臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第1932號
原 告 蕭春美
訴訟代理人 張耀聰律師
複 代理人 梁世樺律師
被 告 徐信杰
徐阿乾
上二人共同
訴訟代理人 徐信文
被 告 徐信熾即長青溫泉渡假山莊
上三人共同
訴訟代理人 黃勇雄律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100 年8 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：本院97年度司執字第27547 號強制執行事件中（ 下稱系爭執行程序），原執行債權人陳銀凱將其對於執行債 務人姜林茂樹等人之債權信託予原告，原告於民國98年5 月 14日以陳銀凱債權受託人身分，參與投標拍定取得坐落高雄 市○○區○○段第344 地號土地（下稱系爭土地），及其上 如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 之未保存登記建物5 棟 （下稱系爭建物）之所有權，經本院於98年10月22日發給權 利移轉證書，並於98年10月30日完成系爭土地所有權移轉登 記，原告於98年12月21日將系爭建物及土地出售予訴外人王 惠美，王惠美復於99年2 月1 日將系爭土地所有權信託登記 予原告，詎被告無權占有系爭建物，因原告已取得執行法院 核發之權利移轉證書，即為系爭建物所有權人，倘若系爭建 物非屬執行債務人姜林茂樹所有，亦因原告善意信賴法院拍 賣公告內容，而善意取得系爭建物所有權，原告事後雖將系 爭建物出售予王惠美，因系爭建物尚有糾紛無法交付，應認 雙方僅有買賣債權契約，原告並未將事實上處分權交予王惠 美，故原告仍為法律上所有權人，自得本於系爭建物所有權 人地位，請求被告遷讓返還系爭建物，縱認原告未取得系爭 建物所有權，亦因王惠美已將系爭土地所有權信託登記予原 告，原告亦得本於系爭土地所有權人地位，請求被告遷讓返 還系爭建物。爰依民法第767 條規定，提起本件訴訟。並聲 明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段第344 地號土地上 之系爭建物遷讓交付原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物由被告徐信杰、徐信熾於82年間共同出 資，委由訴外人蔡焜培興建而成，原坐落於被告徐信杰與訴 外人姜林茂樹共有之高雄縣六龜鄉○○段第308-57地號土地 上，並交由被告徐信熾供作經營長青溫泉山莊使用，嗣因系 爭建物坐落基地分割及重測，致系爭建物坐落於姜林茂樹所 有之系爭土地上，系爭執行程序就非屬執行債務人姜林茂樹 所有之系爭建物併付拍賣，其拍賣行為顯屬無效，原告不得 以無效之拍賣行為主張已取得系爭建物所有權，且原告僅係 系爭土地之受託人，而非系爭建物之受託人，原告對系爭建 物顯無任何權利，又依信託法第34條前段規定，原告僅有義 務管理系爭土地，不得擴張其所負之信託義務而向被告請求 遷讓交付系爭建物，另被告徐信杰、徐信熾出資興建系爭建 物時，業經原土地所有權人姜林茂樹同意於系爭建物使用年 限內使用系爭土地而成立使用借貸關係，系爭建物占有系爭 土地有合法權源，又就被告徐信杰而言，其原屬系爭土地共 有人，且屬系爭建物所有權人，雖將系爭建物所占用之系爭 土地讓與姜林茂樹，依民法第425 條之1 第1 項規定，推定 於系爭建物使用期限內，就系爭土地有法定租賃關係存在， 況被告徐信杰、徐阿乾並未占有使用系爭建物，原告請求被 告徐信杰、徐阿乾遷讓交付系爭建物，亦屬無據等語置辯。 並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭建物之門牌號碼為高雄縣六龜鄉新開83-2號，納稅義 務人登記為被告徐信熾，並有房屋稅籍證明書為證（見旗 簡卷第31頁）。
（二）系爭土地原地號為高雄縣六龜鄉○○段第308-57地號，於 82年8 月23日分割新增同段第308-309 、308-310 地號， 於89年11月17日實施地籍圖重測，上開第308-57地號更為 不老段第342 地號，上開第308-309 地號更為不老段第34 3 地號，上開第308-310 地號更為不老段第344 地號，並 有高雄縣土地登記簿、土地登記謄本、異動索引等為證（ 見本院卷第121 至153 頁）。
（三）關於高雄縣六龜鄉○○段第308-310 地號土地，共有人即 被告徐信杰於84年2 月10日將應有部分3/9 移轉登記予姜 林茂樹，共有人姜林茂森、姜林茂盛於84年4 月20日將應 有部分4/9 移轉登記予姜林茂樹，由姜林茂樹取得全部持 分，並有高雄縣土地登記簿為證（見本院卷第19、20頁） 。
（四）原告於系爭執行程序以執行債權人陳銀凱信託受託人身分
，於98年5 月14日第1 次拍賣程序，以2,300 萬元標得系 爭建物、系爭土地及同段第351 、352 地號土地，並經本 院核發98年10月22日雄院高97司執嘉字第27547 號不動產 權利移轉證書，原告於98年10月30日以拍賣為原因，登記 為系爭土地所有權人，有上開不動產權利移轉證書、拍賣 公告、拍賣通知、異動索引為證（見旗簡卷第6 、8 至10 頁，本院卷第108 頁），並經本院依職權調取上開執行卷 ，核閱無誤。
