損害賠償
臺灣高等法院(民事),上易字,100年度,85號
TPHV,100,上易,85,20110830,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 100年度上易字第85號
上　訴　人　陳天英
被　上訴人　台灣房屋仲介股份有限公司龍潭分公司
法定代理人　葉日舜
訴訟代理人　李德瑋
被　上訴人　鍾鳳蘭
　　　　　　李傳偉
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年11月
12日臺灣桃園地方法院99年度訴字第226號第一審判決提起上訴
，並為訴之追加，本院於民國100年8月16日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用負擔之裁判廢棄。
被上訴人李傳偉應給付上訴人新台幣壹拾參萬肆仟肆佰柒拾元，及自民國九十九年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
上訴人追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人李傳偉負擔四分之一，餘由上訴人負擔，追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按當事人在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民 事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有 明文。本件上訴人陳天英於原審起訴主張：被上訴人應連帶 給付上訴人新台幣(下同)56萬3,850元及自民國(下同)99年1 月21日追加狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。惟原審判決上訴人之訴駁回。對此，上訴人不服，嗣於本 院提起上訴並擴張上訴之聲明為：原判決廢棄；上開廢棄部 分，被上訴人應連帶給付上訴人56萬3,850元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被上訴人 應連帶給付上訴人14萬1,250元及自100年1月11日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。核屬擴張應受判決事項之聲明 ，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人於97年2月26日經被上訴人台灣房屋仲介股份有限公 司龍潭分公司（下簡稱台灣房屋仲介公司）所屬之不動產經



紀人即被上訴人鍾鳳蘭(下簡稱鍾鳳蘭)仲介下向被上訴人李 傳偉(下簡稱李傳偉)購買門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路21 1巷70弄5號5樓房屋（下簡稱系爭房屋）及其坐落之土地。 詎李傳偉明知系爭房屋存有屋頂漏水之瑕疵，竟仍在「標的 現況說明書」第10項有關系爭房屋是否有滲漏情形部分僅記 載「房間內有濕氣壁癌」，且兩造於97年1月20日第一次簽 約時，李傳偉特別口頭聲明僅有房間牆壁有濕氣壁癌，屋頂 作過2次防水工程，絕無漏水，上訴人始願意購買系爭房屋 。然本件經鑑定機關為鑑定時發現，系爭房屋分別於餐廳、 廚房及臥室平頂與天花板裝潢內之牆壁上均發現有舊漏水的 漬跡，其中餐廳平頂更鋼筋外露之情事，而這些狀況是「標 的現況說明書」上面完全沒有記載之事項，李傳偉出售系爭 房屋予上訴人時，係保證系爭房屋具有除「房間內有溼氣壁 癌」外，無任何漏水、裂縫甚至於是鋼筋外露等瑕疵之品質 ，而鑑定技師進行現場鑑定勘驗時確實發現有：（1）餐廳 頂面有舊漏水漬跡，並有鋼筋外露現象、（2）廚房其上之 平頂，牆面有舊油漆剝落，磁磚牆面水漬痕跡。（3）臥室 牆面、平頂亦有滲漏斑塊等瑕疵，被上訴人李傳偉所出售之 系爭房屋未具備其所保證品質乙節，甚為明確，經要求被上 訴人負擔賠償責任，被上訴人均置之不理。
