高雄高等行政法院判決 九十年度訴字第一九八五號
原 告 甲○○
被 告 財政部高雄市國稅局
代 表 人 鄭宗典 局長
訴訟代理人 乙○○
右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十年九月五日台財訴字第
○九○○○一○二六二號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文
訴願決定及原處分（復查決定含原核定處分）關於租賃所得部分均撤銷。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。 事 實
一、事實概要：
被告以原告所有坐落高雄市新興區○○○路十之二號一樓及地下室房屋，民國（下同）八十六年度一月至四月間供衣柔服飾店營業使用，未申報租賃所得，乃參照查得租賃契約，核定租賃收入為新臺幣（下同）一百二十六萬一千七百九十六元，減除百分之四十三費用後，核定租賃所得為七十一萬九千二百二十三元；又前述整棟房屋與原告所有臺南市○○○路○段一七三號及一七三號之一房屋，均於八十六年度出售，未申報財產交易所得，被告乃依出售時評定現值之百分之二十一及百分之十八，分別核定財產交易所得為一百四十一萬一千零七十四元及一萬零三百一十四元，併課其當年度綜合所得稅。原告不服，申經復查結果租賃所得追減五十三萬二千九百二十七元，其餘未獲變更。原告猶未甘服，提起訴願遭決定駁回，遂就租賃所得及坐落高雄市新興區○○○路十之二號房屋之財產交易所得提起本件行政訴訟。二、兩造聲明：
（一）原告聲明求為判決：原處分及訴願決定均撤銷。（二）被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：
甲、原告主張之理由：
（一）原告所有坐落高雄市新興區○○○路十之二號一樓房屋及地下室雖出租予訴外 人周淑芬經營衣柔服飾店，惟承租人用以給付租金之支票早於八十四年二月十 七日即遭拒絕往來，且自八十四年十月二十五日鄰近大統百貨公司發生火災後 ，生意清淡，經營困難，再加上原告現金週轉遭逢困境，租賃物於八十三年九 月二十二日遭高雄地方法院查封，雙方即協商於八十四年十月二十五日起，租 金降為每月十萬元，八十六年度均未曾給付租金。並查，承租人於八十四年時 早已被銀行列為拒絕往來戶，於八十三年時曾簽發支票一張金額為十五萬元予 原告以作押金之用，但原告於八十四年去銀行提示時，因其為拒絕往來戶而致 退票無法兌現，故原告可謂未曾有押金實際利益之受領；另八十四年至八十六 年間陸續有以支票支付租金，原告庭呈支票如下：（８４、９、２５／二十九 萬五千元）（８４、１０、２５／二十九萬五千元）（８５、１、１０／十五
萬元）（８５、５、２５／三十一萬元）（８５、６、１０／十五萬元）（８ ５、６、２５／三十一萬元）此支票上皆已有「拒絕往來」之記載，另（８３ 、１０、１０／十五萬元）（８４、８、１０／十五萬元）（８４、３、１０ ／十五萬元）（８５、７、２５／三十一萬元）（８５、８、２５／三十一萬 元）（８５、９、２５／三十一萬元）（８５、１０、２５／三十一萬元）（ ８５、１１、２５／三十一萬元）（８５、１２、２５／三十一萬元）（８６ 、１、２５／三十一萬元）（８６、２、２５／三十一萬元），由於跳票，租 金支付已不使用支票，而於八十六年之租金亦未曾現金給付之，八十五年之租 賃收入已於另案爭執，並八十六年一月至四月有無實際租金利益之收付，由周 淑芬之資力及票據往來記錄亦可知其無給付能力，故原告並無收取租金利益之 可能，另押金亦因支票未兌現，始終未收取，故被告課予原告租金收入之納稅 義務顯與事實有違。
