臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第12號
原 告 何文進
訴訟代理人 林俊生律師
被 告 王水生
王木林
王秋如
兼訴訟代理 王許秀英
人
被 告 王瑞麟
王瑞發
前列二人共同
訴訟代理人 錢素燕
被 告 王碧惠
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100 年6 月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基 礎事實同一者、訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其 原非當事人之人為當事人者，不在此限；又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第5 款、第256 條分別定有明文。經查，原告起訴時原列僅王水生為被告， 聲明請求「被告應將坐落嘉義縣中埔鄉○○○段219-3 地號 土地上如起訴狀附圖斜線所示部分之地上物拆除，返還該土 地予原告」，嗣經嘉義縣水上地政事務所複丈後，為求聲明 內容明確，並經本院調閱民事執行處98年度司執字第22653 號強制執行卷及向嘉義縣政府財政稅務局查詢門牌號碼嘉義 縣中埔鄉嘉仁村8 鄰安家厝7 號房屋所有權歸屬，得知該房 屋為訴外人王火所有，未辦理繼承登記，而王火於民國89年 7 月22日死亡，王許秀英、王水生、王木林、王秋如、王瑞 麟、王碧惠及王瑞發為其繼承人，有戶籍謄本、繼承系統表 在卷可稽，乃陸續於100 年3 月25日及同年4 月20日具狀追 加同為房屋共有人之其餘繼承人王許秀英、王木林、王秋如 、王瑞麟、王碧惠及王瑞發為被告，並更正聲明為：「被告 王許秀英、王水生、王木林、王秋如、王瑞麟、王碧惠及王 瑞發應將坐落嘉義縣中埔鄉○○○段219-3 地號土地上如附
圖即嘉義縣水上地政事務所100 年3 月10日複丈成果圖所示 Α部分面積0.0145公頃之水泥地庭院及Β部分面積0.0170公 頃土地上之磚造蓋鐵皮房屋拆除，並將該部分土地返還予原 告」；復因查明複丈成果圖所示Α部分面積0.0145公頃之水 泥地庭院業於98年4 月3 日由執行人員在系爭土地現場當場 解除債務人王水生占有而點交予買受人賴嘉賢，而就Β部分 面積0.0170公頃部分則未點交，故以100 年5 月10日更正訴 之聲明暨辯論意旨狀撤回上開Α部分之請求，暨追加依民法 第348 條第1 項、第242 條規定請求被告王水生交付該部分 土地予原告，並更正聲明為「一、被告王水生應將坐落嘉義 縣中埔鄉○○○段219-3 地號土地如附圖即嘉義縣水上地政 事務所100 年3 月10日複丈成果圖所示Β部分面積0.0170 公頃之土地交付予原告；二、被告王許秀英、王水生、王木 林、王秋如、王瑞麟、王碧惠、王瑞發應將坐落嘉義縣中埔 鄉○○○段219-3 地號土地如附圖即嘉義縣水上地政事務所 100 年3 月10日複丈成果圖所示Β部分面積0.0170公頃土地 上之磚造蓋鐵皮房屋拆除，並將該部分土地返還予原告。」 ，揆諸上開規定，核無不合，應予准許。
二、被告王碧惠經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）坐落嘉義縣中埔鄉○○○段219-3 地號土地（下稱系爭土 地）原為訴外人王火所有，於民國92年8 月20日由被告王 水生一人單獨繼承取得所有權，嗣於98年3 月間經鈞院執 行處97年度執字第21185 號強制執行事件拍賣而由訴外人 賴嘉賢拍定取得後，於99年3 月再由訴外人賴嘉賢將系爭 土地出賣予原告，由原告取得所有權，惟其中如附圖即嘉 義縣水上地政事務所100 年3 月10日複丈成果圖所示Β部 分面積0.0170公頃部分土地於上開強制執行事件中，代被 告王水生居於出賣人地位之執行法院並未點交予拍定人賴 嘉賢，按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得 該物所有權之義務，此為民法第348 條第1 項所明定，而 拍賣本質上亦係買賣，則被告王水生對訴外人賴嘉賢自負 有依民法第348 條第1 項規定交付系爭土地之義務，嗣原 告於99年3 月間自賴嘉賢處買得系爭土地，訴外人賴嘉賢 亦對原告負有依民法第348 條第1 項規定交付系爭土地之 義務。又債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權， 得以自己之名義，行使其權利，民法第242 條亦定有明文
，訴外人賴嘉賢既怠於向被告王水生請求交付，原告自得 依民法第242 條代位權及民法第348 條第1 項之規定請求 被告王水生將系爭土地如附圖所示Β部分面積0.0170公頃 部分交付予原告。
