臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第476號
原 告 劉國滄
彭美枝
共 同
訴訟代理人 林育竹律師
黃淑芬律師
被 告 國泰建設股份有限公司
法定代理人 黃陸雀
訴訟代理人 方錫洀律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於中華民國100 年
8 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆佰零叁萬柒仟叁佰捌拾元及自民國九十九年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣肆佰零叁萬柒仟叁佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件原告本係以客觀預備合併方式起訴，其先位之訴主張被 告遲延辦理交屋，應賠償遲延利息即違約金，又被告廣告不 實構成不完全給付，應賠償損害，以及被告所交付之停車位 有瑕疵，依民法第三百六十四條規定，被告應另行交付無瑕 疵之停車位，而於先位聲明第一項請求被告應給付原告新台 幣（下同）10,786,823元本息，於聲明第二項請求被告應另 行交付原告無瑕疵之停車位；備位之訴則亦主張被告遲延辦 理交屋，應賠償遲延利息即違約金，以及被告廣告不實構成 不完全給付，應賠償損害，而就停車位瑕疵部分，則依民法 第三百五十九條規定，請求減少停車位價金，所為備位聲明 則係請求被告應給付原告14,586,823元本息等情。嗣於起訴 狀送達後，原告於本院民國99年9 月14日言詞辯論期日，以 言詞撤回先位之訴（見本院卷㈠第175 頁），因被告於該期 日到場並未為同意與否之表示，而自該期日起逾十日未提出 異議，已視為同意原告撤回先位之訴（見民事訴訟法第二百 六十二條第一項、第四項規定），應認原告該部分訴之撤回 業已生效。
二、次按請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將
原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第 二百五十五條第一項第二款規定自明。
㈠原告就停車位瑕疵部分因起訴時僅主張依民法第三百五十四 條、第三百五十九條規定請求減少價金3,800,000 元，嗣遂 於99年9 月21日以民事陳報狀，就此追加依民法第一百七十 九條規定請求被告返還該部分經減少之價金（見本院卷㈠第 179 頁），另又以99年11月1 日民事準備書㈡狀，此停車位 瑕疵部分追加以民法第二百二十七條第一項、第二百二十六 條第一項規定為請求權基礎等情（見本院卷㈠第217 頁）。 ㈡雖被告對原告所為訴之追加表示不同意（見本院卷㈠第222 頁背面），但核原告所為訴之追加，所執之基礎原因事實， 仍係以被告所交付與原告之地下二層編號1 號及2 號停車位 有不具通常效用之瑕疵為據，本院前已進行過之訴訟資料與 證據資料，仍有繼續使用之可能性與價值，合於民事訴訟法 第二百五十五條第一項第二款規定要件，且在原告為訴之追 加前後，兩造所提攻擊防禦方法仍得相互援用，而不致遲滯 訴訟程序之進行，另對被告之防禦無甚影響，故應許原告所 為訴之追加。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：
㈠原告於96年1 月25日與被告簽訂不動產買賣契約書（下簡稱 買賣契約），向被告購買坐落臺北市○○區○○段五小段17 之1 、17之2 、17之3 、17之4 地號土地上所興建「信義富 鼎」編號A2棟一、二樓房地（面積約164.17坪）、一樓戶外 庭園（約60餘坪）及地下一、二層編號PM25、PM26、PL-01 、PL-02 四個停車位，上述房地及停車位買賣總價金約定為 152,760,000 元。
