臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2526號
原 告 駱永建
訴訟代理人 蔡譯智律師
複 代理人 杜錦萍
被 告 廖錫俊
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年7月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬捌仟元，及自民國九十九年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾叁萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告之子即訴外人廖崇淇為軍中同袍，廖崇淇前在 住商不動產后里中科加盟店大光明不動產仲介顧問社擔任 業務員，原告於民國97年5月20日經廖崇淇介紹欲購買訴 外人張文煌所有坐落苗栗縣三義鄉○○○段550-27地號土 地（下稱系爭土地）。原告乃委託被告與地主洽談買賣之 一切事宜（即自與地主洽談、辦理貸款、過戶至完成點交 土地完畢止），並特別告知被告因原告資力有限，買賣金 額其中至少50%部分必須以貸款方式給付，否則不能簽約 ，被告亦明確保證沒有問題，並向原告要求新台幣（下同 ）16萬元之報酬。嗣被告於97年4月29日向原告收取40萬 元訂金後，於97年5月2日為委託人與受託人住商不動產后 里中科加盟店大光明不動產仲介顧問社簽署「買賣議價委 託書」，未告知原告簽署該「買賣議價委託書」並交付原 告審閱。又被告明知系爭土地價值至多約6、700萬元，於 該「買賣議價委託書」上約定買方購買價額亦僅為「新台 幣陸佰壹拾陸萬捌仟（刪除）柒佰伍拾萬元整」，未達 800 萬元。惟委託議價期間係至97年5月12日始到期，被 告卻於97年5月11日即與賣方即訴外人張文煌之代理人張 家銘在住商不動產后里中科店加盟店大光明不動產仲介顧 問社內洽談，並違反委任義務，未盡善良管理人注意義務 ，以800萬元為系爭土地買賣價金，並僅以被告個人名義 為買受人簽署「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約書）
，未於該契約內特別註明原告必須貸款50%以上之條件， 甚者未將系爭契約書交原告審閱即簽約等過失行為，致損 害委任人即原告之利益。嗣被告於同日晚上通知原告以 800萬元成交，扣除先前交付之40萬元訂金，要求原告再 交付120萬元之簽約金及16萬元佣金，原告不疑有他，於 97年5月14日匯款120萬元予被告，並於97年5月15日前往 被告住處交付仲介費16萬元予被告。然原告事後向銀行辦 理系爭土地之貸款卻不足五成，致原告無法繼續履行契約 ，要求被告處理，被告一直藉故拖延，原告乃自行找訴外 人張文煌索取系爭契約書，始知契約書之買方欄被告竟以 伊個人名義簽署而非原告，亦未註明須貸款五成以上之條 件，則被告明顯違反委任義務行為甚明。再因被告置之不 理，原告於98年11月17日向訴外人張文煌提起民事請求返 還價金訴訟，由鈞院99年度訴字第606號返還價金事件審 理，原告並請求將被告列為告知訴訟人。嗣該案一審判決 以原告非契約當事人即非買方而判決原告敗訴。原告不服 提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院99年度上字第239號 由原告與張文煌和解，合意解除系爭土地買賣契約，原買 賣價金其中120萬元作為賠償違約金由張文煌沒收。被告 則表示其與該案無關而不願參與和解。被告受原告委任處 理原告與訴外人張文煌系爭土地買賣事宜，卻違反委任義 務，未盡善良管理人之注意義務，致原告無法繼續履約， 支出120萬元買賣價金及16萬元仲介費，合計受有136萬元 之損害。爰依民法第184條第1項侵權行為之法律關係、同 法第544條委任契約之法律關係，及同法第277條第1項不 完全給付債務不履行之法律關係，請求被告損害賠償，並 擇一判決被告給付。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告未將其所簽署「買賣議價委託書」交付原告審閱及告 知原告內容。且依被告簽署「買賣議價委託書」之內容「 五、預定簽約日期、地點：民國97年5月12日，於受託人 公司處所簽定不動產買賣契約書」，被告根本無須急於97 年5月11日簽署系爭「不動產買賣契約書」，大可先傳真 或等原告詳閱內容後再決定是否親自簽約。惟被告竟為收 取高達16萬元之佣金，在未經原告審閱買賣契約書內容， 即急於97年5月11日以伊自己名義簽約，並以高於該「買 賣議價委託書」至少50萬元以上金額簽約，益證被告確實 違反委託義務。
