臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第9號
原 告 陳國斌
訴訟代理人 張獻村律師
被 告 郭國正
訴訟代理人 陳明暉律師
簡泰正律師
郭令立律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國100 年7 月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國99年4 月29日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買臺北市○○ 區○○段2 小段100 地號土地（下稱系爭土地）及其上臺北 市士林區○○○路105 巷25弄1 號房屋（下稱系爭房地）， 買賣價金為新臺幣（下同）2,600 萬元。詎被告仲介林易嫻 未依據系爭契約第3 條及不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款、第23條、第24條規定，提供包括系爭房屋土地使 用分區等產權調查資料（下稱產調資料），並謊稱系爭房屋 土地使用分區為第三種住宅區（下稱住三），被告保證系爭 房屋產權清楚，無界址糾紛，致原告誤信而簽訂系爭契約。 又系爭房屋有「無權占用102 地號土地5.91平方公尺、90地 號土地1.30平方公尺、93地號土地0.07平方公尺、96地號土 地1.70平方公尺，合計8.98平方公尺，折合坪數為2.72坪」 、「土地使用分區為第二種住宅區（下稱住二）而非第三種 住宅區（下稱住三）」之瑕疵，且林易嫻於簽約時告知因被 告財務周轉需求請原告將買賣價金20％即520 萬元存入被告 個人帳戶，惟被告事後並未依約將該筆款項存入僑馥建築經 理股份有限公司（下稱僑馥公司）設於中國信託商業銀行之 信託專戶，致遭解約，遑論履約保證。原告縱係永業開發有 限公司（下稱永業公司）負責人，惟原告僅為投資者，於永 業公司98年10月19日成立前，未曾涉足公司登記之不動產買 賣、租賃等營業領域，公司成立後，亦僱請專業人士經營公 司業務，對於不動產相關知識並不熟悉，相關資訊均賴公司 專業人員提供。原告購買系爭房屋本係自用，始以個人名義 委託公司買賣議價，由公司營業員營業員蔡龍靜負責。系爭 房地買賣價金為2,600 萬元，依被告表示房屋圍牆及庭院占 用系爭土地面積81平方公尺，折合坪數24.51 坪，每坪價款
為106.08萬元，以無權占用第三人土地2.72坪計算，系爭房 屋減少價值已達288 萬5,400 元，原告已依民法第359 條規 定解除系爭契約。又原告受詐欺陷於錯誤而為簽訂系爭契約 之意思表示，依民法第92條第1 項規定得撤銷意思表示，併 以書狀之送達為此意思表示。為此，依據民法第259 條第2 款規定，訴請被告返還已付價款云云，並聲明：㈠被告應給 付原告520 萬元，及自99年4 月29日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房地係由僑馥公司辦理買賣價金履約保證， 而系爭契約書也是使用該公司制式不動產買賣契約書，並由 該公司見證簽約履約過程，一切公開、透明。原告本身即是 從事不動產買賣、租賃等業務，為永業公司負責人，原告雖 名義上為系爭房屋之買受人，惟其同時身兼本件買賣之仲介 公司負責人，對於不動產交易過程所涉及之相關知識、資訊 或法令自已相當清楚瞭解，故原告被告或仲介人員未提供不 動產之產調資料，顯係臨訟之詞。有關系爭買賣之標的範圍 完全依據系爭買賣契約第1 條之約定，系爭房屋現狀含建築 物及土地（圍牆內部分）面積並沒有短少或不足。兩造於簽 約過程，從並未就「圍牆內佔用土地部分」及「土地使用分 區為『住二』或『住三』」等情事進行討論、磋商或約定， 故未特別載明於系爭契約。系爭房屋以現狀交付為之，原告 本身於簽約前業以就標的物現狀詳為觀察調查了解，對於道 路、圍牆及建築物之相對位置亦已知之甚詳，而從簽約前到 簽約後，系爭房屋現狀未曾絲毫改變。縱本件雖有些微佔用 巷道情事，惟迄今未曾有「曾被拆除或曾被通知拆除或曾經 其他區分所有權人或住戶主張權利」情事，並無減損系爭買 賣標的物之價值，原告據以主張解除契約，為無理由等語置 辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈系爭房地為被告所有，系爭土地之使用分區編定為第二種住 宅區。
