臺灣臺中地方法院民事判決 100年度沙簡字第101號
原 告 曾林美惠
被 告 王志生
訴訟代理人 王保源
被 告 王景發
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100年7月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
㈠訴外人陳瑞昭將其所有坐落於臺中市沙鹿區○○○段○路 厝小段79-12及79-32地號土地與訴外人洪茂林合建房屋， 合建後建號為900號之四層樓建物即門牌號碼為臺中市○ ○區○○路105號（下稱系爭建物），訴外人洪茂林分得 系爭建物所有權應有部分3分之2，訴外人陳瑞昭取得應有 部分3分之1所有權，嗣原告與訴外人曾松榮二人購得該應 有部分3分之2建物後，由曾松榮、原告各取得3分之1所有 權，洪茂林並將上開79-32地號土地移轉登記予原告。另 於民國92年6月5日訴外人陳瑞昭將系爭建物所有權應有部 分3分之1及同小段79-12地號土地移轉登記予被告王志生 ，被告王志生旋於95年10月31日將上開79之12地號土地及 系爭建物所有權應有部分3分之1以贈與為原因，移轉登記 予被告王景發。惟因兩造就系爭建物聲請分割，經臺灣高 等法院臺中分院於99年3月30日以99年度上字第22號民事 判決，將系爭建物所有權全部分歸原告及訴外人曾松榮共 有，應有部分各為2分之1。
㈡依民法第425條之1之規定，土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在 房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1 項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時 ，得請求法院定之。此在房屋與土地同屬一人所有，而分 別讓與第三人之情形下，法律明定土地所有權或受讓人得 像房屋所有人或受讓人請求租金。惟本件情形與此略有不 同，即系爭建物搭蓋在79-32地號土地上固基於合建之法 律關係，但在房屋原始起造後，即自始分屬不同之兩人所
有，再各別移轉登記予兩造取得，故應有類推適用前開條 文之規定，79-32地號土地之受讓人即原告得向系爭建物 之受讓人即被告請求相當於租金之不當得利。而被告王志 生自92年6月5日至95年10月30日間取得系爭建物所有權應 有部分3分之1、之後由被告王景發自95年10月31日至99年 3月30日間取得系爭建物所有權應有部分3分之1，原告自 得向被告二人請求該段期間之相當於租金之不當得利。查 系爭79-32地號土地於90年7月至94年之公告現值為每平方 公尺新臺幣（下同）6,700元、95年1月之公告現值為每平 方公尺7,300元、96年1月之公告現值為每平方公尺8,400 元、97年1月起至99年之公告現值為每平方公尺8,900元， 是以，被告王志生就其系爭建物所有權應有部分3分之1部 分占用79-32地號土地面積3分之1（即43.33平方公尺）， 應給付原告租金101,110元【計算式為：（6700×43.33× 10%×940/365）+（7300×43.33×10 %×304/365）= 101110】；被告王景發自95年10月31日起至99年3月30日 止就其系爭建物所有權應有部分3分之1部分占用79-32地 號土地3分之1面積（即43.33平方公尺），應給付原告租 金128,438元【計算式為：（7300×43.33×10%×2/12）+ （8400×43.33×10%×1）+（8900×43.33×10%×1）+（ 8900×43.33×10%×3/12）= 128438】。為此，提起本件 訴訟。
㈢並聲明：⒈被告王志生應給付原告101,110元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息 ；⒉被告王景發應給付原告128,438元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；⒊訴 訟費用由被告負擔；⒋願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯：
