最高法院民事判決 一○○年度台上字第一○八七號
上 訴 人 游紹羲即被選定人.
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理 人 陳威憲律師
訴訟代理人 陳明暉律師
被 上訴 人 游光彩祭祀公業
法定代理人 游明哲
訴訟代理人 張安琪律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國一○○年一月十一日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重
上字第三五○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人之被繼承人游貽松（於民國九十九年九月六日原審訴訟程序進行中死亡，其繼承人游紹羲、游紹賢、游澤洋聲明承受訴訟，並選定游紹羲為當事人）起訴主張：伊為被上訴人之派下員，被上訴人於九十三年九月十二日召開九十三年度第一次派下員大會（下稱系爭派下員大會），決議依據規約將被上訴人所有坐落台北縣中和市（改制後為新北市中和區○○○段五七、五八、六二號（重測前為南勢角段外南勢角小段二○九之三、之四、之五號）土地（下稱系爭土地），以每坪底價新台幣（下同）十八萬元出售，並授權當時之管理人執行之。嗣被上訴人將系爭土地售予訴外人李錫錕，伊已於九十六年十二月一日本於共有人身分，向被上訴人表示優先承買，雙方就系爭土地之買賣契約成立等情，爰本於買賣關係，求為命被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：伊與李錫錕間就系爭土地並未成立買賣契約，且游明財代理伊申請土地所有權移轉登記所附之土地所有權買賣移轉契約書（下稱公契），其上記載之買賣價金，低於系爭派下員大會決議出售之最低價額，所附派下員授權書亦未達全體派下員三分之二，游明財為無權代理，伊不承認其代理行為，該買賣契約對伊不生效力，游貽松自不得對於系爭土地主張優先承買。若認兩造間之買賣契約成立，上訴人得請求伊移轉系爭土地所有權，伊就價金之給付為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。原審審理結果以：查系爭土地為被上訴人所有，上訴人之被繼承人游貽松為派下員。系爭派下員大會決議將系爭土地出售，底價訂為每坪十八萬元，授權當時之管理人游明財執行。嗣被上訴人與李錫錕於九十六年十二月十日、十一日分別向台北縣（改制後
為新北市）政府稅捐稽徵處中和分處、台北縣中和地政事務所辦理系爭土地之土地增值稅申報及所有權移轉登記事宜，復於九十七年一月十四日提出不動產買賣撤銷協議書及增值稅申報撤銷申請書，申請撤銷上開稅捐申報。而辦理所有權移轉登記所附之公契，其上記載買賣價款為三億九千六百三十萬六千元，嗣因未依該地政事務所之通知補正，登記案於九十七年一月十日遭該所駁回。另游貽松於九十六年十二月十一日以存證信函向被上訴人表示願依同樣條件購買系爭土地，被上訴人於翌日收受該函等情，為兩造不爭之事實。上訴人雖主張被上訴人與李錫錕間已成立買賣契約，伊得主張優先承買云云，惟查系爭派下員大會會議紀錄記載出席人員應到四百六十四人，實到三百十七人，但被上訴人抗辯會議紀錄所載應到人數，係八十七年間之派下員人數，其中因部分派下員死亡，尚未辦理繼承，實際派下員人數早已變更並大幅增加，九十、九十二年度實際派下員人數已有六百六十四、六百八十三人之多，至九十三年度，依派下員名冊顯示，人數達六百九十人等語，業據提出九十、九十二年度派下員大會手冊所附派下員名冊為證，上訴人對該名冊之真正亦不爭執，堪信系爭派下員大會召開時，其派下員總數已達六百八十三人，實到人數既僅三百十七人，顯未達半數。而依系爭派下員大會之會議紀錄記載，該次討論議案有二，一為建議將被上訴人之組織管理規約第十二條「祭祀公業財產之處分變更及其他權利之行使應得派下員三分之二以上同意，授權管理人行使之」規定，修正為應得派下員二分之一以上同意，授權管理人行使之。二為解決被上訴人積欠之地價稅及活絡財務等，建議出售包括本件系爭土地在內之八筆土地，其中系爭土地底價訂為每坪十八萬元，嗣經系爭派下員大會決議照案通過，並授權管理人執行。然被上訴人管理規約第二十條規定「本程經派下員大會二分之一以上決議通過實施之，修改亦同」，系爭派下員大會決議修改該規約，與會派下員既未達二分之一，所為修改規約第十二條關於祭祀公業財產之處分變更之決議，自不生效力。另上訴人主張被上訴人原管理人游明財代理被上訴人與李錫錕簽立買賣契約時，已取得派下員六百人授權出售系爭土地之同意書，超過被上訴人派下員人數三分之二以上等情，固據證人游明財證述屬實，但被上訴人派下員出具之同意書，係被上訴人之管理委員會依系爭派下員大會決議而交由各派下員簽名，表示同意決議內容，該同意書上雖未明載出售系爭土地之價額，但因派下員大會已就出售之最低價額作成決議，故派下員均知悉底價等情，業據證人游明財及派下員游龍芳證述明確，足見派下員係依決議內容即每坪售價最低十八萬元之意思而簽立同意書，此為游明財所明知，其於代理出售時，自不得逾越此授權範圍，否則即屬無權代理。查系爭土地面積為七千五百
零七‧四八平方公尺，有土地登記簿謄本附卷可稽，約二千二百七十‧八坪，公契記載買賣價金為三億九千六百三十萬六千元，相當於每坪十七萬四千五百二十三元，低於授權出售之底價；而以每坪超過十八萬元之價格出售，係游明財得代理出售之要件，非僅係其與被上訴人或各派下員內部問題，游明財所為，自屬無權代理，上訴人抗辯底價僅係被上訴人內部問題，不影響買賣契約之效力云云，尚非可採。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第一百七十條第一項定有明文。游明財代理被上訴人與李錫錕就系爭土地簽立之買賣契約，既屬無權代理，上訴人復不能證明已得派下員承認，對於被上訴人自不發生效力。該買賣契約既不發生效力，則上訴人即無主張依該買賣契約之同一條件為優先承購之餘地（參見最高法院六十五年台上字第二一一三號判例意旨）。從而，上訴人本於買賣關係，請求被上訴人移轉系爭土地所有權，尚非有據，不應准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無不合。又原審謂系爭派下員大會決議，因與會派下員未達二分之一，所為決議不生效力等語，係就該決議之效力為說明；而派下員作成底價每坪十八萬元授權管理人出售系爭土地之決議，則屬事實，是原審謂嗣後派下員六百人出具授權出售系爭土地之同意書，係依據該決議內容即每坪底價十八萬元而為授權之意思表示，其解釋意思表示、認定事實並無不當，此與該決議是否生效，核屬二事，上訴人執以指摘原判決理由矛盾，要無可取。而原審既認定被上訴人與李錫錕間訂立之買賣契約無效，則關於「如該契約有效，因有其他派下員亦主張優先承購，上訴人亦不得主張由其一人與被上訴人成立買賣契約」部分之論述，自屬贅言，其當否尚與判決結果無涉。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○○ 年 七 月 七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 李 慧 兒
法官 高 孟 焄
法官 許 澍 林
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○○ 年 七 月 十九 日
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