臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2173號
原 告 柯翠蓮
訴訟代理人 吳光陸律師
廖瑞鍠律師
被 告 財團法人臺中市私立慶炎慈善會
法定代理人 曾賴素雲
被 告 周魏玉愛
周家盟
周玲仰
周延蒼
周昶宏
賴林杏仙
賴文煊
賴文郎
被告兼前列九人共同
訴訟代理人 賴宗佑
被 告 林賴禮妹
訴訟代理人 林保臺
被 告 賴百玉
林玉好
受告知訴訟人廖世雲 新北市○.
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100年8月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○區○○段四六地號（面積三百五十四平方公尺）、四八地號（面積一千一百八十九平方公尺）、四九地號（面積一千二百三十八平方公尺）、地目田、面積二千七百八十一平方公尺之土地，如附圖所示Ａ部分面積一千二百三十八平方公尺，分歸被告慶炎慈善會、周魏玉愛、周家盟、周玲仰、周延蒼、周昶宏、賴宗佑、賴林杏仙、賴文煊、賴文郎等十人依比例維持共有；如附圖所示Ｂ部分面積一千一百八十九平方公尺，分歸被告慶炎慈善會、周魏玉愛、周家盟、周玲仰、周延蒼、周昶宏、賴宗佑、賴林杏仙、賴文煊、賴文郎等十人依比例維持共有；如附圖所示Ｃ部分面積一百三十一點六平方公尺，分歸被告林賴禮妹所有；如附圖所示Ｄ部分（含D1）面積二百二十二點四平方公尺，分歸原告及被告慶炎慈善會、周魏玉愛、周家盟、周玲仰、周延蒼、周昶宏、賴宗佑、賴林杏仙、賴文煊、賴文郎等十一人依比例維持共有。
被告財團法人臺中市私立慶炎慈善會、周魏玉愛、周家盟、周玲仰、周延蒼、周昶宏、賴林杏仙、賴文煊、賴文郎、賴宗佑等十
人應按附表二所示應補償金額補償被告賴百玉、林玉好。訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、被告林玉好經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已 參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參 加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第 881條第1項、第2項或第899條第1項規定。前條第3項之情形 ，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額， 對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應 於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項 但書之抵押權。民法第824條之1定有明文。本件兩造共有坐 落臺中市○區○○段46、48、49地號、地目建、面積2,781 平方公尺之土地上，共有人中被告賴百玉以系爭土地之應有 部分設定抵押權予訴外人廖世雲，本院依共有人聲請於訴訟 中對抵押權人告知訴訟，受告知人即抵押權人廖世雲到庭並 未參加訴訟，但亦未反對分割，揆諸上揭規定，其抵押權移 存於抵押人賴百玉分配取得金錢補償之部分，合先敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣坐落臺中市○區○○段46地號（地目田面 積354平方公尺）、48地號（地目田面積1189平方公尺）、 49地號（地目田面積1238平方公尺）為兩造共有，各共有人 之應有部分如附表一所載。按各共有人除法令另有規定外， 得隨時請求分割共有物共有人相同之數不動產，除法令另有 規定外，共有人得隨時請求合併分割，民法第823條第1項、 第824條第5項定有明文，本件兩造並無不能分割之約定，法 令亦無規定不得分割，且各共有人又不能達成分割協議，爰 依法訴請合併分割。又民法第824條第2項第1款規定：「以 原物分配於各共有人。但各共有人應受原物之分配顯有困難 者，得將原物分配於部分共有人」，第三項規定「以原物為 分配時，如共有人中有未受分配或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之」。所謂「受原物之分配顯有困難」， 當以社會一般之觀念定之，包括法律上之困難及事實上之困 難在內。所謂事實上之困難，分割後之共有物各部分性質上
難以利用或價值有相當之減損，例如共有人如按應有部分分 配所獲分配之共有物極少，致難以利用均包括在內，如果以 原物分配予賴百玉，其所獲之土地僅約35.46平方公尺；被 告林玉好三筆土地應有部分面積合計僅1.3平方公尺，均屬 畸零地，無法供建築利用，應屬「各共有人受原物之分配顯 有困難」者，原告主張以附圖所示甲案之分割方案為分割， 最為理想，最能照顧全體共有人之利益，有未受分配土地者 ，可經不動產估價師鑑價，以市價補償之。為此，求為判決 如主文第1項所示，並依主文第2項分別補償未分得土地之賴 百玉、林玉好2人。
二、被告方面：
㈠被告財團法人臺中市私立慶炎慈善會、周魏玉愛、周家盟、 周玲仰、周延蒼、周昶宏、賴林杏仙、賴文煊、賴文郎、賴 宗佑均同意原告之分割方案，並對於分割方案甲乙案均無意 見。但依鑑價之結果對被告賴百玉要求之補償金額落差太大 ，無法同意。
㈡被告林賴禮妹同意原告之方案，並對於分割方案甲乙案均無 意見，且因為原告協調過分配之位置較佳，鑑價結果部分同 意不收取補償。
㈢被告賴百玉主張分割方案甲案，但補償金額希望是650萬。 ㈣被告林玉好未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者， 縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時， 約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三 十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割 ，民法第823條定有明文。又，共有物之分割，依共有人協 議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後 因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人 之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但 各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分 共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金 分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部 分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有 人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢 補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形 ，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產
