臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第498號
原 告 王仁潔
訴訟代理人 施竣中律師
複代理人 游朝義律師
沈志偉
被 告 陳采琪
訴訟代理人 許麗紅律師
參 加 人 聯邦建設企業股份有限公司
法定代理人 林張素娥
訴訟代理人 莊志成律師
林樹旺律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國100年7月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬伍仟柒佰貳拾捌元，及自民國九十九年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾貳萬伍仟柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件係因兩造間房地買賣契約之法律關係而生之訴訟，兩 造已合意由本院為管轄法院，有兩造所訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約）第13條第6 項後段在卷為憑。是依民 事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。 二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第 1 項定有明文。而所謂法律上之利害關係者，即因兩造所 受之裁判結果，而自己亦須受影響之謂。本件被告於民國 75年間向聯邦建設企業股份有限公司（下稱聯邦公司）購 買門牌號碼為臺北市○○區○○路000 巷00弄00號4 樓房 屋（下稱系爭房屋）及坐落之基地（以下合稱系爭房地） ，嗣於97年間將系爭房地出賣予原告。本件原告以系爭房 屋具氯離子含量過高之瑕疵為由請求減少價金，惟被告否 認有瑕疵存在；本件就被告所為抗辯是否採酌，及判決結 果，對聯邦公司顯有影響，聯邦公司就本案之請求顯具有
法律上之利害關係，其為輔助被告，聲請參加本案訴訟， 核與民事訴訟法第58條第1 項規定相符，應予准許。 三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴 訟法第255 條第1 項第3 款規定自明。本件原告起訴原請 求被告給付新臺幣（下同）150 萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於本 院審理中，減縮聲明請求被告給付100 萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息， 核其所為係縮減應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，自 應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）伊於97年5 月29日以總價838 萬元向被告買受系爭房地 ，締約當時，被告一再保證系爭房屋並非海砂屋，並在 不動產標的物現況說明書中「是否曾經做過氯離子含量 檢測」一欄勾選否定，藉以取信於原告；原告遂依約給 付被告買賣價金並於97年5 月29日辦妥系爭房地所有權 移轉登記。嗣後原告有意將系爭房地另行委由其他仲介 業者出售之際，經熟諳當地房地產之仲介人員建議，伊 遂委請正中工程顧問有限公司（下稱正中公司）分別於 系爭房屋取樣檢測後發現系爭房屋樑、柱之氯離子濃度 竟達0.46～1.05kg/ 米立方，不論適用CNS3090 於83年 所訂定之含量限制標準，抑或是87年所重新制訂之含量 限制標準，均嚴重超過。依本院囑託台灣省土木技師公 會鑑定，該會所提出99年9 月28日（99）省土技字第58 23號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），內容亦指出系 爭房屋之樑、柱取樣檢測後之氯離子含量各為0.630kg/ 米立方、0.514kg/米立方、0.805kg/米立方，均超過國 家標準0.3kg/米立方甚多，將來可能造成房屋混凝土剝 落、浴廁滲漏水，嚴重者鋼筋外露腐蝕、鋼筋直徑減少 、房屋耐震力降低等，縱使現時並無結構安全修復問題 ，但是系爭房屋確實有足以減少供住宅使用之通常效用 及契約所預定之效用外，亦具有減損其流通性及減少其 交易價值之瑕疵存在。被告就上述瑕疵負物之擔保責任 ，是以伊自得依民法第359 條但書規定，請求減少價金 。參酌系爭鑑定報告及泛亞不動產估價師事務所所作成 之100AP1106 不動產估價報告書（下稱系爭估價報告） ，系爭房屋因氯離子含量過高而減損之金額為77萬3,78 8 元，應以之為標準酌減少同額之價金，加上原告因系