㈡被告遲延交屋136 日，應依買賣契約第十三條第一項第三款 約定賠償遲延利息即違約金4,037,380 元： ⒈依兩造間買賣契約第九條約定，被告應於97年11月30日前完 成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使 用執照，第十三條則約定被告應於領得使用執照六個月內， 通知原告辦理交屋。而被告係於97年11月27日取得使用執照 ，依約應於98年5 月26日通知交屋，雖被告有於98年5 月25 日寄送驗交屋通知書；但原告曾於98年7 月9 日至房屋現場 勘查，發現被告尚有：樓梯踏板石材仍在施工，浴室地磚、 壁磚及衛浴設備皆尚未安裝，全戶地坪石材尚未施工…等情 狀，與買賣契約第十三條第一項第一款約定應完成相關設施 不符，系爭房屋並未達可居住使用之狀態，被告前開通知自 非屬依債務本旨提出給付，原告遂於98年7 月9 日寄發存證
信函列舉未完工項目且表明被告98年5 月26日交屋通知無效 ，另催告被告儘速完工後，再通知原告進行驗收、交屋。然 被告遲至98年8 月11日始讓原告進行初驗，嗣於98年10月9 日方開立保固書予原告，可知，被告實際辦理交屋日實為98 年10月9 日，逾前開通知交屋期限達136 日，構成遲延交屋 。
⒉依買賣契約第十三條第一項第三款約定，被告交屋每逾一日 應按原告已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告 ，此為違約金之性質，而⑴截至97年9 月25日止，原告已繳 納定購金、簽約金及各期期款共30,550,000元，逾期136 日 ，被告應付遲延利息計2,077,400 元；⑵原告於98年9 月4 日交付買賣契約附件五付款明細表第五點之貸款（不含交屋 款）111,998,869 元，自98年9 月4 日算至98年10月9 日計 35日，被告應付遲延利息1,959,980 元。以上合計遲延利息 數額為4,037,380 元。
㈢被告廣告不實，構成不完全給付，應依民法第二百二十七條 規定賠償損害6,749,443 元：
⒈兩造間買賣契約係屬預售屋買賣性質，兩造締約當時既無何 成品可供原告實際檢視以決定是否購屋，原告自信賴被告提 供之廣告圖說及購屋參考資料，該等廣告圖說及購屋參考資 料為要約之性質，成為契約內容之一部。
⒉由廣告平面圖（見本院卷㈠第204 至207 頁、第275 頁，即 以下所稱之廣告平面圖）可知警衛室高度佔其緊臨之大門門 廊高度比例約44﹪，並不影響一樓庭園景觀，原告係因信賴 此廣告平面圖之真實性並信任被告將依廣告平面圖誠信履約 ，方以鉅資購買一、二樓連同一樓庭園。詎被告在兩造簽約 後房地交付前，未經原告同意而就警衛室之高度變更設計為 佔其緊臨之大門門廊高度比例為50.6﹪，致系爭房屋之採光 及視野完全被警衛室遮蔽，與廣告平面圖不同，亦與廣告內 容所載「藉由光線的流動，為居家環境營造不一樣的氣氛， 迎向基地面對的絕佳視野，體驗一種無形的價值，展現出主 人的獨特品味與超凡眼界」及外觀示意圖出入甚大，系爭房 屋與依約應具備之住居環境及使用原則有所不同，已違反債 務本旨而構成不完全給付。原告早在97年10月6 日即以律師 函向被告反應，並請求被告提出解決方案，惟未獲回應。上 情已經原告委請臺北市建築師公會鑑定後認定原告買受之一 樓房屋有將近減損四分之一遮蔽效應，致向外開窗之視野景 觀受影響。被告自應依民法第二百二十七條第一項準用第二 百二十六條第一項規定對原告負不完全給付之損害賠償責任 。
⒊原告所受損害為房屋價值5 ﹪之減損，按房地總價（不含停 車位價金）計算後，計6,749,443 元（134,988,869 元×5% ＝6,749,443 元）。