，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分 相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人， 經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定 ，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分 割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相 同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定 之，民法第824條亦定有明文。
㈡原告主張坐落於臺中市○區○○段46、48、49地號土地兩造 所共有，應有部分各如附表一「應有部分」欄所示，且3筆 土地之共有人均相同（應有部分比例部分不同）等情，有原 告提出之土地登記簿謄本為證，且為兩造所不爭執，自堪信 為真實。查，依卷附之土地登記簿謄本所示，兩造共有之系 爭土地地目雖為田，惟我國有鑒於加入ＷＴＯ後，糧食生產 用地面積可適度縮小，且多年來政府已不再辦理地目等則調 整工作，為因應農業轉型升級及發展趨勢，因於民國92年2 月7日修正農業發展條例，將耕地之定義加以修正。所謂耕 地僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山 坡地保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為 農業區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編 定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則 列為耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀 該法第3條第11款及第16條之立法理由即明（最高法院95年 度臺上字第345號判決意旨參照）。而兩造所有之系爭土地 ，係位於臺中市北區，面臨12公尺寬北平路1段、10公尺寬 北平三街、與8公尺寬之北平四街，臨路條件佳，交通運輸 條件良好，現況為空地、收費停、鐵皮圍籬及麵攤等情，有 誠德不動產估價師所出具之不動產鑑定報告書在卷可佐。另 依系爭土地之土地登記簿謄本之使用分區及使用地類別均為 空白，且記載為登記原因為土地重劃，是本件兩造共有之土 地地目雖為田地目，然並非農業發展條例第16條所指之耕地 ，自無不能分割情形。又兩造應有部分之比例如附表一「應 有部分」欄所示，且系爭3筆土地之共有人均相同（應有部 分比例部分不同）兩造間無不分割契約，亦無因物之使用目 的不能分割之情形，亦為兩造所不爭執，而兩造就分割方法 未能達成協議，原告依首揭規定請求合併裁判分割系爭土地 ，尚無不合。
㈢次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方 法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配， 但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93
年度臺上字第1797號裁判要旨參照），即按共有物分割應審 酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有 無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之 考量，以求得最合理之分割方法；又民法第824條第4項明定 ，以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就 共有物之一部分仍維持共有。且此項共有狀態，得由原共有 人全體或僅由部分共有人維持共有，均無不可。 ㈣經查，系爭土地位於臺中市○區○○○路與北平四街（中清 段46、48地號）、北平一路與北平三路（中清段49地號）之 間，形狀如附圖所示尚稱方整，地勢平坦，使用現況為部分 空地、收費亭、鐵皮圍籬及麵攤，已據本院會同兩造到場履 勘並囑託臺中市中正地政事務所測繪，有勘驗筆錄及土地複 丈成果圖可憑，並有系爭土地現況使用成果圖、系爭土地鑑 定報告書可稽。本院考量系爭土地之共有人對採取如附圖並 依附圖所示分割方案（即原告提出之甲方案）並不爭執，到 場被告均表示原告所提分割方案，而依此分割方法分割之結 果，兩造所分得之各部分土地均屬完整，且均面臨道路，通 行無礙，分割後兩造可利用各自分得之土地，自可提高各該 部分土地之利用價值及經濟效益，對兩造尚無何不利或不便 之處，亦無獨厚共有人中之一人而損及其他共有人權益，或 有害社會經濟效用情形，另本件如果以原物分配予賴百玉， 其所獲之土地僅約35.46平方公尺；被告林玉好三筆土地應 有部分面積合計僅1.3平方公尺，均屬畸零地，無法供建築 利用，是以原告主張之分割方案甲案，未將土地分配予賴百 玉、林玉好2人，而改以經不動產估價師鑑價，以市價補償 之方案，尚屬合理。此外，復未據原告以外之共有人就此提 出其他更為有利之具體分割方案，是認原告所提分割方案就 附圖所示之甲方案，尚屬妥適，並符上揭分割原則。是本院 審酌全體共有人之公平利益，並參酌系爭土地之使用現狀、 經濟效益等情事，認系爭土地按如附圖所示之甲案之分割方 法為分割，應合乎公平經濟效用原則。
㈤再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定 有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有
部分互相移轉之本旨，最高法院85年度臺上字第2676號判例 意旨足資參照。查本件兩造共有之系爭土地經原告聲請本院 囑託誠德不動產估價師事務所鑑價結果：如附圖編號A部分 土地價格每坪416,000元（核算為每平方公尺125,840元）； 附圖編號B部分土地價格每坪411,800元（核算為每平方公尺 124,570元）；附圖編號C部分土地價格每坪502,500元（核 算為每平方公尺152,006元）；附圖編號D部分土地價格每坪 402,000元（核算為每平方公尺121,605元）有不動產估價報 告書在卷可憑，復未據兩造提出其他補償計算基準為據，另 被告賴百玉雖以：主張甲分割方案，但補償金額希望是650 萬元等語，但被告賴百玉亦未能提出請求該金額之理由，以 實其說，是揆諸前開說明，兩造間自應按各該分得部分土地 價值之高低，互以金錢為補償，方符共有物原物分割為共有 物應有部分互相移轉之本旨。此外，除賴百玉以外之兩造對 於附表二所示補償金額均未爭執，是本院參酌上開不動產估 價報告書，據以核算兩造於分割後實際受分配取得之土地價 值，與其按應有部分應受分配之土地價值增加之共有人，就 其分得價值超出應有部分價值之差額，對分得價值減少之共 有人為補償，兩造應金錢補償如附表二補償金額配賦表所示 ，爰定其補償金額如主文第二項所示。