（二）又被告主張押金設算租賃所得依稅法規定是屬於設算的觀念，係認為取得押金 後，有作其他用途取得利益，故設算所得，惟原告並無拿押金支票做為其他用 途，有原告持有支票原本可以為證，而八十五年十一月二十五日票期支票則由 承租人取走，故未能提出，但周淑芬於該時即已為拒絕往來戶，支票不可能兌 現，亦難認原告有取得押金之可能；另原告於八十六年度之租金雖有取得支票 （日期：八十六年一月二十五日及八十六年二月二十五日），但皆無法兌現， 並持有支票原本為證，皆可為無取得租金收入之證明，且八十五年猶未能收齊 租金，更何況是八十六年，故被告主張原告於八十六年三個月租金收入三十一 萬五千元，顯與事實不合，原處分基此違法，應予撤銷。（三）另原告買進坐落高雄市新興區○○○路十之二號土地及房屋之價款共八千五百 萬元，而嗣後被拍賣之全部價款為六千九百三十七萬六千元，故原告虧損一千 五百六十二萬四千元，實無財產交易所得。被告雖將土地及房屋分別認定而對 房屋出售部分對原告課以財產交易所得，但原告於八十二年六月間向唯王物產 股份有限公司（下稱唯王公司）購買系爭房地（高雄市新興區○○○路十之二 號）時，僅約定總價為八千五百萬元，並未區分房屋及土地價款，對於唯王公 司出售該房地分別開立發票為房屋價款二千五百萬元及土地價款六千萬元乙事 並不知情，且原告尚因增建系爭房屋而支付一百多萬元之建築成本，此部分亦 應扣除。
乙、被告主張之理由：
（一）租賃所得：按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：‧ ‧‧‧‧‧第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產 出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利 ，供他人使用而取得之權利金所得：一、財產租賃所得及權利金所得之計算， 以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。」為 行為時所得稅法第十四條第一項第五類第一款所明定。（二）查原告所有坐落高雄市新興區○○○路十之二號一樓及地下室房屋，自八十三 年五月二十五日起至八十六年五月二十四日止出租予周淑芬經營衣柔服飾店， 雙方約定租金第一年每月二十八萬元，第二年每月二十九萬五千元，第三年每
月三十一萬元，押金分別於八十三年十月二十五日、八十四年三月二十五日、 八十四年八月二十五日、八十五年一月二十五日、八十五年六月二十五日、八 十五年十一月二十五日各交付十五萬元，八十六年四月二十五日交付十萬元， 有房屋租賃契約附卷可稽，被告初核乃依據租賃契約及實際租賃所有期間，核 定本年度一月至四月租賃收入一百二十六萬一千七百九十六元，扣除百分之四 十三費用後，租賃所得為七十一萬九千二百二十三元，原無不合，惟復查時以 依據台灣高雄地方法院八十四年度執字第五二九六號強制執行事件不動產權利 移轉證書不動產之所在地及種類備註欄載明，系爭租賃標的物自八十四年十月 二十五日大統百貨公司失火後承租人表示已與出租人口頭協定，租金調整為每 月十萬元，每年調整租金增加百分之五，是原告主張月租降為十萬元，尚資採 信，次查承租人周淑芬所開八十五年一月十日（用以支付八十五年一月二十五 日押金）及八十五年六月十日（用以支付八十五年六月二十五日押金）支付押 金各十五萬元之支票，均因存款不足遭退票，有高雄市票據交換所存款不足退 票單附卷可稽，原告主張未收取前述押金堪足採信，另系爭租賃標的物經由法 院於八十六年五月一日拍賣，租賃契約雖約定八十六年四月二十五日支付押金 十萬元，然此時房屋已遭查封，是被告設算該筆押金之租賃所得，尚有未洽， 應予減除，於是重行計算租賃所得為十八萬六千二百九十六元【（１００，０ ００＊１．０５＊３＋６００，０００＊０．０６＊１２０／３６５）＊５７ ％】，其與原核定租賃所得七十一萬九千二百二十三元之差額五十三萬二千九 百二十七元，復查決定已予以追減，並無不合。（三）原告雖主張承租人於八十三年十月十日、八十四年三月十日、八十四年八月十 日支付之押金支票已形同廢紙，無法兌現，惟無其他退票紀錄，且未提示相關 證明文件以實其說，核難憑採，併此陳明。況原告主張租金降為十萬元後都是 拿現金，原告有沒有收到租金於此即無法確切認定。（四）財產交易所得：按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之 ：．．．．．．第七類：財產交易所得：．．．．．．