臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第159號
上 訴 人 王彩雲
訴訟代理人 王 傑
姜志俊律師
孫大龍律師
林秉欣律師
被 上訴 人 姚文幹
姚蕭月雲
蕭招治
陳敏男
共 同
訴訟代理人 蕭琪男律師
參 加 人 國瑋開發股份有限公司
法定代理人 賴義霖
訴訟代理人 蘇清文律師
溫思廣律師
羅興章律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國99年12月30日台灣台北地方法院99年度重訴字第905號第一審
判決提起上訴，本院於100年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
確認上訴人就被上訴人所有坐落新北市○○區○○段第29、29之1地號土地如附表一、二所示應有部分之優先承購權存在。被上訴人姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男應分別依其與參加人國瑋開發股份有限公司簽訂如附件一、二、三、四所示不動產買賣契約書之同一條件，與上訴人訂立土地買賣契約。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判 決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決 之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照
）。本件上訴人主張其對被上訴人出售之新北市○○區○○ 段29、29之1 地號土地（下稱系爭土地）應有部分有優先承 買權，為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地是否存有優 先購買權之法律關係不明確，其主觀上認有法律上地位不安 之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，是 應認上訴人提起本件確認之訴有確認之利益，先予敘明。乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：兩造同為系爭土地之共有人，被上訴人就 其等所有如附表一、二所示之系爭土地應有部分（以下合稱 系爭土地應有部分），於99年3月4日分別與參加人簽訂如附 件一至四所示之買賣書面契約（以下合稱系爭買賣契約）， 以每坪新台幣（下同）53萬元之價格出售予參加人，依土地 法第34條之1 之規定，上訴人自有權依同一價格優先承購被 上訴人之應有部分。詎上訴人多次以存證信函向被上訴人表 示行使優先承買權，被上訴人均置之不理。為此，依土地法 第34條之1 之規定，請求確認上訴人就被上訴人所有坐落系 爭土地應有部分之優先承買權存在，及被上訴人應各按與參 加人所簽訂系爭買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契 約，將所有之系爭土地應有部分出售交付予上訴人並辦理移 轉登記。
（原審判決上訴人敗訴，經上訴人提起上訴。） 並於本院聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人就被上訴人所有系爭土地如附表一、二所示之 應有部分之優先承購權存在。
㈢被上訴人姚文幹應按其與參加人簽訂如附件一所示不動產 買賣契約之同一條件，與上訴人訂立土地買賣契約，將其 所有如附表一所示土地之應有部分出售予上訴人，並將上 開土地之應有部分移轉登記及交付予上訴人。
㈣被上訴人姚蕭月雲應按其與參加人簽訂如附件二所示不動 產買賣契約之同一條件，與上訴人訂立土地買賣契約，將 其所有如附表一、二所示土地之應有部分出售予上訴人， 並將上開土地之應有部分移轉登記及交付予上訴人。 ㈤被上訴人蕭招治應按其與參加人簽訂如附件三所示不動產 買賣契約之同一條件，與上訴人訂立土地買賣契約，將其 所有如附表一、二所示土地之應有部分出售予上訴人，並 將上開土地之應有部分移轉登記及交付予上訴人。 ㈥被上訴人陳敏男應按其與參加人簽訂如附件四所示不動產 買賣契約之同一條件，與上訴人訂立土地買賣契約，將其 所有如附表一、二所示土地之應有部分出售予上訴人，並
