臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1299號
原 告 莊林峰
訴訟代理人 王琛博律師
複代理人 陳羿如
被 告 莊浩然
訴訟代理人 王麗玲
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國100年7月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將新北市○○區○○路三十八巷九號二樓之房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾萬貳仟元供擔保後，得假執行。 事實及理由
一、原告主張：
（一）查新北市○○區○○路1段38巷9號2樓之房屋（下稱系爭 房屋）依建物之登記謄本所示，房屋所有權係原告所有， 又原告並無將上開不動產出租於被告，故被告並無合法之 使用權源，被告明知其係無權占有他人之不動產，原告曾 多次向被告表示請求其遷讓房屋交付原告之意，惟被告均 置之不理。
（二）系爭房屋購買資金如下：
1、系爭房屋資金乃係原告先賣出自己所有，門牌號碼三重市 ○○路○段61號2 樓房屋，買方為許秋香，價金為316 萬 元，共分三期給付：簽約金520,000 元( 匯款50萬加2 萬 現金) 、第二期款1,140,000 元、第三期款1,500,000 元 ，此有買賣契約書( 原證3)及原告三重市農會帳戶交易明 細( 原證4)，極為明確。
2、復以，當初分別由莊林話( 兩造之母) 向訴外人張顯揚買 回系爭房屋1 樓，原告買回系爭房屋2 樓，1 樓價金為57 4 萬，2 樓為333 萬，合計共907 萬，其中，除2 樓部份 333 萬為原告所出之外，就1 樓574 萬元中，原告亦有出 資1,350,000 元，分別於80年6 月14日轉帳550000元、80 年6 月26日轉帳800000元至莊林話賬戶，再由莊林話轉帳 至張顯揚帳戶。。
3、從而，2 樓房屋原告分別於80年6 月15日轉帳850000元、 80年7 月23日轉帳280000元、80年8 月13日轉帳000000 0 元，共333 萬元至買方張顯揚帳戶( 原證4)，甚為清楚。 此者，對照莊林話帳戶交易明細( 原證5)、張顯揚帳戶交 易明細( 原證6)，尤更明確。蓋張顯揚帳戶分別於80年6
月15日匯入3,350,000 元、80年7 月23日匯入1,320,000 元、80年8 月13日4,400,000 元，共907 萬元( 原證6)。 4、綜上，對照上開買賣契約書、原告、訴外人莊林話、張顯 揚等帳戶交易明細資料等證據，姑不論係1 樓房屋原告亦 有出資，本件系爭房屋( 即2 樓) 確實係原告賣出自己力 行路房屋後，併同自身資金向訴外人張顯揚所購買，已極 明確。
（三）按民法第767 條1 項前段，所有權人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之；又同條1 項中段，對於妨害 其所有權者，得請求其除去之，原告按上述規定，請求被 告遷讓房屋全部交付原告。
（四）按最高法院41年台上第323號判例明揭以：「土地法第四 十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登 記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有 第三人取得權利前，以登記原因無，效或得撤銷為塗銷登 記之請，求若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利 之新登記以後，則除得依土地法第六十八規定請求損害賠 償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第 三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據。 」；復依，「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係 為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原 因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權 利人對於登記名義人自仍得主張之」，最高法院40年台上 第1892號判例亦同斯旨。
（五）經查，本件系爭房屋乃係原告自訴外人張顯揚合法購買， 屬上開第三人。被告雖爭執系爭房屋遭他人偽造文書過戶 ，姑不論被告就此答辯需舉證證明，該等事項為被告與第 三人間之事由，依債之相對性，亦與原告無關，縱令屬實 ，難認得拘束善意第三人。原告乃係本於信賴「地政機關 登記」而為買受，依上開判例自應受保護。