（五）原告於98年12月21日將系爭土地出售予王惠美，於99年1 月12日為所有權移轉登記，並有異動索引為證（見本院卷 第108 頁）。
（六）王惠美於99年2 月1 日將系爭土地信託登記予原告，並有 土地登記謄本為證（見旗簡卷第7 頁）。
四、依兩造前開主張及陳述觀之，本件爭點即在於：㈠系爭建物 是否為被告徐信杰、徐信熾出資建築而取得所有權？㈡原告 是否因系爭執行程序而取得系爭建物之所有權？倘若拍賣無 效，原告有無善意取得系爭建物之所有權？㈢被告占有使用 系爭土地，有無合法權源？其對系爭土地有無民法第425 條 之1 規定之法定租賃權存在？㈣原告依民法第767 條規定（ 先位依房屋所有權人地位，備位依土地所有權人地位），請 求被告遷讓並交付系爭建物，有無理由？
（一）系爭建物是否為被告徐信杰、徐信熾出資建築而取得所有 權？
⒈按不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力， 固為民法第758 條所明定，如非依法律行為而取得者，雖 不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因如 經相當確實之證明，得認為有所有權之存在，又房屋之原 始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨 立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件（最高法 院89年台上字第1480號判決意旨參照）。 ⒉被告辯稱：系爭建物由被告徐信杰、徐信熾於82年間共同 出資，委由蔡焜培興建而成等情，業據其提出系爭建物之 房屋稅籍證明書（見旗簡卷第31頁）及請求傳訊證人蔡焜 培為證，此雖為原告所否認，然查，證人蔡焜培於本院審 理時已到庭證稱：「（問：是否受被告委託興建？）有， 受徐信文及徐信杰委託蓋有12間組合屋，蓋好後由被告徐 信熾回來管理」、「（問：款項是誰給你的？）徐信文及 徐信杰給我的，有些是拿現金，有些是簽發支票，小間的 大概5.6 坪，金額為11萬元，大間的7.2 坪，金額為14萬 元，總金額我記不清楚」、「只要是漆白色的木屋就是我
蓋的」、「當地很多左右鄰居的民宿業者都是我蓋的，我 都是漆白色的，所以我可以確定漆白色的就是我蓋的」等 語（見本院卷第81、82頁），證人蔡焜培雖證稱建築資金 為訴外人徐信文及被告徐信杰所交付，然徐信文以被告訴 訟代理人身分於證人蔡焜培作證前已於本院審理時陳稱： 「當時一次蓋12棟包含本件5 間建物，每棟興建價款為10 幾萬元，5 間約6 、70萬元，此價金為木構的外殼，不包 括內部家具裝潢，依照工程進度分期給付建築款項，有的 用現金有的簽發支票，是被告徐信杰與徐信熾共同出資， 我幫忙管理財務，若他們有缺錢，也是我借給他們」等語 （見本院卷第61頁），證人蔡焜培與徐信文關於每間建物 造價及交付工程款方式等情均相符，堪認系爭建物為被告 徐信杰、徐信熾出資，而由徐信文管理財務代轉興建工程 款予證人蔡焜培，參以被告所提出之房屋稅籍證明書（見 旗簡卷第31頁），其上記載系爭建物之納稅義務人為被告 徐信熾，雖納稅義務人之記載與所有權之歸屬並非必然一 致，然亦不失為所有權認定之佐證，倘若系爭建物為系爭 執行程序之執行債務人姜林茂樹所有，何以系爭建物之納 稅義務人登記為被告徐信熾所有，顯與常情未符，況系爭 土地查封時，執行債務人並未在場，而由原執行債權人信 固事業開發有限公司及原告具狀陳報系爭建物為執行債務 人所有等情，業經本院核閱本院97年度司執字第27547 號 執行卷宗屬實（見該卷第44頁查封筆錄、第51、183 頁陳 報狀），可知並非執行債務人姜林茂樹陳報系爭建物為其 所有，綜合上述一切情事，應認系爭建物為被告徐信杰、 徐信熾出資建築而取得所有權，被告此部分所辯，洵堪採 信。
（二）原告是否因系爭執行程序而取得系爭建物之所有權？倘若 拍賣無效，原告有無善意取得系爭建物之所有權？ ⒈按強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得 執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所 有權，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取 得權利移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱 不能依法登記，但依民法第759 條，亦僅不能處分其物權 ，不能否認其已取得之所有權（司法院78年3 月16日廳 民二字第261 號函參照）。惟按，強制執行中拍賣之不動 產為第三人所有者，其拍賣為無效，所有權人於執行終結 後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時 ，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經 司法院院字第578 號解釋在案，至強制執行法第98條規定
拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得 為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有， 而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理（最 高法院30年上字第2203 號判例意旨參照）。 ⒉經查，原告雖於98年5 月14日以執行債權人陳銀凱信託受 託人身分投標拍定買受系爭建物及土地，並領得本院核發 之權利移轉證書（見旗簡卷第6 頁），然系爭建物既為被 告徐信杰、徐信熾出資建築而取得所有權，執行債務人姜 林茂樹並非所有權人，已如前述，則系爭建物自不得為系 爭執行程序之標的物，本院就系爭建物所為之拍賣行為無 效，原告不因領得權利移轉證書而取得系爭建物之所有權 ，洵堪認定。
⒊原告另主張：其善意信賴法院拍賣公告內容，而善意取得 系爭建物之所有權云云，惟查，系爭建物未經保存登記， 自無土地法第43條關於登記絕對效力規定之適用，且系爭 建物為不動產，亦無民法第948 條關於動產善意受讓規定 之適用，況系爭土地查封時，執行債務人並未在場，而由 原告具狀陳報系爭建物為執行債務人所有等情，亦如前述 ，原告並無所謂「善意」可言，原告此部分主張，洵無足 採。
（三）被告占有使用系爭土地，有無合法權源？其對系爭土地有 無民法第425 條之1 規定之法定租賃權存在？ ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第 425 條之1 第1 項定有明文。次按「土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地 基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解 釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推 斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，又「所謂 『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同 之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外， 尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人 』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具 有事實上處分權之人」，最高法院48年台上字第1457號、
89年台上字第284 號分別著有判例及裁判意旨可資參照。 ⒉經查，系爭建物於82年間興建時原坐落於高雄縣六龜鄉○ ○段第308-57地號土地，土地共有人為姜林茂森、姜林茂 盛、姜林茂樹及被告徐信杰（見本院卷第123 頁），該土 地於82年8 月23日分割新增同段第308-309 、308-310 地 號，系爭建物改坐落於同段第308-310 地號土地，土地共 有人仍為姜林茂森、姜林茂盛、姜林茂樹及被告徐信杰（ 見本院卷第136 頁），被告徐信杰於84年2 月10日將應有 部分3/9 移轉登記予姜林茂樹，姜林茂森、姜林茂盛於84 年4 月20日將應有部分4/9 移轉登記予姜林茂樹，由姜林 茂樹取得上開308-310 地號土地全部持分（見本院卷第13 7 頁），嗣於89年11月17日實施地籍圖重測，上開308-31 0 地號更改地號為系爭土地，有高雄縣土地登記簿、土地 登記謄本、異動索引等附卷可稽（見本院卷第121 至153 頁），被告辯稱系爭建物興建時已得全體共有人同意，此 雖為原告所否認，然本院審酌系爭建物於82年間即由被告 徐信杰、徐信熾興建，其餘共有人多年來均未表示任何異 議或請求拆屋還地，堪認已得其餘共有人同意或默示同意 使用系爭土地，且被告徐信杰原為系爭土地（重測前為新 開段308-10地號土地）共有人，嗣後將應有部分移轉登記 予姜林茂樹，亦屬民法第425 條之1 規定所謂之「土地及 房屋同屬一人而僅將土地所有權讓與他人」，故推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係存在，原告繼受取得系爭土 地所有權，亦應承受上開法定之租賃關係，被告徐信杰、 徐信熾所有系爭建物占有使用系爭土地，自有合法權源。（四）原告依民法第767 條規定（先位依房屋所有權人地位，備 位依土地所有權人地位），請求被告遷讓並交付系爭建物 ，有無理由？
⒈先位依房屋所有權人地位部分：系爭建物為被告徐信杰、 徐信熾出資建築而取得所有權，原告未因領得權利移轉證 書而取得所有權，且無善意受讓規定適用，已如前述，則 原告既非系爭建物所有權人，自不得依民法第767 條規定 ，請求被告遷讓交付系爭建物。
⒉備位依土地所有權人地位部分：按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段固有 明文，然被告徐信杰、徐信熾所有系爭建物占有使用系爭 土地，有合法權源，業如前述，並非無權占有，則原告自 亦不得依系爭土地所有權人地位，請求被告遷讓交付系爭 建物。
五、從而，原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓交付系爭建
物，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第五庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
書記官 鄭筑尹