臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第331號
上 訴 人 鄭昭鑫
訴訟代理人 鄭庭壽律師
被上訴人 和旺建設股份有限公司
法定代理人 劉永祥
被上訴人 莊美英
共 同
訴訟代理人 張智偉
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國99年12月
24日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1358號第一審判決提起上訴
，本院於100年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人和旺建設股份有限公司應再給付上訴人新台幣肆拾萬肆仟伍佰叁拾伍元，及自民國九十八年十月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人莊美英應再給付上訴人新台幣貳拾叁萬柒仟肆佰柒拾伍元，及自民國九十九年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人和旺建設股份有限公司負擔百分之四十二，被上訴人莊美英負擔百分之百分之二十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）97年3月間至被上訴人和旺 建設股份有限公司（下稱和旺公司）設於臺北縣三重市（現 整編為新北市三重區，以下稱三重區○○○路上之「和旺風 閣」建案（下稱系爭建案）銷售中心參觀，和旺公司銷售系 爭建案以㈠捷運新莊線於98年12月底正式通車；㈡重陽橋夜 景，步行五分鐘；㈢房屋夾層等為廣告內容，但實際上政府 機關並未公告捷運新莊線於98年12月底通車；且該建案至重 陽橋約4公里，自無可能於5分鐘內到達；另夾層是於第一次 施工完成並取得使用執照，才能第二次施作夾層，且非合法 之夾層；因和旺公司前揭不實之廣告內容，致伊陷於錯誤而 於97年4月15日與和旺公司、被上訴人莊美英（下稱莊美英 ，與和旺公司合稱為被上訴人）分別簽訂房屋、土地預定買 賣契約書（以下各稱房屋、土地買賣契約，二者合稱為系爭 房地買賣契約），購入坐落新北市○○區○○段第56之21地 號土地上編號B棟7樓預售房屋（面積約19.99坪，價金新台
幣〈下同〉359萬1000元）及其坐落基地應有部分所有權（ 價金210萬9000元），暨地下B3層停車位編號3之下層停車位 一位（該車位基地應有部分價金26萬6000元、停車位價金45 萬4000元；連同前開房屋、土地，以下合稱為系爭房地）， 總價64 2萬元。伊業已依約繳納97萬元（即房屋及停車位價 金65萬元、基地部分價金為32萬元）。然因伊係陷於錯誤而 簽訂系爭房地買賣契約，伊自得依民法第92條規定，撤銷系 爭買賣契約。並已先後於98年2月6日、同年7月15日函知被 上訴人解除系爭買賣契約；縱本院認伊前開主張均不成立， 則被上訴人將伊前開已繳納價金97萬元全數沒入充作違約金 ，該違約金額亦屬過高，應予酌減等情。爰先位依民法第 114 條第2項準用第113條規定，請求回復原狀；備位則依民 法第259條第1項第1款及不當得利之規定，求為命和旺公司 應給付伊65萬元，及自98年10月2日起算法定遲延利息；莊 美英應給付伊32萬元並自99年4月24日起算法定遲延利息之 判決（原審除判命和旺公司、莊美英應分別給付上訴人4410 元本息、2590元本息部分外，並駁回上訴人其餘之請求，上 訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴；和旺公司、莊美英 對前開敗訴部份，並未聲明不服，已告確定）。並於本院上 訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，和旺公司應給付上訴人64萬5590元，及自98年10月2日 起至清償日止之法定遲延利息。㈢莊美英應給付上訴人31萬 7410 元，及自99年4月24日起至清償日止之法定遲延利息。