臺灣臺北地方法院民事簡易判決 100年度北簡字第4726號
原 告 陳金堯
陳亮光
江玉寶
上三人共同
訴訟代理人 洪梅芬律師
被 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 高清愿
訴訟代理人 蔡瑋穎
陳炳宏
上列當事人間確認租賃關係存在等事件，於中華民國100 年6 月
21日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬柒仟壹佰叁拾叁元由原告負擔。 訴訟標的及理由要領：
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第7 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明 第1 項請求確認兩造租賃關係存在；嗣於100 年6 月8 日具 狀更正該項聲明：確認兩造租賃關係於100 年6 月1 日至10 5 年5 月31日仍有效存在，參諸前揭規定，應予准許，先予 敘明。
貳、實體方面：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張被告於98年3 月10日與原告簽訂不動產租賃契 約（下稱系爭租約），承租原告所有位在臺南市○區○○路 2 段39號1 樓房地，約定租金為每月新臺幣（下同）9 萬元 ，租賃期間自99年9 月1 日起至105 年8 月31日止。嗣被告 於100 年2 月25日寄發存證信函表示依系爭租約第8 條3 項 規定，請求提前終止系爭租約。
㈡惟被告請求提前終止系爭租約之法律效果為「視為雙方合意 終止」，則系爭租約第8 條第3 項約定已非是賦予被告享有 單方提前終止之權。蓋就一般法律條文客觀解釋方法，「視 為雙方合意終止」，應指被告所為提前終止系爭租約之意思 表示到達原告後，有賦與原告表示意見之權利。申言之，上 開意思表示到達原告後，原告不表示任何意見，此時才有「 視為雙方合意終止」之法律效果。倘上開意思表示到達原告 後，原告有不同意之表示，自應以原告之意思為準。如此，
方符合「視為雙方合意終止」之正確涵義。又原告於被告為 上開意思表示後，已有寄發存證信函表示不同意被告提前終 止系爭租賃契約。且據民法第453 條規定：定有期限之租賃 契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，其 終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。足見承 租人對租賃契約得有單獨終止的權利，須於租賃契約中明文 約定。故一般制式化租賃契約書範本中的提前終止規定亦無 「視為『雙方合意』終止」之用語，更可證明系爭租賃契約 第8 條第3 項約定，並非是賦予被告享有『單方』提前終止 之權利。
㈢綜上所述，被告提前終止系爭租賃契約，並不合法、亦不符 合契約約定。系爭租賃契約應繼續有效存在，被告仍應繼續 給付租金。又被告於存證信函已有表明系爭租賃契約將於10 0 年5 月31日發生終止之效力，並已給付原告租金至100 年 5 月31日止。是故，原告除請求被告給付100 年6 月1 日起 至租期屆滿105 年8 月31日為止之租金共567 萬元外，亦欲 請求確認上開期間內，被告承租原告所有系爭房地之租賃關 係存在。為此提起本件訴訟，並聲明：㈠確認兩造間之租賃 契約關係於100 年6 月1 日至105 年5 月31日仍有效存在； ㈡被告自100 年6 月1 日起每半年給付原告54萬元至105 年 5 月31日止，並自105 年6 月1 日至8 月31日給付原告27萬 元；㈢如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。 ㈣對被告答辯所為之陳述：
⒈查確認之訴之提起，依民事訴訟法第247 條第1 項之規定： 非原告有即受確認判決之法律上之利益，不得提起。查兩造 簽訂之系爭租約期間約定自99年9 月1 日至105 年8 月31日 止，被告於100 年2 月25日寄發存證信函通知提前終止租賃 契約，惟兩造對於該通知是否有終止契約之效力有所爭執， 而該契約之存續期間係99年9 月1 日至105 年8 月31日，故 原告有即受確認判決之法律上之利益，應得提起確認之訴。 ⒉本件訴之聲明第二項有提起將來給付之訴之訴之利益： 查被告於100 年2 月25日寄發存證信函通知欲自100 年5 月 31日提前終止租賃契約，惟兩造對於該通知是否有終止契約 之效力有所爭執，顯見被告對於將來之租金已有不為給付之 預先通知，故原告有將來給付之訴之訴之利益。 ⒊本件並無合意終止契約之情事：