㈣地下二層編號PL-01 、PL-02 停車位（下稱系爭停車位）無 法為通常使用，依民法第三百五十四條、第三百五十九條規 定請求減少價金3,800,000 元後，依民法第一百七十九條規 定請求被告返還該部分經減少之價金；及依民法第二百二十 七條規定請求被告賠償原告損害3,800,000 元： ⒈按建築技術規則建築施工編第六十二條第三項規定，供停車 空間之樓層淨高不得小於2.1 公尺，此係指整個車輛進出坡 道樓層高度而言；是以，被告交付之停車位須具有整個樓層 淨高均不得小於2.1 公尺之條件，方符合法令規定及債之本 旨；被告所交付之系爭停車位長度、寬度雖與契約相符，但 有一側柱體牆面外緣處之樓層淨高僅有190 公分、207 公分 ，與上開規定不符而高度不足。又因系爭停車位兩側之柱及 牆面阻擋因素，迴車空間不足，導致不論車頭或車尾先入， 須一再調整倒車角度，汽車方能完全順利駛入，所需停車時 間較長，故系爭停車位有樓層淨高不足、迴車空間不足之欠 缺契約約定預定效用與品質情形，此情亦經原告委請臺北市 建築師公會認定無誤，故系爭停車位具有物之瑕疵。 ⒉因原告向被告購買系爭停車位時，信義富鼎大樓尚未興建， 故僅有買賣契約附件二之車位規格及位置平面圖可供參考， 然被告非但未誠實告知系爭停車位有前開瑕疵，且自契約附 件二地下二層平面圖完全無法看出系爭停車位有難以停車之 瑕疵，另被告所提供給原告之信義富鼎驗交屋憑單，並未列 載停車位可否順利將車輛停入之欄位，亦顯有故意不告知瑕 疵之情事。
⒊再者，系爭停車位驗收前後，均由被告堆置施工材料，致原 告無法依通常程序從速檢查，原告在99年農曆年前發現上情 後，曾通知被告親自實測，結果亦同。
⒋系爭停車位因有前述物之瑕疵，較之信義富鼎大樓其他停車 位所具備應有之效能至少減少50% 以上，而停車位一位價金 為3,800,000 元，依民法第三百五十四條、第三百五十九條 規定，系爭二個停車位應減少價金50% 共計3,800,000 元後 ，原告爰依民法第一百七十九條規定請求被告返還該部分經 減少之價金。又被告所出售系爭停車位並未具有通常之效用 ，構成主給付義務之違反，而被告未盡說明義務且刻意隱匿 系爭停車位之資訊，則構成從給付義務之違反，且均係可歸 責於被告，被告自應依民法第二百二十七條第一項準用第二 百二十六條第一項規定負不完全給付之損害賠償責任，原告
主張所受損害與請求減少價金相同，即為3,800,000 元，被 告自應賠償原告之損害。
㈤為此，本於買賣契約之法律關係，依不動產買賣契約書第十 三條第一項第三款約定，起訴請求被告給付遲延交屋之違約 金；及本於債務不履行不完全給付之法律關係，依民法二百 二十七條第一項準用第二百二十六條第一項規定，請求被告 賠償房屋價值減損之損害；另本於買賣契約瑕疵擔保及不當 得利之法律關係，依民法第三百五十四條、第三百五十九條 及第一百七十九規定規定，請求被告返還所減少之停車位價 金，併依債務不履行不完全給付之法律關係，依民法二百二 十七條第一項準用第二百二十六條第一項規定，請求被告賠 償停車位價值減損之損害等語。並聲明：
⒈被告應給付原告14,586,823元，及自起訴狀繕本送達日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告於98年5 月25日通知辦理驗收交屋時，買賣標的物根本 未達可居住使用之可交屋狀態，被告顯係為規避給付遲延交 屋罰金，此由被告於該次通知後並未再次通知原告辦理交屋 事項可得之，據此，被告所為通知不生效力，原告自無配合 交屋之義務，不構成受領遲延。
⒉關於廣告不實部分：
⑴兩造於98年8 月14日達成退款3,629,989 元之合意，係針對 一樓中庭使用面積不足之找補爭議，此由請款單標示為「空 地面積價差」即明，此與一樓前方警衛室之瑕疵無關。 ⑵原告更換之一樓庭園樹種係屬於高度較矮之樹種，並未植栽 之變更而破壞一樓房屋採光。
⒊關於停車位瑕疵部分：
⑴被告98年5 月25日驗交屋通知並不合法，故交屋日期應以被 告開具保固書之日即98年10月9 日為據，原告自此時起方得 就系爭停車位行使價金減少請求權，迄至原告提起本件訴訟 時、被告收受起訴狀繕本時止，均未逾六個月除斥期間。 ⑵被告於買賣契約所提供之附件二車位規格及位置平面圖，刻 意隱瞞系爭停車位位在地下一層至二層斜坡下方情形，又以 極小字體記載系爭停車位之尺寸，而對於停車位之高度則略 而不提。是被告故意違反建築法規規定，並於買賣契約中隱 暪系爭停車位停車、迴車、倒車所須使用之停車空間、高度 有不一致之情形，而故意不告知瑕疵，依民法第三百六十五 條後段規定自不受六個月除斥期間之限制。
