臺灣士林地方法院民事簡易判決 100年度士簡字第497號
原 告 李錢
被 告 張正義
訴訟代理人 繆璁律師
複 代理人 王紀東
上列當事人間請求返還土地事件，業經於民國100年7月5日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣叁仟伍佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告主張：緣原告父親李長成、叔叔李欉於民國35年間 ，與被告父親張合安，就坐落於新北市○里區○○○段長道 坑口小段644、664-669、683、686、712地號等10筆土地， 訂立耕地三七五租約，另於36年5月11日訂立一般租賃契約 ，將同小段1839地號土地（下稱系爭土地）出租予張合安， 用以種植柑苗果樹。張合安死後，由被告繼承，詎被告竟違 反租賃目的，在系爭土地上違章建築房屋、車庫及雞舍。嗣 李長成、李欉先後過世，因系爭土地上有違章建築存在，致 原告無法依農地農用辦理免徵遺產稅，受有龐大金錢損害。 按兩造父親於36年5 月11日所訂定之租賃契約，屬於一般租 賃契約，不在耕地三七五租約範圍內，此從上述私有耕地租 約土地坐落地號並未記載1839地號，及1839地號土地謄本從 未有三七五租約之記載，另有本院98年度訴字第780 號民事 判決可憑。被告與原告及其他共有人間之租賃契約，屬未定 期限者，故原告與其他共有人得隨時終止契約，並於一個月 前為終止契約之通知。原告自60年以後未曾收到被告繳納之 系爭土地租金，遂依法於100 年3 月16日以土城青雲郵局第 81號存證信函為終止契約之意思表示，被告屬無權占有系爭 土地，原告及其他全體共有人自可本於物上請求權訴請被告 將系爭土地地上建物及地上物拆除返還予原告及全體共有人 。為此，爰依法請求被告將坐落於新北市○里區○○○段長 道坑口小段1839地號土地上建物（門牌號碼新北市○里區○ 道坑12之1 號）、地上物（車庫、雞舍）拆除，將占有之土 地（面積183 平方公尺）返還原告及全體共有人。二、被告抗辯：本件請求返還系爭土地案件，原告曾起訴並經臺 灣高等法院99年度上易字第349 號民事判決原告敗訴並確定 在案。系爭土地租賃權利由被告繼承，並繳納租金迄今，自 屬有權占有，原告並未合法終止系爭租約；且據李欉之子即 另案證人李富吉於前案中證詞，足證原告與其他共有人間存
有默示分管協議，系爭土地分歸李富吉該房管領，原告自無 權片面終止系爭不定期租賃契約。另據李富吉前案證詞可知 原告之父李長成及叔叔李欉，係同意被告及被告之父張合安 於系爭土地上建屋居住，依台灣民間習慣，地主常有提供農 舍予佃農使用之情況，有耕地三七五減租條例第12條可憑， 本件系爭土地是地主提供予佃農即被告之父親蓋屋居住，被 告承續父親佃農之身分，至今仍為地主之佃農，今兩造間之 耕地三七五租賃契約尚仍有效存在，兩造間以提供佃農住處 之目的尚存，且被告均有按期提存租金，依土地法第103條 規定，原告不得主張終止不定期租賃關係，應認兩造之租賃 關係仍有效存在等語。
三、得心證理由：
㈠系爭土地為原告與李富吉、李賢明、李賢德、中華民國、李 楠正、李麗卿、張李美月等人所共有，原告之權利範圍為10 000 分之230，此有土地謄本在卷可證。
㈡系爭土地原係原告之父李長成、叔叔李欉於35年間出租予被 告之父張合安，租賃期限自35年1月1日至60年，租約到期後 張合安及被告父子仍占有系爭土地。因承租人仍為系爭土地 之使用收益，且出租人不即表示反對，而視為不定期繼續契 約；張合安死後由被告繼承系爭租約，上開事實並經本院98 年度訴字第780 號、臺灣高等法院99年度上易字第349 號確 定判決認定。
㈢原告於前案係本於所有權之效用，主張被告無權占有請求拆 屋還地，有本院98年度訴字第780 號民事判決及臺灣高等法 院99年度上易字第349 號民事判決影本在卷可參。而於本件 原告係主張被告自60年以後即未繳納租金，原告已發函終止 租約故請求被告返還土地，與前案之法律關係即訴訟標的不 同，是本件自非上開前案確定判決之既判力效力所及，要無 疑異。
