臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
99年度北簡字第17962號
原 告 高吳淑慧
訴訟代理人 溫光雄律師
被 告 李義男
黃美惠
共 同
訴訟代理人 張仁興律師
王正豪律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於中華民國100年6月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○○路○段71號之建物為三德大樓，同址地下1 、2層為未登記之建物（下稱系爭B1、B2建物），作為三德 大樓之停車場，由訴外人高達思、高琮富、高新平、高達雄 、及原告之夫高達雅所共有，除高達思應有部分為2/6，其 餘共有人之應有部分均為1/6。而原告之夫高達雅於民國69 年4月30日死亡，由原告繼承高達雅於系爭建物之應有部分 ，嗣法務部行政執行署台北行政執行處（下稱行政執行處） 於96年6月17日發函查封訴外人高達思、高琮富、高新平、 高達雄等人於系爭B1、B2建物之應有部分（合計5/6），並 於98年6月11日以新臺幣（下同）1,500萬元底價公開拍賣， 因無人應買而流標，繼於99年1月28日第2次拍賣以820萬元 拍定，行政執行處於99年2月2日通知原告是否以共有人之身 份行使優先購買權，原告遂於99年2月9日申請以該拍定價格 優先承受，行政執行處業於同年3月19日核發不動產權利移 轉證書予原告，連同原告繼承自高達雅之應有部分1/6，原 告因而取得系爭B1、B2建物全部所有權。
㈡其後，原告於99年4月29日張貼公告，促請無權占用系爭建 物者，應於99年5月15日前清空、返還所占用部分。被告李 義男為三德大樓4樓之區分所有權人、被告黃美惠為三德大 樓5樓之區分所有權人，如附圖所示之A、B部分之變壓器及 消防設施設置於原告所有之B2建物內，用供被告所有之4、5 樓建物使用，原告已於99年7月29日以台北法院郵局第2142 號存證信函催告被告將設置於如附圖所示之A、B部分之機電 及消防設備遷移，被告竟未置理，原告自得依民法第767條
規定，請求被告拆除該等設施，並返還系爭B2建物予原告。 又被告非法占用系爭B2建物之A部分面積雖僅長為1.15米、 寬為1.05米，但其妨礙原告就該位置作為停車場使用之停車 格劃設，與一個停車格面積無異，至B部分占用面積達17.04 ㎡（折合5.15坪），而一般停車格面積約為3.3坪，被告無 權占用設置消防設備部分，顯已超越一個停車格位置，原告 於87年間將三德大樓B1停車位交予長子高嘉良管理出租，每 月一車位租金為8,500元，則被告就無權佔用A部分按月賠償 原告8,500元，B部分則為13,265元【8,500（5.153.3） ＝13,265】，爰依不當得利及侵權行為之規定，請求被告就 其占用如附圖所示之A、B部分，按月給付原告相當於租金之 損害金21,765元。
㈢被告雖辯稱系爭建物應有公寓大廈管理條例規定之適用云云 ，惟原告於66年間即取得系爭B1、B2建物之使用執照，而公 寓大廈管理條例係於84年6月28日公佈施行，依法律不溯及 既往原則，於本件應無適用餘地。被告既因拍賣行為而取得 系爭B1、B2建物之所有權，即有民法第767條規定之適用， 而得排除被告之侵害等語。並聲明：⒈被告應將坐落臺北市 ○○○路2段71號第下2層，如附圖所示A、B部分之機電設備 等地上物拆除，並將上開建物返還原告。⒉被告應自起訴狀 繕本送達被告之翌日起，至被告將附圖所示之A、B部分之地 上物拆除、清空，並將前項建物返還原告之日止，按月給付 原告21,7 65元。
二、被告則以：
㈠系爭B1、B2建物依使用執照記載，係供作防空避難室與停車 場，為區分所有建築物之公共設施，於構造上及使用上不具 獨立性，性質上不得為單獨所有權之客體，依民法第799 條 第2項規定，應屬全體區分所有人所共有之部分，並無單獨 所有權，縱於區分建築物辦理第一次所有權登記時，未辦理 地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有 人共有之性質，而不得單獨為所有權之客體。雖行政執行處 拍買公告記載系爭建物為訴外人高達雄等人所共有，並由原 告以拍賣方式取得，然系爭B1、B2建物既屬三德大樓之公共 設施，屬區分所有權人所共有，本質上已無起造人之應有部 分，自不得出售於特定人，是行政執行處所為拍賣系爭B1 、B2建物之行為，違反法律上禁止之規定，依民法第71條應 為無效。又系爭B1、B2建物既未辦理保存登記，依民法第 758條第1項規定，無法以法律行為取得不動產物權，而拍賣 屬私法上買賣行為，亦為法律行為，準此，原告無法因拍賣 而取得所有權，至多僅取得該建物之事實上處分權，是原告