將上開土地之應有部分移轉登記及交付予上訴人。二、被上訴人及參加人則以：被上訴人與參加人間就系爭土地應 有部分之買賣契約，於98年12月15日經雙方以每坪53萬元達 成合意時即已成立，嗣被上訴人已於99年2月5日以台北74支 局第12號存證信函，通知上訴人將以每坪53萬元出售系爭土 地應有部分，限期於99年2 月16日前行使優先承買權，另依 法通知系爭土地其他共有人行使優先承買權。惟上訴人遲至 99年2 月24日始以台北法院郵局97號存證信函回覆表示願以 每坪42萬元購買，顯已逾期限且拒絕以同一價格優先購買被 上訴人之系爭土地應有部分。則被上訴人於99年3月4日與參 加人簽訂系爭買賣契約，自無不合等語，資為抗辯。 並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造系爭土地之共有人，被上訴人應有部分如附表一、二 所示，上訴人應有部分各為10分之1。
(二)被上訴人就其等所有系爭土地應有部分，於99年3月4日分 別與參加人簽訂如附件一至四所示之買賣書面契約。 (三)被上訴人於99年2月5日寄發台北郵局74支局第12號存證信 函予上訴人，上訴人於翌日即99年2月6日收受後，於同年 月24日以台北法院郵局第97號存證信函回覆被上訴人。四、兩造之爭點及論斷：
上訴人主張其對被上訴人出售之系爭土地應有部分有優先承 買權存在，被上訴人應各按與參加人所簽訂系爭買賣契約之 同一條件，與上訴人訂約出售系爭土地應有部分，並辦理移 轉登記及交付予上訴人等語。為被上訴人所否認，並以前揭 情詞置辯。經查：
(一)按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨 ，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部 分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之 人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。故共有土 地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與 第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效 ，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高 法院65年台上字第2113號判例意旨參照）。經查： １、被上訴人姚文幹於97年2月2日以台北北門郵局第735 號 存證信函通知上訴人表示：「土地共有人蕭招治、陳敏 男、姚蕭月雲、姚文幹等4人名下共約200坪，擬以每坪 42萬元出售共計8400萬元整。……貴方如願接受相同之 條件可優先購買並請於1 週內97年2月9日前答覆，逾期
視同棄權。」等語（見本院卷頁170、205）。經上訴人 函復願以同一條件優先購買後（見本院卷頁173、206-2 07），姚文幹於97年2月21日以台北74支局第9號存證信 函通知上訴人表示：「…板橋市○○路一帶土地市價亦 飆升至每坪120萬元以上。 因此吾人土地之售價經商討 調整為每坪50萬元，其他條件不變。若台端仍有意願購 買，請於97年3月2日上午9 時至11時駕臨本人家中簽訂 買賣契約，逾期視同棄權。」等語（見本院卷頁208） 。
２、嗣姚文幹再於98年8 月11日委託律師以台北體育場郵局 第1476號存證信函通知上訴人表示：「…土地共有人蕭 招治、陳敏男、姚蕭月雲、姚文幹等4人名下土地共200 坪餘，擬以每坪48萬元出售，總價款9600萬元正。…… 請於從今日算起7日內，亦即98年8月18日以前答覆，… 以免喪失優先購買權。」等語（見本院卷頁209-211） 。經上訴人於98年9月2日函復願以同一條件與被上訴人 簽訂買賣契約（見本院卷頁215），嗣姚文幹於98年9月 4 日以掛號信函回復表示被上訴人已喪失優先購買權等 語（見本院頁216）。
３、而上訴人自承由姚文幹代表於97年2月2日及98年8 月11 日先後以前揭存證信函通知被上訴人時，上訴人並未實 際就系爭土地應有部分與第三人有成立買賣契約（見本 院卷頁142反面）， 則依上開說明，即難認被上訴人有 發生或喪失優先購買權之可言。