（二）至於坐落系爭土地上如附圖所示Β部分面積0.0170公頃、 門牌號碼為嘉義縣中埔鄉嘉仁村8 鄰安家厝7 號之未保存 登記房屋（下稱系爭建物）原為訴外人王火所有，89年7 月22日訴外人王火過世後，由其法定繼承人即被告王許秀 英、王水生、王木林、王秋如、王瑞麟、王碧惠及王瑞發 等人共同繼承為共有，現由被告王水生居住使用中，故於 98年3 月間系爭土地遭拍賣並由訴外人賴嘉賢拍定取得時 ，因系爭土地係92年8 月20日由被告王水生一人單獨繼承 取得所有權，系爭土地及建物已非同屬被告王水生一人所 有，按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，固 為民法第425 條之1 第1 項所明定，惟此所謂「讓與」應 係指以買賣、贈與、互易等原因移轉土地或房屋與他人所 有之讓與行為，亦即因該等原因關係而繼受取得土地或房 屋之所有權，如因繼承關係而取得土地或房屋之所有權， 本質上非因讓與行為而繼受取得所有權，而無民法第425 條之1 租賃關係推定之適用，故被告等人共有之系爭建物 於被告王水生單獨繼承取得系爭土地所有權時，即無民法 第425 條之1 推定租賃關係適用之餘地，從而訴外人賴嘉 賢及原告嗣後取得系爭土地所有權時，即因先前並無推定 租賃關係存在，亦無民法第425 條之1 規定之適用，則被 告等人所共有之系爭建物占有原告所有之系爭土地即無任 何法律上正當權源，屬無權占有，且對於原告系爭土地之 所有權亦有所妨害，爰依民法第767 條第1 項規定，請求 被告等人將系爭建物拆除，並將該部分土地返還予原告。（三）並聲明：
1、被告王水生應將坐落嘉義縣中埔鄉○○○段219-3 地號土 地如附圖即嘉義縣水上地政事務所100 年3 月10日複丈成 果圖所示Β部分面積0.0170公頃之土地交付予原告。 2、被告王許秀英、王水生、王木林、王秋如、王瑞麟、王碧 惠、王瑞發應將坐落嘉義縣中埔鄉○○○段219-3 地號土 地如附圖即嘉義縣水上地政事務所100 年3 月10日複丈成 果圖所示Β部分面積0.0170公頃土地上之磚造蓋鐵皮房屋
拆除，並將該部分土地返還予原告。
3、訴訟費用由被告負擔。
4、第二項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：
（一）被告王水生陳述略以：按土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 定有明 文。查系爭土地及建物原均為被告祖父王火所有，於王火 過世後始將系爭土地移轉登記給被告，系爭建物則由全體 繼承人共同繼承，故本件應有前開法定承租權規定之適用 ，被告有權利住到房子不堪使用再將土地返還原告，原告 主張被告為無權占有應拆屋還地顯無理由。並答辯聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行。
（二）被告王瑞發陳述略以：系爭建物是我父親王火所蓋，未辦 理保存登記，亦未辦理繼承登記，系爭土地則係登記給被 告王水生，不知道被告王水生將之抵押借款遭查封，不同 意拆除，其餘同被告王水生之陳述。並答辯聲明：原告之 訴及假執行之聲請均駁回。
（三）被告王許秀英、王木林、王秋如、王瑞麟則以：不同意將 系爭建物拆除，其餘同被告王水生之陳述。並答辯聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（四）被告王碧惠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
（一）訴外人王火於89年7 月22日過世，其法定繼承人為被告王 許秀英、王水生、王木林、王秋如、王瑞麟、王碧惠及王 瑞發等人，有繼承系統表、戶籍謄本等為證，誠屬真實。（二）系爭土地及系爭建物原均為訴外人王火所有，系爭土地於 王火過世後在92年8 月20日由被告王水生單獨繼承，系爭 建物迄未辦理納稅義務人變更，仍為王火所有，由被告等 人共同繼承，有嘉義縣水上地政事務所異動索引、台灣電 力公司用戶卡、嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書、台灣 省嘉義縣土地登記簿及戶籍謄本等在卷足憑，且為兩造所 不爭執，並經本院函詢嘉義縣財政稅務局及嘉義縣水上地 政事務所，分別有嘉義縣財政稅務局100 年4 月6 日嘉縣 財稅財字第1000012447號函及地政事務所100 年6 月16日 嘉上地登字第1000003726號函附92年上地登1 字第72460
號分割繼承登記申請書及地極異動索引在卷可參，可信為 真。
（三）系爭土地上有如附圖所示Ａ部分（面積0.0145公頃）之水 泥地庭院、Ｂ部分（面積0.0170公頃）之磚造蓋鐵皮房屋 、Ｃ部分（面積0.0018公頃）及Ｄ部分（面積0.0002公頃 ）之空地，為兩造所不爭執，經本院會同嘉義縣水上地政 人員勘測屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖可證。（四）系爭土地經本院執行處97年度執字第21185 號拍賣，於98 年2 月24日由訴外人賴嘉賢得標，而系爭土地上空地部分 （即如附圖所示Α部分），當場點交；房屋坐落之土地（ 即如附圖所示Β部分）拍定後不點交，亦有本院98年3 月 8 日嘉院和民97執誠字第21185 號執行通知、98年4 月3 日97年度執字第21185 號執行筆錄附於上開卷宗，經本院 調閱上開卷宗核閱無誤。嗣於99年3 月8 日再由訴外人賴 嘉賢將系爭土地出賣予原告，由原告於99年3 月16日以買 賣為原因登記為所有權人，為兩造所不爭執，並有土地謄 本可證，堪信為真。