⑴查系爭租約第8 條第3 款約定「期限屆至即視為雙方合意終 止」，所謂的「合意終止」，係雙方對於終止契約之意思表 示一致，意思表示指表意人欲依其意思表示發生特定法律效 果的意思，即表意人將內心的法效意思表示於外部的行為，
故要素包含「法效意思」及「外在行為」；至於期限屆至， 僅為時間的經過，並未包含任何法效意思與外在行為之要素 ，並不能等同或視為合意終止之意思表示。
⑵查被告辯稱兩造約定被告有民法第453 條之提前終止租約之 權，惟原告否認系爭租約約定被告有片面提前終止租約之權 ，系爭租賃契約第8 條第3 款約定被告擬提前終止契約所訂 1 個月期間，於其文意「期限屆至即視為雙方合意終止」， 即係賦予原告表示是否合意終止租賃契約之意思表示期間。 倘原告不為表示，則第8 條第3 款約定該沈默為同意之意思 表示，而「雙方合意終止」始生效。否則系爭契約何必約定 1 個月之通知書面？又何必約定給有「合意終止」之字眼？ ⑶原告於100 年2 月25日收受被告寄發之欲通知租約之存證信 函，已於100 年3 月18日寄發存證信函不同意提前終止租約 ，顯見雙方並未「合意終止」租約，故系爭租賃契約應繼續 有效存在，被告仍應繼續給付租金。
⑷再者，依系爭租賃契約第4 條第2 項、第5 條第6 款，第8 條第2 項雖有乙方提前終止本契約等文字，但並未有「乙方 單獨終止」等文字，如何用來補強第8 條第3 項乙方有單獨 終止契約之權利。另被告辯稱因商圈改變需關閉門市始賦予 被告提前終止租約之權，並非事實。查被告寄發欲終止租約 之存證信函後，立即於原告間隔兩戶之房屋裝修新門市，該 新店面與系爭房屋的面積、面寬，所在商圈均近似或相同， 顯見被告聲稱因商圈改變萬不得已需關閉門市，並非事實， 且被告為上市公司財團，財力雄厚，自稱其為弱勢承租人， 實屬無理。
㈤證據：提出不動產租賃契約、台北永春000000-0郵局存證信 151 號、台南東城郵局存證信函第40號、照片等件為證。二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執 行之聲請；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
㈠程序事項：
⒈就原告起訴狀訴之聲明一，其請求確認兩造租賃關係存在並 無訴之利益：
⑴按確認之訴之提起，依民事訴訟法第247 條第1 項之規定， 非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之。而依最 高法院52年台上字第1922號判例意旨，所謂「即受確認判決 之法律上利益」係指「法律關係之存在否不明確，致原告在 私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確 認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確 認之訴」，又依49年台上字第1813號判例「確認法律關係成
立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或 將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的。」可知確認 之訴的訴訟標的以「現在之法律關係」為限，合先敘明。 ⑵爰被告向原告承租台南市○區○○路2 段39號1 樓之房地， 租期自99年9 月1 日起至被告依系爭租約約定之片面終止權 通知原告於100 年5 月31日終止租約為止，故於原告100 年 4 月21日起訴之時，被告並不否認兩造間之租賃關係存在， 是兩造間於原告起訴時租賃關係之存在，於當事人間非不明 確，不能認原告有即受確認判決之法律上利益。 ⒉就原告訴之聲明二，其並無提起將來給付之訴之訴之利益： ⑴按將來給付訴訟之提起，依同法第246 條「請求將來給付之 訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」之規定，於履 行期未到前請求將來給付之訴，非被告有到期不履行之虞者 ，不得提起之，合先敘明。