㈣按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利 於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先 期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支 付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知 之。固為民法第450 條第2 、3 項所分別明定。但土地法為 民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土 地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該 土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止 ，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋 （最高法院51年台上字第2987號判例參照）。
㈤系爭租約雖約定以種植果物為目的（臺灣高等法院99年度上 易字第349 號民事判決第5 頁契約內容參照），但參以上開 案件證人即李欉之子李富吉證詞：「：：因為張正義是我們 的佃農總要有住的地方，所以我父親跟上訴人父親有同意張 正義他們在系爭土地蓋房子。：：」（上開民事判決第6頁 李富吉證詞參照）。又張合安向李長成、李欉承租系爭1839 號土地，並經其二人同意於承租之系爭1839號土地上建屋居 住之事實，亦經臺灣高等法院99年度上易字第349 號民事判 決認定，是應認系爭租約同時有出租供被告及其父親張合安 建築房屋之目的，而有土地法第103 條之適用。原告又主張 被告自60年以後未曾繳納租金，有違土地法第103 條第4 款 「承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時 」，故原告得解除契約。惟查：
1.依前案證人李富吉之證詞：「張正義每年都有繳租金，我父 親還在時，是交給我父親，後來交給我太太。我們這一房租 金是收張正義的，上訴人（即原告）那一房是收王傳宗的租 金」、及前案證人王耀明證詞：「張正義的父親張合安、我 爸爸王送都是向上訴人父親李長成、叔叔李欉租地種植。土 地是李長成與李欉共有，：：後來地主說他們二人都要向佃 農收租很麻煩，就一人收一邊，也就是我的租金直接交給李 長成，張合安的租金直接交給李欉。張合安、王送除了租田 外還有租山地，地主均有收租」等語（臺灣高等法院99年度 上易字第349 號民事判決判決第6 頁李富吉、王耀明證詞參 照），足見就系爭租約租金之收取，原告之父李長成及叔叔 李欉已有協議，原告並非被告應繳納租金之收取權人，被告 無須支付租金予原告，又被告於前案被訴後，為杜絕爭議已 將租金提存於法院，有提存書影本在卷可稽，原告主張被告 自60年以後未繳納租金等語，自無足採信。
2.再者，租賃權為財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為 公同共有，依民法第263 條準用第258 條規定，如欲終止租 約，應由全體繼承人為之或向全體繼承人為之，始生終止租 約效力。而租賃物為數人所共同出租者，依民法第263 條準 用同法第258 條第2 項規定，終止租約之意思表示，亦應由 出租人全體為之始生效力。本件租賃關係原始出租人為原告 之父李長成及叔叔李欉，其中李長成之繼承人為原告及訴外 人張李美月、李麗卿、李楠正，李欉之繼承人為訴外人李富 吉、李賢德、李賢明等人，顯然出租人非僅止於原告，則不 論李長成與李欉是否曾約定系爭土地之租金由李欉收取，原 告主張被告未給付租金，而原告於100 年3 月16日以存證信 函對被告終止租約，依前開說明，均不生終止之效力。
㈥故原告主張其依民法第450 條第2 項規定終止兩造之不定期 基地租賃契約，並謂兩造租賃契約已終止，被告為無權占有 系爭土地云云，容有誤會，亦無足取。
五、從而，原告訴請被告將坐落於新北市○里區○○○段長道坑 口小段1839地號土地上建物（門牌號碼新北市○里區○道坑 12之1號）、地上物（車庫、雞舍）拆除，將占有之土地（ 面積183平方公尺）返還原告及全體共有人，為無理由，應 予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗 訴之判決，並依職權確定訴訟費用額共為3,530元（第一審 裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 100 年 7 月 21 日
士林簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 100 年 7 月 21 日
書記官 鄭雅仁