最 高 行 政 法 院 判 決
100年度判字第1232號
上 訴 人 新北市政府工務局
代 表 人 高宗正
被 上訴 人 林靜文
訴訟代理人 涂秀蕊 律師
上列當事人間建築法事件，上訴人對於中華民國98年12月31日臺
北高等行政法院98年度訴字第1478號判決，提起上訴，本院判決
如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人為坐落臺北縣板橋市（改制後新北市○○區○○○ ○路270之3號4樓建築物之所有權人，依原核准圖說所示， 被上訴人與鄰戶（即268號4樓）露臺之間設有分戶牆，惟現 況為該分戶牆已遭拆除，而被上訴人為該露臺約定專用使用 權人，其未依原核准圖說恢復原狀或申請變更使用執照，前 經上訴人處新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限期於民國97年1 0月15日恢復原狀或補辦手續在案。嗣上訴人於97年11月6日 派員前往勘查，上開露臺之分戶牆被拆除之情形仍未改善， 認其違反建築法第77條第1項規定，以97年12月15日北工使 字第0970901398號處分書再處被上訴人6萬元罰鍰，並限期 依原核准圖說恢復原狀或補辦手續，被上訴人不服，提起訴 願，經訴願機關以被上訴人未於前次上訴人所命之期限內依 原核准圖說恢復原狀或申請變更使用執照，應屬違反建築法 第73條規定，認原處分以違反建築法第77條裁罰適用法令雖 屬不當，但依其他理由認為正當，而為駁回被上訴人訴願之 決定，被上訴人仍不服，提起行政訴訟，為原審判決撤銷訴 願決定及原處分，上訴人不服，遂提起本件上訴。二、被上訴人起訴主張略以：上訴人未能究明大馨建設股份有限 公司（下稱大馨公司）不循合法途徑履行買賣契約約定義務 ，竟企圖以拆除隔戶牆之違法方式施作露台，遭上訴人科罰 後仍遲遲無法將系爭11.41坪合法露台交付予被上訴人管領 使用，致被上訴人迄今仍無以成為涉案露台之使用人之事實 ，上訴人先前錯將建商拆除隔戶牆之行為，誤認係被上訴人 所為，或竟誤認涉案之本件社區住戶區分所有共同部分露台 之屬性，率將被上訴人與露台之所有權人等同視之或逕認被 上訴人為已受建商交付之使用人，現又錯將被上訴人當成回 復原狀義務人，漠視違反建築法第73條規定之處罰須以屆期
仍未改善或補辦手續而繼續使用者之要件，其認事用法，均 顯有違誤等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。三、上訴人則以：依原核准圖說所示，其露台係有隔戶牆，雖被 上訴人有露台約定專用之使用權，惟未經核准變更擅自將隔 戶牆拆除，已與原核准圖說顯有不合，其行為業已違反建築 法之規定；另依建築法第77條第1項規定，所課予所有權人 之責任係狀態責任，當物之支權人改變時，基於危險狀態所 形成之狀態責任義務人自然隨之改變，並不涉及一般所謂權 利義務的繼受問題。系爭建物露台之隔戶牆，現況已遭拆除 ，被上訴人為該露台約定專用使用權人，其自負有維護建築 物合法使用與其構造及設備安全之責任等語，資為抗辯，並 聲明求為判決駁回被上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：按露台分戶牆 屬公寓大廈之共用部分，依公寓大廈管理條例第3條、第10 條第1項、第11條第1項規定，共用部分在建商大馨公司尚未 交付共用部分（包括露台）予管理委員會前，管理委員會無 從維修，自應由建商大馨公司負責維護合法使用；交付之後 ，該露台分戶牆之約定專用部分之修繕、管理、維護，由各 該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費 用；否則就露台分戶牆之共用部分之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會為之。本件4樓之露台係經大馨公 司與住戶約定為特定區分所有權人使用之約定專用部分，故 本件有關露台分戶牆之使用人及維修責任之認定，應視交付 占有情形而定。本件被上訴人所買受房地之露台與車位，係 另外計價且獨立於房屋之外，應可各自交付。經審酌證人即 大馨公司職員葉詩韻所提96年11月23日之交屋單僅有房屋設 備、車位並無露台交付證明，尚難憑其單純陳述，認定已經 交付被上訴人7.79坪露台，且經審酌其證言內容，依其證言 顯然不足以證明大馨公司已經將二露台間之分戶牆所在之共 用區塊交付被上訴人使用。又依被上訴人陳述其於96年9月 19日至現場會勘，發現露台面積明顯不足，惟大馨公司無視 被上訴人之異議，仍逕行依契約書，辦理貸款及扣款，被上 訴人乃於96年12月1日辦理驗屋時再度提出異議，大馨公司 客服中心交屋承辦員岳荷釵乃於「驗屋單」上載明「除露台 外，其餘室內部分於12月22日前完成並驗水、電及驗屋」， 其陳述尚屬合情理，其真意係約定就露台以外之室內瑕疵由 大馨公司於12月22日前完成修補，而露台部分則未完成交付 。則大馨公司於96年11月23日尚未將二個露台共用之分戶牆 （非指露台）交付被上訴人管理使用，應可認定。嗣大馨公 司與被上訴人協議，依其約定大馨公司應於97年7月9日完成