２、原告特別告知被告因原告資力有限，買賣金額其中至少50 %部分必須以貸款方式給付，否則不能簽約，但被告簽約
時，並未向代書即訴外人黃秀媚詢問可否貸到400萬元， 而被告亦僅向住商不動產公司后里中科店經理即訴外人高 銀龍提一下而已，高銀龍亦未稱可以貸到400萬元，且該 條件亦未記載於契約書中。嗣因銀行、農會同意貸放金額 不足五成，乃造成本件原告無法履行系爭買賣契約。 ３、97年5月11日簽約當天，被告有給原告看系爭契約書影本 ，且只有部分的內容，第1頁並未給原告看，原告是因為 相信被告是好朋友的爸爸，所以沒有特別去看。至於正本 是在刑事偵查中，被告才將正本寄給原告。
４、至被告所稱原告未於授權書內記載貸款50%條件部分，實 因兩造於97年11月前均僅有口頭約定，並無書面，原告嗣 後發現被告以伊自己名義簽約、未交付契約書、未特別約 定貸款50%等條件，而原告又無任何事證足以證明兩造有 委任關係，且原告已交付176萬元予被告，故於97年11月 間始撰寫授權書，原授權書內係有記載前開貸款額度，然 遭被告要求刪除，原告為取得被告出具收據證明收受原告 款項，無奈下只好依其要求刪除前開字句，故該份委任授 權書，係事發後數月始製作，並不能僅以該授權書未記載 貸款50%之條件，作為兩造沒有約定之依據。又原告已積 極配合代書黃秀媚、被告及廖崇淇辦理貸款事宜，惟均無 法貸得400萬元貸款，致無法履行系爭買賣契約。至為何 台灣銀行豐原分行函文表示原告未申辦貸款，原告亦不知 原因為何，反之，台灣銀行豐原分行前開函文表示無原告 申辦貸款資料，益證被告顯有違前開辦理貸款之委任義務 。
（三）聲明：被告應給付原告136萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告係被告之子廖崇淇服役期間認識之友人，擁有博士學 歷，廖崇淇於97年2月12日於住商不動產后里店工作，先 後介紹后里鄉泰安及三義、卓蘭等地區不少土地予原告， 原告中意系爭土地，乃開立97年4月29日50萬元支票，委 託告代為協助系爭土地殺價及簽約事宜，並希望於97年5 月20日前完成。被告乃於97年5月2日開立40萬元支票交付 住商不動產公司后里中科店作為議價斡旋訂金，並簽立「 買賣議價委託書」，透過住商不動產公司后里中科店與地 主議價。因當時景氣大好屬賣方市場，地主不易減價，經 被告斡旋與住商不動產仲介努力下，約定97年5月11日在 住商后里店簽約室作最後殺價，地主代表張家銘勉強同意
以總價800萬元出售，廖崇淇當場以手機聯絡原告親來簽 約，惟原告稱伊不能來，授權委託被告處理。因當時無委 託書，代書黃秀媚告知被告，若未取得委託書而以原告名 義簽約，恐有偽造文書之虞，需先以被告本人為買方簽約 ，再依系爭買賣契約第3條第3款之約定：「買賣標的產權 移轉登記之名義人由甲方指定…」，可指定登記予原告， 原告始依專業代書、專業仲介指導代為簽約，實為不得已 之權宜措施。原告要買系爭土地的時候，說希望貸款百分 之50，被告有將這意見問代書及仲介，代書及仲介說，依 貸款核貸條件，如果他在核貸當中符合一般的條件，要貸 到百分之50都沒有問題，被告也將之告訴原告。此為被告 首次替人簽約，所簽契約係制式標準版本，契約內容亦符 合一般正常交易內容，無訂定特殊不合常理，致違背委任 義務，未盡善良管理人情形。況且被告亦詢問黃秀媚代書 、黃儷齡業務員、住商不動產公司后里中科店經理高銀龍 等人，原告希望貸款400萬元之意願，經黃秀媚代書及住 商不動產經理高銀龍表示，依當時不動產熱絡正常情況下 貸款50%應無問題，住商不動產后里店並依一般正常交易 擬訂付款方式。
（二）97年5月11日簽約當日晚上，原告趕來與被告家人一起餐 廳共進晚餐慶賀，並閱覽系爭買賣契約正本，原告表示非 常滿意。翌日即5月12日亦交付原告系爭買賣契約之完整 影本1份，並非節本，原告乃於5月14日匯款120萬元，以 支付97年5月16日第一期款160萬元中之簽約款（第一期款 之訂金以被告前交付之97年5月5日斡旋金40萬元轉付）， 當時原告均無表示任何系爭契約內容不妥之異議及貸款額 度問題。至於原告給付之價金百分之2仲介費16萬元，係 住商不動產公司之仲介服務費，交給被告之子廖崇淇，因 高銀龍經理向廖崇淇稱要謝謝被告之幫忙原告之辛勞，於 翌日轉交給被告收下。