⑵按被告既已於100 年5 月31日終止兩造間之租賃契約，則原 告預為請求之租金債權已不存在，則原告訴之聲明二請求無 據。退萬步言，縱認原告對被告得請求自100 年6 月1 日起 至105 年8 月31日為止之租金，惟被告自與原告簽訂租賃契 約以來，皆依約定之日期將租金給付予原告，並無任何拖延 情事，且被告為資金充裕之上市公司，並無將來資力不足之 虞，則原告提起將來給付之訴，並無預為請求之必要。 ⑶綜上所言，原告提起本訴並無權利保護必要，應就本訴以程 序上不合法予以駁回之，以茲適法。
㈡實體事項：
緣被告於98年3 月10日向原告承租台南市○區○○路2 段39 號1 樓之房地並訂有系爭租約，租期為99年9 月1 日至105 年8 月31日止。租約第8 條第3 項約定「倘乙方（承租人， 即被告）擬提前終止本契約時，得於終止日前壹個月以書面 通知甲方（出租人，即原告）或其代理人，期限屆至即視為 雙方合意終止，雙方同意由乙方支付甲方當期壹個月之租金 做為損害賠償總額」，被告乃依約於100 年2 月25日以台北 永春郵局第151 號存證信函通知原告系爭租約將於100 年5 月31日終止。惟原告推翻其先前合意簽訂之租約，否認被告 有終止租約之權利並提起本訴，被告只能依法就原告起訴理 由駁斥如下：
⒈就原告起訴理由二所謂租約第8 條第3 項並未賦予被告提前 終止租約權利云云，與一般法學解釋方法不符： ⑴依民法第98條「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得 拘泥於所用之辭句」，則解釋當事人所立書據之真意，以當 時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字
面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，為解釋意思表 示當然之理。從而，就原被告兩造間租約第8 條第3 項約定 通段文字之解釋，推其真意，乃係依民法第453 條之規定， 約定承租人（即被告）有提前終止租約之權，此乃因被告承 租房地經營統一超商門市，如因商圈改變等因素須關閉門市 時，而賦予被告提前終止租約之權，惟為維兩造間長久租賃 關係之情誼，被告如提前終止租約需給付原告當期1 個月租 金做為賠償。
⑵承上，原告起訴理由二將前述租約第8 條第3 項單獨擷取其 中「視為『雙方合意』終止」寥寥數字，並指其意涵為被告 提前終止租約之意思表示到達原告後，有賦與原告表示意見 之機會，如原告不同意時，被告即不得提前終止租約云云， 顯係擷取約定條款中極小部份曲解通段文字之意義，實與民 法規定之解釋方法不合。
⑶且依民法之規定，定期租賃契約如未依民法第453 條約定提 前終止權，唯有合意解約一途始能終止定期租約，則系爭租 約第8 條第3 項顯係特別作為例外提前解約之約定條款明矣 ，倘如原告所言仍需合意始能終止租約云云，則本項即失卻 特別約定之意義，據此回顧當事人締約時之真意，顯係以租 約第8 條第3 項賦予承租人（即被告）以提前終止租約之權 ，彰彰明甚。
⒉系爭租約第8 條第3 項確賦予被告提前終止租約之權： 按原告於起訴理由二中以承租人提前終止租約需於租賃契約 中明文約定，且一般制式化租賃契約書範本提前終止規定並 無視為雙方合意終止用語等主張被告無提前終止租約權利云 云，一則，原告提出與本訴無關之制式化租賃契約書範本約 定條款所欲證者為何極不明確，實則縱原被告間簽訂之租賃 契約與於制式條文不同，也不能證明系爭租約第8 條第3 項 不能作為民法第453 條之約定，原告提出此證據（且原告現 實並未提出此份證物）顯係作為混淆視聽之用；再則，睽諸 系爭租約第4 條第2 項約定「甲方於租期屆滿或乙方終止本 契約時，應將押金無息返還乙方」、第5 條第6 項「於租期 屆滿或提前終止本契約時，乙方應清理傢俱雜物」及第8 條 第2 項「乙方於終止本契約或租期屆滿不交還本租賃標的物 」等多款約定，一再提及乙方（即被告）得終止租約，且租 約第8 條第3 項更明白表示被告得提前終止租約，則原告主 張顯然與事實不合，不言自明。
⒊被告行使租約所定提前終止租約權利，毋需原告之同意： 租約第8 條第3 項既約定被告得提前終止租約，按終止權之 法律性質，係屬形成權，而形成權係賦予一方當事人得依其
單方之意思表示，而使法律關係之效力得以消滅，被告不需 原告之同意，即得單方終止系爭之租約，故原告於起訴理由 二中主張被告依約終止租約，如原告有不同意之表示，應以 原告之意思為準，該通知不生終止系爭租約之效力云云，顯 有誤會。
