臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第56號
原 告 康戴珠玉
訴訟代理人 康榮治
輔 佐 人 康智淵
被 告 王清淵
黃火林
上 一 人
訴訟代理人 康福生
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國100
年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。此 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨 參照）。本件原告主張其就坐落臺南市柳營區○○○段1760 地號、面積3,421平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系 爭土地），與原所有權人即被告王清淵間有租賃關係存在， 並據此主張為農地重劃條例第5條第1款之第一順序優先購買 權人，然此為系爭土地第三順序優先購買權人即被告黃火林 所否認，而原告前於本院99年度司執字第6295號強制執行事 件中曾行使優先購買權，然經本院民事執行處以不符要件駁 回其聲請，而由被告黃火林買受系爭土地，則原告對系爭土 地之租賃關係及優先承買權是否存在即屬不明確，而此一法 律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，是依上開 說明，原告提起本件確認之訴即有確認利益。
二、被告王清淵未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第l項第2 款定有明文。查原告起訴時僅聲明確認其對系爭土地有優先 承買權，嗣於本院審理中將追加請求㈠確認其與被告王清淵 間就系爭土地有租賃關係存在、㈡.被告黃火林應將其與被
告王清淵間以拍賣為原因就系爭土地所為之所有權移轉登記 塗銷㈢被告王清淵應將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告 ，均為其原所主張之優先購買權之成立要件或效果，請求之 基礎事實核屬同一，參諸首揭規定，自為適法，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：被告王清淵為系爭土地原所有權人，其於民國86 年6月間以新臺幣（下同）500萬元將系爭土地出售予原告， 惟因無法辦理產權移轉登記，王清淵與原告乃口頭約定以王 清淵所收受之買賣價金500萬元之利息充作租金，將該筆耕 地出租予原告耕作，並為原告於系爭土地上設定第二順位抵 押權；系爭土地由原告承租耕作至今，原告與被告王清淵間 有租賃關係存在，此亦為原告得申請休耕轉作補助款之原因 ，故原告為農地重劃條例第5條第1款規定之出租耕地之承租 人，對系爭土地有第一順位優先承買權存在，原告已於系爭 土地拍賣程序中行使優先承買權，而與被告王清淵就系爭土 地成立買賣契約。被告黃火林則係農地重劃條例第5條第3款 規定之毗連耕地之現耕所有權人即第三順位優先承權人，是 原告優先購買權之優先順序在被告黃火林之前。惟被告黃火 林竟於拍賣程序中，主張其為系爭土地之優先購買權人，而 經拍賣取得系爭土地所有權，並已於100年1月3日完成所有 權移轉登記。爰依因行使優先購買權與被告王清淵間成立之 買賣關係提起本訴，並聲明：㈠確認原告與被告王清淵間就 系爭土地有租賃關係存在。㈡確認原告對系爭土地有第一順 位優先承買權。㈢被告黃火林應將其與被告王清淵間以拍賣 為原因就系爭土地所為之所有權移轉登記塗銷。㈣被告王清 淵應將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告方面：
(一)被告王清淵未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。
(二)被告黃火林則以：原告既已向被告王清淵買受系爭土地， 自有受領標的物之義務，被告王清淵雖曾暫避不見面，嗣 仍會同原告辦理設定抵押權登記，而辦理抵押權設定登記 所出具之證明文件應與辦理買賣移轉所有權登記所需之證 明文件相同，原告與被告王清淵不辦理所有權移轉登記， 卻辦理抵押權設定登記，違反受領標的物之義務，顯係原 告為方便於日後得自稱承租人以主張有優先承買權。而原 告使用系爭土地收益，乃基於買賣關係以為其占有之權源 ，而非基於承租關係而占有。再者，縱依原告自稱自86年 6月起承租系爭土地至今，惟其租賃期間已逾5年或未定期 ，而未經公證，則依民法第425條規定，原告已喪失承租
權而無法主張優先承買權。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項如下：
(一)系爭土地原為被告王清淵所有，王清淵於86年10月17日， 以系爭土地及同段1543之191號、1543之193號、1543之19 4號、1749號、1795號、1799號、1822號、1823號等9筆土 地作為共同擔保，設定擔保債權額為500萬元之第二順位 抵押權予原告。