㈡李傳偉依民法第354條規定，須交付無屋頂漏水瑕疵之房屋 予上訴人，然其所交付之系爭房屋未具備雙方所約定之品質 ，上訴人自得依民法第360條規定請求李傳偉賠償修復屋頂 漏水瑕疵之費用。而上訴人因系爭房屋之漏水支出費用、鑑 定費及裁判費、利息共為70萬5,100元。又被上訴人鍾鳳蘭 受僱於被上訴人台灣房屋仲介公司擔任不動產經紀人，依民 法第567條第2項規定，鍾鳳蘭對系爭房屋之實際狀況應詳為 調查，然鍾鳳蘭怠於履行此項調查義務，致未能告知上訴人 系爭房屋存有屋頂漏水之瑕疵，進而造成上訴人之損害，依 不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第188條規定，應 由台灣房屋仲介公司及鍾鳳蘭對上訴人負連帶賠償責任。 ㈢對被上訴人抗辯所為之陳述：
⒈李傳偉於出售系爭房屋予上訴人時雖然沒有重新裝修，但 是系爭房屋之狀況是屋內平頂均有裝潢所包覆，只是該裝 潢已老舊，李傳偉並未因為預備出售系爭房屋予上訴人而 重新裝潢而已。上訴人於購屋時並無法如鑑定人進行現場 履勘時一般，將天花板部件打開來審視平頂的實際狀況， 只能單純的從舊有裝潢外觀來檢視，所以上訴人自然於購 買系爭房屋前或者是交屋當時都無法見到遭裝潢所包覆， 位於平頂之漏水痕跡。




⒉一般屋頂防水工程施作之時機係於屋頂結構工程完成後始 開始施作，屋頂防水層係施作於屋頂平台之地面表層，假 設系爭房屋頂防水層果真係因為被上訴人室內裝潢不當造 成龜裂所致，那表示系爭房屋頂已發生嚴重龜裂的狀況， 且其龜裂必須有穿透整個屋項結構，才有可能致位於屋頂 平台表層的防水層受到破壞，萬不可能會在屋頂結構無嚴 重龜裂或破壞之情形下，而位於屋頂地面表層之防水層發 生龜裂之情事。
⒊系爭房屋買賣契約書上沒有賣方委託價398萬元之數字， 當時李傳偉係以市場行情價降價補貼修壁癌之333萬元賣 伊。
㈣爰起訴聲明：被上訴人應連帶給付上訴人56萬3,850元及自9 9年1月21日追加狀送達翌日至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。惟原審為上訴人 敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並於本院上訴及追加聲 明：原判決廢棄；被上訴人應連帶給付上訴人56萬3,850元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；被上訴人應連帶給付上訴人14萬1,250元及自100年1月1 1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以下列辯詞資為答辯：
㈠台灣房屋仲介公司與鍾鳳蘭部分：
⒈鑑定報告所稱漏水「應於97年2月交屋前即發生」顯與事 實不符。蓋系爭房屋直至交屋後上訴人雇工裝修前，係十 幾年之舊有天花板，試想若此前屋頂有滲漏水現象，豈會 不在原天花板上出現水痕污漬。上訴人雇工裝修拆除後， 又豈會看不到屋頂漏水情形？
⒉每一件裝潢工程均有其不同之人員、材料及施作方式，並 非複雜，故怎知上訴人雇工裝潢過程中，未進行錯誤不當 之破壞性施工。上訴人除拆除裝潢天花板外，又敲除客廳 與陽台間之隔牆，此舉更可能影響房屋整體支撐結構。故 原審法院以系爭房屋發生漏水現象之時間點為主軸，採證 認定事實，查得漏水係因上訴人重新裝潢，任意變更室內 設計後，於97年4月下旬始發生。
⒊台灣房屋仲介公司及所屬經紀人員鍾鳳蘭，居間媒介上訴 人與李傳偉買賣系爭房屋，自96年7月代理銷售起，審視 系爭房屋現況，製作「不動產說明書」並將其中「標的物 現況說明書」執予被上訴人李傳偉據實勾選書明，其亦在 上方明示「房間內有溼氣壁癌」勾選「賣方不修理以現況 交屋」，鍾鳳蘭比對該說明書與系爭房屋現況符合，銷售 過程中除帶看房屋現場外，亦以上開說明書向上訴人明指



