臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第401號
上 訴 人 黃窕珍
訴訟代理人 李佳翰律師
被 上訴 人 彭建智
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代理 人 林立捷律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年1
月31日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1684號第一審判決提起上
訴，本院於100年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國97年7月2日經由買賣取 得門牌號碼臺北市○○路391巷9號房屋（下稱系爭9 號房屋 ）及其臺北市○○區○○段2小段563地號基地，並於同年8 月13日完成所有權移轉登記。惟系爭9 號房屋內如原判決附 圖所示紅線部分，面積3.82平方公尺（下稱系爭區域）遭上 訴人無權占有，被上訴人爰依民法第767 條規定請求上訴人 遷讓返還系爭區域，並依民法第179 條規定，請求上訴人返 還相當於租金之不當得利，爰起訴請求：㈠上訴人應將系爭 區域遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自97年8 月14日起至遷 讓返還系爭區域之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同） 1萬2,039元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：系爭區域雖登記在被上訴人所有系爭9 號房屋 所有權範圍內，然調閱臺北市政府建築管理處留存申請使用 執照所附之竣工圖，與地政機關登記時之建物測量成果圖不 同，依該竣工圖所示，系爭區域係經由上訴人所有之臺北市 ○○路391巷11弄1號房屋（下稱系爭1 號房屋）室內進入， 現為系爭1號房屋內唯一廁所，供系爭1號房屋使用中，依區 分所有建物機能上之獨立性要件，應歸上訴人所有。兩造系 爭9號、1號房屋所有權登記面積，與起造人登記時所提登記 證明文件（即使用執照及竣工圖）所載面積不符，顯係登記 錯誤。再者，兩造上開房屋相鄰之分戶牆，屬建築結構安全 係數高之結構牆，並非一般屋內之剪力牆，如認系爭區域屬 被上訴人所有，將使上訴人所有系爭1 號房屋無衛浴使用空 間，不僅有礙房屋功能性之完整，且該結構牆如經拆除，將 危及房屋結構安全，違反建築技術規則。且兩造專有部分登 記之界限，並非以分戶牆之中心為界，係以廁所隔間牆及虛 擬牆壁為界，顯違土地登記規則之規定而有重大瑕疵，屬地
政機關自始無效之登記行為，上訴人不應此錯誤之登記而喪 失系爭區域之所有權。又依潘逢時建築師之證言，系爭區域 係屬系爭1號房屋範圍。被上訴人購買系爭9號房屋時，知悉 系爭區域非屬其所有，且明知系爭區域長期為上訴人所占有 ，上訴人善意信賴系爭區域為系爭1 號房屋所有權範圍內而 買受，繼受時因係現狀交付，從權利外觀原則，上訴人始應 受公信原則之保護，被上訴人不應受到土地法第43條規定保 護或主張善意取得。縱認被上訴人為系爭區域登記名義人， 其所有權行使亦應受一定限制，不得對抗上訴人，系爭區域 被上訴人有提供上訴人使用之義務。另因系爭區域面積僅1. 15坪，長久為上訴人所占有，被上訴人行使權利，乃專損害 他人為目的之權利濫用，不得請求返還系爭區域。兩造系爭 9號、1號房屋因地政機關於73年辦理保存登記時，在測量成 果圖上繪劃界線錯誤，致所有權登記與使用位置不符，系爭 區域應屬上訴人所有。上訴人聲請地政事務所更正時，遭被 上訴人所拒，而未能更正，此私權爭執自應訴由司法機關解 決。又已登記不動產所有權人之回復請求權，並無消滅時效 之適用，且所謂回復請求權，不僅指物權上之回復請求權， 不實登記之塗銷或更正請求權亦應類推適用。