臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第1號
上 訴 人 饒傅素瑛
訴訟代理人 顧立雄律師
洪舒萍律師
被上訴人 陳錫堯
訴訟代理人 黃德賢律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國99年11月3 日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第811 號第一審
判決提起上訴，本院於100 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國（下同）53年11月13日，將其 所有重測前為臺北縣新店鎮○○○段十四張小段129-1 地號 土地（重測後為新北市○○區○○段105 地號，下稱129-1 地號土地）中之700 坪部分，以新臺幣（下同）7 萬元出賣 予上訴人，兩造並書立土地買賣契約書。嗣被上訴人於53年 12月28日辦理土地分割，使129-1 地號土地變更為同小段 129-37地號（重測後為新北市○○區○○段106 地號，下稱 129-37地號土地），被上訴人遂於53年12月29日與上訴人達 成合意，將原出售129-1 地號700 坪土地，改為出售同小段 129 及129-37地號932.91坪土地。其後上訴人於53年12月30 日應被上訴人要求，另增購129-37地號內之13坪，總計上訴 人向被上訴人購買土地至少945.91坪（932.91+13=945.91) ，其中包含129 地號83.793坪、129-37地號862.117 坪( 932.91－83.793＋13＝862.117)。上訴人已於54年1 月15日 前付清全部土地價款，雖所購買之上開土地因屬農地，依當 時土地法第30條第1 項前段規定，上訴人不具備自耕農身分 ，無法登記為所有權人，但因當時工商業快速發展，鄰近地 區多數土地已變更為非農業使用，兩造亦認129-37地號土地 日後將被變更為非農業使用而得自由買賣，遂以口頭約定待 日後法令變更得為移轉登記時，再行辦理移轉登記。且被上 訴人當時為確保土地買賣之履行，乃將129-37地號土地連同 所有權狀交付上訴人使用，迄今未曾收取任何費用。嗣土地 法關於承受農地需具備自耕農身分之限制規定，於89年1 月 26日刪除，上訴人旋依約請求被上訴人辦理土地移轉登記， 然經調閱土地謄本，始知129-37地號土地，被上訴人所有權 範圍僅占212548分之210312，以該土地面積2,102.99平方公
尺換算，上訴人之土地面積僅約629.4621坪( 2102.99 × 210312 /212548×0.3025≒629.4621) ，與出售上訴人之總 坪數相差逾300 坪。被上訴人土地面積不足，上訴人僅得先 請求移轉129-37地號即重測後新北市○○區○○段106 地號 土地應有部分212548分之210312，其他不足之坪數保留日後 追償之權利。詎被上訴人竟飾詞兩造間之土地買賣契約不成 立，而拒絕履約，爰依契約關係訴請被上訴人移轉上開土地 所有權應有部分等情。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服， 提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人 應將新北市○○區○○段106 地號土地所有權應有部分 212548分之210312移轉登記於上訴人。二、被上訴人則以：129-1 及129-37地號土地均屬農地，依89年 1 月26日修正前之土地法第30條規定，須能自任耕作者始可 承受農地所有權之移轉，上訴人不具自耕農身分，兩造於53 年11月13日、同年12月29日訂約買賣129-1 、129-37地號土 地，被上訴人即無法移轉該土地所有權予上訴人，兩造間之 土地買賣契約即係以不能之給付為標的，且訂約時兩造並無 約定待日後農地開放非自耕農亦得承受時，再辦理移轉，依 民法第246 條第1 項規定，兩造間之土地買賣契約即屬自始 無效，並不因土地法於89年1 月26日刪除上開限制規定而有 差異。上訴人依無效之契約為本件請求，本非有據。況兩造 之買賣係以土地之坪數為客體，上訴人請求被上訴人移轉土 地所有權應有部分212548分之210312，與契約之本旨亦有不 符，自無理由等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁 回。