瑕疵所在。
⒋並於本院答辯聲明：上訴駁回。
㈡李傳偉部分：
⒈伊自80年7月至96年7月均居住於系爭房屋，期間長達16年 ，而除房間有濕氣壁癌現象外，並無其他滲漏情形。被上 訴人於96年7月遷離該屋至97 年1月出售交付予上訴人之 期間，每逢豪、大雨或颱風前後均回系爭房屋檢視門窗及 清理頂樓排水孔，亦未察覺有何滲漏水跡象。而上訴人於 締約前議價階段曾表示其係營造建築業者，且攜同其他同 行至系爭房屋察看，事後表明處理上開壁癌經估價須耗費 50餘萬元，被上訴人亦因委託仲介代理銷售，即於「標的 物現況說明書」第10項「是否有滲漏水情形」處勾選「是 」，並書明「房間內有濕氣壁癌」之瑕疵現況，且勾選「 不修理以現況交屋」，原委託價398萬元，則願降價以333 萬元讓售成交。
⒉又上訴人於第二度催告被上訴人之存證信函中提及4月間 適逢雨季，該屋竟有多處滲漏水，要求被上訴人出面與其 協議解決等語，被上訴人於5月底要求仲介人員即訴外人 李宜玹先行前往瞭解屋況，其看完後向被上訴人表示屋頂 積水未曾清理；被上訴人嗣於7月6日再與其前去勘查，發 現上訴人已動工打掉原天花板裝潢及客廳與陽台間之隔牆 ，並在客廳另建置物間，搭建鐵皮屋時，支柱也影響結構 ，故而才出現滲漏，是系爭房屋顯係因上訴人施工破壞建 築結構，重新裝潢後才發生滲漏。
⒊依中央氣象局龍潭氣象站之降水量表所示，97年3月份之 降雨量大於4月份，3月31日甚至達96.5㎜，而上訴人所主 張4月份出現滲漏水又係因屋頂積水未清理排水孔所致， 可見被上訴人97年1月份交屋予上訴人，係在上訴人未施 工重新更改內部結構前，根本未出現上訴人所指稱之漏水 瑕疵。
⒋答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠李傳偉於97年1月20日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，將 其所有門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路211巷70弄5之4號之 房地出售予上訴人，價金為333萬元，鍾鳳蘭為居間仲介系 爭房地買賣之不動產經紀人，並受僱於台灣房屋仲介公司。 ㈡李傳偉於附於系爭買賣契約後之「標的現況說明書」第10項 關於「是否有滲漏水情形」處，勾選「是」，並註記滲漏水 處為「房間內有濕氣壁癌」，另勾選賣方就上開揭露之滲漏 水處，為「不修理以現況交屋」。




㈢系爭房屋於97年2月26日上訴人付清尾款後，由李傳偉點交 予上訴人，嗣上訴人於97年4月底發現系爭房屋之屋頂天花 板漏水。
四、兩造爭執之事項：
㈠系爭房屋於交屋時是否已存在漏水之瑕疵？抑或漏水係因上 訴人重新裝潢，任意變更室內設計所致？對此，上訴人主張 李傳偉應依民法第360條規定負損害賠償責任，是否有據？ ㈡鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司就系爭買賣是否已盡其善良管理 人之注意義務？對於上開瑕疵有無調查或說明之義務？上訴 人得否依民法第188條、第567條及不動產經紀業管理條例第 26條第2項之規定，請求被上訴人鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公 司負連帶賠償責任？
五、得心證之理由：