一、財產或權利原為出 價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移 轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」「個人出售房屋，如能提 出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本 法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽 徵機關得依財政部核定標準核定之。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項 第七類第一款及同法施行細則第十七條之二第一項所明定。又八十六年度個人 出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，高雄市部 分，按房屋評定現值之百分之二十一計算，復為財政部八十七年二月四日台財 稅第八七一九二六七三五號函所核定。
（五）查原告所有坐落高雄市新興區○○○路十之二號房屋於八十六年五月一日經由 臺灣高雄地方法院八十四年度執字第五二九六號強制執行案件拍賣，原告本年 度綜合所得稅結算申報未申報財產交易所得，被告乃依出售時房屋評定現值六 百七十一萬九千四百元之百分之二十一，核定財產交易所得一百四十一萬一千 零七十四元，參諸首揭規定，並無不合。
（六）又查系爭房屋原告係於八十二年六月間購買，買進總價格為二千五百萬元，有 唯王公司八十二年十二月三十一日固定資產損益計算表及該公司開立編號ＳＬ 00000000號統一發票附卷可稽，又該屋於八十六年度經臺灣高雄地方 法院強制執行案件拍賣價格為二千九百八十二萬四千元，有臺灣高雄地方法院 不動產權利移轉證書附卷可稽，是原告移轉該屋之實際財產交易所得為四百八 十二萬四千元，尚較被告原核定財產交易所得一百四十一萬一千零七十四元為 高，基於行政救濟不得更不利於原告之法理，被告維持原核定，核無不當，原 告雖執意主張系爭不動產買進之全部價款為八千五百萬元，被拍賣時全部價款 六千九百三十七萬六千元，虧損一千五百六十二萬四千元根本無財產交易所得 云云，惟查卷附不動產買賣資料，既可明確劃分買賣時房屋、土地之各別價格 ，則被告據之核實計算屬房屋部分之財產交易所得，並無不洽。（七）再查，唯王公司出售系爭房地所分別開立編號ＳＬ00000000號統一發 票房屋價款二千五百萬元及編號ＳＬ00000000號統一發票土地價款六 千萬元為原告於復查時自行提供之憑證，並非為被告向唯王公司所調查，首予 指明。次查原告為唯王公司股東之一，該公司八十二年度負責人方天南為原告 之兄長，是該公司出售系爭房地予原告，並依出售房地價款分別開立發票，原 告應屬知情。又唯王公司當年度營利事業所得稅結算申報係屬會計師簽證案件 ，由被告評核為優良會計師之柯宗立查核簽證，依會計師辦理所得稅查核簽證 申報須知第四條規定「會計師辦理所得稅查核簽證申報工作，對於帳簿文據之 查核及意見之表達，須保持公正嚴謹之態度，維護公私法益。」是該公司當年 度營利事業之損益及重大交易事項均經會計師查核簽證後充分表達與揭露，足 可為大眾所信賴。又原告雖稱購買系爭房地價款並未區分房屋款及土地款，然 未提示買進時載明收付款紀錄之買賣合約書以實其說，所訴自難採據。又原告 本年度綜合所得稅結算申報未申報財產交易所得，被告依出售時房屋評定現值 六百七十一萬九千四百元之百分之二十一，核定財產交易所得一百四十一萬一 千零七十四元，參諸首揭規定，並無不合，併此陳明。 理 由
一、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：．．．．．．第 五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用 之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取 得之權利金所得：一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權 利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。．．．．．．第七類：財產 交易所得：．．．．．．