爭房屋所支付之相關檢測等費用，伊請求減價100 萬元 自屬有理。
（二）被告雖抗辯原告怠於檢查系爭房屋之瑕疵及未及時通知 ，然原告係於98年11月28日發現系爭房屋有上述瑕疵， 除透過仲介公司要求協商，並於同年12月24日發函告知 被告上情。且系爭房屋是否有混凝土氯離子含量過高之 瑕疵，非經專業機構取樣、檢測，實無從得知，是原告 並無怠於買受人盡檢查及即時通知之義務，故被告就此 所辯不足採信等語。
（三）並聲明：
1.被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
2.原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）原告於向被告購買系爭房地前，多次邀集親友查看，原 告曾對系爭房地是否為海砂屋提出質疑，被告亦即表明 若原告對系爭房屋是否為海砂屋存有質疑，可以委託相 關鑑定機構進行鑑定後再行購買，然原告並未接受，即 與被告簽約並購買系爭房地。且原告購買已年餘，始以 氯離子含量偏高而受有損害為由而提起訴訟。原告並未 於購買時，依買賣房屋之習慣為通常之檢查（如委請專 業機關鑑定），原告請求減少價金，顯無理由。 （二）而系爭鑑定報告所指之氯離子含量越高所可能引起之症 狀均非必然，原系爭房屋將來如何變化乃不得而知；且 系爭鑑定報告已載明系爭房屋無須修復，無混凝土剝落 、鋼筋鏽蝕現象，不影響居住安全。而鋼筋既無鏽蝕， 浴廁滲漏水、鋼筋外露鏽蝕、鋼筋直徑減少及房屋耐震 能力降低等情形亦不至於發生，是以系爭房屋並無瑕疵 等語，資為抗辯。
（三）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利益之判決，被告願供擔保，請免為假執行之 宣告。
三、參加人輔助被告陳述：
系爭鑑定報告結果雖認為系爭房屋氯離子含量超過國家標 準值，但同時認定系爭房屋並非屬於俗稱之海砂屋，且各 處均無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕現象，本案無須修復，目前 不會影響居住安全等情，是以系爭房屋無須修復、不會影 響居住安全、非俗稱之海砂屋，使用功能並未受影響，原 告依物之瑕疵擔保責任之規定請求被告賠償其損害，自難
謂有理等語。
四、經核：
（一）原告於97年5 月29日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告 購買系爭房地，總價金為838 萬元，被告已將系爭房地 所有權移轉登記予原告，並點交完畢，原告並已給付全 部買賣價金。
（二）本院囑託台灣省土木技師公會就系爭房屋之硬固混凝土 氯離子含量若干、系爭房屋有無混凝土剝落、鋼筋鏽蝕 等現象、對於居住安全是否有影響、形成原因為何、將 來可能變化情形如何、預估合理修復費用若干等問題予 以鑑定。該會於99年9 月28日所作成之鑑定報告書，載 有下列內容：「捌、一、（一）門牌臺北市○○區○○ 路000 巷00弄00號4 樓房屋之硬固混凝土氯離子含量為 次臥室柱0.630kg/米立方，客廳梁0.514kg/米立方，主 臥室梁0.805kg/米立方... 本案氯離子含量，已逾越新 拌預拌混凝土，氯離子含量國家標準值。」、「（三） 無混凝土剝落、無鋼筋鏽蝕現象」、「（四）並非屬於 俗稱之海砂屋」、「二、（二）目前不會影響居住安全 」、「（五）將來可能變化情形如下：氯離子含量越高 （含量在新拌預拌混凝土，氯離子含量國家標準值以上 ）越可能容易發生症狀：1.房屋混凝土剝落；2.浴廁滲 漏水；3.嚴重者鋼筋外露鏽蝕；4.鋼筋直徑減少；5.房 屋耐震能力降低」、「三、（一）2.... 經於本（99） 年8 月13日及8 月31日檢視本案整棟地下室、屋突、樓 梯間屋、外牆及四周各格局無混凝土剝落、無鋼筋鏽蝕 現象，依此，本案無需修復」（參見台灣省土木技師公 會鑑定報告書第3 頁至第8 頁）。
（三）泛亞不動產估價師事務所關於系爭房屋不動產估價報告 書所示，系爭房地於97年5 月29日若不含高氯離子之合 理市場價格為817 萬9,661 元，含高氯離子之減損金額 為77萬3,788 元（參見泛亞不動產估價師事務所不動產 估價報告書第7 頁）。
上述各項，有原告提出之不動產買賣契約書、建物登記謄 本，本院囑託鑑定之台灣省土木技師公會鑑定報告書、泛 亞不動產估價師事務所不動產估價報告書及本院送達證書 等附卷可參，均堪認為真正。
五、得心證之理由