二、被告則抗辯略以：
㈠被告並未遲延交屋：
⒈依買賣契約第十三條第一項約定「乙方應於領得使用執照六 個月內，通知甲方辦理交屋」，係規範被告應通知原告開始 進行交屋程序之期限，此非指應於此六個月期限內完成驗收 以及交屋，被告既已於領得使用執照後六個月內之98年5 月 25日通知原告進行交屋，自未有遲延情事，原告主張通知交 屋需房屋達處於可居住使用之狀態，於法、於約均屬無據， 其無由請求遲延利息。
⒉原告於98年5 月25日收受驗交屋通知，但並未依被告通知內 容與被告聯絡預約辦理交屋時間，而原告遲至98年7 月9 日 始至現場片面勘查，卻未知會被告派員共同勘查，其所提照 片及存證信函內容中敘及現場未完工等各節，與事實不符； 況且，原告所指地坪、牆面未完工等事由，皆屬建築工程末 端之裝潢修飾施工程序事項，非主建物、附屬建物設備水電 設施等建築主要結構、設施工程，被告既已取得使用執照， 足證已依買賣契約附件圖說且依法完工，所為驗交屋通知自 屬依債之本旨提出給付，原告拒絕受領，構成受領遲延，則 被告自98年5 月25日起已不負交屋之遲延責任。 ⒊至於原告在98年8 月11日信義富鼎驗交屋憑單中，以異於其 先前在98年7 月9 日所拍攝之照片、所製作存證信函之內容 ，列載各修繕事項，均非系爭房屋主建物、附屬建物之設備 或設施，而係原告事後新增或變更施工之契約外事項要求， 與買賣契約第十三條第一項約定被告應完成之事項不同，其 據此拒絕交屋，構成受領遲延，被告於98年5 月25日之驗交 屋通知自生效力。
⒋依買賣契約第十三條第一項第二款約定原告應繳清所有應付 未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續，被告始需交 屋，惟原告買賣價金152,760,000 元直至98年10月9 日時僅 付款150,188,869 元，尚未繳清所有應付款，其交屋請求權 尚未發生。又在原告未依約給付全部價款前，被告得拒絕自 己之交屋給付行使同時履行抗辯權，故被告並未遲延交屋。 ⒌至於原告以保固書所載98年10月9 日為被告實際交屋日期， 顯係將保固起算日及驗收日混為一談，更違反買賣契約第二 十一條括弧之但書「但如有可歸責於甲方（即原告）之原因 致未辦理交屋時自乙方（即被告）通知交屋指定日起」約定 ，而依此約定，尤足證明被告自於98年5 月25日通知交屋指 定日起已完成交屋之事實及效力。
㈡被告不負廣告不實之不完全給付部分：
⒈被告已依買賣契約第八條第一項、第三十條約定按臺北市政 府工務局核准工程圖樣與說明書及契約約定之圖說、建材設
備表施工，且取得使用執照，故被告已依債之本旨提出給付 。
⒉原告提出所謂之廣告平面圖並非被告所交付，亦非買賣契約 第三十條約定所指契約附件，不構成買賣契約內容之一部。 縱然廣告平面圖係被告所交付，然兩造業經現場示意勘驗之 說明而完成訂約，訂約當時原告未表示任何異議，自視為已 予默認，依買賣契約第二十六條約定，原告已「放棄與廣告 不符所得主張之權利」。
⒊兩造並未就系爭房屋之採光、景觀、視野之具體客觀條件及 標準為特別約定，而依原告所提廣告平面圖，亦無從認定系 爭房屋所應具有之採光、景觀、視野之標準及條件。且依買 賣契約第一至四條約定，買賣標的物僅原告專有之系爭房屋 、坐落基地及車位，而第二條約定所指「共同使用部分」依 第十八條約定，並不包括原告所買一樓佛堂至警衛室間之空 地，此空地屬社區大樓應留設之專用法定空地公共面積，由 全體區分所有權人共有，僅依分管同意書約定由原告專用， 故對此法定空地專用部分，被告於預售時之廣告、圖說、設 計圖、示意圖等並不須表明一樓與警衛室之空間特定距離及 比例，被告已依分管同意書及分管契約示意圖交付分管即完 成給付，不生瑕疵給付問題。甚者，被告就警衛室之設置並 未位移，亦未變更設計，悉依圖說經主管機關核准、設計、 施工，與買賣契約附件一之一層平面圖所示完全相符；況依 買賣契約第八條第四項約定，警衛室為立面外觀及公共設施 ，被告依約保留有變更之權利。可知，被告並未有不完全給 付情事。