一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額 ，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之 餘額為所得額。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第一款、第七類 第一款所明定。另同法第四條第一項第十六款復規定：個人及營利事業出售土地 ，．．．．．．其交易之所得，免納所得稅。查已規定地價之土地，於土地所有 權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅，為土地稅法第二十八條前段 所明定，土地移轉既須就其漲價部分課徵土地增值稅，故就土地增值稅之核課及 計徵範圍之規定，可知土地增值稅即隱含對土地移轉之所得課徵所得稅之內涵，
加以行為時所得稅法第四條第一項第十六款又已明文規定出售土地所得免納所得 稅，故行為時所得稅法第十四條第一項第七類第一款關於財產交易所得所稱之財 產即不包含「土地」在內，乃當然之解釋，先此敘明。二、本件原告因其所有坐落高雄市新興區○○○路十之二號（下稱系爭房屋）一樓及 地下室房屋，八十六年度一月至四月間供衣柔服飾店營業使用，因未申報租賃所 得，被告乃以查得之租賃契約，核定租賃收入一百二十六萬一千七百九十六元， 減除百分之四十三費用後，核定原告租賃所得為七十一萬九千二百二十三元，申 經復查結果租賃所得追減五十三萬二千九百二十七元，其餘未獲變更。被告又以 系爭房屋，於八十六年五月一日經由臺灣高雄地方法院八十四年度執字第五二九 六號強制執行事件拍賣，惟原告本年度綜合所得稅結算申報未申報財產交易所得 ，被告乃依出售時該屋房屋評定現值六百七十一萬九千四百元之百分之二十一， 核定原告財產交易所得為一百四十一萬一千零七十四元；嗣於復查時雖經原告提 出買進該房地之出賣人唯王公司當初申報出售之發票及相關資料，而應認該房屋 之實際財產所得應為四百八十二萬四千元，然因較被告原核定財產交易所得一百 四十一萬一千零萬一千零七十四元為高，基於行政救濟不得更不利於原告之法理 ，仍維持原核定等情，已經兩造分別陳明在卷，並有復查決定書附原處分卷可稽 ，自堪認定。而原告提起本件訴訟，則以系爭房屋一樓及地下室之承租人周淑芬 於八十四年時即已被銀行列為拒絕往來戶，故原告所持有承租人用以支付租金及 押金之支票並未兌現，故原告於八十六年度並未收得租金，亦無以押金所設算之 利息收入；另系爭房屋經法院拍賣之價金較原告購進時之總價為低，原告並無財 產交易所得，且原告有增建系爭房屋，如認原告有財產交易所得亦應扣除原告所 支出之費用等語資為爭執，爰分別敘述如下。
三、租賃所得部分：
（一）經查：被告係以原告八十六年度關於系爭房屋一樓及地下室出租，應分別於八 十六年一月二十五日、二月二十五日及三月二十五日收取各十萬五千元租金； 另原告於八十三年十月二十五日、八十四年三月二十五日、八十四年八月二十 五日及八十五年十月二十五日共收取六十萬元之押金，按年利率百分之六設算 ，有一萬一千八百三十五元之租賃收入，合計租賃收入為三十二萬六千八百三 十五元，乃核定租賃所得為十八萬六千二百九十六元（扣除費用率百分之四十 三）等情，已經被告陳述在卷；而被告為此租賃所得之核定，無非以系爭房屋 之租賃契約書及拍賣公告為據。惟查：系爭房屋係於八十五年間進行拍賣，並 經執行法院於八十六年五月一日核發不動產權利移轉證書於承受人高雄市第一 信用合作社，而系爭房屋承租人周淑芬簽發用以支付租金之支票帳戶則於八十 四年二月十七日即已遭拒絕往來等情，有不動產拍賣公告，權利移轉證書及支 票附卷可稽；另原告於承租人之支票遭拒絕往來後，部分支票雖已屆期，但因 知其已遭拒絕往來故未提示，且因未取得承租人支付之租金，故仍保留該等支 票之原本，至於八十五年間原告實未收得租金，且承租人亦未將其開立之扣繳 憑單交付原告，原告所稱之一百二十一萬五千元係承租人開立予被告之扣繳憑 單金額，並非原告收受之租金金額等情，則據原告陳述在卷，並經本院調閱原 告就八十五年綜合所得稅提起行政訴訟之起訴狀查明，且有原告提出未經提示
