7地號作為 道路使用而遭部分拆除作為道路用地，系爭土地剩餘27.98平 方公尺，除非鄰近房屋實施都市更新計畫，系爭土地實無從再 作為建物之開發利用，惟因僅面臨繁榮之市○道路，且有一日 三市之市場租金經濟價值，已如前述，系爭土地縱使再為細分 ，亦無礙於系爭土地之利用，準此，被告前開抗辯，並無可取 。
㈤因系爭土地為畸零地，一宗土地經分割後為數畸零地，分割後 之畸零地價格，勢必因需要更多整合時間及增加風險性，而導 致分割後之畸零地價格低於分割前之畸零地價格，有宏大不動 產估價報告可按，因此，依據前開估價報告書，附圖甲案之A 部分之價值有4,976,803元，附圖甲案之B部分之價值為4,824, 452元，系爭土地之總價值則為10,156,740元，有宏大不動產 估價師估價報告可按，準此，因附圖甲案Ａ部分，面臨市○道 路之面積較廣，依據前開估價報告所載，原告分得附圖甲案Ａ 部分之價值較之附圖甲案Ｂ部分之土地高152, 351元，本院斟 酌前開鑑價報告書評估系爭土地之價額，僅約1千餘萬元，核 與被告自認租金之利益換算系爭土地之價格約2000萬元，約相 差二倍，因此，本院認為原告取得附圖所示Ａ部分土地，較之 被告分得附圖所示Ｂ部分之土地價值高約30萬元，原告自應依 序補償被告李清琳15萬元（30÷2=15），李旭仁、李旭昆、李 旭偉各5萬元（30÷2÷÷3=5），較為允妥。㈥系爭房屋依據登記謄本記載，為二層樓建物，第一層面積為21 6平方公尺，第2層面積為149平方公尺，總面積為365平方公尺 ，有被告提出之系爭房屋建物登記謄本可按（見本院卷第39 頁），惟系爭房屋目前為3層樓磚造房屋，及第4層加蓋之鐵皮 房屋，業經本院勘驗現場查證屬實，並有前開不動產估價報告 可憑，系爭房屋之現狀已與系爭房屋之建物登記謄本記載不符
，況依據複丈成果圖丁案所示，被告佔用同段399-2、400地號 及系爭土地之面積，依序為1.77、193.03、27.27平方公尺（ 見本院卷第145頁），以上合計為222.07平方公尺，顯已逾系 爭房屋之建物登記謄本面積，再參以系爭房屋約於14年建造完 成，78年3月14日經台灣省政府公告徵收作為道路使用，遭拆 除59平方公尺之建物，已如前述，97年7月7日重新辦理建物登 記，如卷附之系爭房屋建物登記謄本可按，因此，實難認定系 爭房屋全部均為合法建物，從而，被告抗辯系爭房屋均為合法 建物，原告請求拆除並非適法云云，自無可採。綜上所述，原告依民法第823條、824條、第767第1項前段規定 ，請求兩造共有坐落新北市○○區○○段401地號，面積：27. 98平方公尺之土地准予分割，分割方式如下：①如附圖甲案所 示Ａ部分之土地，面積以13.99平方公尺，由原告孫池田取得 。②如附圖甲案所示Ｂ部分之土地，面積13.99平方公尺，由 被告李清琳、被告李旭仁、被告李旭昆、被告李旭偉共同取得 。⑵被告應將坐落新北市○○區○○段401地號土地上如附圖 乙案所示D部分，一、二、三層磚造、四層加蓋之鐵皮屋，面 積為13.28平方公尺之建物拆除並將土地騰空返還予原告，為 有理由，本院依系爭土地性質及分割後之經濟效用等情形，認 以原物分割為當，但共有人中被告有不能按其應有部分平均受 分配，自應以由原告金錢補償之，爰判決如主文所示。兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。又原告 聲請傳訊證人楊贊育證明系爭房屋因政府徵收而全部拆除云云 ，惟本院已調閱系爭土地徵收之相關資料，已如前述，自無再 行傳訊證人之必要，附此敘明。
另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者， 法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第 80條之1定有明文。查系爭土地雖因兩造無法達成分割協議， 原告因而提起訴訟，但兩造均因系爭建物之分割而互蒙其利， 故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原 所有權應有部分比例負擔。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判 決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
書記官 余承佳