㈠系爭建物於建造前，原告即知悉為共有建物，況且，系爭 建物自建造完成迄今，完全由原告全家居住，被告等連一 天也沒有居住或使用，既然被告等無居住或使用系爭建物 ，何來不當得利？又系爭建物亦使用被告所有同小段79- 12地號土地面積120平方公尺作為總基地面積為法定空地 ，因此，被告無法申請建築執照，無法建築使用，被告受 有損失，故原告及訴外人曾松榮理應賠償被告。系爭房屋 有3分之1之房屋稅都是被告在繳納，房屋卻都是原告在居 住，原告請求這麼長一段時間之相當租金之不當得利不合 理。
㈡租金之時效只有5年，主張時效抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
貳、得心證之理由：
一、以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證， 足堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠訴外人陳瑞昭與訴外人洪茂林簽立合建契約，約定由陳瑞 昭提供其所有之臺中市沙鹿區○○○段○路厝小段79-12 地號土地，洪茂林提供資金以興建房屋；雙方並約定就本 建物部分由洪茂林分得所有權應有部分3分之2，陳瑞昭分 得所有權應有部分3分之1；嗣後即建有同小段900號建號 即門牌號碼為臺中市○○區○○路105號之系爭建物。 ㈡上開79-12地號土地於87年9月23日分割為同小段79-12及 79-32地號。
㈢原告及訴外人曾松榮嗣後向洪茂林購得系爭建物所有權應 有部分3分之2後，由原告及曾松榮各取得系爭建物所有權 應有部分3分之1。
㈣原告並於87年11月6日（原因發生日期：87年9月25日）取 得上開79-32地號土地所有權（權利範圍：全部）。 ㈤被告王志生於92年6月5日取得上開79-12地號土地所有權 （權利範圍：全部）及系爭建物所有權應有部分3分之1。 ㈥被告王志生於95年11月17日（原因發生日期：95年10月31 日）將上開79-12地號土地之所有權及系爭建物所有權應 有部分3分之1，以贈與為原因移轉登記予被告王景發。 ㈦臺灣高等法院臺中分院於99年3月30日以99年度上字第22 號民事判決，將系爭建物分歸原告及曾松榮所有，應有部 分各為2分之1。
二、系爭建物坐落於原告所有之系爭79-32地號土地，此有內 政部國土測繪中心98年7月8日測籍字第0980006517號函檢 送之鑑定書及鑑定圖附於本院民事庭97年度訴字第582 號 卷可稽，並經本院調閱上開案卷核閱無訛。本件原告主張 類推適用民法第425條之1之規定，請求被告王志生給付租 金101,110元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息百分之5計算之利息；暨被告王景發給付租金128,438 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息。而被告則以前揭情詞置辯。準此，本件應 審究之爭點為：原告可否請求被告給付租金？茲說明如下 ：
㈠查系爭建物所在之基地原屬訴外人陳瑞昭所有，陳瑞昭並 與訴外人洪茂林訂有合建契約，系爭合建契約約定：「立 合建契約人陳瑞昭（以下簡稱甲方）、洪茂林（以下簡稱 乙方），茲因甲方提供其所有座落：沙鹿鎮○○○段○路 厝小段79-12地號土地壹筆（面積：○.○二五○公頃），
乙方提供資金（即建築材料、工資、請照、監工等）合作 興建三層樓房貳棟…：一、土地分割成貳筆，由甲方取得 東邊一筆，乙方取得西邊一筆（本筆寬六米，面積約參拾 捌坪）…。二、合建完成後（正面向南）房屋東邊棟，由 甲方取得，西邊棟由乙方取得（每戶實際建築面積一、二 、三樓及梯間等共計約玖拾陸坪），而本建築物申請執照 部分約柒拾參坪，雙方約定由甲方取得參分之壹，乙方取 得參分之貳，使用執照領取後，再行增建其他部分…」此 有系爭土地合建房屋契約書附於本院民事庭97年度訴字第 582號卷可參，經本院調閱前開案卷後核覽無誤。嗣後訴 外人洪茂林建有同小段900建號之系爭建物；上開原79-12 地號土地並於87年9月23日分割為同小段79-12及79-32地 號土地。證人洪茂林並到庭具結證稱：其與陳瑞昭簽立合 建契約，約定興建兩棟房屋，由陳瑞昭提供土地，其提供 資金。房屋興建完成後兩人各分得一棟，其應分得之房屋 基地並應移轉登記為其所有。申請執照時，僅有一棟，之 後再增建另一棟，先興建完成之該棟（即系爭建物）3分 之2為其所有，其餘3分之1為陳瑞昭所有，待增建之另一 棟完成後，兩人即可各自取得一棟房屋；而土地部分約定 其分得面寬6米，為先興建完成之該棟房屋之基地。