㈠系爭房屋於交屋時是否已存在漏水之瑕疵？抑或漏水係因上 訴人重新裝潢，任意變更室內設計所致？對此，上訴人主張 李傳偉應依民法第360條規定負損害賠償責任，是否有據？ ⒈查系爭房屋是否在交屋前已存在漏水之瑕疵部分，經原審 囑託台灣省土木技師公會進行鑑定，其鑑定結果略以「鑑 定技師於現場將裝修之天花板部分移開，發現鑑定標的物 餐廳頂面已有舊漏水漬跡，並有鋼筋外露現象。廚房移開 部分天花板，會勘其上之平頂，牆面有舊油漆剝落，磁磚 牆面水漬痕跡。臥室牆面、平頂亦有滲漏斑塊。研判該案 漏水現象均屬房屋舊有漏水滲透漬跡，平頂亦有裂縫，因 長久漏水侵蝕成水滴鐘乳狀，均非屬近月新漏水之新漬跡 。另屋頂排水孔未勤清掃，雨天易造成積水外溢，釀成局 部滲水，屋主裝修打除室內與陽台之隔間並於陽台外施作 遮雨棚部分，因屋頂邊緣防水施作未完整，及陽台遮雨棚 間防水矽膠未填縫完全及變質，故水由屋頂邊緣沿細縫滲 入有滲水現象。綜判本案系爭房屋嚴重漏水緣故，係房屋 本身屋況老舊，舊有屋頂防水層破損因水泥砂漿及混凝土 本身為具孔隙性之吸水材料，孔隙或裂縫發生易造成其水 密性的急速降低，雨水由裂縫孔隙滲入造成漏水，故系爭 房屋本身屋況老舊所造成之漏水漬跡現象佔85%，另新屋 屋主屋頂雖做防水然邊緣未做收邊防水，排水孔未勤清掃 ，排水不順暢，傾盆大雨積水易釀成局部滲漏，然不嚴重 ，故其漏水原因約佔15%」等語，此有鑑定報告書1件在卷 可稽（見外放證物），可知系爭房屋之漏水原因，包括屋 況老舊，平頂有裂縫，舊有屋頂防水層破損及新屋主於屋 頂施作之防水工程未做收邊防水，且排水孔未勤清掃等項 ，故李傳偉辯稱上訴人所建鐵皮屋支柱破壞房屋結構一節



，並提出照片為憑(見本院卷第81至84頁)部分，應不可採 。
⒉又查有關系爭屋漏水之發生時點，台灣省土木技師公會則 函覆原審稱「依據鑑定技師於現場會勘經由崁燈拆下將天 花板上方平頂及牆面裂縫、滲漏痕跡拍照記錄，研判會勘 時之舊有水漬，應於97年2月交屋前即發生，若交屋時房 屋重新裝修包裝於裝潢內，恐不輕易察覺，若未裝修露於 眼前當可輕易察覺。」等語（見原審卷第65頁），可認系 爭房屋之漏水情形係於交屋前即已發生，惟系爭房屋原有 天花板存在，非拆除無法發現漏水現象(詳如後述)，此觀 之上開函覆稱須鑑定技師「將崁燈拆下將天花板上方平頂 及牆面裂縫、滲漏痕跡拍照記錄」亦明，，故上開函覆稱 「若未裝修露於眼前當可輕易察覺」部分，容有誤會，應 不可採。
⒊雖上訴人於原審99年8月13日言詞辯論期日中稱：「那時 他(按:指李傳偉)賣給我的時候（房子）是舊舊的，牆壁 有壁癌，並沒有重新整理過的痕跡。」（見原審卷第52頁 背面），但其於99年9月24日言詞辯論期日亦稱，交屋後 約在97年3月份拆除客廳、臥室、餐廳、廚房天花板，那 幾天天氣好，所以沒有看到漏水，但天花板裡面的牆壁整 面都黃黃的等語(見原審卷第69頁)，可見系爭房屋在交屋 前，「仍有舊有天花板存在」，此亦為李傳偉所不爭執( 見本院卷第54頁第11行)，則舊有水漬既在天花板內，即 難認上訴人在交屋前得以查覺，且上訴人拆除系爭房屋天 花板時，當時天氣若為晴天，則未能立即發生漏水現象， 亦符合經驗法則(按:發現漏水，以下雨天最容易發現，但 仍須視雨量大小)，又拆除天花板發現整片黃黃的，核與 上開鑑定報告所拍攝照片，餐廳平頂及牆面確有整片黃漬 情形相符(見外放鑑定報告第46頁)，此黃漬經鑑定報告所 載即為漏水滲漏痕跡，是當無法以上訴人於原審99年8月1 3日原審言詞辯論期日自承系爭房屋之原屋主未重新整理 過，即遽認漏水情形在交屋時應可輕易察覺，況上訴人亦 非自承拆除系爭房屋天花板時無發現漏水情形(因有自承 看到整片黃黃的等語，原審判決上訴人自承無發現漏水之 此部分認定，容有誤會)，故李傳偉辯稱系爭房屋既未重 新裝修，應輕易得查覺有滲漏水痕跡，惟交屋時未見有任 何漏水痕跡，應係97年4月打掉天花板裝潢後才有漏水問 題云云，已有不實。至於李傳偉復辯稱上訴人在重新裝潢 打掉原天花板時，既未察覺有任何鋼筋外露情事，故在施 工重更改內部結構前，根本未出現上訴人所指稱漏水瑕疵



云云部分，97年2月交屋前已發生鋼筋外露滲漏水之情， 業經上開鑑定報告鑑定無訛，故李傳偉此部分辯詞，已與 鑑定報告結果不符，況按一般人經驗法則，即使見到鋼筋 外露情形，通常係聯想到的是否房屋結構有問題(例如海 砂屋等)，是上訴人自無以鋼筋外露為漏水之主要證據之 可能，自難以有無發現鋼筋外露現象，即認定應發現無漏 水情形，從而李傳偉此部分辯詞亦不可採。
