臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第785號
原 告 黃文秋
劉瀞鎂
共 同
訴訟代理人 盧建宏律師
被 告 羅秉坤
訴訟代理人 林良財律師
複 代理人 李明哲律師
張維晟
上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國100 年8 月26日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明係請求 ：「㈠被告應各給付原告黃文秋新臺幣（下同）105,183 元 、原告劉瀞鎂105,183 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本 送達之翌日起至返還如附表所示之土地（下稱：系爭土地） 之日止，按月各給付原告黃文秋8,756 元、原告劉瀞鎂8,75 6 元。」，嗣於民國100 年8 月17日具狀減縮如其後述聲明 所示，核其所為僅係單純減縮應受判決事項之聲明，於法並 無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：系爭土地為原告二人所共有，各人持有應有 部分均為827/20000 ，詎被告所有門牌號碼桃園縣桃園市○ ○路476 號10樓之建物（下稱：系爭建物），無權占有系爭 土地，雖前經兩造協調結果，被告同意以550 萬元購買系爭 土地，並兩造曾於98年10月27日簽訂不動產買賣契約書，惟 因事後兩造對於系爭土地上所設定抵押權塗銷一事互有歧見 ，未能達成共識，遂經兩造協調同意原告於98年12月31日前 不向被告收受地租及地價稅，並退還簽約金250 萬元，迨至 99年1 月21日始解除上開買賣契約。按無權占有他人土地可 獲得相當於租金之利益，被告無權占用系爭土地，致原告對 之無法使用收益，被告顯屬無法律上之原因而受利益，致原 告受有損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求被告給 付原告二人自99年1 月1 日起至同年12月31日止相當於租金 之不當得利，並參酌土地法第97條第1 項、第105 條規定，
以系爭土地申報地價總值之10% 計算不當得利損害金各102, 341 元、102,341 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還 系爭土地之日止，按月給付原告二人各8,528 元、8,528 元 （各細項金額及計算式，詳見本院卷第20頁反面）。至被告 辯稱其前手即訴外人龍雲建設股份有限公司（下稱：龍雲公 司）與系爭土地原所有權人間訂有合建契約，有權於系爭土 地上興建建築物，嗣龍雲公司將系爭土地及建物出賣予被告 ，被告自得對龍雲公司主張有權占有，並基於占有連鎖之法 律關係，對原告主張為有權占有云云。惟此未據被告舉證以 實其說，並由桃園縣政府工務局函覆之系爭建物建造執照卷 所附之相關資料中，亦未發現有被告所辯之合建契約存在， 或被告得向原告前手主張有權占有之憑據。又縱如被告所辯 龍雲公司係基於與原地主之合建契約在取得土地所有權前， 將系爭土地及建物出賣予被告，並移轉其占有而成立占有連 鎖之法律關係，然參最高法院98年度台上字第24 83 號裁判 要旨，原告為系爭土地所有權人，得本於物權為對於物之直 接排他支配權，自不受龍雲公司與原地主間之合建契約，及 被告與龍雲公司間之買賣契約等之債之法律關係拘束，故被 告占有使用系爭土地仍屬無權占有等語。為此，爰依上開規 定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應各給付原告黃文秋10 2,341 元、原告劉瀞鎂102,341 元，及均自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起 訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月各給付 原告黃文秋8,528 元、原告劉瀞鎂8,528 元。㈢願供擔保， 請准為假執行之宣告。
三、被告則辯稱：
㈠被告占有使用系爭土地，並非無權占有：
⒈系爭土地原所有權人與訴外人龍雲公司間訂有合建契約，龍 雲公司有權於系爭土地上興建建築物。又為擔保龍雲公司嗣 後能妥適履行合建契約，原所有權人與龍雲公司間約定以龍 雲公司為債務人，而於83年5 月20日將系爭土地分別設定最 高限額抵押權予原所有權人即訴外人黃益三、定慧有限公司 、陳宮賜、邱文章、呂萬益、劉其財、余珠琴、呂簡秋蘭、 張政時、李丙崇、汪文源、施信雄等人，復於同年6月6日再 設定最高限額抵押權予原所有權人即訴外人劉其財、張年芳 、汪文源、劉邱嬌妹等人，以供合建契約之擔保，迄今於系 爭土地上，尚存原所有權人黃益三、定慧有限公司、呂簡秋 蘭及劉其財之抵押權，足見系爭土地原所有權人確實與龍雲 公司間訂有合建契約，則龍雲公司對於坐落於系爭土地上之 系爭建物，得對系爭土地之所有權人主張有權占有。