（六）復以，本件乃係請求返還房屋。就權利發生要件即原告為 所有權人，原告業已提出土地建物謄本，依民事訴訟法第 355 條「公文書推定為真正」，是倘被告就此執「遭偽造 」等情為答辯，依舉證責任分配之規定，被告自應就該「 權利障礙」事由舉證，推翻前法律上推定之效力，方屬適 法。今被告既未向第三人提出刑事訴訟，亦未拿出任何書 面或證據，空言遭偽造，均有未合。
（七）被告辯稱遭偽造過戶乙節：
1、迄今不論民事或刑事程序皆已罹時效，並長達20年之久， 是被告均無從再提起刑事告訴或民事請求( 刑事部分逾時
效法定不起訴) 。本件被告既然長達20年間均未行使任何 權利，即足證明被告根本全然知悉此事；何況，被告亦自 承系爭房屋2 樓、3 樓間有內梯，直至父親民國99年過世 前均與之同住，衡情豈能不知房屋過戶之事？
2、復依，常人於其不動產遭他人過戶，失去不動產所有權， 定會於第一時間提起刑事告訴、民事返還房屋之訴，再者 不動產過戶並非小事，被告每年繳交房屋稅時定會察覺， 何況被告為正常智識之成年人，復與父母同住共用內梯之 一屋，豈能全無所悉？從而，被告空言辯稱「全部印章、 權狀」均在父母親保管中云云，均顯違常情，洵無憑取。 3、何況，證人莊麗玉亦於庭上證述略以，系爭房屋本非被告 所有，係父母借名登記於被告名下；又被告當年確實因積 欠債務，而請訴外人張顯揚代為清償塗銷銀行抵押權並將 該屋過戶予張顯揚擔保，此等各節，均極明確。在在足資 推翻被告毫無證據之指摘。
（八）聲明：
1、被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路38巷9 號2 樓房 屋全部交付原告。
2、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
原告取得系爭房屋是以偽造文書假買賣取得房屋所有權，被 告已向臺灣板橋地方法院檢察署提出申訴（100年度偵字第 13293號偽造文書案件）。對原告所提遷讓房屋案是否待偵 查完結後再行定奪。並聲明：請求駁回原告之訴。三、本件應審酌原告是否為系爭房地之所有權人？被告是否有占 有使用系爭房地是之合法權源？即原告依據民法第767條第1 項前段之規定，訴請被告遷讓系爭房屋予原告，有無理由？（一）按基於一物一權主義，物之所有權具有排他性，一物之上 不能同時存在二以上之完全所有權。且依本法所為之登記 ，有絕對效力，土地法第43條定有明文。又依土地法所為 之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之 原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定 判決以前，其登記不失其效力，最高法院50年台上字第96 號判例著有明文可參。
（二）查原告於80年6月15日與訴外人張顯揚簽訂不動產買賣契 約書，系爭房屋於80年7月29日移轉登記於原告名下，原 告目前係系爭房屋之所有權人，此據原告提出之土地及建 物登記謄本、異動索引、被告提出之原告與訴外人張顯揚 簽訂之不動產買賣契約書為據，復經本院向新北市三重地 政事務所調取系爭房屋移轉登記資料，經新北市三重地政
事務所函覆系爭房屋登記申請案，因逾保存年限，業已銷 毀，故僅提供公務用土地登記簿、公務用建築改良物登記 簿及審查用土地、建物異動索引附卷可稽，應堪信為真實 。故原告自屬土地法上所登記之系爭房屋所有權人無疑。（三）又系爭房屋於70年12月24日第一次登記時所有權人為被告 ，此有新北市三重地政事務所提供之系爭房屋登記簿在卷 可佐，被告辯稱其並無將系爭房屋賣給訴外人張顯揚，也 沒有聲請過印鑑證明，其係到99年5月份才知道移轉的事 情，100年初才找到買賣契約等文件云云，經查： 1、被告於本院審理時陳稱其有向訴外人張顯揚借錢，當場訴 外人張顯揚拿750萬元現金還給銀行750萬元現金，惟其與 訴外人張顯揚間就系爭房屋並無買賣關係（見本院100年7 月11日言詞辯論筆錄）云云，然觀諸被告所提其與訴外人 張顯揚間就系爭房屋所簽訂之不動產買賣契約書，其上確 有載明「買主張顯揚、賣主莊浩然」，且被告對於訴外人 張顯揚支付750萬元乙事亦不爭執，足認上開750萬元應係 訴外人張顯揚買賣系爭房屋之價金，則被告與訴外人張顯 揚間就系爭房屋確有成立買賣契約甚明。
2、又證人即兩造的姐姐莊麗玉於本院100 年7 月11日審理時 證述當然被告在外欠債，張顯揚替他償還借款，這房子68 年左右蓋的時候，是我爸爸蓋得，我爸爸是三七五的佃農 ，地主分給佃農的房子，我爸爸就登記在被告名下，是借 名登記，那時候被告才20歲左右，怎會有錢可以買房子， 當然是我爸爸跟張顯揚借錢，替被告還債，因為保障張顯 揚的債權約七、八佰萬，所以就把被告房子登記給張顯揚 ，原告因為賣了另一間房子，有了資金，才跟張顯揚買回 房子。跟張顯揚借錢還錢當天被告跟我爸爸都有一起到銀 行還錢，被告知道這件事情等語，有本院100 年7 月11日 言詞辯論筆錄在卷可按。足見被告確有向訴外人張顯揚借 得款項用以清償其於銀行所負之債務，並將系爭房屋移轉 登記予訴外人張顯揚至明。