稱其有所有權而主張依民法第767條規定，請求返還其所有 物或排除侵害云云，並無理由。
㈡而三德大樓於66年完工並取得使用執照後，各起造人間即相 互約定，地下停車場共劃分為29個停位，每一層分配2個停 車位（三德大樓共計地上11層，因此已分配22個停車位）， 剩餘7個停車位則交由管理委員會管理，由管理委員會對外 出租，出租所得納入大樓公共基金，各區分所有權人均遵從 此約定，行之已逾15年，待公寓大廈管理條例公布後，再將 該約定訂入三德大樓規約，以供區分所有人及繼受人遵守。 原告早於75年間，即已成為三德大樓之區分所有權人，對該 大樓地下室使用情形知之甚稔，本應受起造人間分管協議之 拘束，更何況該協議內容已訂入大樓規約，原告自應受大樓 規約及地下室使用協議之拘束。是原告縱因拍賣取得系爭建 物事實上處分權，惟被告依分管協議及三德大樓規約，本得 合法占有、使用系爭建物如附圖所示A、B部分，是原告取得 權利亦存有權利上限制或負擔，無法單獨使用系爭建物而排 除所有合法使用人之使用。
㈢又占用如附圖A、B部分之變壓器及消防機電設備，均為被告 黃美惠因經營三德大樓5樓之坐月子中心營業需要所設置， 屬被告黃美惠所有，與被告李義男無涉。且其中變壓器部分 係連接整棟大樓之主要供電系統，其他樓層均有相同之設備 ，僅該變壓器設置位置與其他樓層不同，乃被告黃美惠購買 三德大樓5樓時即已存在之設備，如予拆除5樓將無電力可供 應，原告請求拆除實係以損害他人為目的而行使權利，屬民 法第148條第1項之權利濫用。且原告任意以被告所占用系爭 建物面積相當於數個停車位為由，主張應按每一停車位每月 租金計算損害金云云，亦與一般行情有違，並無依據等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠查坐落臺北市○○○路○段71號之建物為三德大樓，由原告 之配偶高達雅及訴外人高達思、高琮富、高新平、高達雄等 5人為起造人起造興建，於66年間完工，同址地下1、2層則 為未登記之建物，高達雅已於69年4月30日死亡，原告為其 繼承人。嗣行政執行處因高達思等人欠稅未還，前於96年6 月17日以系爭未登記建物為訴外人高達思、高琮富、高新平 、高達雄等人共有為由，查封系爭B1、B2建物之應有部分合 計5/6，並於99年1月28日以820萬元拍定，原告繼因行使優 先購買權而以該拍定價格優先承受拍賣標的物，行政執行處 業於同年3月19日核發不動產權利移轉證書予原告等情，業
據原告提出系爭建物登記第二類謄本、執行筆錄、行政執行 處函、權利移轉證書等件（均影本）為證，並經本院依職權 調閱行政執行處90年度遺稅執特專字第40870號案卷查核明 確，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
㈡又被告李義男為三德大樓4樓之區分所有權人、被告黃美惠 則為三德大樓5樓之區分所有權人，而如附圖所示B部分放置 消防設備，占用系爭B2建物面積達17.04㎡，另如附圖所示A 部分則放置變壓器，占用系爭B2建物面積達1.21㎡等情，亦 有原告提出被告之建物登記謄本為證，且經本院依職權勘驗 現場及囑託臺北市中山地政事務所測量明確，製有勘驗筆錄 、臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖存卷可考，且為被 告所不爭執，亦堪信為真實。
四、經查，原告主張系爭B1、B2建物為未經保存登記之建物，為 高達思、高琮富、高新平、高達雄、及原告之夫高達雅所共 有，因高達雅死亡，原告繼受取得高達雅之應有部分，並因 行使優先承買權，購買訴外人高達思等人之應有部分，而取 得系爭B1、B2建物之所有權全部，乃請求被告遷移被告所有 坐落於系爭B2建物上之消防等設備，為被告所否認，並以前 揭情詞置辯，本案所涉爭點厥為：㈠原告是否為系爭B2建物 之所有權人？㈡原告是否有權請求被告移去如附圖所示A、B 部分之機電設備？及請求被告給付相當於租金之不當得利？ 茲分項析述如下。
㈠原告非系爭B2建物之所有權人：
⒈按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物 之共同部分，推定為各所有人之共有，98年01月23日修正前 民法第799條前段定有明文。而區分所有建築物之共有部分 ，依其是否為區分所有建築物之性質上或構造上當然之共有 部分，可區分為當然共有部分與約定共有部分，前者不僅欠 缺構造上或使用上之獨立性，且其構造上為維持建築物所必 要，如建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆 等，後者係指附屬於區分建築物，效用上與其附屬之建築物 具有一體之關係，或係區分所有人生活上不可或缺之部分言 ，是縱已具構造上獨立性者，例如區分建築物地下室，倘依 建築法令上設有諸多共用設施，例如管線設備、電器室，或 作為防空避難室、法定停車空間等，因認欠缺使用上獨立性 ，仍屬法定共有部分（見謝在全著，物權法上冊，98年6月 修訂四版，頁354）。