之承租人支付租金及押金之支票十一張【即（８３、１０、１０／十五萬元） （８４、８、１０／十五萬元）（８４、３、１０／十五萬元）（８５、７、 ２５／三十一萬元）（８５、８、２５／三十一萬元）（８５、９、２５／三 十一萬元）（８５、１０、２５／三十一萬元）（８５、１１、２５／三十一 萬元）（８５、１２、２５／三十一萬元）（８６、１、２５／三十一萬元） （８６、２、２５／三十一萬元）】附卷可稽（原本閱後當庭發還，影本附卷 ），該等支票原告雖未提示，惟該支票帳戶既已遭拒絕往來，而衡諸交易常情 ，承租人若有給付該等租金，豈會不要求原告交還支票原本，故原告既仍持有 承租人用以支付租金之支票原本，實難謂承租人已有支付該等租金；另關於八 十六年之租金部分，原告雖僅提出發票日八十六年一月二十五日及八十六年二 月二十五日之支票原本二紙，而無同年三月二十五日之支票，然此支票究因承 租人當時即漏未簽發或原告嗣後遺失，原告已不復記憶，已經原告陳述在卷， 且觀原告提出支票原本之明細可知，原告係持有承租人簽發發票日自八十五年 七月二十五日起之支票原本，足見當時承租人已有未支付租金之情事發生，則 於承租人有多次連續未支付租金之情況下，於欠繳多期租金後再支付爾後之一 期租金，更與常情有悖，且承租人就其八十五年度之租金支出有開立扣繳憑單 給予被告，則八十六年度若其有支付租金情事，豈會不開立租金扣繳憑單以為 憑證，故原告主張其八十六年度並未收得承租人支付之租金等語，應堪採取。 另被告據以設算租金收入之八十三年十月二十五日、八十四年三月二十五日、 八十四年八月二十五日及八十五年十月二十五日四期押金，承租人應係分別簽 發八十三年十月十日、八十四年三月十日、八十四年八月十日及八十五年十月 十日四張支票以為給付，已經兩造分別陳述在卷，而原告仍持有其中發票日為 八十三年十月十日、八十四年三月十日及八十四年八月十日之支票原本一節， 已經本院當庭核對無訛，則衡諸常情，承租人當未支付此押金，另原告雖未能 提出發票日為八十五年十月十日之支票，然此支票係因承租人表示要付款經取 回後卻未支付，已經原告陳述在卷，另觀諸前述原告持有承租人支票原本之情 形，可知承租人至八十五年七月間之租金付款情形即不正常，且前期之押金亦 未給付，則依承租人此種付款及資力狀態，其豈有可能再給付八十五年十月份 之押金，故原告主張其並未收取八十三年十月二十五日、八十四年三月二十五 日、八十四年八月二十五日及八十五年十月二十五日四期之押金一節，亦堪採 取。
（二）按綜合所得稅之課徵係採收付實現原則，本件依據租賃契約及不動產拍賣公告 之記載，原告固有將系爭房屋一樓及地下室出租，然原告既未收得系爭房屋一 樓及地下室八十六年一月至四月之租金（即應於八十六年一月二十五日、八十 六年二月二十五日及八十六年三月二十五日支付之租金），亦未收取承租人應 於八十三年十月二十五日、八十四年三月二十五日、八十四年八月二十五日及 八十五年十月二十五日給付之押金，則被告以原告有收得該租金及押金，而據 以核算之租金收入及設算租金收入，並據以認定原告八十六年度有十八萬六千 二百九十六元之租賃所得，自有未合。
四、財產交易所得部分：
（一）按「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其 財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報 或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」為行為時所 得稅法施行細則第十七條之二第一項所明定。而「法院拍賣已建築完成並有評 定價值之房屋，有關財產交易所得之計算，如納稅義務人未能提出原始取得之 實際成本者，應以房屋評定價值依各該年度公布之所得標準計算財產交易所得 。」為財政部七十四年十二月四日台財稅第二五七四六號函所明釋。又八十六 年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準， 高雄市部分，按房屋評定現值之百分之二十一計算，復為財政部八十七年二月 四日台財稅第八七一九二六七三五號函所核定。