最高法院民事判決 一○○年度台上字第一一六二號
上 訴 人 旭揚建設有限公司
法定代理人 賴信安
上 訴 人 江美莉
共 同
訴訟代理人 顏伯奇律師
被 上訴 人 孫榮豐
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九
十九年十二月七日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十九年
度重上字第三七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國九十五年二月間，與上訴人江美莉及旭揚建設有限公司（下稱旭揚公司），分別簽訂土地及房屋（預定）買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向江美莉及旭揚公司購買坐落嘉義縣太保市○○段二一三之一四五等地號土地（下稱系爭土地），及其上「國家藝墅園區編號Ｐ６」建物暨其他設施（即同段一二六四等建號，下稱系爭建物。系爭土地及建物，合稱系爭房地），總價金新台幣（下同）九百五十萬元。伊等於被上訴人給付期款共二百七十五萬元後之九十六年二月九日，將系爭房地移轉登記予被上訴人。其餘價款中之六百六十五萬元，依系爭買賣契約所附貸款協議書（下稱貸款協議書）之約定，應由被上訴人以銀行貸款支付。詎被上訴人竟於伊向訴外人台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）辦理貸款撥款手續之際，以系爭建物存有瑕疵，其得行使減少價金等請求權為由，阻擋該銀行貸款之核撥，致伊無法如數取得貸款。被上訴人所為除違反民法關於瑕疵擔保之規定外，與貸款協議書第三條之約定亦屬有違，而有違約之情。伊已先後於九十七年十二月二十九日、九十八年六月五日，向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，自得依民法第二百五十九條第一項之規定，請求被上訴人返還（回復）系爭房地所有權等情。爰求為命被上訴人分別移轉系爭土地、建物所有權登記予江美莉及旭揚公司之判決。
被上訴人則以：伊於上訴人九十五年七月間通知交屋時，即發現系爭建物有施工品質不良及滲漏水等瑕疵。雖上訴人於同年十月十三日嘉義縣政府消保官調解時，承諾於十一月十日就漏水部分完成修復並試水，然迄其於九十五年十二月三十日寄達伊交屋通知時，均未見改善，又否認瑕疵之存在，顯有拒絕修復情形。伊自得依瑕疵擔保之相關規定，請求減少價金，並已於九十六年四月四日、十九日，向上訴人行使減少價金一百五十萬元之權利（
且已另件提起確認上訴人對伊於一百五十萬元範圍內之尾款價金請求權不存在之訴），及另得請求一百萬元之不完全給付損害賠償（共計二百五十萬元）。故伊僅同意銀行先行撥付四百二十五萬元（或僅同意上訴人辦理五百二十五萬元）之貸款，無違反貸款協議書第三條之約定可言。況該約定與消費者保護法第十一條等，及該法施行細則第十五條之規定有違，依同法第十六條之規定，亦屬無效。又本件銀行無法核撥貸款，實因系爭建物尚有訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司第一順位最高限額十三億六千六百八十萬元之抵押權未為塗銷，非伊所致。上訴人以伊違約為由，解除系爭房地之買賣契約，並無理由等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人前分別向上訴人旭揚公司及江美莉購買系爭房地，已給付期款共二百七十五萬元，旭揚公司及江美莉並已將各該系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之事實，為兩造所不爭，堪認為真實。依我國實務見解，倘符合買賣標的之特定物於危險移轉前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。依被上訴人提出之嘉義縣政府消保官及義竹鄉調解委員會調解會議紀錄、存證信函之記載，及參酌系爭建物經台灣嘉義地方法院另件（九十六年度重訴字第五九號）送請台灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）。足徵系爭建物在危險移轉（交屋）前，確實存在諸多滲、漏水等，且範圍廣及屋頂、牆面等處，嚴重影響居住品質之物之瑕疵。證人黃永煌、張義雄既僅受託處理系爭建物水管漏水瑕疵，並未處理建物結構及防水等問題，其等相關證言，尚不足以否定該鑑定報告書之結果。觀諸上訴人於九十六年四月二十六日寄交被上訴人存證信函之內容、證人即上訴人旭揚公司業務部副總經理謝子龍之證述，及上訴人於原審九十九年一月二十一日言詞辯論之陳述。可見上訴人自本件起訴之前，迄至訴訟進行中，始終堅持瑕疵業已修補，系爭建物目前已無瑕疵，其顯無繼續修補瑕疵之意，且可推知不願修補瑕疵。被上訴人辯稱系爭建物於危險移轉前有明顯瑕疵存在，且為上訴人所拒絕修補，堪值採信。則被上訴人自得於系爭建物交付（屋）前，行使瑕疵擔保請求權，並拒絕給付相當之價金（被上訴人行使該權利，請求權尚未罹於時效而消滅）。且被上訴人於系爭建物有明顯瑕疵，就上訴人主給付義務履行已生疑義之情形下，自亦得依民法第二百六十四條規定，行使其同時履行抗辯權。而系爭買賣契約第十四條第二項，及貸款協議書第三條之約定，均非被上訴人不得為物之瑕疵主張之約定。至於行政院所公布預售屋買賣定型化應記載事項之相關規定，非屬法律，又不能限制被上訴人上