⒉查系爭B1、B2建物雖為未辦保存登記建物，然該部分係與系 爭三德大樓1至11樓一同建造，起造人為訴外人高達思、高 琮富、高新平、高達雄、及原告之夫高達雅5人，系爭建物
之用途記載供作「防空避難室」及「停車場」使用等情，有 被告提出原告不爭執真正之使用執照存根存卷可按（見本院 卷第55頁），原告亦不爭執系爭建物起造時係作為防空避難 用，在拍賣前是作為公用停車場使用等情（見本院卷第121 頁、第103頁），參以證人即原告之子高家良證稱：系爭建 物地下室部分起造後是作為停車場使用，車位沒有分配，由 大家自由使用，沒有特別區分誰用那個車位，伊和弟弟平日 使用2個車位等語（見本院卷第153、154頁），核與證人高 達雄證稱：地下室蓋好後就是一樓層分2個車位，後來有多2 、3個位置就當作公用，是蓋好後在分樓層時就連車位一起 協議，當初是有說2個車位是B1、B2各一個，起先大概有講 一下，協議時是已經劃好車位，但沒有特別指定誰停哪裡， 有位置就可以停，後來因為有外人進來停，管委會怕亂就有 固定下來等語（見本院卷第165、166頁），大致相符，另證 人即三德大樓前兩任管理委員會主任委員劉欽繹則到庭證稱 ：自伊於86年間到臺北總工會任職出席管理委員會時起，地 下停車位就是每個樓層2個車位，剩下7個車位由管理委員會 出租作為管理基金，每戶有固定位置有編號，編號每年沒有 更改等語（見本院卷第168頁），亦與證人高達雄前揭證述 若合符節，堪認系爭建物於起造時，其效用上即作為三德大 樓之防空避難室及停車場使用，且係由全體區分所有權人共 用，而成為三德大樓之建築物利用上不可缺少之部分。原告 復未提出反證證明系爭三德大樓之區分所有權人於取得系爭 大樓部分建物時，曾將系爭未登記B1、B2建物部分明示排除 在外，而未取得系爭建物之所有權等情，揆之首揭說明，自 應認為系爭B1、B2建物為三德大樓全體區分所有權人所共有 。
⒊原告雖係因行使優先承買權而自行政執行處取得系爭建物之 不動產權利移轉證書，惟查，原告為系爭三德大樓起造人之 一高達雅之配偶，且自75年間即已成為系爭大樓之區分所有 權人之一，有被告提出原告所有建物之登記謄本為證（見本 院卷第71頁），且為原告所不爭執，原告自應明知系爭建物 之用途、使用情形等節，而訴外人高達思、高琮富、高新平 、高達雄並非系爭建物之所有權人，已如前述，詎原告於行 政執行處誤認系爭建物之權利狀態而將之拍賣時，仍以共有 人身分應買，即無從認其得因善意自無權移轉所有權之人處 ，藉讓與之效力而取得系爭建物之所有權。故原告主張其因 取得行政執行處之不動產權利移轉證書，即已取得系爭建物 之所有權云云，自無可採。
㈡按行使民法第767條第1項、第2項規定之物上請求權者，以
其取得物之所有權為前提，本件原告既未取得系爭建物之所 有權，已如前述，則原告依民法第767條規定，請求被告將 占用如附圖所示之A、B部分之地上物拆除，並將該建物返還 原告云云，即無理由；而原告既非系爭建物所有權人，亦無 從主張被告無權占有其所有物，故原告請求被告賠償其因所 有物遭占用之損害云云，亦無依據。
五、綜上所述，原告主張為不足採，被告抗辯尚屬可信。從而， 原告依民法第767條、第179條及184條等規定，起訴請求被 告將坐落臺北市○○○路○段71號第下2層，如附圖所示A、B 部分之電壓器、消防設備等地上物拆除，並將上開建物返還 原告，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至被告將附圖所示之 A、B部分拆除、清空，並將該建物返還原告之日止，按月給 付原告21,765元，均無理由，應予駁回。六、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所 提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一 一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 7 月 27 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 管靜怡
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 7 月 27 日
書記官 蔡宜婷