另「法院依強制執行法所為之 拍賣，其賣得之價金應依所得稅法第十四條第一項第七類規定，減除成本費用 後計算財產交易所得，併同其他各項所得課稅，財政部中華民國六十六年十一 月二日台財稅字第三七三六五號函釋尚未逾越所得稅法之規定，與憲法第十九 條並不牴觸。」業經司法院釋字第二九六號解釋在案；而司法院釋字第二一八 號解釋謂「人民有依法律納稅之義務，憲法第十九條定有明文。國家依法課徵 所得稅時，納稅義務人應自行申報，並提示各種證明所得額之帳簿、文據，以 便稽徵機關查核。凡未自行申報或提示證明文件者，稽徵機關得依查得之資料 或同業利潤標準，核定其所得額。此項推計核定方法，與憲法首開規定之本旨 並不牴觸。惟依此項推計核定方法估計所得額時，應力求客觀、合理，使與納 稅義務人之實際所得相當，以維租稅公平原則。至於個人出售房屋，未能提出 交易時實際成交價格及原始取得之實際成本之證明文件者。財政部於六十七年 四月七日所發（六七）台財稅字第三二二五二號及於六十九年五月二日所發（ 六九）台財稅字第三三五二三號等函釋示：『一律以出售年度房屋評定價格之 百分之二十計算財產交易所得』，不問年度、地區、經濟情況如何不同，概按 房屋評定價格，以固定不變之百分比，推計納稅義務人之所得額自難切近實際 ，有失公平合理，且與所得稅法所定推計核定之意旨未盡相符，應自本解釋公 布之日起六個月內停止適用。」即認個人綜合所得稅之課徵，以已實現之所得 為限；其稽徵，除納稅義務人自行申報並提示各種證明所得額之帳簿、文據， 由稽徵機關核實認定者外，尚有由稽徵機關依查得資料或同業利潤標準推計核 定者，即肯認所得稅法施行細則第十七條之二第一項之規定。惟認稽徵機關以 推計核定方法估計納稅義務人之所得額時，應本經驗法則，力求客觀、合理， 使與納稅義務人之實際所得相當，以維租稅公平原則；亦即本號解釋亦肯認推 計所得之所得稅課徵方式，只是就不問年度、地區、經濟情況如何不同，概按 房屋評定價格，以固定不變之百分比，推計納稅義務人所得額之推計課稅方式 ，認難切近實際，有失公平合理，與所得稅法所定推計核定之意旨未盡相符而 已。而上開財政部七十四年及八十七年之函釋，就法院拍賣房屋之交易所得， 認於當事人無法提出相關文件核實認定時，稽徵機關得依推定核計方法估計所 得額，並就各別年度分別按台北市、高雄市及台灣省各縣市之房屋，分別訂定 推定核計財產交易所得額標準，即此函釋係針對上述司法院釋字第二一八號解 釋之意旨，參酌各年度、各個地區、經濟情況之不同，分別訂定不同標準之房
屋交易所得額之推計核定標準，故此推定核計標準當足認已力求其客觀合理， 爰予援用。
（二）經查：
１、本件原告雖提出其購進系爭房屋時，出賣人唯王公司開立之發票，主張其購進之 金額即土地價款及房屋價款合計八千五百萬元，較系爭房屋經由臺灣高雄地方法 院八十四年度執字第五二九六號強制執行事件拍賣時，債權人高雄市第一信用合 作社（現已改名為高新銀行）承受之金額六千九百三十七萬六千元為高，故其並 無所得云云；然查，行為時所得稅法第十四條第一項第七類第一款所規範財產交 易所得之財產並不包括土地一節，已如首開所述，故原告將系爭房屋購進時及出 售時房屋及土地之總價款予以比較，而主張其無財產交易所得，自有誤會，不足 採取。
２、原告又主張其向唯王公司購進系爭房屋時，契約僅是約定房地總價，並未就土地 及房屋分別約定買賣價款，並提出房屋買賣契約書一紙為證。惟查：原告於本院 第一次準備程序期日（九十一年一月三日）原陳稱買賣契約因時間太久並沒有保 留等語，嗣於第二次準備程序期日（九十一年一月十七日）則提出買賣契約書影 本一份，並表示提出之契約書影本即為其保留之原件；然觀該不動產買賣契約書 影本之紙質極新，與卷內其他資料之新印影本紙質相當，有該不動產買賣契約書 影本在卷可按；況查原告自八十八年四月間就本件八十六年度綜合所得稅之補稅 處分申請復查起至九十一年一月十七日提出該不動產買賣契約書影本止，其間均 未提及有該不動產買賣契約書影本，故該影本原告當係於八十八年四月之前即已 影印，距今近三年之影本不論如何保存，當會留下歲月的痕跡，然該影本之紙質 卻與新品相當，且於經歷近三年之行政救濟程序均未提出，是該不動產買賣契約 書影本之真正，實非無疑！