3、再按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表 示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權 人之責任，民法第169 條訂有明文，其立法意旨，係因本 人有上揭不作為之行為，在客觀上足以使第三人相信該他 人為有權代理；第三人為善意無過失，因而與其為代理行 為時，若非由本人對於第三人負授權人責任，不足以保護 交易安全而設。本件系爭房屋於79年7 月6 日以買賣為名 ，所有權移轉登記予訴外人張顯揚，此有新北市三重地政 事務所提供之系爭房屋登記簿在卷可參，堪信真實。被告
雖辯稱伊未出售系爭房屋，系爭房屋係原告以偽造文書假 買賣不法取得房屋所有權云云，惟查：
（1）被告於本院審理時陳稱稅單、權狀都在我父母那裡，印鑑 證明的印鑑在78年間就放在我父母那裡，我完全不知道轉 給張顯揚這件事等語，足見，被告縱使未出賣系爭房屋， 然其將系爭房屋過戶之稅單、權狀及印鑑均交付父親，可 認定由被告之行為表示以代理權授與其父親之意。 （2）又證人即兩造的姐姐張麗玉於本院100 年7 月11日審理時 證述係我爸爸跟張顯揚借錢，替被告還債，因為保障張顯 揚的債權約七、八佰萬，所以就把被告房子登記給張顯揚 等語（見本院100 年7 月11日言詞辯論筆錄），足證被告 應係因無力清償債務，始交予其父親系爭房屋之稅單、所 有權狀、印鑑章、印鑑證明等重要證件，為求資金之挹注 以解急迫窘境，換言之，被告非不可預見其父親為系爭房 屋之所有權移轉圖集資以解燃眉之急，如能不移轉系爭房 屋之所有權，又何必提出該等所有權狀及相關印鑑等證件 ，在在堪信足使訴外人張顯揚信認被告曾以代理權授與其 父親為買賣，揆諸上揭規定及其立法意旨，縱系爭房屋買 賣契約係被告父親擅自與訴外人張顯揚做成，被告亦應就 其父親之買賣行為負表見代理之授權人責任。被告辯稱其 與訴外人張顯揚間買賣不成立云云，並不可取。 4、末按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人 起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人 祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷 為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記而為 取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68條規定請求 損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人 對於第三人依此取得之不動產訴請返還，自無法律上之根 據（最高法院著有41年台上字第323 號判例參照，最高法 院88年度台上字第1511號判決亦同此見解）。惟查，原告 與訴外人張顯揚於80年6月15日簽訂不動產買賣契約書， 並於80年7月29日辦畢所有權移轉登記，此有新北市三重 地政事務所提供之系爭房屋登記簿在卷可稽，是原告係因 信賴土地法之登記有絕對之效力，基於土地法登記之公示 、公信原則，而取得系爭房屋，而被告未能舉證證明原告 係惡意受讓系爭房屋之人，堪認原告確屬善意受讓系爭房 屋之人無訛。
（四）至系爭房地於79年7 月6 日移轉登記於訴外人張顯揚名下 ，80年7 月29日移轉登記於原告名下等情，有本院向新北 市三重地政事務所所調取之系爭房屋登記簿可稽。綜上所
述，系爭房屋既經登記為原告所有，而此登記又未經依法 塗銷，被告又未舉證原告與訴外人張顯揚間之買賣係偽造 文書之假買賣，其所為之懷疑，並無憑據，自不足採。前 依前揭說明，尚不足以動搖原告就系爭房地之所有權存在 。又證人即兩造的姐姐莊麗玉於本院100 年7 月11日審理 時證述賣給張顯揚後，我爸爸媽媽還住在系爭房子，張顯 揚沒有叫我們交屋，張顯揚賣給原告，因為我爸爸媽媽也 住在那邊，所以沒有交屋，我爸爸在99年7 月死亡，被告 才搬下來，被告原來住在三樓，三樓跟二樓間有內梯，被 告搬下來時，沒有經過原告的同意，就把二樓反鎖，我們 就沒有辦法進去等情。足見，被告占有系爭房屋尚無合法 權源，被告既非系爭房屋所有權登記名義人，復未舉證其 有何其他合法權源，是以，原告依據民法第767 條第1 項 前段之規定，請求被告騰空遷讓系爭房屋並返還予原告， 應有理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭 房屋全部交付原告，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定 相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 尤秋菊