⒉原告經蔡龍靜之居間，被告經林易嫻之居間，於99年4 月29 日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告向被告購買臺北市○ ○區○○段2 小段100 地號土地，及其上臺北市士林區○○ ○路105 巷25弄1 號之系爭房屋，買賣價金為2,600 萬元。 系爭契約第3 條記載：原告於簽訂本約前確已至買賣標的所 在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產經紀業所提供之產調 資料；第7 條第1 款記載：被告保證產權清楚，無他人主張
所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利或一 物數賣之情事；同條第4 款記載：被告保證買賣標的周邊無 其他土地妨害買賣標的現況之進出與使用；第10條第3 款記 載：點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約約定為準；第 11條第1 款記載：除本約有特別約定外，雙方任一方若發生 不依約履行義務之違約情事，經他方訂7 日以上期間催告仍 未履行，雙方同意由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證 後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金撥付 作業；同條第2 款記載：本約簽訂後，原告若有擅自解約、 不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔被告所受損害 之賠償以外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付 被告，由僑馥建經將專戶價金餘額結算後交付被告；同條第 3 款記載：本約簽訂後，被告若有擅自解約、不為給付或違 約情事致本約解除時，除應負擔原告所受損害之賠償外並喪 失收受買賣價金之權利，且應還乙方已支配（應為已支付之 誤繕）之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，做為 懲罰性違約金另行給付原告等語。
⒊原告為履行系爭契約價金給付義務，業於系爭契約簽訂同日 付被告520 萬元。
⒋被告於99年5 月28日發函予原告，函載：被告業於同年月13 日完成用印，原告迄未完成登記名義人指定，故催請於2 日 內指定產權登記名義人，否則以原告為產權登記名義人等語 。另於同年6 月11日發函予被告，載稱：本買賣標的無任何 爭議，應循買賣程序進行，無另予協商之必要，原告經催告 後未指定登記名義人，依約應視為以原告為產權登記名義人 ，本買賣程序因可歸責於原告而延宕多時，特在發函予原告 告知上情，並請蘇千堡地政士於2 日內依程序向稅捐機關申 報稅捐事宜以利完成買賣等語。嗣復於同年8 月19日發函予 原告，催告原告於10日內給付完稅款，而買賣標的無土地權 利糾紛，催告原告應依約履行等語。終於同年9 月9 日再函 達原告稱：因原告未能依系爭契約第5 條約定將第3 期款匯 入專戶，經地政士通知及被告催告無效果，已逾10日仍未履 約，故為解除契約及依約沒收已付價款作為懲罰性違約金之 意思表示等語
⒌原告於99年6 月4 日發函予被告稱：由於近年地震頻傳，可 能導致產權有所爭議，故要求暫緩一切買賣流程，待鑑界完 成，如無爭議，雙方再繼續買賣流程等語；復於99年8 月19 日發函予被告，函載：催告被告於10日內排除買賣標的圍牆 範圍內土地權利糾紛，逾期即解除契約，不另為解約之意思 表示，並請求返還已付價金520 萬元及給付損害賠償等語。