（三）原告遲至97年10、11月間要求被告開立收受160萬元收據 時，始願補交付被告「委託授權書」。而該書面上亦無提 及「買賣總價必須以貸款方式支付50%，否則應返還已繳 金額，契約不生效力」等相關記載。
（四）系爭契約買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定 、貸款申辦及償還等作業，全委由住商不動產后里中科店 專任代書黃秀媚代為辦理，被告對系爭土地之買賣僅代理 原告為議價及簽約，至此委任義務理應完成。原告明知被 告非系爭土地買賣之仲介者，系爭土地為住商不動產后里 中科加盟店整批銷售案件之一，系爭買賣過程及手續，應
屬住商不動產后里中科加盟店服務範圍。
（五）被告於97年5月16日取得原告傳真交付之身份證影本、銀 行存款資料、97年房屋稅繳款書等財力證明文件，即轉交 黃秀媚代書，黃秀媚並推薦台灣銀行豐原分行、后里農會 、台中商銀等多家銀行協助原告辦理貸款，上開銀行並同 意原告以抵押貸款加少額信貸方式核貸50%，同時建議原 告可以增加其他不動產抵押或增加信貸、或由親友擔保， 或改以父母、兄弟姊妹名義申貸等配套方式，換取更優惠 的貸款條件，惟原告竟未辦理申請貸款。嗣被告電請原告 履行系爭契約97年5月30日之第二期款時，遭原告以「貸 款不足50%，無力購買為由」置之不理。惟依住商不動產 后里店及代書之表示，原告不配合申貸事宜，無故於97年 5月下旬取回上開申貸文件，並未於97年5月30日給付系爭 契約第二期款，致系爭土地買賣交易因原告無法履約而中 斷。雖廖崇淇恐原告因違約遭沒收160萬元損失而草擬協 議書、賣方張家銘亦草擬協議書，以求展延，原告仍堅持 退款，在在可證系爭契約無法履行非可歸責於被告。職是 ，本件契約係因原告未依約支付第二期以後買賣價金、取 回申貸及過戶之文件，不再辦理過戶貸款等事宜而違約； 原告未做好付款對策及應變配套以換取優惠貸款條件，係 原告有無購買能力之誠信問題，非屬貸款問題；被告之委 任義務並於議價及簽約後即已完成，要非被告違反委任義 務、或不完全給付、或侵害原告權利。
（六）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告委託被告處理購買訴外人張文煌所有坐落苗栗縣三義 鄉○○○段550-27地號土地買賣事宜。
（二）原告就上開買賣事宜，於97年4月29日給付40萬元訂金、 於97年5月14日匯款120萬元，於97年5月15日給付被告仲 介費16萬元，合計給付被告176萬元。
（三）被告以自己名義，於97年5月2日與住商不動產后里中科加 盟店大光明不動產仲介顧問社簽署買賣議價委託書，並於 97年5月11日與訴外人張文煌簽署不動產買賣契約書。（四）系爭買賣契約書內未記載本件買方貸款額度為買賣總價金 50%以上之購買條件。
（五）原告與訴外人張文煌就系爭土地上開買賣事宜，於本院99 年度訴字第606號以原告非系爭契約當事人（買方）為由 ，判決原告敗訴，原告不服提起上訴，經臺灣高等法院臺 中分院99年度上字第239號與張文煌達成和解，合意解除
系爭買賣契約，原告所支付之120萬元作為賠償違約金由 張文煌沒收，40萬元由張文煌返還原告。
（六）原告於97年11月間始將委託授權書交付被告。四、得心證之理由：
原告主張被告違反委任契約、侵權行為及不完全給付，請求 被告賠償其損害，被告則以前詞否認。本件應審究者厥為： ㈠原告委任被告洽談買賣事宜之範圍，有無因具體過失而造 成原告之損害，㈡若有，則被告應賠償原告之金額若干。本 院審酌如下：
（一）原告委任被告簽訂買賣契約，被告有因具體過失而造成原 告之損害：