二、被上訴人則以：被上訴人就捷運通車時間已善盡查證之義務 ，且被上訴人所發送之廣告文宣內容，係以當時公眾所知悉 並信任之資訊，並無欺瞞之故意，且捷運新莊線延後通車之 事並非伊所得控制；況捷運新莊線是否通車，並非兩造契約 成立之要素，至多僅為上訴人購買系爭房地之動機而已，上 訴人自不得以動機錯誤作為契約撤銷之原因；又依廣告交通 位置圖所示，系爭建案基地位置連接台北市區之橋樑分別為 台北橋、忠孝橋、中興橋，並未有連接或接近重陽橋之表示 ，而上訴人至系爭建物之基地或接待中心均可目視重新橋， 上訴人自無誤認系爭建案位於重陽橋畔之可能；另被上訴人 從未告知可以施作夾層屋；被上訴人係因上訴人遲延給付按 期應繳納之價金，經催告後，上訴人仍置之不理，乃於98年 10月1日解除系爭房地買賣契約，並依約沒收上訴人已繳之 價金97萬元充作違約金，除超逾內政部範本所規範以價金總 價15％充抵違約金（即96萬3000元）外之金額即7000元同意 返還予上訴人，其餘違約金部分，並無過高之情事等語，資 為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、查，㈠上訴人於97年3月間前往被上訴人設於臺北縣三重市 ○○路上之銷售中心參觀時，被上訴人所屬銷售人員提供被 上訴人所印製之廣告宣傳資料，其上有⑴關於捷運預定路線 與系爭房地所在位置之關係，及「2009.12:新莊線三重站隨 著新莊線『迴龍-忠孝新生』段正式通車啟用」等記載；⑵ 「3米6時尚飯店」、「3米6高效空間」、「以最少預算，取 得既經濟又舒適的最高坪效」等記載；⑶附有橋及河濱公園 之夕照圖片，下方並記載「步行五分鐘重陽美景浪漫新生活 」等文字之宣傳品；㈡上訴人97年4 月15日以總價642萬元 購買系爭房地，並與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約，且已 依約繳納97萬元（即房屋及停車位價金65萬元、基地部分則 為32萬元）；㈢上訴人先後於98年2月6日、同年7月15日函 知被上訴人解除系爭房地買賣契約；被上訴人則係因上訴人 遲延給付按期應繳納之價金，經催告後，上訴人仍置之不理 ，乃於98年10月1日解除系爭房地買賣契約，並沒入上訴人 已繳納價金97萬元充作違約金等情，有卷附廣告宣傳資料、 樣品屋照片、系爭買賣契約、上訴人寄發之存證信函及律師 函、被上訴人寄發之存證信函可憑（見原審卷㈠第9頁、第 11至27頁、第28至34頁、第43頁、第85至125頁、第193 至 198頁、第44至50頁、第282至285頁），並為兩造所不爭執 ，堪信為真。
四、本院應審究者為㈠上訴人主張受詐欺而簽訂系爭買賣契約， 是否有據？㈡若否，則上訴人主張解除契約，是否有據？ ㈢若否，則本件違約金以若干金額為當？茲分別論述如下：㈠、上訴人主張受詐欺而簽訂系爭買賣契約，是否有據？ ⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又，被詐欺而為 意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷 其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事 實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號判例、同院44 年台上字第75號判例意旨參照）。
⒉上訴人主張：和旺公司銷售系爭建案以㈠捷運新莊線於98年 12 月底正式通車；㈡重陽橋夜景，步行五分鐘；捷運十分 鐘信義計劃區；㈢房屋夾層等不實之廣告內容，致伊陷於錯 誤而購買系爭房地，伊自得撤銷系爭買賣契約云云，固據提 出台北市政府捷運工程局（下稱台北捷運局）公告、台北都 會區捷運建設白皮書、廣告海報、系爭建案現場樣品屋照片 、台北縣政府違章建築拆除大隊（下稱台北縣拆除大隊）99 年9 月10日北縣拆認一字第0990048966號函為證（見原審卷 ㈠第9頁、第36至43頁、原審卷㈡第22頁）。惟查：
⑴、捷運系統通車時程，依大眾捷運法第15條規定，預定開 工、竣工時程均須由台北市捷運局簽報台北市政府提報 交通部核轉行政院核定，而系爭路段於87年7月15日奉 行政院核定預定於98年12月完工；嗣後基於諸多因素影 響，經報奉行政院核定展期至102年2月28日者，係至97 年9月12日始經核定同意，雖然系爭白皮書對外公布時 間為96年12月，但公布時機原則上仍須以報奉行政院延 後時程為依據，在備註欄中亦有說明各路線預定通車年 期經檢討調整呈報中央審核中之狀況，且因台北市捷運 局有擬訂報核預定通車時間之權責而常經民眾詢問，在 報奉行政院核定後亦會將之公布於該局網站上等情，有 卷附台北市捷運局99年9月13日北市捷規字第099329860 00號函可稽（見原審卷㈠第311至312頁）；核與行政院 經濟建設委員會99年11月29日都字第0990005555號回函 說明交通部係於97年（誤載為99年）7月間方陳報行政 院後，經行政院交議而由該會於97年9月3日將審議結果 ，報請行政院於97年9月12日核示同意在案乙情相符（ 見原審卷㈡第31至34頁）；堪認被上訴人以當時（即銷 售期間97年3月間）經行政院核定並正式對外發布之預 定通車時程（即98年12月）為依據而登載入廣告中，自 難謂有故意以不實之內容登載於廣告內之情事。 ⑵、雖依上訴人所提出96年12月版之台北都會區捷運建設白 皮書關於系爭捷運新莊線之預定通車年限固載有「視新 莊機廠工程用地之取得時間再評估」等字樣（見原審卷 ㈠第43頁後附證物袋），但斯時前開通車年限實際上尚 未經行政院依法核定通過（此觀前開白皮書備註欄內亦 載有「此預定通車年限經檢討調整呈報中央審核中」等 字樣即明），則被上訴人於97年3月銷售系爭房地時， 以前開經行政院核定並正式對外發布之預定通車時程98 年12月登載於廣告中，亦難謂故意以不實之內容登載於 廣告之情形。
⑶、另觀諸上訴人提出附有橋及河濱公園之夕照圖片，下方 並記載「步行五分鐘重陽美景浪漫新生活」等文字之廣 告，然依該廣告內容中，並未載明系爭建案係位於重陽 橋畔；且依上訴人所提之另紙廣告（即同時發放之銷售 廣告）下方，即以紅色且放大之粗體字清楚標明「三重 站100米、重新橋旁」，並於右下方接待會館及基地位 置地圖中，亦均有清楚載明系爭建案之路段，並未有重 陽橋之標示，顯然上訴人所提供之廣告資料中，併有以 更清楚且可辨識之方式，用以說明系爭建案（即基地位
置：三重市○○路○段244巷口）係在「重新橋旁」， 並非在重陽橋畔（見原審卷第8頁後附證物袋）；衡以 上訴人住所位於新北市三重區內（見原審卷㈠第3頁） ，對於三重區內之市況（例如重陽橋、重新橋之位置） 自無陷於誤認之可能；再上訴人自陳於締約前，有前往 被上訴人設於三重區○○路之銷售中心參觀（原審卷㈡ 第14頁），而該處距離系爭建案所在並不遠，益證上訴 人於締約前，既已依前開廣告內容所載，至系爭建案現 場及鄰近環境予以察看並確認後，始與被上訴人簽訂系 爭買賣契約，則就廣告記載「步行五分鐘重陽美景浪漫 新生活」等文字，自無誤認為系爭建案步行5分鐘可達 重陽橋之可能。
⑷、準此，上訴人既無誤認系爭建案步行5分鐘可達重陽橋 之可能，則被上訴人抗辯因三重位於陽明山之南，淡水 河之北，因此稱為「重陽」，其廣告內容記載「步行五 分鐘重陽美景浪漫新生活」等文字，並非指重陽橋，而 係指由系爭建案到達重新橋畔，即可觀賞疏洪道公園大 片綠地景觀之意，並未有廣告不實之內容乙節，應屬可 採。
⑸、又觀諸上訴人提出之廣告（見原審卷㈠第43頁後附證物 袋）所示，系爭建案之樣品屋照片廣告旁僅標示：「3 米6時尚飯店宅」、「以最少預算，取得既經濟又舒適 的最高坪效」，並無載明被上訴人所銷售之系爭建案房 屋可供合法施作夾層之內容；且依該樣品屋之照片所示 ，僅客廳呈現有挑高及以紅色高低擺設架之設計（其間 並未連接之設置），並未有上訴人所指之「紅色旋轉樓 梯」設置，亦無施作夾層屋設計等情形；故上訴人執此 樣品屋廣告照片，主張被上訴人有擔保系爭房屋可供作 合法夾層屋之使用，為廣告內容不實云云，自無可取。 ⑹、況上訴人雖又以被上訴人於系爭建案完工後，施作夾層 屋，經人檢舉為違法，足見被上訴人確實推出系爭建案 時，擔保可施作夾層云云，固有卷附夾層屋照片、台北 縣拆除大隊99 年9月10日北縣拆認一字第0990048966號 函為證（見原審卷㈠第193至198頁、原審卷㈡第22頁） 。然觀諸前開台北縣拆除大隊函示所載，遭人檢舉施作 夾層房屋門牌為「三重市○○路○段242號2樓之1」，被 上訴人否認該屋為其所有，而上訴人亦未舉證該屋為被 上訴人所有，自難僅憑系爭建案完工後，經購買戶自行 施作夾層，因違反建築法規而遭台北縣拆除大隊拆除該 部分之違章，即可謂被上訴人於銷售系爭建案有向上訴
人擔保購買之系爭房屋可施作夾層乙事。故上訴人以系 爭建案完工後，承購戶自行施作夾層，因屬違法而遭拆 除為由，主張被上訴人於廣告中擔保系爭房屋可施作夾 層云云，仍無可取。
⑺、再參以上訴人曾以和旺公司銷售系爭建案以㈠捷運新莊 線於98年12月底正式通車；㈡重陽橋夜景，步行五分鐘 ；捷運十分鐘信義計劃區；㈢房屋夾層等不實之廣告內 容，違反公平交易法，向行政院公平交易委員會提出陳 情，經該會認定並未有違反公平交易法之情事等情，亦 有卷附該會98年8月17日公參字第0980007971號函可稽 （見原審卷㈠第142頁），益徵被上訴人系爭建案並未 有上訴人所指之廣告內容不實之情形甚明。