⒋況且，原告於97年10月6 日律師函主張建物及庭院之外觀不 符合被告販售時之總說明文書，指出⑴警衛室之位置、寬度 、高度、相對比例等不符其函附附件一之說明書文書；⑵第 一層之庭院空間與建物之比例，與其函附附件二之說明文書 及契約附件一相差甚遠，係被告販售洽商時使用不實之說明 物，使原告陷於錯誤，構成詐欺，標的物存在重大瑕疵等語 。原告繼以98年8 月3 日及98年8 月14日存證信函彙總主張 ，以一樓中庭約定使用之法定空地面積短少、連續壁退縮致 庭院欄杆內移，使庭院使用坪數減少、構造物向內移造成面 積減少等事由請求中庭面積差異找補，經兩造成立和解，以 扣除空地面積差價3,629,989 元之方式，解決被告廣告不實 之不完全給付之爭端。是以，兩造既已成立和解，除和解部 分變更處理外，兩造同意續按契約約定履行，依買賣契約第 二十六條約定原告應已放棄就相關約定與廣告不符所得主張 之權利。原告再行請求被告賠償，違反買賣契約第二十六條
約定及民法第七百三十七條規定，為無理由。
⒌原告於98年1 月5 日後要求將一樓整面落地玻璃牆門變更設 計為石牆面，改開口一玻璃窗及二片門扇之全戶大門，窗上 外側增設遮雨棚，致整片全面採光之落地玻璃庭院大門牆只 剩一口玻璃窗採光之石牆，又玻璃窗上增設之遮雨棚更將室 內採光效果破壞、減弱；此外，庭園植栽增植椻柏一棵，酒 瓶椰子七棵，黃椰子五棵，大王柳三棵等，致庭園樹木密集 ，對外視野空間之開闊感消失，採光效果驟減。可見，原告 主張視野遭阻擋，實係因可歸責於原告之事後要求變更設計 所致。
⒍至於原告所提臺北市建築師公會鑑定報告非法院囑託之鑑定 ，不具鑑定效力，再者，建築師未就原施工設計圖說與現狀 比對，查明原告上開變更設計對原設計圖說之採光設計有無 影響，鑑定方法不週延。何況，一樓佛堂經本院勘驗結果並 無原告所指採光不足情形；上述鑑定報告書第四頁亦記載： 「申請人（即原告）所有之住宅單元（含一、二樓）與南側 一樓管員室㈠之間，其水平距離大於6M，尚符法規規範之有 效採光規定」，可證原告之主張不實。至於該鑑定報告記載 有效採光與視野景觀之影響經實測暫時採用遮蔽效應評估， 有將近四分之一之遮蔽效應，對於其間開窗（口）之視野景 觀，若依本鑑定方式應有影響等詞，僅屬建築師個人主觀之 評估臆測之詞，無規範或科學數據之根據，兩造既未於買賣 契約就系爭房屋之採光亮度、視野景觀為約定，建築法規亦 無所謂遮蔽效應之相關規定，鑑定報告上開所載自不足採。 ⒎至於原告以買賣價金134,988,869 元5%計算損失，並未聲明 減值5%之具體證據及其有5%損失率之計算方法，請求自非實 在。
㈢系爭停車位亦無物之瑕疵：
⒈原告既然主張其曾於98年7 月9 日至現場檢查，且於98年8 月11日存證信函所列七項未達驗收準則之事項，皆未列入系 爭停車位有無法停放車輛之瑕疵，足證原告已自行詳為檢查 ，依民法第三百五十六條規定，視為承認所領受之停車位。 再者，被告否認原告係於99年農曆年前始發現瑕疵，既原告 在使用逾十個月後迄至99年3 月30日始起訴行使瑕疵擔保權 利，已逾民法第三百六十五條所定減少價金請求權得行使之 六個月期間。另信義富鼎驗交屋憑單冒頭已記明「茲貴房屋 、車位已完工取得使用執照，並完成交屋前之準備工作…」 ，可知須辦理驗屋手續之標的物包含主建物、附屬建物之房 屋、車位及其設備，被告並無故意疏漏停車位之驗收及故意 不告知停車位瑕疵之情形，無民法第三百五十七條規定之適
用。