⒋再查上開鑑定報告已鑑定餐廳頂面有舊漏水漬跡，並有「 鋼筋外露現象」。廚房移開部分天花板，會勘其上之平頂 ，牆面有舊油漆剝落，磁磚牆面水漬痕跡。臥室牆面、平 頂亦有滲漏斑塊。研判該案漏水現象均屬房屋舊有漏水滲 透漬跡，「平頂亦有裂縫」等語，及所附現場照片(見外 放鑑定報告第33至37頁)，可知漏水即從餐廳頂面鋼筋外 露，餐廳、廚房、臥室裂縫部分滲漏，然查上訴人固對係 伊拆除客廳及陽台間之水泥隔牆及在客廳設置置物間之事 實不爭執，惟觀之上開鑑定報告所附照片有上開裂縫處均 在餐廳、廚房、臥室中間平頂處，並非在客廳與陽台之間 或在客廳中，自難認係上訴人拆除客廳及陽台間之水泥牆 及設置置物間造成系爭房屋頂水泥結構龜裂。又上訴人自 承臥室部分並未重新裝潢等語，然臥室平頂依然有滲漏斑 塊存在，益見漏水狀況應非均自上訴人拆除天花板重新裝 潢始開始，李傳偉辯稱係97年4月在上訴人動工打掉原天 花板裝潢及客廳與陽台間之隔牆，並在客廳另建置物間， 施工破壞原建築結構，才出現滲漏云云，即不足採。 ⒌至於依李傳偉於原審提出之中央氣象局龍潭氣象局之降水 量表(見原審卷第61頁)雖如李傳偉所述系爭房屋所在之桃 園縣龍潭鄉於97年1月24日起至同年2月15日止連日均有降 雨，20日內之總降雨量為265.5mm（其中97年1月31日、2 月5日之單日降雨量為56mm、43mm），並高於97年1月、2 月、3月、4月之單月降雨量103mm、193.5mm、23 2.5mm、 223.5mm等情，然查鑑定人馮葆煌於原審稱房子外觀看出 沒有漏水，不代表房子就沒有漏水，因為有可能潛在的漏 水因素，可能要等到漏水的情形發生才會知道等語(見原 審卷第77頁)，又上訴人亦自承在97年3月時拆除天花板後 發現整片黃黃的，與鑑定報告所附照片情形相符，已如前 述，再觀之上開降水量表顯示97年4月以後之降水量223.5 mm、319mm(5月)、409mm(6月)均遠高於97年1、2月降水量 103mm及193.5mm，可見系爭房屋早已有滲水現象及潛在漏 水因素，但因有天花板遮蓋，無法以外觀發現，並在雨量 較大之97年4月起始得從外觀上看出漏水現象。另查上開



鑑定報告亦認定系爭房屋屋頂排水孔未勤清掃，雨天易造 成積水外溢，釀成局部滲水，屋主裝修打除室內與陽台之 隔間並於陽台外施作遮雨棚部分，因屋頂邊緣防水施作未 完整，及陽台遮雨棚間防水矽膠未填縫完全及變質，故水 由屋頂邊緣沿細縫滲入有滲水現象等情，為上訴人所不否 認，惟此應係在上訴人97年4月裝潢打除客廳與陽台之間 隔牆後才可能發生，自非在97年2月交屋前發生。是李傳 偉辯稱97年1月24日至同年2月15日雨量頗豐，且系爭房屋 為五層建物之第五層，其上方即為屋頂，且原無任何遮蔽 物，呈露天之情形，以此豐沛雨量降至系爭房屋，如斯時 系爭房屋已有防水層破損或龜裂之瑕疵，房屋未又重新裝 修應輕易查覺，惟系爭房屋於97年2月間交屋時未見有任 何漏水痕跡，卻在97年4月下旬始有漏水問題發生，漏水 係因重新裝修房屋不當所致云云，應不可採。
⒍此外，鑑定人馮葆煌於原審固證稱：「我們去鑑定的時候 其實已經過了兩年多（按：97年2月間交屋，鑑定技師於9 9年3月11日至現場進行會勘鑑定），所以我們也不是百分 之百確定在97年2月交屋的時候（漏水）就已經發生。」 等語（見原審卷第77頁），然漏水現象應在97年2月前已 有發生，已如前述，亦符合上開鑑定報告之結論，而按鑑 定工作本係以事後之客觀資料來判斷過去事實是否存在， 若再加上已過相當時日始鑑定，必有一定程度之不確定性 ，故鑑定人上開所言，僅屬採較保守之說法，本院亦不受 鑑定人意見之拘束，故本院綜觀全辯論意旨及調查證據之 結果，認漏水現象應在97年2月前已有發生無訛。 ⒎按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣 人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。 經查：