㈥綜上所述，本院斟酌系爭土地之性質、分割後之經濟效用， 並兼顧全體共有人之利益等情事，既認應依如附圖所示分割 方法為原物分配，並按前述方法為金錢補償，亦即以原物分 配及補償金錢合併為本件共有物分割分割方法之一種，始為 公平適當，爰判決如主文第1、2項所示。
四、按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配 ，不受任何共有人主張之拘束，既如前述，則本件縱准原告 分割共有物之請求，並採行原告主張之分割方法為分割，然 因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標 的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割 方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其 認為適當之分割方法，應認係屬防禦其權利所必要，故本件 訴訟費用之負擔，自應由兩造按附表一「應有部分」欄所示 應有部分之比例負擔較為合理，併予說明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 張清洲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
書記官 顏督訓
附表一：各共有人之應有部分
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│ 編號 │共有人姓名│46地號應有│48地號應有│49地號應有│
│ │ │部分 │部分 │部分 │
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│1 │慶炎慈善會│984/1800 │41/150 │41/150 │
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│2 │周魏玉愛 │8/175 │8/175 │8/175 │
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│3 │周家盟 │8/175 │8/175 │8/175 │
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│4 │周玲仰 │8/175 │8/175 │8/175 │
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│5 │周延蒼 │8/175 │8/175 │8/175 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│6 │周昶宏 │8/175 │8/175 │8/175 │
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│7 │林賴禮妹 │2/35 │2/35 │2/35 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│8 │賴宗佑 │2774/25725│6537/17150│6537/17150│
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│9 │柯翠蓮 │1/75 │1/75 │1/75 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│10 │賴林杏仙 │8/735 │8/735 │8/735 │
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│11 │賴文煊 │8/735 │8/735 │8/735 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│12 │賴文郎 │8/735 │8/735 │8/735 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│13 │賴百玉 │1/75 │1/75 │1/75 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│14 │林玉好 │4/8575 │4/8575 │4/8575 │
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附表二：補償金額配賦表
┌────┬──────┬──────┬──────┐
│編號 │應負補償人 │應給付賴百玉│應給付林玉好│
│ │ │之補償金額（│之補償金額（│
│ │ │新臺幣元） │新臺幣元） │
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│1 │財團法人臺中│3,864,962 │135,217 │
│ │市私立慶炎慈│ │ │
│ │善會 │ │ │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│2 │賴宗佑 │710,181 │24,846 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│3 │賴林杏仙 │4,395 │154 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│4 │賴文煊 │4,395 │154 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│5 │賴文郎 │4,395 │154 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│6 │周魏玉愛 │18,207 │637 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│7 │周家盟 │18,207 │637 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│8 │周延蒼 │18,207 │637 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│9 │周昶宏 │18,206 │637 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│10 │周玲仰 │18,206 │637 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│合計 │ │4,679,361 │163,710 │
└────┴──────┴──────┴──────┘