原告主張系爭房屋有氯離子含量超過國家標準，有減少供 住宅使用之通常效用及契約所預定之效用外，亦具有減損 其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在，經前述估價，系
爭房屋價值減損77萬3,788 元，被告對此應負瑕疵擔保責 任，另計相關檢測費用，爰請求100 萬元等語，被告則以 前揭情詞置辯。是本件所應審酌之爭點應在於：（一）系 爭房屋於交付原告時，是否有混凝土氯離子含量高於國家 標準值之瑕疵？（二）如是，原告得否依物之瑕疵擔保責 任，請求減少價金？應減少價金金額若干？茲分述如下： （一）系爭房屋於交付原告時，有混凝土氯離子含量高於國家 標準之瑕疵：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條 之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 民法第354 條第1 項本文、第2 項分別定有明文。又物 之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存 在，仍不得免除其擔保責任。經查，原告主張系爭房屋 氯離子含量過高，超過國家標準值等情，業據其提出正 中公司98年11月28日出具之氯離子含量試驗報告影本1 份為證。而經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定結果， 亦認定系爭房屋之氯離子含量已逾新拌預拌混凝土氯離 子含量國家標準值，雖非俗稱之海砂屋，目前亦不影響 居住安全，但於將來仍有可能發生房屋混凝土剝落、浴 廁滲漏水、鋼筋外露腐蝕、鋼筋直徑減少、房屋耐震能 力降低等問題存在，有前述鑑定報告附卷可參。 2.被告雖辯稱系爭房屋目前並未發生前述房屋混凝土剝落 等現象，將來變化又將如何乃不得而知，故被告無須就 未必然發生之結果負其責任等語。惟查，系爭房屋之氯 離子含量高於國家標準，有前述鑑定報告附卷可稽，自 堪信為真實；而將來系爭房屋會有如何變化，本即係預 測性質，隨氯離子含量高低而可能會有前述諸種可能， 而前開鑑定報告所稱不影響居住安全、無需要修復等部 分，均係針對「目前」所為之判斷，與「將來」可能如 何變化，係屬二事。本件被告將系爭房屋交付原告時， 確有混凝土氯離子超過國家標準值之問題存在，至為明 確；無論目前已呈現之損害程度是否嚴重，均不影響上 述問題之存在。
3.被告又辯稱房屋出售前曾表明原告若對系爭房屋是否為 海砂屋存有質疑，可以委請相關鑑定機構進行鑑定後再 行購買，原告未接受此意見而仍簽約購買；且原告購買 系爭房屋年餘後，始向被告主張前揭瑕疵，而認為原告 怠於檢查與怠於通知，視為承認其所受領之物云云。然
系爭房屋外觀上尚未出現混凝土剝落及鋼筋外露鏽蝕現 象，其結構內之氯離子含量高低，亦須專業知識特殊技 能之檢驗始可得知，當非依一般買賣房屋通常檢查程序 所得檢查得出。且被告自承其自75年4 月間即向參加人 購買系爭房地，其所有系爭房屋20餘年，亦不知系爭房 屋有氯離子過高之瑕疵（參見本院卷第71頁背面、第96 頁背面言詞辯論筆錄），遑論原告得以立即得知。而原 告於98年11月間委託正中公司檢測，得知檢測結果後， 即聯絡原買賣經紀人即證人張嘉芯代為協調，於同年12 月中於全國房屋進行協調後，於同年12月21日寄發存證 信函通知被告上情，顯然並無怠於檢查及通知瑕疵之情 事，自不得視為原告已承認其所受領之系爭房屋而免除 被告之瑕疵擔保責任。被告此部分抗辯，亦不足採。 4.承上所述，系爭房屋於交付原告時，確有前述混凝土氯 離子含量高於國家標準值之問題存在，顯對系爭房屋之 結構安全非無虞慮，已減少系爭房屋得以長久居住而安 全無虞之通常效用，且每為交易大眾所難以接受，降低 一般人之交易意願及價格而減少其經濟價值，其減少程 度並非無關重要，甚為明確，自屬前揭民法第354 條所 指之物之瑕疵，被告當負物之瑕疵擔保責任，足堪認定 。
（二）原告得依物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，金額為62 萬5,728 元：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民 法第359 條定有明文。如上所述，系爭房屋存有瑕疵甚 明，揆諸前揭說明，原告請求減少買賣價金，自屬有據 。
