臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第820號
上 訴 人 李壽美
訴訟代理人 連銀山律師
被上訴人 賴瑞華
訴訟代理人 楊正評律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國99年7
月9日臺灣臺北地方法院98年度訴字第815號第一審判決提起上訴
，本院於100年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾伍萬捌仟陸佰玖拾參元本息及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國97年6月2日經永慶房屋仲介股份有 限公司（下稱永慶房屋）之介紹，向上訴人購買其所有坐落 臺北市○○區○○段2小段249地號土地應有部分3455/14584 0，及其上建物即門牌號碼為臺北市○○○路○段162號5樓、 5樓之5、5樓之6房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為新臺幣（ 下同）835萬元。伊已付訖價金，上訴人則於97年7月15日將 前開房地所有權移轉登記予伊，並於97年7月18日交屋。上 訴人所交付之系爭房屋現況包含原判決附圖所示A部分，面 積5.50平方公尺之陽台（下稱系爭陽台），該陽台原由上訴 人作為儲藏室用。嗣伊僱工裝潢系爭房屋時，經鄰居告知該 儲藏室係違法增建，伊立即停止裝修，並因而無法使用該部 分空間。惟上訴人於簽訂系爭買賣契約時，曾明確告知系爭 房屋無任何增建或占用情事，並於標的物現況說明書中「陽 台外推」欄及建物現況確認表中「本買賣標的物現況是否有 增建或占用部分」分別勾選「否」，顯見上訴人隱匿系爭房 屋於系爭陽台違法增建之重要瑕疵，而該瑕疵已達減少房屋 通常之效用與交易價值，依民法第359條規定，伊得請求減 少價金52萬8976元。且此部分價金經伊行使減少價金請求權 後，上訴人已無法律上受領原因，故伊併依民法第179條規 定為不當得利之主張。又此乃可歸責於上訴人之事由，伊並 因此受有支出拆除系爭陽台費用6960元之損害，依民法第 360條、第227條第2項規定應由上訴人賠償。爰依民法第359
條、第360條、第179條、第227條第2項規定，訴請上訴人應 給付被上訴人53萬5936元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。
原審認本件得減少價金52萬8976元，至被上訴人請求賠償拆 除費用6960元，則無理由，而判決上訴人應給付被上訴人52 萬8976元及自98年1月10日起至清償日止按年息5%計算之利 息，並駁回被上訴人其餘請求（拆除費用本息）。被上訴人 就其敗訴部分未表不服，已告確定。其答辯聲明：上訴駁回 。
二、上訴人則以：本件買賣契約就建物部分僅記載臺北市○○○ 路○段162號5樓、5樓之5、5樓之6房屋，而無系爭陽台，且 系爭陽台未辦理所有權登記，顯見系爭買賣之建物標的並未 包括系爭陽台。退步言，伊在「標的現況證明書」項次12「 備註說明欄」「陽台外推」、「是否有增建」均有打勾並簽 名確認，系爭買賣賣方仲介人楊超翔亦同此證述，足證伊有 告知被上訴人陽台外推及增建之事。且陽台外推之增建工程 ，其建物外貌變化甚大，被上訴人復有至現場看屋，衡諸經 驗法則，被上訴人殊無不知陽台外推增建之理。況被上訴人 於97年6月2日以總價835萬元向伊買受系爭房地，於98年7月 10日以總價850萬元轉售予訴外人周清菁，被上訴人顯未因 系爭陽台之瑕疵，而受有減少價金之損害。又臺北市建築師 公會係鑑定系爭陽台市價為52萬8976元，原審判命伊給付被 上訴人52萬8976元，不啻命伊就系爭陽台5.5平方公尺部分 全部退費，而將系爭陽台奉送被上訴人，實有未當等語，資 為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵ 前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查兩造於97年6月2日經由永慶房屋仲介，簽訂系爭買賣契約 ，約定由被上訴人以總價835萬向上訴人買受系爭房地。被 上訴人已付訖價金，上訴人則於97年7月15日將系爭房地所 有權移轉登記予被上訴人，並於97年7月18日交屋。嗣被上 訴人於98年7月10日以總價850萬元將系爭房地轉售予訴外人 周清菁。上開各情為兩造所不爭執（見本院卷第30、130頁 ），並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本可稽（見 原審卷第7至11、57至60、163至168頁、本院卷第103至108 頁）。
四、被上訴人主張上訴人隱匿系爭房屋有陽台外推增建之重要瑕 疵已達減少房屋通常之效用與交易價值，爰依民法第359條 、第179條規定請求上訴人返還應減少之價金52萬8976元本 息等語。上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠系爭5樓之6房屋如原判決附圖所示A部分面積5.5平方公尺，依
建築技術規則設計施工編第162條規定，應屬該層之陽台，此 據臺北市建築管理處以100年1月19日北市都建照字第10065075 000號函覆本院明確（見本院卷第119頁），且經原審履勘現場 暨囑託臺北市中山地政事務所派員測量無訛，有該建物使用執 照存根、竣工平面圖、勘驗測量筆錄、複丈成果圖可佐（見本 院卷第120至121頁、原審卷第152、153、160頁）。是被上訴 人主張系爭A部分為陽台，非主建物室內面積，堪予信實。㈡次查，系爭建物登記謄本固無附屬建物陽台面積之記載（見原 審卷第57至60頁），惟系爭不動產買賣契約書就建物部分係記 載長安東路二段162號5樓、5樓之5、之6計3戶。而本件為成屋 買賣，被上訴人於購屋之際，系爭陽台已增建作為儲藏室使用 ，且上訴人於交屋時，亦一併將之交付予被上訴人，此為兩造 所不爭執（見本院卷第31頁），並有系爭房屋屋況照片及平面 圖可稽（見原審卷第77至80頁）。證人即仲介人員楊超翔、詹 元凱亦證稱看屋時，系爭A部分確已加蓋作為室內使用（見本 院卷第89頁），證人楊超翔並證稱看屋時伊有詢問室內看到的 部分是否均屬出售範圍，屋主說是，當時伊等不知有增建物， 所以完全沒有提到儲藏室是違建之問題等語（見本院卷第90頁 ）。足證系爭A部分確含括在兩造買賣標的範圍內，不因其曾 否辦理所有權登記而異其認定。是上訴人辯稱系爭買賣標的不 包括系爭A部分，即無可取。