１、原告主張其委任被告洽談訴外人張文煌所有坐落苗栗縣三 義鄉○○○段550-27地號土地即系爭土地之買賣事宜，有 以買賣金額至少百分之50以上須以貸款方式給付為簽訂買 賣契約之條件，否則不能簽訂買賣契約。被告固不否認接 受原告委任洽談系爭土地之議價及簽訂買賣契約，且原告 要買系爭土地的時候，說希望貸款百分之50，惟辯稱被告 並有將此意見問代書及仲介，代書及仲介說，依貸款核貸 條件，如果他在核貸當中符合一般的條件，要貸到百分之 50都沒有問題，這也有告訴原告云云。依簽訂當時在場之 被告之子廖崇淇，於另案臺灣高等法院臺中分院99年度上 字第239號返還價金案件中證稱：「駱永建有跟我說這一 件他想要貸款百分之50以上」、「（你父親當場有無提出 該條件？）沒有印象」等語，及簽訂當時之在場人即住商 不動產公司后里中科店經理高銀龍，於該案亦證稱：「（ 簽約當天廖錫俊有無告訴你本件貸款要百分之50以上？） 在還沒有簽約之前有提過，簽約那天有稍微提一下」、「 （契約第14條其他約定項，為何沒有將條件記在上面？） 買方（駱永建）沒有要求」、「（當天廖錫俊有無要求將 貸款百分之50的條件寫在契約裡面？）沒有」等語，業據 本院依職權調閱該卷宗99年9月1日準備程序筆錄查核屬實 。而當時之另一在場人即代書黃秀媚則於本院到庭證稱： 「（被告當天有提到買賣金額其中至少百分之50以上須以 貸款方式給付？否則不能簽約？）一般如果有提到這麼重 要的事情，契約書上面都會寫明。如果沒有說，就不會寫 ，因為這對當事人都很重要。以我的看法，契約書上面如 果沒有寫就沒有講」、「（第2條付款方式，尾款400萬元 ，為何是勾選第2點？）簽約當時，被告表示要貸400萬元 」、「（妳有沒有說可以貸到400萬元？）沒有，如果有 的話，會在第14條其他約定事項欄內有所記載」「（簽約
當天，被告有無詢問過你系爭土地可以貸款到400萬元？ ）沒有」等語（參100年3月29日言詞辯論筆錄），足見被 告辯稱有將原告希望貸款百分之50的意見問代書及仲介， 代書及仲介說，依貸款核貸條件，如果他在核貸當中符合 一般的條件，要貸到百分之50都沒有問題，這也有告訴原 告云云，當屬無據。
２、按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自 己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之 注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限 之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第53 5條及第544條分別定有明文。被告雖以原告給付之價金百 分之2仲介費16萬元，係住商不動產公司之仲介服務費， 交給被告之子廖崇淇，因高銀龍經理向廖崇淇稱要謝謝被 告之幫忙原告之辛勞，於翌日轉交給被告收下云云置辯。 惟姑不論被告接受原告之委任是否受有報酬，原告既已告 知被告本件買賣金額至少百分之50以上須以貸款方式給付 ，此屬交易上之重大事項，應該讓系爭土地之出賣人知悉 ，評估買賣契約有無履行之可能，以決定是否簽訂買賣契 約，並應於買賣契約上明確記載，以維買受人即原告之權 益。惟被告接受原告委任議價及簽訂買賣契約，卻未將此 條件告知出賣人並予出賣人充分之思考機會，急於簽訂買 賣契約，又未於買賣契約明白約定此條件，且於買賣契約 第2條第2項付款方式，其中第4期（尾款）之繳款時間及 說明欄記載：「甲方（即買方）須以買賣標的向金融機構 辦理貸款以支付尾款，甲方應於給付完稅款前，確認貸款 額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成五日內， 金融機構核撥時給付予乙方（即賣方），雙方並同時辦理 交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額甲方應於完稅前 一次給付乙方」等語，亦明顯與買賣金額至少百分之50以 上須以貸款方式給付不合，顯然欠缺與處理自己事務為同 一之注意，自應就其具體過失，負損害賠償責任。（二）被告應賠償原告之金額：
１、原告於97年5月16日以後，即將應須配合代書辦理過戶及 貸款過程所需之資料，提供被告之子廖崇淇及代書黃秀媚 等情，為被告所自承。證人即代書黃秀媚亦到庭證稱：「 身分證影本及存摺影本是廖崇淇給我的，其他的我沒有印 象」、「（被告是何時將辦理貸款之資料提供給妳？其中 有原告的什麼資料？）沒有提供，是營業員林儷齡、張美 真及廖崇淇提供的，提供身分證及存摺影本。另外戶籍謄 本是原告與廖崇淇一起會同我送到台銀豐原分行，台銀當