三、查被上訴人於53年11月13日，將其所有129-1 地號土地中之 700 坪部分，以7 萬元代價出賣予上訴人；復於53年12月29 日將其所有129-37地號土地中之932.91坪出賣予上訴人；上 訴人於訂立上開土地買賣契約時，不具備自耕農身分等事實 ，為兩造所不爭（見本院卷第68頁背面，100 年7 月5 日準 備程序筆錄) ，並有上訴人提出之土地買賣契約書、收據、 備忘錄、存證信函等影本在卷可證（見原審卷第12至29頁、 第86至89頁），固堪信為真正。惟上訴人依上開買賣契約請 求被上訴人移轉129-37地號即重測後新北市○○區○○段 106 地號土地應有部分212548分之210312，則為被上訴人所 拒，並以前詞置辯，是本件首應審究者，為兩造買賣129-1 、129-37地號土地之契約，是否有效。
四、按私有農地所有權之移轉，依89年1 月26日修正前之土地法 第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無 自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任
何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特 定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記， 或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效 ，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第 1 項前段規定為無效（最高法院95年度臺上字第1682號裁判 意旨參照）。
五、經查，本件129-1、129-37地號土地地目均為旱，使用分區 及使用地類別則為空白，有土地登記謄本附卷可稽（見原審 卷第8、9頁），符合地政機關對89年1月26日修正前土地法 第30條規定執行範圍之解釋，此觀內政部70年3月20日臺內 地字第10409號函釋可明（見本院卷第134-1頁），堪認該土 地均屬89年1月26日修正前土地法第30條規定之農地，此並 為兩造所是認。則被上訴人於土地法第30條廢止前出售該土 地予上訴人，係約定移轉私有農地之所有權於無自耕能力之 人，屬於違反當時所適用之土地法第30條強制規定之行為， 為法律上之給付不能，堪予認定。雖上訴人主張兩造訂約時 鑑於當時工商業快速發展，鄰近地區多數土地已變更為非農 業使用，認129-37地號土地日後將被變更為非農業使用而得 自由買賣，遂以口頭約定待日後法令變更得為移轉登記時， 再行辦理移轉登記云云，惟觀諸兩造買賣129-1、129-37地 號土地所約定之土地買賣契約書，並無任何須將土地移轉予 有自耕能力之第三人、或應於不能之情形除去後再行移轉之 約定（見原審卷第12至15頁）。而上訴人於原審屢稱：「… 嗣於辦理土地所有權移轉登記過程，始發現前揭土地因受限 於農地未開放給非農民承受之規定而無法順利完成過戶登記 」等語（見原審卷第4、28、79頁上訴人準備書狀及第99至 100 頁辯論意旨狀）；且證人即兩造訂約時在場協助翻譯之 蘇吳月雲亦於原審證稱：「簽約的時候他們（指兩造）不知 道土地日後不能移轉登記，代書簽約當時也沒有跟他們講土 地不能移轉，是事後要辦理土地移轉的時候才說的」等語（ 見原審卷第73至74頁準備程序筆錄），可見兩造訂約時，並 不知土地買賣契約有因上訴人不具備自耕農身分，致無法承 受該土地所有權移轉之情況。則兩造於訂定土地買賣契約時 ，顯不可能無故而為「待日後農地開放非自耕農亦得承受時 ，再辦理移轉」之約定。參以上訴人於締約逾9年後之63年5 月5日，尚致函向被上訴人表示：「…緣於民國五十四年中 買主饒傅素瑛曾向陳錫堯君購得其在新店鎮溪園小坪林地段 一二九號等之地約一仟餘坪…原地主陳錫堯旋立即將印鑑證 明納稅完證書及戶口謄本等連同在其名義下之小坪林段一二 九之三七地所有權狀一紙及土地事務所測繪圖一紙交買主辦