露台相關植栽與拆遷事宜，惟余台玲認為露台屬社區共用乃 向上訴人檢舉，則大馨公司自不可能完成協議內容而將協議 之11.41坪露台交付被上訴人，依證人葉詩韻證稱交付11.41 坪有困難。再觀之現場並無協議書約定之「松設置花台與簡 易圍籬，花台內置十數株羅漢松」存在，遍觀卷內亦無大馨 公司於96年11月23日有交付被上訴人分戶牆區塊或其他交付 證明；另證人廖嘉輝結證稱「我是管委會的委員。4樓有4戶 。有關系爭露台的使用情形，余台玲也是委員，建設公司交 給他14坪多，她說實際上只有7坪多，她後來向建設公司退 掉，所以她沒有使用該露台。被上訴人認為面積不夠，於點 交露台時，就不點交這部分，所以她也沒有使用該露台。建 設公司有提議要把分戶牆往余台玲的部分移（即往右移）， 但這牽涉到使用執照變更申請，所以委員會作成決議，認為 這是有關建設公司與買受人約定專用，是私權糾紛，所以管 委會不予討論。」、「到現在也沒作成把分戶牆右移。大馨 公司沒有交付給被上訴人，她也沒辦法使用，因為也沒有點 交。」等語。所謂占有係一種事實，自不能僅憑約定內容遽 認定被上訴人當然占用分戶牆所在區塊。再者，前次處分之 6萬元裁罰係大馨公司代被上訴人繳納；又系爭分戶牆壁因 遭余台玲檢舉，致大馨公司未能完成協議內容，自不可能交 付分戶牆位置之露台部分。至於盆栽縱為被上訴人置放，顯 與露台約定專用增修協議書約定「改以南方松設置花台與簡 易圍籬，花台內置十數株羅漢松，為Ｄ、Ｃ棟日後使用範圍 之界定標示（本約定工程事宜之費用由乙方即大馨公司支付 ……）」不同。從而被上訴人主張大馨公司尚未交付分戶牆 所在區塊，其就分戶牆所在區塊尚無管領力，堪予認定等語 ，將訴願決定及原處分撤銷。
五、本院查：按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使 用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火 避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之 變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之 使用變更，不在此限。」「建築物所有權人、使用人應維護 建築物合法使用與其構造及設備安全。」「有左列情形之一 者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍 未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止 其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自 行拆除，恢復原狀或強制拆除。一、違反第73條第2項規定 未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者」建築法
第73條第2項、第77條第1項、第91條第1項第1、2款分別定 有明文。而建築技術規則建築設計施工編第1條第24款規定 ：「分戶牆：分隔住宅單位與住宅單位或住戶與住戶或不同 用途區劃間之牆壁。」「建築物之分戶牆、外牆、開放空間 或其他經中央主管建築機關認定項目之變更，應申請變更使 用執照。」建築物使用類組及變更使用辦法第8條第1項第6 款定有明文。準此，所謂建築物使用人即為行使利用建築物 之人，而行使利用建築物必須占有建築物，苟未經占有建築 物之人無從依前揭建築法之規定維護建築物合法使用與其構 造及設備安全。經核，原判決業已審酌大馨公司職員證人葉 詩韻所提96年11月23日之交屋單僅有房屋設備、車位，並無 露台交付證明，且被上訴人於96年12月1日辦理驗屋時再度 提出異議，大馨公司客服中心交屋承辦員岳荷釵亦於「驗屋 單」上載明「除露台外，其餘室內部分於同年12月22日前完 成並驗水、電及驗屋」，則大馨公司於96年11月23日尚未將 露台共用之分戶牆（非指露台）交付被上訴人管理使用，應 可認定。嗣大馨公司與被上訴人協議，依其約定大馨公司應 於97年7月9日完成露台相關植栽與拆遷事宜，惟鄰戶余台玲 認為露台屬社區共用乃向上訴人檢舉，則大馨公司自不可能 完成協議內容而將協議之11.41坪露台交付被上訴人，此亦 經證人葉詩韻證稱交付11.41坪有困難屬實。另系爭社區管 理委員會委員即證人廖嘉輝亦證稱被上訴人認為面積不夠， 於點交露台時，就不點交這部分，所以被上訴人沒有使用該 露台。建設公司有提議要把分戶牆往右移，但這牽涉到使用 執照變更申請‥‥‥到現在也沒作成把分戶牆右移。大馨公 司沒有交付給被上訴人，被上訴人也沒辦法使用，因為也沒 有點交等語屬實。因認定大馨公司尚未交付露台分戶牆所在 位置予被上訴人，被上訴人無從依前揭建築法之規定維護建 築物合法使用與其構造及設備安全，因將訴願決定及原處分 均撤銷，依法即無不合。而姑不論露台是否登記為被上訴人 所有，或被上訴人與大馨公司協議將系爭露台約定由被上訴 人專用。惟本件既未經大馨公司交付該分戶牆與被上訴人， 則如何遑論被上訴人就該分戶牆為維護及管理，而課以被上 訴人建築法上之義務，上訴意旨主張系爭露台既約定由被上 訴人專用，其自應負就該分戶牆為維護及管理，而無解免其 狀態違規之責任，自不足採。至其餘上訴意旨無非重述其在 原審起訴時之主張，並以其主觀歧異之見解，對原審認定事 實、適用法律職權之正當行使，指摘為不當，或就原審已論 斷者，泛言未論斷，均無可採，其指摘原判決違背法令，求 予廢棄，為無理由，應予駁回。至上訴意旨另指稱被上訴人
同意由大馨公司雇工至系爭露台進行分戶牆之拆除乙節，惟 查此非惟未據上訴人於原審所主張，而不得於本院再為新事 實、新證據之主張，且本件大馨公司既屬賣方之建設公司， 本即負有交付被上訴人所買建築物之義務，於該建築物尚未 交付之前，自難遽以賣方所為之行為課以買方之被上訴人任 何義務，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項 、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 21 日 最高行政法院第一庭
審判長法官 鍾 耀 光
法官 黃 淑 玲
法官 鄭 小 康
法官 林 樹 埔
法官 陳 秀 媖
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 100 年 7 月 22 日 書記官 黃 淑 櫻