四、是本件應審究者厥為：本件是否有民法第425 條之1 規定之 適用，原告依民法第348 條及第767 條規定請求被告將系爭 建物拆除，並將系爭土地返還有無理由？兩造各執一詞，經 查：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425 之1 條定有明文。又土地與房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開 、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情 事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外 ，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其 本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保 護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租 賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權 益，庶符社會正義之要求，亦有最高法院48年台上字第14 57號判例、及最高法院95年度台上字第551 號、80年台上 字第1671號判決意旨可資參照。況民法第425 條之1 規定 之適用，並未限於因買賣、贈與、互易等原因關係而繼受 取得土地或房屋之所有權始有適用之餘地，因繼承關係而
繼受取得土地或房屋之所有權亦有該條規定之適用，是原 告主張民法第425 條之1 所謂「讓與」應係指以買賣、贈 與、互易等原因移轉土地或房屋與他人所有之讓與行為， 如因繼承關係而取得土地或房屋之所有權，本質上非因讓 與行為而繼受取得所有權，被告等人共有之系爭建物於被 告王水生單獨繼承取得系爭土地所有權時，應無民法第42 5 條之1 租賃關係推定之適用云云，即不足採。又法院之 拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同一之解 釋種（臺灣高等法院95年度重上字第114 號判決意旨參照 ），故依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異 。
（二）查系爭土地及建物原均屬訴外人王火所有，於92年8 月20 日由被告王水生因分割登記取得系爭土地所有權，繼而由 訴外人賴嘉賢於98年2 月24日經拍賣取得，坐落其上之系 爭建物則未同時拍賣，訴外人賴嘉賢於99年3 月8 日再將 系爭土地轉賣予原告而由原告取得所有權，至於系爭建物 則於89年7 月22日王火過世後由其法定繼承人即被告王許 秀英、王水生、王木林、王秋如、王瑞麟、王碧惠及王瑞 發等人繼承為公同共有等情，業如前述，且為兩造不爭執 。揆之前揭說明，原告因訴外人賴嘉賢依執行法院拍賣而 輾轉取得之土地，雖享有土地之所有權，惟地上房屋之所 有權仍屬被告，確與土地及土地上之房屋同屬一人所有， 而僅將土地讓與他人情形無異，土地受讓人與讓與人間， 應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，要無因被告 等係因繼承關係取得而有不同，應有民法第425 條之1 之 適用。
（三）因此，原告以其為系爭土地之買受人，本於買賣之法律關 係，請求被告王水生將系爭土地上如附圖所示Β部分面積 0.0170公頃之土地交付予原告，即無依據。又土地及房屋 同屬一人，而僅將土地出賣，解釋當事人之真意，除限於 賣屋而無基地之使用外，應類推上述判例見解，推斷土地 承買人有默許房屋所有人繼續使用土地之意思，是被告等 共有之系爭建物占有使用系爭土地，亦難認係無權占有， 則原告依民法第767 條之規定，請求被告王許秀英、王水 生、王木林、王秋如、王瑞麟、王碧惠及王瑞發將系爭土 地上如附圖所示Β部分面積0.0170公頃之磚造蓋鐵皮房屋 拆除，並將該部分土地返還原告，亦屬無據。
五、綜上所述，被告所共有如附圖所示Β部分面積0.0170公頃之 磚造蓋鐵皮房屋，使用原告之土地並非無權占有，從而原告 本於買賣及所有權之法律關係，請求被告王水生將坐落嘉義
縣中埔鄉○○○段219-3 地號土地如附圖所示Β部分面積0. 0170公頃之土地交付予原告；及被告王許秀英、王水生、王 木林、王秋如、王瑞麟、王碧惠、王瑞發應將坐落嘉義縣中 埔鄉○○○段219-3 地號土地如附圖所示Β部分面積0.0170 公頃土地上之磚造蓋鐵皮房屋拆除，並將該部分土地返還予 原告，並無理由，應予駁回。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，供此敘 明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 14 日
民事第二庭法 官 柯月美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 7 月 14 日
書記官 黃怡禎