㈢上訴人雖辯稱其於出售系爭房地時，業於「標的現況證明書」 項次12「備註說明欄」「陽台外推」、「是否有增建」均有打 勾並簽名確認，是其已明確告知被上訴人陽台外推增建，並無 隱匿情事云云。但查，卷附「標的現況證明書」項次12「是否 有增建部分」，其「是」、「否」均有勾選痕跡，至「備註說 明欄」之「陽台外推」亦有勾選痕跡，惟「建物現況確認表」 就是否有增建或占用部分，則明確勾選「否」（見原審卷第12 、13頁）。證人連淑美於原審證稱：伊代理上訴人與仲介公司 簽立委賣契約，伊有告知仲介人員楊超翔系爭房屋於上訴人買 受時，系爭陽台即已外推作為儲藏室使用，上訴人應不知道前 屋主有將陽台外推等語（見原審卷第259頁）。證人楊超翔則 證稱：與連淑美簽委賣契約時，連淑美說明陽台外推，第一次 是勾「是」，但簽訂買賣契約，會再做現況確認，當天因權狀 只有主建物與公設，經與屋主即上訴人確認後，另勾選「否」 ，再請上訴人簽名等語（見本院卷第88、90頁）。證人即仲介 人員詹元凱亦證稱屋主即上訴人在標的現況證明書就增建部分 確勾選「否」，簽立買賣契約約時，「標的現況證明書」和「 建物現況確認表」均有和兩造做確認（見原審卷第263頁）， 證人即代書許世璋亦證稱簽立買賣契約時，伊有就「建物現況
確認表」與兩造做確認等語（見原審卷第262至264頁）。由上 述證言可知，上訴人於出售系爭房地予被上訴人時，係表明系 爭房屋無增建，顯見其確未曾告知被上訴人陽台外推增建之事 。上訴人前開辯解，核與事實有間，委無足採。㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民 法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。查被 上訴人購買系爭房屋時，原判決附圖所示A部分係作為儲藏室 使用，而屬室內面積之一部分，惟其實為陽台，並不具室內性 質，原外推之增建乃屬違建，隨時有遭建築主管機關依建築法 第9條、第25條、第28條、第86條等相關規定課處行政罰鍰、 勒令停止使用或強制拆除之風險。鑑定人李澤昌復稱陽台無窗 戶、牆壁，無法遮擋風雨，儲藏室則有一定之遮蔽物，故其價 格較陽台為高。是屬於陽台之系爭A部分，其效用及價值自較 儲藏室為低，被上訴人主張此屬瑕疵，即有理由。查系爭A部 分如為主建物，其於97年6月2日之市價為52萬8976元，此據原 審囑託臺北市建築師公會鑑定明確，有該會99年5月19日（99 ）鑑字第100號鑑定報告書可稽（見原審卷第276至284頁） 。惟陽台在水電、裝修、每坪造價等都比主建物造價為低，實 際效用強度亦比主建物弱，故每坪價格應比主建物稍低，合理 值約為主建物價值之60%至80%，亦有臺北市建築師公會100年6 月13日100鑑字第1158號函附卷足佐（見本院卷第169頁）。 爰以中間值主建物價值70%計算，系爭A部分為陽台所減少之價 值應為15萬8693元（計算式：528976×(100%-70%)＝158692.8 ，元以下四捨五入）。則被上訴人主張系爭房地應減少價金15 萬8693元，為有理由。上訴人原受領此部分價金之法律上原因 已不復存在，被上訴人依不當得利規定請求上訴人返還，自屬 有據。
㈤上訴人雖辯稱被上訴人以835萬元購入系爭房地，旋以850萬元 價格出售予訴外人周清菁，可見系爭房屋價值並未因系爭陽台 而有所貶損，被上訴人亦未受有任何損害云云。但查，被上訴 人係於97年6月2日簽約購入系爭房地，嗣於98年7月10日轉售 他人，期間差距已逾一年之久，房地價格亦隨市場供需而有波 動。參酌內政部營建署「不動產價格e點通」網頁之臺北市中 山區電梯大廈平均每坪單價於97年第2季為44.9萬元，於98年 第2季為47.63萬元，上漲幅度約為6%（見本院卷第144頁）。
依系爭房地原售價835萬元計算，漲幅6%為50萬1000元，遠逾 上訴人轉售所獲差價15萬元。是殊難以被上訴人轉售價格多出 15萬元，即認系爭房屋無貶損情形。上訴人此節所辯，亦無可 採。
五、從而，被上訴人主張依民法第359條、第179條規定請求上訴 人給付15萬8693元及自起訴狀繕本送達翌日即98年1月10日 起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。被上訴人敗訴部分 ，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開 應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自 有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付， 並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執 陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上 訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾
法 官 盧彥如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
書記官 鄭兆璋