⒉本院100 年2 月25日勘驗測量筆錄已記載「編號１號停車位 寬度自白色標線外緣至外緣之寬度為250 公分…」，在此符 合契約寬度之車位範圍內所測得之樓層高度均有合於210 公 分之法定高度；原告以約定之停車位寬度以外範圍樓層高度 不足210 公分而為主張，顯屬無據。至於被告交付之地下二 層編號PL-02 停車位高度則均有符合法令規定，並無瑕疵。 況且，臺北市建築管理自治條例第二十三條第二款規定：「 各樓層高度在百分之三以下，且未逾十公分」為合法之容許 誤差範圍，縱以原告所執207 公分高度為斷，亦仍在法定容 許誤差之6.3 公分之內，被告無違反建築法規之情事。此外 ，兩造並未約定被告應給付之系爭二個停車位須足供其賓士 、休旅車等較大型規格之車輛能順利出入，始具正常使用功 能之標準，則被告既已依一般建築法規所定標準，以符合法 定寬度、高度之停車位給付，自已符合法令要求及契約給付 之要旨，而已依債之本旨提出具通常效用之停車位，原告請 求就系爭二個停車位均減少價金50﹪，其標準並不足採。 ㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於96年1 月25日與被告簽訂買賣契約，向被告購買坐落 臺北市○○區○○段五小段17之1 、17之2 、17之3 、17之 4 地號土地上所興建「信義富鼎」編號A2棟一、二樓房地及 地下一、二層編號PM25、PM26、PL-01 、PL-02 四個停車位 ，上述房地及停車位買賣總價金約定為152,760,000 元，其 中包含四個停車位部分之價金15,200,000元，據此，每個停 車位價金為3,800,000 元之事實，有不動產買賣契約書在卷 可稽（見本院卷㈠第181 至201 頁），另經兩造於本院99年 11月4 日言詞辯論期日陳述無訛（見本院卷㈠第222 頁）。 ㈡信義富鼎建案於97年11月27日取得臺北市政府都市發展局97 年使字第484 號使用執照，有使用執照存根附卷足證（見本 院卷㈠第51頁）。
㈢被告於98年5 月25日寄發通知向原告表示：原告購買信義富 鼎系爭房地及編號PL-01 、PL-02 、PM-25 、PM-26 停車位 ，本工地已完工取得使用執照，即日起已可辦理驗交屋手續 ，本公司將派專員電話與台端（即原告）聯絡預約辦理時間 等語，經原告收受無誤，有原告提出之通知書為證（見本院 卷㈠第52頁），且為兩造所肯認者。
四、原告主張被告遲延交屋，另所建築完成之一樓前方警衛室高 度有與廣告不符之不完全給付情事，再者，所交付之地下二
層編號PL-01 、PL-02 停車位其樓層高度與法令規定不合、 迴車空間不足，而有物之瑕疵等情。但為被告所否認，並以 前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於： ㈠原告依買賣契約第十三條第一項第三款約定，請求被告給付 遲延交屋之違約金，有無理由？被告於98年5 月25日寄發予 原告之交屋通知，是否生通知交屋之效力？而被告何時履行 交屋之義務？
㈡原告主張被告擅自變更警衛室之設計，造成系爭房屋採光及 視野與廣告圖說不符，構成不完全給付，是否有理由？ ⒈被告之廣告圖說內容是否保證系爭房屋有無遮蔽之採光及視 野？又兩造是否有約定以系爭房屋有無遮蔽之採光及視野作 為買賣條件？
⒉被告是否有變更警衛室之設計？又是否造成系爭房屋之採光 及視野遭到遮蔽？被告抗辯係因原告要求變更牆面及中庭設 計，始遮蔽系爭房屋之採光及視野，是否有據？ ⒊兩造是否已就廣告不實之不完全給付達成和解，合意以扣除 買賣價金3,629,989 元之方式解決爭端？原告得否再反於和 解約定起訴請求請求被告為損害賠償？
⒋承上，原告因被告不完全給付所受損害為何？原告以系爭房 屋價金5%為計算基準，請求被告賠償原告所受房屋價值減損 之損害6,749,443 元，有無理由？
㈢原告依民法第三百五十九條物之瑕疵及民法第二百二十七條 第一項不完全給付之規定，請求被告返還經減少之停車位買 賣價金或為損害賠償，是否有理由？