⒋考量民法第453 條立法理由「謹按當事人約定租賃之期限者 ，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆 滿前解除契約者，是即解約權之保留，法律亦所許可。惟一 方終止契約時，亦須依照第四百五十條第三項之規定，負先 期通知之義務，使他方有所準備，以期公允。此本條所由設 也。」故被告既已依系爭租約第8 條第3 項提前通知原告終 止租約，即已善盡先期通知使原告預為準備之義務；又依衡 平法理，解釋租賃契約時應對於弱勢承租人提供較優之保障 ，因提前終止租約對於承租人之被告實為萬不得已之選擇， 因被告提前終止租約除了損失原本租賃標的物之裝潢設備外 ，且還要額外增加拆遷遷移費用、賠償予原告之相當1 個月 租金之費用等等，相較於出租人之原告僅係失卻一份租金收 入遠要付出更多之成本，則承租人提前終止契約亦應為法理 所許。承上所述，被告既已依民法第453 條及租約第8 條第 3 項規定定期通知原告提前終止租約，系爭租約確然將於被 告通知之租約終止日100 年5 月31日終止無疑，則原告請求 100 年6 月1 日至105 年8 月31日之租金並無理由。 ㈢證據：提出租賃契約、台北永春000000-0郵局存證信函第15 1 號等件為證。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於98年3月10日簽訂系爭租約，承租原告所有 之房地，約定租期自99年9 月1 日起至105 年8 月31日止； 嗣被告於100 年2 月25日寄發存證信函依系爭租約第8 條3 項規定，請求提前終止系爭租約等情，為被告所同陳，並有 租賃契約、台北永春000000-0郵局存證信函第151 號在卷足 稽，堪信為實在。至原告主張系爭租約第8 條第3 項之法律 效果為視為雙方合意終止，已非賦予被告享有單方提前終止 之權，仍須上開意思表示到達原告後，原告不表示任何意見 ，始有「視為雙方合意終止」之法律效果，今原告有不同意 之表示，系爭租約自仍有效，被告並應依約給付租金云云， 則經被告以前詞置辯。從而，本件爭點厥為：系爭租約第8 條第3 項之意涵？被告是否合法終止系爭租約？如否，原告 是否有提起將來給付之訴之利益？經查：
㈠依系爭租約第8 條第3 款：「倘乙方擬提前終止本契約時， 得於終止日前壹個月以書面通知甲方或其代理人」之文字觀
之，顯係依民法第453 條規定，就本件乃定有期限之租賃契 約，約定承租人即被告於期限屆滿前，得終止契約，並依同 法第450 條第3 項之規定，先期於1 個月前通知。至該款其 後約定：「期限屆至即視為雙方合意終止，雙方同意由乙方 支付甲方當期1 個月之租金作為損害賠償總額」，不外係因 民法第263 條規定：第258 條及第260 條之規定，於當事人 依法律之規定終止契約者，準用之，即終止權人於終止以前 ，已有之損害賠償請求權，不因終止權之行使而受影響。然 契約原既由雙方當事人，依合意而成立，依契約自由之原則 ，自得由雙方當事人再訂契約，使原有效之契約其效力嗣後 消滅，並就終止之效力，依當事人之合意，約定「雙方同意 由乙方支付甲方當期1 個月之租金作為損害賠償總額」，而 不當然適用上述民法第260 條之規定。換言之，系爭租約第 8 條第3 款其前段乃系爭租約之約定終止權其發生情形，至 後段則係契約終止後之效力。原告將二者併論，而謂該款仍 須原告不表示任何意見，始有「視為雙方合意終止」之法律 效果云云，應係誤會。
㈡承上，兩造既同陳被告已於100 年2 月25日以台北永春郵局 存證信函第151 號通知原告系爭租約將於100 年5 月31日終 止，已符合系爭租約第8 條第3 款：於終止日前1 個月以書 面通知之約定，兩造系爭租約於100 年5 月31日業已終止。 從而，原告請求確認兩造租賃契約於100 年6 月1 日至105 年5 月31日仍存在，並請求被告依約給付租金，均無從准許 ，其假執行之聲請亦因失所附麗，爰併駁回。
四、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 100 年 7 月 5 日
臺北簡易庭 法 官 王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○ 段126 巷1 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 7 月 5 日
書 記 官 薛德芬
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 57,133元
合 計 57,133元
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