2.按民法第359 條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失 。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之 市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價 格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減 少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價 金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最 高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號 判決要旨參考）。亦即，審酌減少價金之數額，應考量 「同品質無瑕疵之物之市場價格」、「系爭瑕疵物之交 易價格」與「瑕疵發現後之市場價格」等三者。因為減 少價金之目的在於維持原有契約關係，故其計算亦應維
持買賣雙方當事人在締約當時，就給付與對待給付所形 成之均衡關係，換言之即應考量其約定價格。而瑕疵發 現後之市場價格，亦應綜合考量比較周遭相類似案例之 價額減損、氯離子對鋼筋結構造成慢性腐蝕作用而降低 建物之經濟耐用年數、及建物經濟耐用年數之減少使得 建築物之成本價值減少之程度等。
3.查本院囑託泛亞不動產估價師事務所鑑定後作成之系爭 估價報告結論，認系爭房地於97年5 月29日系爭買賣契 約成立時，若不含高氯離子之市場交易價格應為817 萬 9,661 元（參見系爭估價報告第35頁），與本件原交易 價格為838 萬元，雖有出入，但仍屬交易時買賣雙方於 公平市場合理議價空間。參以前述意旨，於同品質無瑕 疵之房地其約定之交易價格，尚屬合理。又查前述估價 報告認系爭房地因前述瑕疵導致之價額減損金額為77萬 3,788 元，此亦為原告所主張之減少價金金額，審其理 由，係因「以比較法計算之減損金額為83萬8,000 元， 收益法計算之減損金額為70萬9,575 元，成本法計算之 減損金額為32萬9,609 元。…而成本法求得之價值減損 僅係建物結構之耐用年數減少所造成之價值減損，非為 不動產全部價值因污名化瑕疵而減損的價值，且交易實 務上亦不可能僅就『結構部分』進行買賣，故在決定勘 估標的之價值減損時，分別給予比較價格與收益價格加 權係數為50% 、50% ，而不將成本法計算求得之價值減 損列入評估範圍」云云。惟系爭建物之氯離子含量高於 國家標準值雖已認定，然尚非俗稱之海砂屋，此有前述 台灣省土木技師工會對系爭建物的鑑定報告書可證（參 見系爭鑑定報告第6 頁）。而本件既尚非俗稱之海砂屋 ，即應無報告中所述「污名化」之情，且交易實務上固 不可能「僅就」結構部分進行買賣，但結構部分亦難謂 非買賣時考量之重要因素；前述估價方法摒除成本法是 否妥適，即非無疑。是以，本院認系爭房地因前述瑕疵 導致之價額減損金額，應以前述比較法、收益法、成本 法所各自計算減損價額之平均數計之較屬妥適。計算結 果，原告得請求減少價金之適當金額應為62萬5,728 元 【（838,000+709,575+329,609 ）÷3 =625,728】。 4.承上所述，原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金62 萬5,728 元，而兩造復不爭執原告已全數付訖約定之買 賣總價838 萬元，則被告就上述酌減部分，其受領之法 律上原因已不存在，且致原告受有損害，原告自得本於 不當得利之法律關係，請求被告返還62萬5,728 元。
六、從而，原告本於買賣瑕疵擔保責任，請求減少價金，而依 民法第179 條不當得利規定，請求被告給付62萬5,728 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起即99年2 月12日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准 許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或為免假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗， 應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經 審酌與本院前揭判斷不發生影響，無庸再予逐一論述，併 此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 8 月 19 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 5 日
書記官 吳昀蔚
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