⒈被告所交付之停車位，有無原告所指因供停車空間之樓層淨 高低於2.1 公尺、迴車空間不足，而無法停放車輛，致無法 為通常使用之物之瑕疵？
⒉被告抗辯原告未依民法第三百五十六條規定履行檢查通知義 務，應視為承認所受領之停車位符合通常效用，是否可採？ 又被告有無故意不告知瑕疵之情形，而有同法第三百五十七 條規定之適用？
⒊原告行使價金減少請求權，有無超逾民法第三百六十五條之 六個月期間？
⒋原告可得請求減少之價金數額為多少？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：
㈠原告依買賣契約第十三條第一項第三款約定，請求被告給付 遲延交屋之違約金，有無理由？被告於98年5 月25日寄發予 原告之交屋通知，是否生通知交屋之效力？而被告何時履行 交屋之義務？
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完 全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出 賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契 約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既 非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付（最 高法院86年度台上字第2818號民事判決參照）。 ⒉經查，兩造於買賣契約第十三條「交屋」第一項第一款約定 ：「乙方（即被告）應於領得使用執照六個月內，通知甲方 （即原告）辦理交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務： 乙方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用 執照，並接通自來水、電力及完成契約圖說所示之設施後， 通知甲方進行交屋與驗收手續。若甲方就本契約所載之房屋 主張有瑕疵事項時，甲方得載明於驗收單上要求乙方於交屋 後依雙方約定期限內完成修繕；除有明顯重大瑕疵外，甲方 不得因此拒絕交屋。」，及第二款約定：「甲方繳清所有之 應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，又 買賣契約第三十條約定契約附件視為契約之一部，被告就出 賣予原告之房屋，相關大樓結構、外觀、公共樓梯間、電梯 、各戶室內建材、廚具及衛浴設備、空調設備、給排水設備 系統、機電系統、安全管理設備、消防設備、瓦斯設備等， 均應依買賣契約附件六「信義富鼎建材設備表」所載內容如 實配置（見本院卷㈠第236 頁、第260 至267 頁），可知， 被告應在依約完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照 ，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及必要公共設施設備後 ，隨即於領得使用執照六個月內通知原告進行交屋與驗收手 續，原告得在驗收單上載明系爭房屋之瑕疵或未盡事宜，限 期被告完成修繕，除系爭房屋有明顯不能居住之重大瑕疵外 ，原告應於收到被告之交屋通知時，按被告指定之交屋與驗 收日期配合辦理交屋手續，且同時繳清交屋相關款項，不得 藉故拒絕或遲延付款及辦理交屋手續。是以，兩造係約定驗 收與交屋手續同時進行；倘系爭房屋有明顯不能居住之重大 瑕疵者，原告即可拒絕辦理交屋手續，要求被告限期完成修 繕。
⒊被告雖辯稱：買賣契約第十三條第一項係約定被告通知原告 開始進行交屋程序之期限，非指應於此六個月期限內完成驗 收以及交屋等語。但其此部分所述內容，已顯與上開買賣契 約條款所載文句相左，洵不足取。況查，對照兩造就原告所 負買賣契約分期給付之期限約定（見買賣契約附件五之付款 明細表，本院卷㈠第259 頁），乃原告應先後給付定購金、