爰類推適用民 法第767 條規定，反訴請求被上訴人應協同上訴人辦理將系 爭9 號房屋內之系爭區域辦理分割後變更登記為上訴人所有 等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人所提本訴請求返還系爭區域，並給付相當於 租金之不當得利，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，判 命上訴人應將系爭區域遷讓返還被上訴人，上訴人應自97年 8月14日起至遷讓返還系爭區域之日止，按月給付被上訴人2 ,210元，並駁回被上訴人其餘之本訴；就上訴人所提反訴請 求將系爭區域辦理分割後變更登記為其所有，則為上訴人敗 訴判決。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴並聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回；被上訴人應協同 上訴人辦理將系爭區域辦理分割後變更登記為上訴人所有。 被上訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
四、被上訴人主張系爭區域登記為其所有，遭上訴人無權占用， 爰依民法第767 條規定，訴求上訴人遷讓返還等語，惟為被 上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按民法第758條第1項規定：不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。對照民法第 761 條規定，則依法律行為取得不動產所有權者，須以辦理 登記為生效要件，不以交付該不動產為生效要件。又我國不
動產物權變動採登記公示公信原則。因此，土地及建物登記 簿上有關所有權人、抵押權人、登記原因等記載，除有特殊 情形，即應認定為與真實狀況（包括：物權種類、內容、權 利歸屬、權利變動原因等）相符。
㈡本件系爭9號房屋依臺北市建物登記第二類謄本記載，1層次 面積為65.27平方公尺，附屬建物平台15.2 平方公尺，係被 上訴人於97年7月2日以買賣為原因，於同年8 月13日登記取 得所有權。系爭1號房屋依臺北市建物第二類謄本記載，1層 次37.84平方公尺，附屬建物平台7.10平方公尺，地下層63. 89平方公尺，係上訴人於97年12月31日以夫妻贈與為原因， 於98年1 月21日登記取得所有權，有臺北市建物登記第二類 謄本、臺北市松山地政事務所民眾閱覽異動索引等影本各2 份為證（見原審卷第4至7頁）。又依台北市松山區地政事務 繪製之建物測量成果圖所示（見原審卷第11、12頁），系爭 9號、1號房屋原係相同所有權人許義次、翁陳玉、吳陳淑滿 所有，其等於73年間申請建物第一次測量，並向地政事務所 辦理建物所有權第一次登記。兩造爭執系爭區域依建物測量 成果圖所示係登記在系爭9 號房屋範圍內，並為上訴人所不 爭執，原審於99年6 月30日前往現場勘驗結果，得知系爭區 域係1間浴廁，須由系爭1號1 樓房屋始能進出，有勘驗測量 筆錄可參（見原審卷第72、73頁），經原法院囑託臺北市松 山地政事務所測量結果系爭區域使用面積為3.82平尺，有該 地政事務所99年7月19日北市松地二字第09931335200號函檢 附之土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第72、73、79、80 頁），是被上訴人主張系爭區域登記為其所有，現由上訴人 占有使用之事實，應堪信為真正。
㈢雖上訴人以下列各情抗辯，惟均不足採：
⒈上訴人辯稱：系爭區域應歸上訴人所有系爭1 號房屋範圍 ，登記在系爭9 號房屋所有權範圍內係因自始登記錯誤等 語，並提出臺北市政府建管處留存之使用執照竣工圖（見 原審卷第33頁）及請求傳訊證人即系爭建築物建築師潘逢 時為證。然查：
①依建築法第71條第1 項規定：申請使用執照，應備具申 請書，並檢附左列各件：原領之建造執照或雜項執照 。建築物竣工平面圖及立面圖。亦即竣工圖乃建築物 申請使用執照時，必須具備之依契約規定及現場完成施 工之實際現狀之圖說，其目的在確認建築物申請使用執 照時之現況而已，不足以確認建築物所有權之歸屬。本 件依上訴人提出之竣工圖及證人潘逢時於原審99年12月 15日言詞辯論時之證述：當初設計時系爭區域應屬系爭