⑻、是以，上訴人主張：和旺公司銷售系爭建案以㈠捷運新 莊線於98年12 月底正式通車；㈡重陽橋夜景，步行五 分鐘；捷運十分鐘信義計劃區；㈢房屋夾層等不實之廣 告內容，致伊陷於錯誤而購買系爭房地，伊自得撤銷系 爭買賣契約云云，並無可取。
㈡、上訴人主張解除契約，是否有據？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部 不履行之損害賠償；民法第226條定有明文。又債權人於有 第226條之情形時，得解除其契約；同法第256條亦有明文。 另，契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同 ，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次 契約，後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或 約定解除原因存在（最高法院78年度台上字第294號判決意 旨參照）。
⒉經查，被上訴人既未以不實之內容作為系爭建案之廣告內容 ，且上訴人並未有陷於錯誤之情事，業如前述，則上訴人執 此主張被上訴人以不實之廣告內容，銷售系爭建案，自有給 付不能之情形，其自得據以解除系爭買賣契約云云，仍無可 取。
㈢、本件違約金以若干金額為當？
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定 之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付， 可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得 依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第19
15號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、依系爭土地買賣契約第11條、房屋買賣契約第23條：「 買方（指上訴人）違約時，賣方（指被上訴人）得逕 行解除契約，並將買賣標的物收回自行處分，如因而發 生任何費用或稅捐，概由買方負擔；同時賣方得沒收買 方房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額 高過已繳價款者，以已繳價款為限。」約定以觀（見原 審卷㈠第18頁正反面、第31頁反面至第32頁），可知若 上訴人有違反系爭房地買賣契約之約定時，被上訴人即 可解除系爭房地買賣契約，並沒入上訴人已繳納之價款 抵充違約金。
⑵、上訴人購買系爭房地總價款為642萬元，並約定依系爭 建案之工程進度分期繳納價金，惟上訴人僅繳納訂金、 簽約金、開工款合計97萬元，依約本應於結構體完成後 ，應繳交24萬元之房地款（即房屋及停車位部分14萬元 、土地部分10萬元；見原審卷㈠第24頁反面、第33頁） ，卻未依約履行，經被上訴人催告後仍拒不履行，被上 訴人乃於98年10月1日解除兩造間之系爭買賣契約等情 ，有卷附存證信函可稽（見原審卷㈠第280至285頁）。 堪認上訴人既有違約之情事，則被上訴人依前開規定解 除兩造間之系爭買賣契約，核屬有據。
⑶、上訴人雖主張：兩造於98年3月17日既已另行簽訂協議 書，則系爭買賣契約即已失效，而被上訴人再依系爭土 地買賣契約第11條、房屋買賣契約第23條約定，解除兩 造間之系爭買賣契約，應不生解除契約之效力云云，固 有卷附協議書可參（見原審卷㈠第149頁）。然查： ①、兩造於98年3月17日係就系爭買賣契約中，關於上 訴人擬向銀行貸款金額由449萬元調整為513萬元； 另就上訴人依工程進度應再繳納之價款32萬元部分 ，被上訴人同意上訴人分八期繳納；並約定本協議 達成後，雙方權益義務除付款方式調整外，均以97 年4月15日雙方簽訂之土地、房屋買賣合約（即系 爭房地買賣契約）為準等情，此觀前開協議書之內 容自明。準此可知，兩造簽訂前開協議書除就系爭 房地買賣契約中關於付款方式（含貸款金額）調整 （即該部分之內容有所變更）外，其餘內容仍係以 系爭房地買賣契約之約定條款為準據。
②、是以，兩造既已於協議書約定除前開付款方式調整 外，其餘約定均以系爭房地買賣契約為準據，則被