(二)又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權係指他共有人 於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有 請求以同樣條件（包括買賣標的、範圍、價金、付款條件 等）訂立買賣契約之權而言。本件被上訴人主張其於98年 12月15日以每坪53萬元出售系爭土地應有部分予參加人， 並於99年2 月5日通知上訴人限期於99年2月16日前行使優 先承買權云云，固據提出會議紀錄及存證信函暨回執（見 原審卷頁52-55）為證，惟查；
１、被上訴人提出之98年12月15日會議紀錄（下稱系爭會議 紀錄），其內容記載：「甲方：姚文幹、姚蕭月雲、 蕭招治、陳敏男出售坐落於板橋市○○段29、29-1地號 等土地二筆，同意以均價每坪53萬（含稅）出售予乙方 （即參加人）。付款條件：⒈第一期：簽約備証款， 甲方應交付土地所有權狀、便章，由雙方律師共同保管 後，乙方繳付總價30%。⒉ 第二期：甲方同意乙方先行 申報土地增值稅並應付印鑑證明及過戶文件後，乙方給
付總價50%。 ⒊第三期：甲方產權移轉完畢後，乙方給 付總價20%。 乙方須於98年12月20日表達購買意願， 如不表達購買意願視同乙方放棄。」等語（見原審卷頁 52）。準此，依上開第條內容觀之，堪認雙方於系爭 會議紀錄簽名時，參加人尚未為同意購買之承諾表示。 至於被上訴人及參加人雖均辯稱：參加人於98年12月15 日當天下午即以口頭方式通知賣方代表姚文幹表示購買 之意願云云（見本院卷頁140反面）。 惟依參加人提出 之99年1 月14日電子郵件，仍提及「合約修改部分我會 全力排除」、「通知簽約日為1/25」等語（見本院卷頁 290），僅堪認雙方仍就合約條件進行磋商修改， 並預 定於99年1月25日簽約。
２、嗣姚文幹於99年2月5日以台北郵局74支局存證信函第12 號通知上訴人表示：「依據業界評估及新聞報導，台北 縣板橋市之土地，位於馬路旁每坪均在120 萬元以上。 吾夫婦及蕭招治、陳敏男等4人在該地區○○段29及29- 1地號土地200餘坪土地，擬調整售價為每坪53萬元正， 總價款壹億零陸佰萬元正。…簽約時付價款70%， 賣方 交付全部証件由買方於半個月內辦妥產權移轉，交付權 狀時，付清尾款30%， 並均以銀行本票支付。如台端欲 優先購買，請於文到10日內即99年2 月16日前答，逾期 或仍堅持不合宜已失時效之42萬元1坪， 則均視同自行 棄權。」等語（見原審卷頁53-54、本院卷頁217-218， 下稱系爭存證信函）。茲就系爭存證信函之內容析述如 下：
⑴姚文幹代表被上訴人以系爭存證信函表示「依據業界評 估及新聞報導，……擬調整售價為每坪53萬元正」等語 ，核與前於97年2月2日、同年月21日及98年8 月11日上 述存證信函所為通知之內容語法相仿，另無已與第三人 成立買賣契約之表示，以文義觀之，似重在通知上訴人 是否有意依其所定價格買受被上訴人之系爭土地200 餘 坪，而非通知上訴人是否願按其與第三人所訂買賣契約 同一價格優先承購。則上訴人主張其認知僅係97、98年 存證信函之延續等語，衡情尚非無據。此由上訴人於99 年2月6日收受系爭存證信函後，以台北法院郵局第97號 存證信函回覆被上訴人表示：被上訴人曾於97年2月2日 通知是否願以每坪42萬元之價格承買其等系爭土地，其 業於97年2月19日函覆同意；98年8月11日復以台北體育 場郵局第1476號存證信函通知以每坪48萬元出售；突又 於99年2月5日以系爭存證信函調高價金為每坪53萬元，
一再變更買賣條件等語（見原審卷頁63-67、 本院卷頁 219-223），亦可佐證。
⑵況不動產買賣需價甚高，除買賣價金之數額外，其付款 方式及條件寬嚴，亦係一般買受人據以評估其財力狀況 及資金籌措能力，以為承買意願決定之重要考量因素之 一，此由被上訴人與參加人簽立之系爭會議紀錄僅約定 二項買賣條件，其中之一即為付款條件，亦可得徵。而 系爭存證信函通知之70%、30%分二期付款方式，核與系 爭會議紀錄約定30%、50%、20%分三期付款方式， 其條 件顯較嚴格而有所不同。是被上訴人辯稱其已以系爭存 證信函通知上訴人行使優先承買權云云，尚難採信。 ３、參以被上訴人就其等所有系爭土地應有部分，於99年3 月4 日分別與參加人簽訂如附件一至四所示之系爭買賣 契約之事實，為兩造所不爭執。其付款方式均為：⒈第 一期簽約款：於99年3月4日簽訂當日，買方應付賣方總 價款10%。 ⒉第二期備證款：買方申請土地增值稅單時 ，應支付賣方30%。 ⒊第三期完稅款：土地增值稅單核 發後7日內，買方應付賣方總價款30%。⒋第四期過戶款 ：買方應於完成土地所有權移轉後3 日內支付賣方總價 款30%。互核以觀，堪認系爭買賣契約約定10%、30% 、 30%、30%分四期付款方式，較之系爭會議紀錄、系爭存 證信函之付款條件，均更為寬鬆而有利於買受人；而被 上訴人亦自承買賣總價亦有差異（見本院卷頁98），且 被上訴人與參加人於99年3月4日復另以會議紀錄約定雙 方買賣交易順序及具體日期（見本院卷頁148）， 故應 認系爭買賣契約約定之內容為被上訴人與參加人確定之 買賣條件。由此益徵，上訴人主張被上訴人於99年2 月 5 日寄發系爭存證信函並未依法通知上訴人行使優先承 買權，尚非無據。準此，上訴人於99年2 月24日以台北 法院郵局第97號存證信函指摘被上訴人無理變更買賣條 件，亦難認係放棄行使優先承買權之表示。
(三)上訴人於99年3月26日以土城青雲郵局第105號存證信函通 知姚文幹表示：「本人據聞台端近日與他人簽訂土地買賣 契約，出售系爭土地應有部分，茲因本人為系爭土地之共 有人，依土地法第34條之1 規定，有權依同一價格優先承 購台端之應有部分。…請於文到1 週內告知本人土地買賣 價格並提出上開契約為證，俾利本人依法行使優先購買權 」等語（見原審卷頁19、本院卷頁230）。 嗣姚文幹於99 年3 月30日回函表示出售價格業於99年2月5日系爭存證信 函中告知，且買賣契約訂有保密條款不能提供審閱等語（
見本院卷頁231）。則上訴人於99年4月29日以被上訴人為 相對人，向台灣板橋地方法院聲請調解（99年度司板調字 第106號）， 有民事調解聲請書、被上訴人99年6月6日民 事調解異議書附卷可稽（見原審卷頁21-23）， 並於調解 不成立後提起本件訴訟，亦難認有參加人所指恣意主張權 利之情形。是參加人抗辯其與被上訴人之交易安全之保障 ，應重於上訴人行使土地法第34條之1第4項之權利云云， 尚不足採。上訴人訴請確認其就被上訴人所有系爭土地如 附表一、二所示之應有部分之優先承購權存在，為有理由 ，應予准許。又土地法第34條之1第4項規定之優先承買權 ，僅有債權效力（最高法院65年台上字第853號、 68年台 上字第3141號判例意旨參照）。本件上訴人於被上訴人將 系爭土地應有部分移轉登記予參加人之前，既已依上開規 定行使優先承買權，其請求被上訴人各按其與參加人約定 之同樣出賣條件訂立書面契約，應屬有據。惟上訴人於未 履約前，逕行請求被上訴人應移轉登記系爭土地應有部分 及交付占有，尚屬無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1之規定，請求確認其 就被上訴人所有系爭土地應有部分之優先承買權存在，及被 上訴人應各按與參加人所簽訂系爭買賣契約之同一條件，與 上訴人訂立買賣契約，為有理由，應予准許。逾此所為請求 ，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人 敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。至於上訴人 之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，理由雖 有不同，結論並無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造及參加人其餘攻擊防禦方法與所舉證據 ，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明 。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第2項、第79條、第86條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 周玫芳
法 官 鄭純惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 2 日
書記官 劉麗芬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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