⒉參桃園縣政府工務局函覆之系爭建物建造執照卷所示，系爭 土地原所有權人即訴外人呂萬益、劉其財、劉志勳、劉瀚陽 、呂簡秋蘭、呂芳龍、呂芳雄、張政時、呂芳昌、中華民國 （管理機關：財政部國有財產局）等人，曾分別出具土地使 用權同意書予龍雲公司，同意龍雲公司於系爭土地上興建系 爭建物，則龍雲公司及向龍雲公司買受取得系爭土地及建物 之人，自得就所取得之建物，對於系爭土地原所有權人及其 繼受人主張有權占有。又參系爭土地上原有多棟舊式建築， 建物所有權人即訴外人張政時、呂萬益、呂芳龍、呂芳雄、 呂簡秋蘭、劉其財、劉志勳、劉瀚陽等人，為求拆除舊有建 物，乃分別書立拆屋同意書、拆除執照申請書，向桃園縣政 府申領拆除執照，益徵系爭土地原所有權人除同意龍雲公司 於系爭土地上興建系爭建物外，並同意將舊有建物拆除，以 使新建物興建於系爭土地上，則新建物之所有權人自得對系 爭土地之原所有權人或其繼受人主張有權占有。 ⒊龍雲公司前於82年4 月20日與被告間就系爭土地及建物簽訂 不動產買賣契約書，約定由被告依據取得系爭建物之面積比 例，計算所應取得之土地面積，並由被告取得系爭建物之所 有權，另龍雲公司於同年4 月28日出具切結書，上載：「龍 雲公司依照82.4.20 買賣契約約定事項辦理起造人名義變更 手續，業於82.4.28日桃園縣政府工務局82.4.28桃縣工建字 第8973號通知准予變更完成…」等內容，足見系爭建物於82 年8月間興建完成，並於同年8月10日辦理建物第一次保存登 記，而以建築執照上之原始起造人即被告為所有權人。惟因 龍雲公司嗣後因財務出現問題（該龍雲公司於86年10月30日 遭主管機關撤銷登記），無法履行上開買賣契約之約定，因 而未將系爭建物相對應之土地持分移轉登記予被告，始衍生 本件爭議，亦即被告持有系爭建物之所有權，卻無系爭土地 相對應之持分。
⒋按占有連鎖，乃受所有人交付並允其移轉占有之人將其直接 占有移轉予第三人，該第三人得超越「債之相對性」向所有 人主張其為有權占有之謂（最高法院88年度台上字第524 號 判決參照）。如前所述，系爭土地原所有權人既然已與龍雲 公司簽訂合建契約，龍雲公司即有權於系爭土地上興建建築 物，嗣龍雲公司又將系爭土地及建物出賣予被告，龍雲公司 有義務將系爭土地及建物所有權移轉予被告，被告針對系爭 土地及建物均得對龍雲公司主張有權占有，則基於占有連鎖 之法律關係，被告得向原告主張為有權占有。
㈡本件原告二人係基於繼承之法律關係而繼受取得系爭土地所 有權，並於84年3 月27日辦理登記完畢，原告自應繼受被繼
承人即原土地所有權人就系爭土地與龍雲公司所簽訂之合建 契約義務，容忍龍雲公司及系爭建物之繼受人占有使用系爭 土地，易言之，被告占有使用系爭土地而受有利益，並非無 法律上原因，原告不得請求上揭相當於租金之不當得利。又 縱被告有無權占有系爭土地之情形，然因土地法第97條係規 定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，則原告以年息10%作為其計算請求相當於租金 之不當得利之標準，實非公允，應以系爭土地申報價額年息 2%計算，似較允當等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、原告主張系爭土地為其二人所共有，各人持有應有部分均為 827/20000 ，係自訴外人劉志勳處繼承而來，惟現遭被告所 有系爭建物占有使用之事實，業具提出系爭土地之登記謄本 在卷可稽（見本院100 年度桃簡字第331 號卷第7 至57頁） ，且為被告所不爭執，堪信原告此項主張之事實為真正，則 原告除承受劉志勳對系爭土地之權利外，亦應承擔劉志勳對 系爭土地所負之義務。是本件應審究之爭點即為被告是否有 占用系爭土地之正當權源。經查：
㈠系爭建物所坐落之系爭土地，曾由原地主出具土地使用權同 意書供龍雲公司興建系爭建物，系爭土地曾於81年7 月31日 以買賣為原因移轉登記予龍雲公司，而在上開所有權移轉登 記前，僅有2035-29 、2037-31 、2037-32 、2037-33 、20 37-1等5 筆地號土地屬劉志勳所共有，至其餘11筆土地則係 劉志勳於83年7 月27日自龍雲公司處移轉登記而第一次取得 共有權等情，有土地登記簿謄本在卷可參，並經本院調取系 爭建物之建造執照卷宗核閱無訛。而由系爭土地之原地主出 具土地使用權同意書予龍雲公司以供興建系爭建物，及劉志 勳於81年間將2035-29 、2037-31 、2037 -32、2037-33 、 2037-1等5 筆土地之應有部分移轉登記予龍雲公司後，竟於 83年間自龍雲公司取得系爭16筆土地之持分，原有之2035-2 9 、2037-31 、2037-32 、2037-33 、2037-1等5 筆土地之 應有部分均有所減縮，且減縮後之應有部分與新取得之其他 11筆土地之應有部分相同等情形綜合觀之，被告辯稱系爭土 地係原地主與龍雲公司訂有合建契約，嗣因龍雲公司發生財 務問題，致未能將系爭土地移轉登記予被告乙節，顯非無據 。而原告卻未能就其等之被繼承人劉志勳就2035-29 、2037 -31 、2037-32 、2037-33 、2037-1等5 筆土地出具土地使 用權同意書供龍雲公司興建系爭建物之原因，及嗣後竟能額 外取得其他11筆土地之共有權之理由詳於說明，則原告否認 有合建契約存在，自非可採。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 定有明文。本件系爭建物為龍雲公司所起造興建，並於82年 6 月25日竣工，且系爭土地自81年7 月31日起至83年7 月26 日間亦為龍雲公司所有，足認系爭土地及其上之系爭房屋本 同屬龍雲公司所有無訛。而嗣後龍雲公司既先將系爭房屋讓 與被告，再將系爭土地讓與原告及他人分別共有，顯已符合 民法第425 條之1 所定之要件，依該條文之規定意旨及歷來 司法實務之見解，自應推定原告與被告間在系爭房屋得使用 期限內，有租賃關係，且不受同法第449 條第1 項規定之限 制，準此，被告所有之系爭房屋占有使用原告所有之系爭土 地，即非無法律上之原因。