天看一看之後，並沒有承作，這些資料就由原告或營業員 廖崇淇帶走，他們說要自行處理。」、「自從台銀退件之 後，我就沒有再介入，據營業員說後來他們請三義的代書 承作。在台銀之前也沒有去別家銀行問過」等語（參100 年3月29日言詞辯論筆錄），而依被告於另案台灣台中地 方法院檢察署97年度偵字第29065號案件中，亦以自述狀 記載：「關於本買賣合約係由合法專業仲介業及代書辦理 簽約過戶及貸款等宜，代書黃秀媚尋找－台中銀行豐原分 行（同意土地核貸200萬加信貸200萬），另后里農會、台 中商銀（表示駱先生從事補教行業，收入不穩定不易掌握 ，建議駱先生能配合更換貸款人或增加不動產擔保，否則 只可核貸150萬-200萬額度）」等語（見該偵查卷第31頁 倒數第9-5行），業本院依職權調閱該卷宗查核屬實。足 見本件原告已積極配合代書黃秀媚、被告及廖崇淇辦理貸 款事宜，惟均無法貸得400萬元貸款，致無法履行系爭買 賣契約。遑論原告已繳付高達176萬元予被告，若能順利 貸款百分之50以上，原告當不可能故意違約，造成原告所 給付之款項遭沒收。故被告辯稱原告故意拖延申辦貸款云 云，洵無可取。系爭買賣契約，嗣因原告始終無法依被告 簽訂之買賣契約之方式給付價金，只得與訴外人張文煌合 意解除契約，並同意賠償張文煌違約金120萬元等情，為 兩造所不爭執，並有原告與張文煌於臺灣高等法院臺中分 院99年度上字第239號案件中99年10月13日和解筆錄在卷 可憑，而原告無法依被告簽訂之買賣契約之方式給付價金 ，係因被告之具體過失，未將本件買賣金額至少百分之50 以上須以貸款方式給付之交易上之重大事項，使出賣人知 悉以評估買賣之可能，並記載於買賣契約中，卻急於簽訂 買賣契約，已如前述，是以原告簽訂契約所支付之仲介費 用16萬元，及嗣後賠償張文煌之違約金120萬元，共136萬 元，均屬原告因被告處理委任事務有具體過失所受之損害 ，原告自得依民法第544條規定，請求被告賠償其損害。 又原告另依侵權行為、不完全給付之規定，請求為選擇訴 之合併，本院認依依民法第544條規定主張為有理由，即 無庸就他訴為裁判，併此敘明。
２、損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償 金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之 目的，在謀求加害人與被害人間之公平，故在裁判上法院 得以職權減輕或免除之，最高法院85年台上字第1756號判 例可資參照。原告於97年5月11日簽訂系爭買賣契約之後 ，原告自承當天被告即有將系爭買賣契約書之影本給原告
看，惟又稱影本僅有一部分，且因相信被告是好友的爸爸 ，所以沒有特別去看等語（參100年5月3日言詞辯論筆錄 第2頁），被告則辯稱簽約當天晚上原告至被告家中，被 告有給原告看完整的買賣契約正本等語。查原告於簽訂系 爭買賣契約當時無法到場，既為兩造所不爭執，則原告於 當日簽訂系爭買賣契約後至被告家中，為了瞭解實際的買 賣契約內容，衡情應會要求審閱買賣契約之全文，而被告 亦無僅將部分之買賣契約內容讓原告審閱之必要。是原告 稱簽約當日僅看到買契約書部分之影本云云，自無可採。 應以被告所辯有給原告看完整的買賣契約正本，較符常情 。而原告審閱契約後，應可發現契約並未記載買賣金額至 少有百分之50以上須以貸款方式給付之條件，惟並未即時 向被告或透過仲介公司營業員向出賣人提出異議，或提出 可否修正買賣條件之意願，或儘速聯絡出賣人是否解除買 賣契約，並停止支付買賣價金。原告卻仍然支付仲介費用 及申辦貸款之手續，以致無法繼續履行買賣契約，對於損 害之發生及擴大，應屬與有過失，且情節重大。揆諸首開 說明，本院認得減輕被告10分之7之賠償責任，換算之後 ，被告仍應賠償408,000元（1,360,000×[1-70%]=408, 000），以謀事理之平。逾此部分之請求，不應准許。五、從而，原告請求被告給付408,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日即99年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回 。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認 與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 8 月 16 日
民事第三庭法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 8 月 16 日
書記官