⑴系爭房屋於97年2月間由李傳偉交付予上訴人時，已發 生漏水瑕疵，已如前述，且李傳偉於附於系爭買賣契約 後之「標的現況說明書」第10項關於「是否有滲漏水情 形」處，勾選「是」，並註記滲漏水處為「房間內有濕 氣壁癌」等情，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈡，見 原審卷第57頁)，是以李傳偉既僅記載房間有有濕氣壁 癌，對其他瑕疵項目均無記載，即可認李傳偉係保證系 爭房屋除有濕氣壁癌外，無任何漏水、裂縫等瑕疵之品 質，揆諸前開規定，李傳偉自應負物之瑕疵擔保責任。 ⑵惟依上開鑑定報告認定系爭房屋本身屋況老舊所造成之 漏水漬跡現象佔85%，另新屋屋主屋頂雖做防水然邊緣



未做收邊防水，排水孔未勤清掃，排水不順暢，傾盆大 雨積水易釀成局部滲漏，然不嚴重，故其漏水原因約佔 15%」等語，又查上訴人主張修繕費用為56萬3,850元， 固有其提出之估價單、請款單為憑(見原審98年度壢簡 調字<下簡稱562號卷>第562號卷第69至72頁)，惟李傳 偉辯稱議價時上訴人稱將搭建鐵皮屋設置祖先廳，要求 降價等語，核與李傳偉所提出之鐵皮屋照片(見本院卷 第82頁)顯示有祖先廳及客廳相符，且上訴人於原審亦 自承搭蓋鐵皮屋後，四面牆壁仍會漏水等語(見原審卷 第68頁)，上開鑑定報告亦係指稱上訴人施作「防水層 」不完全，邊緣修繕不完美等情(見外放鑑定報告第9頁 )，均未認鐵皮屋係為防水而為，另4萬2,500元補漆估 價單係96年6月12日估價，而系爭房屋係97年2月日始交 屋，故李傳偉否認該估價單真正，尚為可採，是難認上 開估價單所示搭建鐵皮屋及補漆之金額40萬5,650元部 分(30萬0,150元+6萬3,000元+4萬2,500=40萬5,650元， 見562卷第69至71頁)係屬修繕費用，自應予扣除，至15 萬8,200元防水工程估價單，台灣房屋仲介公司於原審 自承係上訴人已自行修復之費用等語(見原審卷第52頁 背面最後一行)，應認上訴人確有花費15萬8,200元為防 水修繕之費用，至李傳偉所稱係為上訴人有處理壁癌花 費50多萬元，始降價為333萬元部分，經查既係處理壁 癌之花費，自與本件應漏水所作防水處理之費用無關。 併此敘明。再參以上開鑑定報告認定如重新施作防水工 程所需修繕費用亦有48萬1,250元，有鑑定報告所附附 件12估價單可稽(見外放證物)，是上訴人花費15萬8,20 0元為防水工程，應認為合理修繕費用。李傳偉雖辯稱 金額偏高，台灣房屋仲介公司有找人去現場估價，修復 費用只有14萬1,250元云云，惟查台灣房屋仲介公司與 鍾鳳蘭於原審業對上開鑑定報告之修復費用表示無意見 (見原審卷第52頁)，則李傳偉稱台灣房屋仲介公司有找 人去現場估價，修復費用只有14萬1,250元，鑑定報告 卻高達40幾萬元云云，即不足採，此外，李傳偉復無法 舉證以實其說，其所辯應不可採。又李傳偉所占漏水原 因為85%，已如前述，故依其應負擔責任比例計算，李 傳偉應給付之修繕費用應為13萬4,470元(計算式：158, 200x85%=134,470，元以四捨五入)。另上訴人主張除修 繕費用外，尚有鑑定費用8萬5,000元及訴訟費用加利息 共70萬5,100元部分，因鑑定費用、訴訟費用部分，係 在本件判決確定後，依兩造勝敗比例而確定訴訟費用額



後始支付，當與上訴人損害無因果關係，其請求賠償， 自非有據，另利息部分，上訴人已請求賠償金額之法定 遲延利息，自不得再重複請求。故上訴人依民法第360 條之規定請求李傳偉賠償修繕費用之損害金額在13萬4, 470元範圍部分，為有理由，逾此部分，則無理由，應 予駁回。