(二)原告於86年間起即使用系爭土地耕作迄今。 (三)被告黃火林為系爭土地之鄰地即同段1759地號土地之實際 耕作人及所有權人。
(四)系爭土地經本院99年度司執字第6295號強制執行事件拍賣 ，原於99年11月11日拍賣期日由原告之子康智淵以180萬 元得標。嗣原告於99年11月30日以其為抵押權人及現耕作 人，主張優先承購，惟經本院執行處以其不符合農地重劃 條例第5條之優先承買權人資格，而於99年12月2日以南院 龍99司執廉字第6295號函駁回其優先承買之聲請。嗣被告 黃火林於99年12月9日以毗連耕地之現耕人身份主張優先 承買權並繳足180萬元價金，本院並於99年12月30日（送 達日期）核發權利移轉證書予被告黃火林。被告黃火林已 於100年1月3日登記為系爭土地之所有權人。四、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責， 為民事訴訟法第277條所明定。次按重劃區內耕地出售時 ，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二 、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權 人。農地重劃條例第5條定有明文。是以耕地承租人身份 主張優先購買權者，以與耕地所有權人有租賃關係，始得 為之。本件原告主張就系爭土地與被告王清淵有租賃關係 存在，並據此主張為農地重劃條例之第一次序優先購買權 人，然為被告黃火林所否認，則依舉證責任分配之原則， 原告自應先就租賃契約存在之事實負舉證責任。 (二)原告主張其與被告王清淵間就系爭土地有租賃關係存在， 無非以被告王清淵曾以系爭土地為其設定擔保債權額500 萬元之第二順位抵押權，及其向臺灣省嘉南農田水利會（ 下稱嘉南水利會）申請停灌補償、向柳營區公所申請休耕 轉作等情，為其論據，惟查：
1.原告與被告王清淵於辦理抵押權設定登記時所出具之登記 申請書約定事項欄雖記載：「果毅後段1760號之土地債務 人應立即交由權利人管理收益」等語（見本院卷第82頁） ，惟此僅能證明被告王清淵同意將系爭土地交由原告管理
收益，尚不能證明其間有租賃之合意；況如依原告所稱與 被告王清淵早於86年間即訂有買賣契約，則被告王清淵本 負有將系爭土地交予原告管領使用之義務，有無另訂租賃 契約之必要，實堪質疑。
2.又原告曾就系爭土地向嘉南水利會申領99年第1期停灌補 償，及向臺南市柳營區公所、柳營區農會申報99年第2期 農戶轉作等情，有嘉南水利會及柳營區農會陳報之「停灌 補償申請書」、「種稻及休耕、轉作申請書」等件可稽（ 見本院卷第52、60頁）；惟據嘉南水利會函稱：原告係於 99年3月7日提出相關證明文件暨切結書以申請停灌補償， 而其提出之「相關證明文件」，即為前述原告與被告王清 淵所訂立之抵押權設定登記申請書；另據曾任職於柳營區 公所農業課、主辦休耕轉作業務之證人陳懷德到庭陳稱： 在他人土地上辦理休耕轉作，需有租賃契約、委託經營或 是其他代耕的資料，以確定使用土地之合法權源，原告是 在86年或87年間，依據其與王清淵間所訂之抵押權設定登 記申請書辦理休耕轉作等語（見本院卷第100頁）。是以 ，原告持以申領停灌補償及申報休耕轉作之依據，均係其 與被告王清淵間訂立之抵押權設定登記申請書，而該申請 書約定事項欄之記載，固能證明原告經所有權人王清淵之 同意而有使用收益系爭土地之合法權源，然不能證明其間 有租賃之合意，已如前述，是原告據此主張其與王清淵間 就系爭土地有租賃關係，亦屬無據。至於證人陳懷德雖另 陳稱：伊認為該約定事項欄中之約定應歸類於租賃，然此 僅為證人之個人意見，自不能作為原告與被告王清淵間有 租賃關係存在此一待證事實之證據，附予敘明。 (三)綜上所述，原告所舉證據，既無法證明其與被告王清淵間 就系爭土地有租賃關係存在，自難認其為農地重劃條例第 5條第1款所列之優先購買權人，故其請求確認就系爭土地 有租賃關係及優先承買權，並請求塗銷被告間之所有權移 轉登記，暨依行使優先購買權所成立之買賣契約請求被告 王清淵將系爭土地移轉登記，均無理由，不應准許。五、本件事證已臻明確，原告雖請求調閱被告黃火林所提出之抵 押權設定契約書正本（即本院卷第91、92頁），然該抵押權 契約書之內容與本案並無關聯，本院認無再行調查之必要。 而兩造其餘其餘攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生 影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 30 日
民事第三庭 法 官張玉萱
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 9 月 5 日
書記官陳雅慧