尤其證人柯宗立即唯王公司簽證會計師又到庭證稱： 系爭房屋出售給原告年度係由伊擔任唯王公司之簽證會計師，該房屋之買賣契約 書伊已不記得有無看過，而其工作底稿亦因已超過核課期間而找不到；然一般而 言，簽證會計師會核對統一發票與契約書之記載，如果買賣契約書未分別記載土 地與房屋之價格，則會計師只會核對總價是否相符；另伊係負責唯王公司之帳務 簽證，記帳則另由唯王公司之會計負責，而會計要記載傳票需有交易憑證，如果 買賣契約未訂定房屋及土地價格比例，會計是無法區分土地及房屋各應記載多少 金額等語甚明，而卷附唯王公司開立之統一發票，其上又明確記載房屋二千五百 萬元、土地六千萬元，更足見若非系爭房屋原告購進當時之買賣契約有土地及房 屋價款之約定，唯王公司出具之統一發票應不可能有此記載，故原告所提出不動 產買賣契約書影本之真正，實難採取。
３、查關於系爭房屋之財產交易所得，被告係以原告於當年度綜合所得稅結算申報未 為申報，而依行為時所得稅法施行細則第十七條之二第一項規定，按系爭房屋出 售時房屋評定現值六百七十一萬九千四百元之百分之二十一，核定原告之財產交 易所得為一百四十一萬一千零七十四元等情，已經被告陳明在卷；至原告雖於申 請復查時提出唯王公司出售系爭房地時所分別開立編號ＳＬ00000000號 及編號ＳＬ00000000號之統一發票二張，其中關於房屋價款係記載為二 千五百萬元，原告嗣雖提出不動產買賣契約書影本以證明契約並未區分房屋及土
地之價格，然該契約之真正並無可採，已如前述，且依前項證人柯宗立會計師之 陳述，於記帳作業常情，若非契約有區分價格之記載，會計人員並無從區分價格 予以記載及開立發票，並該發票所記載之金額，分別為土地六千萬元、房屋二千 五百萬元等情，有該發票附原處分卷可稽；另該發票所載房屋價款遠高於依房屋 評定現值及土地公告現值劃分之比例，已經被告陳明在卷，而房屋價款越高，出 賣人唯王公司即需負擔越多之營利事業所得稅，唯王公司此種開立發票方式已有 違常情，且原告為唯王公司股東之一，該公司八十二年度之負責人方天南則為原 告之兄長，故該公司出售系爭房地予原告，並依出售房地價款分別開立發票，原 告應無不知之理；而系爭房屋若依唯王公司帳載價款二千五百萬元及台灣高雄地 方法院強制執行拍賣價格二千九百八十二萬四千元計算結果，原告出售系爭房屋 之利得為四百八十二萬四千元，縱再扣除原告於本院審理時主張之費用一百十七 萬一千零九十八元，其財產交易所得猶為三百多萬元，亦高於被告所核定之一百 四十一萬一千零七十四元，故被告本於行政救濟不利益變更禁止原則，仍為原較 有利於原告之核定，自無不合；再被告所為系爭房屋財產交易所得為一百四十一 萬一千零七十四元之核定，係依據所得稅法施行細則第十七條之二第一項規定及 財政部八十七年二月四日台財稅第八七一九二六七三五號函釋，並非依據證明文 件核實認定（核實反對原告不利），已如前述，故原告自不得再主張其核定金額 應扣除其他費用，故原告提出增建資料，主張應予扣除云云，自無可採。五、綜上所述，原告八十六年就系爭房屋一樓及地下室部分應無租賃所得，被告所為 原告有租賃所得之核定，於法尚有未合，訴願決定未予糾正，亦有未洽，原告就 此部分執以指摘，求為撤銷，為有理由，爰由本院將訴願決定及原處分（復查決 定含原核定處分）關於租賃所得部分撤銷；另原告關於系爭房屋財產交易所得部 分之主張並無可採，故被告核定原告因系爭房屋被拍賣有財產交易所得一百四十 一萬一千零七十四元，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告提起本件 訴訟，就此部分求為撤銷，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依行政訴訟法第一百九十 五條第一項、第一百零四條、民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日 高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 陳光秀
法 官 李協明
法 官 楊惠欽
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日 法院書記官 藍亮仁