臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳小字第1235號
原 告 義大城社區管理委員會
法定代理人 黃煌初
訴訟代理人 藺萬山
丁仰華
被 告 張秀貞
訴訟代理人 蕭永宏律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100 年7 月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬叁仟陸佰元，及自民國九十九年十月十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣叁萬叁仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為義大社區內坐落高雄市大樹區○○○段 620 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○路1 段8 巷170 號 ）建物（下稱系爭建物）之所有權人，而系爭建物與義大城 社區內其他建物雖為各自獨立使用之建築物，但係共同設施 之使用與管理具有整體不可分之集居地區，其管理及組織仍 有公寓大廈管理條例之準用。是被告依義大城社區規約（下 稱系爭規約）既負有給付社區管理費之義務，卻自98年7 月 起至99年6 月止未繳納管理費，共計積欠新臺幣（下同） 33,600元，爰依系爭規約之法律關係提起本訴，並聲明：如 主文第1 項所示。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠義大城社區內之多數建物均為各自獨立使用之建築物，且非 共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區，其管理 及組織自無公寓大廈管理條例之適用或準用。是原告即義大 城社區管理委員會即非合法成立之管理委員會，自欠缺訴訟 實施權限而不具備當事人適格。又系爭規約既非合法有效， 原告依系爭規約之法律關係請求被告給付管理費即無理由， 從而，系爭規約僅為民法上不定期限之契約，而被告已於98 年7 月30日連署退出義大城管理委員會，送交原告收執，再 於99年2 月3 日以大社郵局存證號碼00012 號存證信函送達 原告，探求被告意思表示之真意，係為終止契約，不再受規 約拘束之意思，故自終止規約之意思表示送達原告時起，即 不受規約之拘束，原告對被告並無管理權存在。 ㈡再者，高雄市政府雖已就義大城管理委員會核備在案，然此
之核備，係依據公寓大廈管理組織申請報備原則處理，且其 於100年3月18日函文亦載明僅為形式審查，而行政法院亦有 諸多判決，認定此核備並非屬行政處分，法院自毋須受該核 備之拘束而得自行認定。況被告亦曾就該核備提起訴願，均 遭行政機關以此僅為觀念通知而非行政處分為由予以駁回， 益證此核備應僅為觀念通知，不具行政處分之效力。而縱認 核備係屬行政處分，該行政處分亦有具備重大明顯瑕疵而無 效之可能。
㈢復依公寓大廈管理條例第18條規定，公寓大廈應設置公共基 金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直 轄市、縣( 市) 主管機關公庫代收之證明，於公寓大廈成立 管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共 用部分、約定共有部分及其附屬設施設備後，向直轄市、縣 ( 市)主管機關報備，由公庫代為撥付。惟原告並未依此規 定提列公共基金，且亦未完成點交，顯見並非合法成立管理 委員會。況原告所設置之管理室雖有管理行為，但管理之範 圍不僅義大城社區，亦提供服務予義守大學之學生、教職員 宿舍及超商，因此住戶所繳納之管理費用，非專供所屬之社 區使用，如認定上開核備屬行政處分，將使住戶之財產遭受 損失等語資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張之前揭事實，業據其提出系爭建物登記謄本、報備 證明、系爭規約等件在卷為證，被告則就積欠管理費33,600 元一事不爭執，惟以前揭情詞置辯，是本件爭點在於義大城 社區多數建物之管理及組織有無公寓大廈管理條例之準用？ 茲分述如下：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使 用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用 整體不可分之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第 11條規定之1 宗建築基地；二、依非都市土地使用管制規則 及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦 法申請開發許可範圍內之地區；三、其他經直轄市、縣（市 ）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分之 地區，公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細 則第12條分別定有明文。是就是否構成公寓大廈管理條例施 行細則第12條第3 款所稱「共同設施之使用與管理具有整體 不可分性之集居地區」，前開法規已授權直轄市、縣( 市) 主管機關本於權責而為認定，而此項認定，與一般公寓大廈 管理條例中管理委員會依規定申請報備，主管機關「備查」