於約 定分別取得先興建完成之該棟房屋應有部分各為3分之2、 3分之1之登記情形下，其與陳瑞昭並未有租金之問題，因 為於另一棟房屋興建完成前僅能為如此之登記，其並無向 陳瑞昭收取租金之意，而實際上陳瑞昭亦未曾使用先興建 完成之該棟房屋；原告對於其與陳瑞昭之間之約定皆為知 情等語（參見本院100年6月1日之言詞辯論筆錄），核與 上開土地合建房屋契約書之約定相符。嗣後，原告與訴外 人曾松榮向訴外人洪茂林購買取得系爭建物所有權應有部 分3分之2，由兩人各自取得系爭建物應有部分之3分之1； 原告並於87年11月6日取得上開79-32地號土地所有權。另 訴外人陳瑞昭於92年6月5日將系爭建物所有權應有部分3 分之1及同小段79-12地號土地移轉登記予被告王志生，被 告王志生又於95年11月17日將上開79之12 地號土地及系 爭建物所有權應有部分3分之1以贈與為原因移轉登記予被 告王景發；而系爭建物經臺灣高等法院臺中分院於99年3 月30日以99年度上字第22號民事判決分歸原告及訴外人曾 松榮共有，應有部分各為2分之1，上情為兩造所不爭執， 已如前述。
㈡原告雖主張被告王志生自92年6月5日至95年10月30日間、 被告王景發自95年10月31日至99年3月30日間，就系爭建
物應有部分3分之1使用系爭79-32地號土地之使用利益應 給付租金。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法，民法第148條第2項定有明文，此「誠信原則」實為禁 止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利 失效原則」。查訴外人陳瑞昭、洪茂林於系爭合建契約中 約定系爭建物由洪茂林分得所有權應有部分3分之2，陳瑞 昭分得所有權應有部分3分之1，該項約定為原告與其前手 洪茂林訂立買賣契約前所明知。復查，系爭建物及系爭79 -32地號土地嗣後雖陸續移轉分屬兩造所有，然系爭建物 自興建迄今皆由原告使用，被告二人從未使用系爭建物， 此為兩造所不爭執。又按土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項 規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文；考其立法 目的在於促進並保障房屋之利用，避免土地、房屋所有權 分屬不同人，而產生拆屋還地等不利於房屋經濟利用價值 之結果發生，而以立法方式推定當事人間之租賃關係，由 使用土地之建物所有人支付租金作為使用利益之對價，以 平衡土地及建物所有權人間之利益。從而，縱認原告得主 張類推適用民法第425條之1規定請求被告二人給付租金， 仍應視被告二人是否享有基地即79-32地號土地之使用利 益。而由證人洪茂林前揭證述可知，其與訴外人陳瑞昭簽 立系爭合建契約時，因囿於申請建造執照當時尚未將增建 之部分列入，方為本建物應有部分各為3分之1、3分之2之 約定，其二人之最終目的乃為各自取得一棟新建之建物； 且系爭建物自興建迄今即於原告及訴外人曾松榮之占有、 使用下，如強令被告二人支付租金，無異由被告二人為原 告及訴外人曾松榮之利益租賃土地。再者，被告王志生自 92年6月5日至95年10月30日間，及被告王景發自95年10月 31日至99年3月30日間，既然未曾使用系爭建物，自亦未 曾享有系爭建物坐落基地即79-32地號土地之使用利益， 被告二人又何需給付租金。承此，縱認原告得主張類推適 用民法第425條之1規定請求被告二人給付租金，然本院斟 酌上開情狀，認為原告回溯請求被告二人給付使用系爭 79-32地號土地之租金，實與誠信原則相違。揆諸前揭說 明，原告主張被告王志生給付自92年6月5日至95年10月30 日間之租金，暨被告王景發給付自95年10月31日至99年3 月30日間之租金，應屬無據。
三、綜上所述，原告請求被告王志生給付租金101,110元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算 之利息；暨被告王景發給付租金128,438元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息， 均為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用應由敗訴之原告 負擔。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 陳俞伶
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官