1 號房屋之一部分等語（見原審卷第145 頁），雖可推 論系爭9號、1號房屋建築時，系爭區域用途為廁所，而 為1 號房屋之一部分，此與嗣後登記時台北市松山地政 事務所繪製之建物測量成果圖（見原審卷第11、12頁） ，系爭區域為系爭9號房屋之一部分，確有不同。 ②惟原審函詢台北市松山地政事務所，該所函覆略謂：「 按臺北市政府73年1月27日府地一字第42850號函訂頒 之臺北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測 建物位置免再勘測建物平面圖作業方案丙、作業方法規 定略以：『㈠建物所有權人提出使用執照全件及執照影 本、藍晒圖各乙份，並於竣工平面圖藍晒圖上，以紅實 線繪明各棟或區分建物之主建物範圍註明門牌…㈡地政 事務所應就使用執照內獨立之各棟建物最大投影位置予 以勘測…並按所有人匯明之權利範圍轉繪平面圖…』， 經查旨揭建物係民國73年間由原建物所有權人許義次、 翁陳玉、吳陳淑滿申請建物第一次測量，該申請案於民 國76年間因水災損毀，惟其建物測量成果圖應係依前開 作業方案以建物所有權人於使用執照竣工平面圖上紅實 線繪明之區分範圍辦理轉繪」等語，有該地政事務所99 年12月23日北市松地二字第09932196900 號函暨該函及 其檢附之竣工圖影本1份及建物測量成果圖影本2張（見 原審卷第157至160頁），可知系爭9號、1號房屋原係相 同所有權人許義次、翁陳玉、吳陳淑滿所有，其等於73 年間申請建物第一次測量時，已變更原竣工圖所示之空 間規劃，將系爭區域變更為系爭9 號房屋之一部分，並 以紅實線繪明系爭9號、1號房屋之主建物範圍，而持以 向地政事務所辦理建物所有權第一次登記，因而地政事 務所人員依上開作業方法併同所有權人提出之已繪明產 權範圍之竣工圖，而轉繪系爭9號、1號房屋之建物測量 成果圖，再為產權登記事項，因原所有權人已變更空間 規劃，是竣工圖之面積與嗣後登記之面積自有不同，自 難認系爭9號、1號房屋有何登記錯誤之情事可言。系爭 9號房屋1層次65. 27平方公尺，附屬建物平台15.2平方 公尺，核與建物測量成果圖（見原審卷第160 頁）所載 之主建物及附屬建物面積相符，係被上訴人於97年7月2 日以買賣為原因，於同年8 月13日由訴外人孫萬貴移轉 所有權登記予被上訴人而取得系爭9 號房屋所有權。而 系爭1 號房屋則係上訴人於97年12月31日以夫妻贈與為 原因，於98年1 月21日登記取得所有權，有臺北市建物 登記第二類謄本、臺北市松山地政事務所民眾閱覽異動
索引等影本各2份為證（見原審卷第4至7 頁），兩造均 係依法律行為而取得系爭9號、1號房屋所有權，依民法 第758條第1項、第761 條規定，須以辦理登記為取得系 爭9號、1號房屋所有權之生效要件，且不以交付該房屋 為必要。系爭區域既登記為被上訴人所有系爭9 號房屋 所有權範圍內，其所有權人即為被上訴人。上訴人辯稱 其善意信賴系爭區域為系爭1 號房屋所有權範圍內而買 受，繼受時因係現狀交付，從權利外觀原則，上訴人應 受公信原則之保護云云，於法無據，委無足取。 ⒉上訴人辯稱：系爭區域為其所有系爭1 號房屋唯一廁所， 且該廁所與被上訴人系爭9 號房屋之間隔牆為分戶牆，依 建築成規，系爭區域應為上訴人所有等語，然查：縱令系 爭區域原始設計確實規劃為上訴人所有之系爭1號房屋一 部分，而由系爭9號、1號房屋原始所有權人自行分割後持 以登記，恐有違反相關建築法令，惟就兩造私權之認定， 仍應以其等登記取得之情形為其所有權變動之依據，是上 訴人所抗辯，並無足取。
⒊上訴人辯稱：兩造專有部分登記之界限，並非以分戶牆之 中心為界，係以廁所隔間牆及虛擬牆壁為界，顯違土地登 記規則之規定而有重大瑕疵，屬地政機關自始無效之登記 行為等語。惟系爭區域於辦理建物所有權第一次登記時， 當時所有權人早已變更空間規劃，將系爭區域分歸於系爭 9號房屋所有權範圍內，縱認兩造系爭9、1 號房屋登記之 界限非以分戶牆為準，有違土地登記規則，亦不影響私法 上所有權變動範圍之認定。
⒋上訴人辯稱：系爭區域是系爭1 號房屋內唯一廁所，而系 爭9號房屋內另有1間浴廁，依區分所有建物機能上之獨立 性要件，系爭區域應屬上訴人所有等語。查：系爭區域現 雖供系爭1 號房屋作廁所使用，惟上訴人如認有必要，應 在自己所有之系爭1號房屋所有權範圍內，另設置廁所， 無從違反民法第758 條規定，據認系爭區域屬上訴人所有 。