之情形不同，後者不會產生權利義務得喪變更之法律效果， 然前者會造成該集居地區是否適用公寓大廈管理條例之法律 效果，直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住 戶之權利義務，自不得單以均是「報備」而即認屬觀念通知 ，而應是就該主管機關所為之認定，是否屬行政機關就公法 上具體事件所為之決定而對外直接發生法律效果之單方行政 行為，而構成行政程序法第92條第1 項之行政處分要件去判 斷。而就主管機關對於是否屬整體不可分之集居地區，其認 可既會對外發生法律效果，自屬行政處分。是普通法院於審 理民事案件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行 政處分經行政爭訟程序撤銷前，而不得為相反之認定。再查 ，依高雄市政府工務局100 年3 月24日高市工務建字第1000 015870號函文所示：「前高雄縣政府於95年12月15日核發府 建使字第0950289381號公寓大廈管理組織報備證明，係依據 公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款規定認定義大城社 區○○○道路用地及電力設備用地係屬公寓大廈管理條例第 53條所稱集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可 分性，且成立報備僅就所送資料形式審查。」等語〔參本院 99年度鳳小字第1207號卷（下稱他案卷）第289 頁〕可知， 就義大城地區是否符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第 3 款規定之整體不可分之集居地區，主管機關即前高雄縣政 府業已認定在案，是依前揭說明，本院原則上不得為相反之 認定而僭越主管機關之權責範疇。被告雖另辯稱主管機關僅 為形式審查，應非行政處分等語，然是否僅為形式審查，與 是否構成行政處分係屬二事，難僅以主管機關係形式審查而 否定此項核備為行政處分之效力。
㈡復按所謂行政處分無效，係指行政處分具有一定之瑕疵而自 始確定不發生效力。至行政處分無效之原因，我國行政程序 法第111 條仿德國立法例，採取明顯重大瑕疵理論，其第1 款至第6 款為無效原因之例示規定，第7 款則為無效原因之 概括規定；行政處分是否具有重大明顯之瑕疵罹於無效，並 非依當事人之主觀見解，亦非依受法律專業訓練者之認識能 力判斷，而係依一般具有合理判斷能力者之認識能力決定之 ，即其瑕疵須重大至某程度上猶如刻在額頭上般之明顯，普 通社會一般人一望即知者而言；如行政處分之瑕疵倘未達到 重大、明顯之程度，一般人對其違法性的存在與否猶存懷疑 時，即非屬重大瑕疵而無效，只得訴請撤銷，最高行政法院 99年判字第864 號判決意旨足資參照。而觀義大城社區有路 燈、監視設備及電力設備等公共設施，其出入口並設有管理 室、車輛管制設備及警告標示（上載「私人別墅，請勿進入
」) ，在使用上及管理上已足區分係義大城社區之範疇，此 有他案卷所附100 年4 月22日勘驗筆錄記載綦詳（參他案卷 宗第295 頁至第298 頁），並有義大城社區位置圖及現場照 片足參（參他案卷宗第299 頁至第325 頁），是與條文所載 其共同設施之管理與使用具有整體不可分割之情形並無相悖 之處，顯見主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第 3 款所作之認定，尚未達一般具合理判斷能力者一望即知瑕 疵之當然無效程度。況由卷內資料觀之，亦無任何可疑為有 重大明顯瑕疵而須加以調查之處，是要難僅以被告泛稱對前 揭主管機關即前高雄縣政府於95年12月15日核發府建使字第 0950289381號函就義大城社區係屬共同設施之使用與管理具 有整體不可分割之地區一事所為之認定合法性有所存疑，即 遽論有重大明顯之瑕疵而當然無效之情形。被告雖另抗辯稱 義大城社區並非一個封閉之地區，有非住戶之人員出入，其 道路及電箱亦非僅住戶在使用等語，然是否為整體不可分之 集居地區，並非以是否屬封閉地區、或以社區設備是否僅住 戶單獨使用而未與外部機關或人員共用為認定依據，而應視 該集居地區之全體住戶於生活上是否必須共同使用該公用設 備，是被告前揭所辯，尚不足以作為推翻主管機關前揭認定 之依據。
㈢被告又辯稱義大城社區並未依公寓大廈管理條例第18條規定 提列共同基金及進行點交，顯未適用公寓大廈管理條例而合 法成立管理委員會等語，然是否有公寓大廈管理條例之適用 ，仍須依該條例第3 條第1 款及第53條之規定定之，非以是 否依公寓大廈管理條例第18條提列公共基金及進行點交而為 認定；至被告另辯稱原告所設置之管理室雖有管理行為，但 管理之範圍不僅義大城社區，亦提供服務予義守大學之學生 、教職員宿舍及超商，使住戶所繳納之管理費用非專供所屬 社區使用等語，惟此係屬義大城社區就其所收取之管理費用 如何使用分配，以及與鄰近社區或義守大學如何配置管理範 疇之事項，亦難據此即反推義大城社區之管理委員會未合法 成立。
四、綜上所述，義大城社區內(含系爭建物在內)多數建物之管理 及組織既有公寓大廈管理條例之準用，則依該條例成立管理 委員會，即屬合法，是原告依系爭規約為如主文第1 項所示 之請求，為有理由，應予准許。
五、本件係就小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟 法第436 條之20規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條 第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 100 年 8 月 9 日
鳳山簡易庭法 官 李怡蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 100 年 8 月 9 日
書記官 駱青樺