㈢原告雖主張劉志勳同意龍雲公司使用之土地僅有5 筆，且對 象僅限於龍雲公司云云，惟查，劉志勳於出具土地使用權同 意書予龍雲公司時，其僅有2035-29 、2037-31 、2037-32 、20 37-33、2037-1等5 筆土地之共有權乙情，已如前述， 則龍雲公司使用其餘11筆土地本無取得劉志勳同意之必要。 且系爭土地之原地主與龍雲公司間既有合建契約，則劉志勳 對龍雲公司興建系爭建物後必會將系爭房屋出賣他人使用一 事，自已知之甚詳，若謂劉志勳無同意系爭房屋之買受人使 用2035-29 、20 37-31、2037-32 、2037-33 、2037-1等5 筆土地之意，不僅有違常情事理，更與一般合建契約之特性 明顯相悖，是原告主張劉志勳未同意被告使用上開5 筆土地 云云，自非可採。再者，除上開2035-29 、2037-31 、2037 -32 、2037-33 、2037-15 等5 筆土地外，系爭之其餘11筆 土地既係在83年7 月27日始由龍雲公司將部分持分移轉登記 予劉志勳，且斯時系爭建物早已竣工存在，而龍雲公司既有 同意被告使用該等11筆土地之意，且劉志勳亦已知悉該11筆 土地上已有系爭建物存在，則劉志勳自應繼受龍雲公司同意 被告使用該11筆土地之義務。酌上各情，原告繼承劉志勳所 有之系爭土地持分後，自仍有同意被告所有之系爭建物使用 系爭土地之義務，稽此益徵原告主張被告係無權占有使用系 爭土地云云，不足採信。
五、綜上所述，原告既係自劉志勳處繼承取得系爭土地之共有權 ，其等就系爭土地得享受之權利及應負擔之義務即應與劉志 勳一致，而本件不論依民法第425 條之1 規定之意旨加以審 查，或由劉志勳負有同意被告使用系爭土地之義務此事實觀
之，均足認被告所有系爭建物占有系爭土地，確屬合法之占 有，並非無法律上之原因。從而，原告依民法第179 條之規 定，請求被告給付原告相當於租金之不當得利，為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳與論駁之必要 ，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 魏于傑
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
書記官 黃瓊儀
附表：
┌─┬───────┬────┬───┬─────┐
│編│ 土 地 坐 落 │ 地 號 │面 積│ 申報地價 │
│號│ │ │（㎡）│ （元/㎡）│
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│01│桃園縣桃園市埔│2032-7 │42 │9,680 │
├─┤子段埔子小段 ├────┼───┼─────┤
│02│ │2032-10 │106 │37,525 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│03│ │2032-11 │12 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│04│ │2032-16 │162 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│05│ │2035-29 │115 │35,644 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│06│ │2035-30 │99 │40,186.4 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│07│ │2035-31 │112 │36,339.2 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│08│ │2035-34 │128 │33,275.2 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│09│ │2037 │66 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│10│ │2037-1 │4 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│11│ │2037-14 │39 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│12│ │2037-31 │15 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│13│ │2037-32 │14 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│14│ │2037-33 │10 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│15│ │2038-54 │48 │9,680 │
├─┤ ├────┼───┼─────┤
│16│ │2038-55 │39 │9,680 │
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