述權利之行使。上訴人執此抗辯被上訴人不得行使物之瑕疵擔保權利云云，並無可取。查被上訴人並非拒絕給付全部買賣價金，僅係請求保留二百五十萬元價款，待上訴人修補完全，及扣除遲延交屋暨其他瑕疵擔保責任損害賠償之結算數額後，多退少補。其餘價款（四百二十五萬元），則已通知銀行撥付，有被上訴人寄交之存證信函可稽。而系爭建物買賣總價高達九百五十萬元，被上訴人僅係一般購屋之消費者，不若建商或專業人員具有建築、結構、土木等相關專業知識，於發現系爭建物有窗框、牆面等處滲漏水等諸多瑕疵存在時，本難在第一時間精確預估該等瑕疵之修復費用，甚至判斷是否尚有其他未曾發現之瑕疵。故被上訴人在未經鑑定前，即請人估價，主張減少一百五十萬元之價金，及額外保留一百萬元價款，留供日後計算各項損害賠償金額後，多退少補，難謂有何悖於情理之處。況被上訴人已於九十七年十一月十一日，同意上訴人就五百二十五萬元部分，申辦貸款，且於原審陳稱僅拒付一百五十萬元價金，其他願貸款予上訴人，已未再為保留二百五十萬元之主張，自難認有何不相當，並堪認被上訴人無故不履行給付價金義務之意。上訴人以系爭建物瑕疵之修補費用僅四十餘萬元，謂被上訴人保留二百五十萬元之價金不為給付，係屬違約行為云云，並無可取。則上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，自不生解除契約之法效。從而，上訴人請求被上訴人移轉（返還）系爭房地所有權登記，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查，上訴人主張：系爭建物已於九十五年七月十八日核發使用執照，依（系爭房地）買賣契約之約定，被上訴人應繳納「使照下達款十萬元」，竟遲不繳納，依實務見解，伊本得拒絕修繕。況證人即宏志水電工程行之負責人及員工黃永煌、張義雄，於九十六年一月二十九日至同年二月一日間，確有就系爭建物進行修繕之事實。足見伊仍有進行修繕，且從未表示拒絕修繕。乃被上訴人卻於九十六年四月四日，向伊主張減少一百五十萬元價金，並於同年五月二十八日向台灣銀行表示拒付二百五十萬元，顯然與危險移轉前主張減少價金之要件相違背等語（原審卷九七頁、九四頁）。參諸黃永煌、張義雄之證述（一審卷三二八頁、三二九頁；原審卷七四頁、七五頁），及上訴人提出之估驗單（原審卷一○七頁），尚非全屬無稽，自屬重要之攻擊防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見，即為上訴人不利之判決，自有判決不備理由之違誤。又上訴人另主張：被上訴人為從事預售屋裝潢業者，對於預售屋之銷售、貸款，相當內行等語（原審卷九四頁），提出經濟部商業司商業登記資料查詢為證（同上卷一○八頁）。參以被上訴人於系爭建物初驗時，即得以上述缺失明細表，鉅細彌遺臚列該建物之缺失，要求改善等情。縱認其不若
建商或專業人員具有建築、結構、土木等相關專業知識，可否認僅係一般購屋之消費者？亦非無疑。而依系爭鑑定報告書所載，系爭建物之瑕疵，既僅需四十二萬餘元，即得以修復（一審卷三○九頁背面）。則原審於未就：被上訴人在系爭建物未鑑定前，究係委由何人，為如何之估價？足以使之判斷得請求減少價金一百五十萬元，及保留其他各項之損害賠償一百萬元（共計二百五十萬元）？倘被上訴人並未委請他人估價，則上訴人主張：伊已依約將系爭房地所有權辦理移轉登記予被上訴人，被上訴人僅以系爭鑑定報告書所載系爭建物四十二萬七千一百元瑕疵（修繕費），拒付六百六十五萬元之價款，違反民法第二百六十四條第二項所定之誠實及信用方法（原審卷一三六頁），是否不可採？等各節，詳予調查審認前，遽為上訴人敗訴之判決，殊嫌速斷，抑且難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。此外，被上訴人係分別與旭揚公司、江美莉簽訂系爭房、地（預訂）買賣契約，且各自訂定其價款及付款方式（一審卷九頁至七四頁）。究竟各該房、地買賣契約之彼此關聯性為何？被上訴人得否因「系爭建物」有瑕疵，得拒絕「系爭土地」價金之支付？本件被上訴人主張減少之價金，僅就系爭建物部分，抑或及於系爭土地？凡此，與兩造間各自權利之行使，所關頗切，有待釐清。案經發回，應由原審法院注意及之，附此指明。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 七 月 二十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 陳 國 禎
法官 簡 清 忠
法官 王 仁 貴
法官 林 大 洋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○○ 年 八 月 二 日
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