⒌上訴人辯稱：被上訴人提起本訴行使權利乃專損害他人為 目的之權利濫用，故被上訴人不得請求返還等語。按民法 第184 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的， 若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害 他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45 年台上第105 號判例意旨參照）。本件系爭區域為被上訴 人所有，已如上述，被上訴人為維護其不動產所有權之完 整性，避免所有不動產價值產生貶損，而行使所有物返還
請求權，雖足以使上訴人喪失利益，亦難謂係以損害他人 為主要目的，揆諸前開說明，上訴人所辯，亦不足採。 ㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件上訴 人所辯均不足採。系爭區域既為被上訴人所有，被上訴人本 於所有權之作用，請求上訴人將系爭區域遷讓返還被上訴人 ，於法有據，應予准許。
五、被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人給付相當於租金 之不當得利，本院審酌如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡本件上訴人無權占用被上訴人所有之系爭區域，面積為3.82 平方公尺，業經原審於99年6 月30日會同地政事務所測量人 員勘測屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1 份在卷可稽 （見原審卷第73、74、80頁），上訴人自受有相當於租金之 利益，並致被上訴人受有無法使用系爭區域之損害，則依前 揭說明，被上訴人主張上訴人無法律上之原因而受利益，致 被上訴人受有相當租金之損害，訴請返還其利益，即屬有據 。復按無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照 ）。本件相當於租金之利益部分，依上訴人提出政大不動產 估價師事務所之不動產估價報告，該處附近租金約為每月每 坪1,780 元，有該不動產估價報告可稽（見外放之不動產估 價報告書第20頁），爰審酌系爭區域所坐落之位置，地處臺 北市信義區，為臺北市政府計畫發展之東區副都心，區域環 境內住宅、店面及辦公室市場空屋率約維持在10% 以內，長 期以來市場供需穩定，且因信義商圈形成，該行政區內高級 住宅、國際企業總部與百貨業林立，工商發展繁榮、又系爭 區域所依附之系爭9號房屋為地上7層樓大樓之1 樓，二面臨 路，為商業性使用等情事，是前開估定應屬適當，復依系爭 區域面積為3.82平方公尺計算，故被上訴人得請求上訴人自
97年8 月14日起至遷讓返還系爭建物之日止，每月所得請求 之不當得利為2,210元（計算式：1,7803.820.3025 ≒ 2,210，元以下四捨五入）。
六、上訴人反訴主張：兩造系爭9號、1號房屋係因地政機關人員 於73年辦理保存登記時，在測量成果圖上繪劃界線錯誤，致 有所有權登記與使用位置不符情形，系爭區域應屬上訴人所 有。爰類推適用民法第767 條規定，請求被上訴人應協同上 訴人辦理將系爭區域辦理分割後變更登記為上訴人所有等語 ，惟為被上訴人所否認。經查：系爭區域並無登記錯誤之情 形，其所有權應依地政機關之登記，為被上訴人所有，已如 前述，則上訴人依類推適用民法第767條規定，請求被上訴 人協同上訴人將系爭區域辦理分割後變更登記為上訴人所有 ，核屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767 條規定，本訴請求上訴人 應將系爭區域遷讓返還被上訴人；上訴人應自97年8 月14日 起至遷讓返還系爭區域之日止，按月給付被上訴人2,210 元 ，為有理由，應予准許。上訴人類推適用民法第767 條規定 ，反訴請求被上訴人協同上訴人將系爭區域辦理分割後變更 登記為上訴人所有，為無理由，不應准許。從而，原審就上 開本訴應准許部分及上開反訴全部為上訴人敗訴之判決，核 無不合。上訴意旨指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 翁昭蓉
法 官 陳靜芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
書記官 應瑞霞