簽約金、各期款、貸款、交屋款，其中交屋款所約定之付款 日期98年1 月30日僅係暫訂日期，實際上以被告正式通知為 基準；而依前述買賣契約第十三條第一項第二款約定，在被 告交屋之同時，原告應繳清所有之應付未付款，含交屋保留 款在內，足徵，原告所保留事後給付之交屋款，係與被告交 付買賣標的物即房地、停車位等之間，應同時為之（見民法 第三百六十九條規定）。基此，被告依買賣契約第十三條第 一項約定當非僅需「通知交屋」，而須「完成交屋」即履行 出賣人所負買賣標的物之交付義務。
⒋而被告交屋義務之內容，觀諸上開買賣契約第十三條第一項 第一款之約定，須已完成本戶一切主建物、附屬建物之設備 及領得使用執照，並接通自來水、電力及完成契約圖說所示 之設施，且無明顯重大瑕疵，方可謂為依債之本旨而為給付 。查：
⑴按，債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責 ，乃債法之大原則。債務人履行債務除應依誠實及信用方法 於正當時期及正當處所為之外，尚須以正當之標的物實行提 出，始能謂之為依債之本旨提出給付；換言之，債務人是否 依債之本旨提出給付，除應視其履行債務是否本乎誠信原則 外，應以其提出之給付與契約約定之內容是否相符為斷，亦 即關乎契約當事人如何約定之問題（見最高法院87年度台上 字第2536號判決）。
⑵卷查，被告在其98年5 月25日對原告所為交屋通知函文中， 就交屋之地點、時間係記述「本公司將派專員電話與台端 聯 絡預約辦理時間」，故被告雖已為通知，但卻未指定交屋之 日期，此已與買賣契約第十三條第三款「甲方應於收到交屋 通知之指定日內配合辦理交屋手續，如逾期乙方不負保管責 任」之約定有違（見本院卷㈠第237 頁），而被告對於其曾 派員與原告電話聯絡預約交屋日期之事實，迄未能舉證以為 證明（見本院99年9 月14日言詞辯論筆錄，卷㈠第175 頁背 面，及本院卷㈡139 至140 頁被告答辯㈤狀所述），故難認 其已有指定交屋日期之合法通知。
⑶原告主張其曾於98年7 月9 日至房屋現場勘查，發現被告尚 有：樓梯踏板石材仍在施工，浴室地磚、壁磚及衛浴設備皆 尚未安裝，全戶地坪石材尚未施工…等情狀，與買賣契約第 十三條第一項第一款約定應完成相關設施不符，系爭房屋並 未達可居住使用之狀態等語，雖提出照片、存證信函為佐（ 見本院卷㈠第53至57頁），但經被告否認該照片之證據能力 及原告所指述之內容。惟查，被告迄至本院言詞辯論終結時 止，卻未能提出其在對原告為98年5 月25日交屋通知時，所
完成之房屋及設備確有符合買賣契約第十三條第一項所列要 求內容等相關證據（詳見本院99年11月4 日言詞辯論筆錄， 卷㈠第222 頁）。參以民法第二百三十四條規定之受領遲延 ，必須債務人對於債權人確依債之本旨提出給付，而為債權 人無故拒絕收受者，始足當之，倘債務人未依債之本旨提出 給付，自難認已生提出給付之效力（此可見最高法院84年度 台上字第1452號判決），故堪認被告於98年5 月25日所為之 交屋通知，並非依債務本旨實行提出給付，依民法第二百三 十五條規定，不生提出之效力，原告自得在被告完成交屋以 前，行使同時履行抗辯權，拒絕辦理交屋手續。 ⑷次查，被告曾於98年9 月3 日通知原告在過戶前繳交貸款部 分之價金111,998,869 元，於交屋前給付交屋款7,640,000 元，有該通知在卷可稽（見本院卷㈠第61頁），而原告則先 後於98年9 月4 日如數給付過戶時應繳交之貸款部分價金、 於98年10月9 日給付交屋款，此情有原告提出之匯款單、統 一發票附卷足佐（見本院卷㈡第167 至173 頁），為被告所 自認者（見本院卷㈡第177 頁）。
⑸就此被告固然再抗辯：原告因至98年10月9 日始繳清價款， 故原告交屋請求權在此之前尚未發生，且被告得拒絕自己之 交屋給付而行使同時履行抗辯權，故被告並未遲延交屋等語
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