理過戶，並言明尚有地壹佰多坪未過到其名下，一俟辦理完 畢當即將所有狀給買主過戶等，並另立明說明在卷。自嗣後 買主累催均言尚未辦完，推諉達多年之久。於民國五十九年 仍無結果，不得已當即商定，先將一二九之三七筆先行過戶 ，孰知又延誤數年，一直到民國六十三年二月再督催過戶時 …」等語，有被上訴人所提出為上訴人不爭執真正之存證信 函在卷可稽（見原審卷第86至88頁），顯示兩造訂立土地買 賣契約後，上訴人係持續催促被上訴人辦理過戶。則兩造果 於訂約時已約定待日後農地開放非自耕農亦得承受時，再辦 理移轉登記，上訴人豈會在土地法仍限制農地須自耕農始得 承受之期間，即屢屢催促被上訴人移轉該土地？堪認上訴人 以前詞主張兩造於訂約時曾以口頭約定待日後法令變更得為 移轉登記時再行辦理移轉登記云云，應係臨訟編織，並不足 採。又上訴人於原審雖另主張：兩造訂立土地買賣契約後， 於辦理土地所有權移轉登記過程中，發現該土地因受限於農 地未開放非農民承受，遂於54年2月間，第二次訂約，仍承 認原買賣契約內容，並同時以口頭約定待將來政府開放農地 買賣，可過戶予非農民時，被上訴人願無條件將土地移轉登 記予上訴人云云（見原審卷第4、28、79頁準備書狀、第99 至100 頁辯論意旨狀及第103頁言詞辯論筆錄上訴人之陳述 ），並以證人蘇吳月雲於原審之證詞為其論據。惟查，若兩 造於54 年2月間確有第二次訂約，約定待日後農地開放非自 耕農亦得承受時再辦移轉登記，上訴人豈會在前揭63年5月5 日致被上訴人之函文中，為「訂約後曾屢屢催促被上訴人移 轉土地」之表示？且上訴人於54年1月15日前，三次支付土 地價款，均有被上訴人立據為證，此觀上訴人提出之收據可 明（見原審卷第16至18頁），可見上訴人對於本件土地買賣 之處理，顯有注重立證之習性。再觀諸兩造買賣129-1地號 時所簽訂之土地買賣契約書第八條約定：「甲、乙（即上訴 人、被上訴人）雙方均應切實遵約履行…如乙方違約或土地 有糾紛而使甲方不能取得時，乙方…願以加倍所收款項償還 甲方」（見原審卷第14至15頁），可知上訴人對於本件土地 買賣之約定，亦有注重擔保之觀念。則若兩造於54年2月間 確有第二次訂約，約定待日後農地開放非自耕農得承受時再 辦移轉，以上訴人注重立證擔保之特質，就此攸關契約效力 及上訴人何時能取得土地所有權之重大事項，豈有不另立書 面或於原契約附註以載明該項約定之理？足徵上訴人謂兩造 在54 年2月間有為上開約定云云，亦與常情相違。而證人蘇 吳月雲於原審既已陳明其在53年至68年之間，未到過被上訴 人家中等語（見原審卷第75頁），可見其對兩造有無於54年
2月另訂契約之事實，亦未親自見聞，自不足為證。是上訴 人謂兩造有於54年2月間第二次訂約云云，同無可採。準此 ，堪認兩造就129-1、129-37地號土地之買賣，並無約定待 日後法令變更得為移轉登記時，再行辦理移轉登記之事實。 則依前項說明，被上訴人出賣129-1、129-37地號土地予上 訴人，係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項規 定，應為無效。至於上訴人另謂：被上訴人訂約後已將 129-37地號土地併同所有權狀交付上訴人使用，迄今未收取 任何費用，且上訴人於68年、86年、91年、93年、94年間， 分別委由子女饒餘杏、饒餘敏及證人蘇吳月雲與被上訴人洽 談，被上訴人均承認土地買賣之效力，且願移轉土地予上訴 人云云；證人蘇吳月雲並於原審證稱：後來被上訴人有拿權 狀來說，代書說不能簽約過戶，被上訴人還有跟饒國光（上 訴人之夫）說如果以後開放可以過戶，再來過戶云云。惟查 ，被上訴人將土地及所有權狀交付上訴人，及屢屢承認土地 買賣契約之效力，雖可認有履行買賣契約之意思，惟兩造之 土地買賣契約係因約定以不能之給付為標的而自始確定為無 效，自不因被上訴人有履約之主觀意願而使之成為有效。且 契約以不能之給付為標的者，當事人間有無預期於不能之情 形除去後為給付之約定，應以「訂約時」決之，此觀民法第 246條第1項但書規定自明。兩造之土地買賣契約既無於訂約 時約定待日後農地開放非自耕農亦得承受時，再辦移轉，即 無因被上訴人之事後為上開承諾，而使無效之買賣契約成為 有效。又兩造買賣129-1、129-37地號土地之買賣契約書亦 無停止條件或始期之約定，有該買賣契約在卷可查（見審卷 第12至15 頁），上訴人空言主張該土地買賣契約依民法第 246條第2項規定應為有效云云，亦屬無據。六、綜上所述，上訴人向被上訴人買受129-1 、129-37地號土地 所訂之買賣契約，應認為自始確定無效。則上訴人依無效之 契約請求被上訴人將129-37地號即重測後新北市○○區○○ 段106 地號土地所有權應有部分212548分之210312移轉登記 於上訴人，自非有據，不能准許。原審駁回上訴人之請求， 核無違誤，上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠
法 官 黃明發
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
書記官 顧哲瑜
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。