上訴人於上訴人系爭協議書簽訂後，仍未依約履行 ，並於98年5月11日、同年9月16日分別以存證信函 催告上訴人履行繳款之義務（見原審卷㈠第280至 283 頁），上訴人仍拒不履行，被上訴人於98年10 月1日依系爭土地買賣契約第11條、房屋買賣契約 第23條之約定，解除兩造間之系爭房地買賣契約， 自屬合法。故上訴人以兩造於98年3月17日既已另 行簽訂協議書為由，主張系爭買賣契約業已失效， 被上訴人再依系爭土地買賣契約第11條、房屋買賣 契約第23條約定，解除兩造間系爭房地買賣契約， 應不生解除契約之效力云云，，並無可取。
⑷、依上說明，被上訴人以上訴人未依約繳納價金，並經催 告後仍未繳納，解除系爭房地買賣契約，並將上訴人已 繳納之價款抵充違約金，固非無據。惟按約定之違約金 額過高者，法院得依職權減至相當之數額，既為民法第 252條所明定，則本院審酌上訴人業已繳納系爭房地價 款97萬元，雖於98年3月17日簽訂前開協議書約定上訴 人需分八期繳納32萬元價款，卻未依約繳款，經被上訴 人於98年10月1日解除系爭房地買賣契約，但被上訴人 旋即於98年10月22日（即解約後三週內立即尋獲新買主 ）出售系爭房地（見本院卷第126至127頁台北縣地政電 傳資訊系統）；暨被上訴人因上訴人遲延繳付系爭房地 價款，致該期間受有使用價款之利息損失，並參以法定 利息為年息5％（民法第203條參照）等情狀，認本件違 約金以系爭房地買賣總價金642萬元之5％即32萬1000元 （計算式：0000000×0.05＝320000）為允當。 ⑸、是以，上訴人主張就超逾前開違約金即32萬1000元外之 已繳納價金部分64萬9000元部分，依不當得利法則，請 求被上訴人返還，於法有據。故依系爭房屋（含停車位 ）、基地之價金依序為404萬5000元、237萬5000元之比 例計算結果，和旺公司、莊美英依序應返還上訴人40萬 8935元、24萬0065元（計算式：和旺公司部分：649000 ×0000000/0000000＝408935；莊美英部分：649000×0 000000/0000000＝240065，元以下四捨五入）；扣除原 審判命和旺公司、莊美英應分別返還上訴人4410元、25 90元（已確定外），和旺公司、莊美英自應再依序返還 上訴人40萬4525元23萬7475元（計算式：和旺公司部分 ：00000000000＝404525；莊美英部分：00000000000 ＝237475）。
五、從而，上訴人依不當得利法則，請求和旺公司、莊美英應分
別給付其40萬4525元、23萬7475元（即扣除原審已確定部分 外），並各加計自98年10月2日（即和旺公司解除契約翌日 ）、99年4月24日（即追加莊美英起訴狀繕本翌日，見原審 卷㈠第202頁）起至清償日之法定遲延利息部分，為有理由 ，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意 旨就原判決此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄，並改判如主文第二項、第三項所示。至於上訴人之請 求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，於法核無違 誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
六、上訴人雖聲請本院傳訊證人即上訴人友人曹鳴遠，以資證明 被上訴人於上訴人至現場看屋時，以不實廣告內容致其陷於 錯誤而簽訂系爭房地買賣契約云云。但如前所陳，被上訴人 並未以不實廣告內容，致上訴人陷於錯誤之情事，故本院核 無傳訊證人曹鳴遠之必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘 之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉， 茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 8 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 賴劍毅
法 官 楊絮雲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
書記官 蔡慧娟
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