㈡鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司就系爭買賣是否已盡其善良管理 人之注意義務？對於上開瑕疵有無調查或說明之義務？上訴 人得否依民法第188條、第567條及不動產經紀業管理條例第 26條第2項之規定，請求被上訴人鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公 司負連帶賠償責任？
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；受僱人 因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人 連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行 ，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害 者，僱用人不負賠償責任。民法第567條、第188條分別定 有明文。又按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故 意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員 負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項亦 有明文。
⒉經查，系爭房屋於鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司居間仲介上 訴人與李傳偉成立買賣契約時，上訴人並無法從外觀看出 漏水現象，直至拆除原天花板時始發現牆面黃黃的，已如 前述，是系爭房屋有無漏水情形，須拆除原有天花板始得 發現發黃水漬，鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司在仲介賣屋時 有至系爭房屋觀看，為上訴人所不爭執，然仲介業者至現 場勘察，至多亦係從外觀觀之，不可能拆除天花板探看內 部，且事後亦提出標的現況說明書(見原審卷第57頁)由李 傳偉填寫系爭房屋現況，告知上訴人有關系爭房屋之情況 ，則鍾鳳蘭、台灣房屋仲介公司於居間仲介系爭買賣契約 時，實已盡善良管理人注意義務，並已為調查及說明，亦 無故意或過失侵害上訴人權益，故上訴人主張鍾鳳蘭怠於 履行調查義務，導致鍾鳳蘭未能事前告知上訴人有關系爭 房屋存在標的現況說明書以外之瑕疵云云，應不可採，進 而上訴人主張台灣房屋仲介公司依不動產經紀業管理條例 第26條第2項應負連帶賠償責任云云，亦不可採。 ㈢綜上所述，上訴人本於民法第360條規定，請求李傳偉給付1



3萬4,470元，及自原審追加訴狀繕本送達翌日即99年1月22 日(見原審卷第67頁背面，此部分金額係上訴人在原審追加 之金額)起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為 有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。 原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執 行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請 求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假 執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加部分，亦無理由， 應予駁回。
㈣又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據， 經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 陳博享
法 官 黃雯惠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
書記官 秦慧榮