⒍巨邦地政士事務所於99年8 月3 日發函予原告，函文內容略 謂：原告購買系爭房地，今稅捐稽徵處已將稅單核下，特通 知於函到2 日內支付完稅款260 萬元及應繳之契稅8,952 元 ，以利後續作業流程等語。
⒎原告為永業公司總經理，永業公司係以經營不動產居間銷售 、開發為業務之公司。
⒏系爭房地現況之庭院與圍牆，有部分占用系爭土地以外之其 他土地，其占用位置及面積如附圖所示。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（本院卷第9 頁以下）、 存證信函（本院卷第19頁以下、第52頁以下）、買賣議價委 託書（本院卷第126 頁）、名片（本院卷第127 頁）、現場 照片（本院卷第147 頁以下）、使用分區網路查詢結果（本 院卷第176頁）等，附卷可稽，均堪認為真實。四、茲原告主張依據民法第259 條第2 款規定，請求被告返還買 賣價金及計付利息，被告則以前開情詞置辯。本院判斷如下 ：
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」；「買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354 條第1 項、第 359 條分別定有明文。是物之出賣人所負物之瑕疵擔保責任 ，以無滅失或減少其價值、通常或契約預定效用為範圍，如 為微疵而減少價值或效用之程度無關重要者，不能認為標的 物為有瑕疵。其為已達重要程度者，如許其解除契約顯失公 平時，則僅得請求減少價金，不得解除契約，進而請求出賣 人依民法第259 條規定負回復原狀之義務。而所謂解除契約 顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出 賣人所生之損害，有失平衡而言。
㈡原告雖執上情主張系爭房地有物之瑕疵，應由被告負瑕疵擔 保責任而經其解除契約云云。然基於如下理由，本院認為被 告不負物之瑕疵擔保責任，原告無從依民法第359 條規定解 除契約：
⒈系爭契約約定為買賣標的之範圍為系爭房地，在契約書第2 條更載明：不動產標示及買賣權利範圍，如有不符或未詳盡 ，以地政機關登記簿謄本為準等語，可知應以契約標示之建 物與土地為買賣標的物，超逾部分既非在買賣範圍內，無論 有何瑕疵或欠缺，均不能推論為標的物有何瑕疵。原告主張
系爭房地之圍牆、庭院部分占用他人土地，雖經本院囑託地 政機關鑑定並繪製如附圖之複丈成果圖，查明各占用臺北市 ○○區○○段2 小段90、93、96及102 地號土地各1.30、0. 07、1.70及5.91平方公尺無誤，且為兩造所不爭，但該等占 用面積尚微，已堪認未達重大之程度，且因所占用之土地本 不在兩造買賣範圍內，即非原告依買賣契約約定應給付對價 購買之物，亦不在計價範圍內，而契約復未約定系爭房地應 符之預定效用為何，自無減損系爭房地通常或預定價值、效 用可言，不能因此認為存有瑕疵，原告主張系爭房地價值因 此減損價值達288 萬5,400 元，要為無據。況系爭土地因位 處斜坡，上開圍牆係利用駁坎地勢而築疊在駁坎上方之巷道 路面，外觀上已顯可知係占用道路用地，原告於購買前曾赴 當地查勘，應已知悉，如確不知，亦有重大過失，依據民法 第355 條第1 項、第2 項規定，被告就此不負瑕疵擔保之責 。
⒉系爭契約第7 條第1 款、第4 款雖有如上載之約定，但姑不 論第7 條第1 款為權利瑕疵擔保之約定，與原告主張物之瑕 疵擔保有異，更無民法第359 條規定之適用，即原告亦未舉 證證明被告就系爭房地與臨地間有何界址或占用權利糾紛， 上開圍牆、庭院部分占用鄰地，亦非屬系爭契約第7 條第4 款約定所指之妨害買賣標的範圍內系爭房地進出與使用之情 形，原告主張系爭房地欠缺被告擔保之品質而解除契約，為 於法不合。
⒊原告另主張被告之居間人林易嫻訛稱系爭土地之使用分區為 第三種住宅區，且未提供產調說明，該土地使用分區編定實 為第二種住宅區，二者公告現值、容積率、建蔽率及市價均 有重大落差，為有物之瑕疵云云，業為被告所否認。而土地 使用分區乃為都市計畫之細部計畫而編定，屬土地使用管制 之行政管理事項，本不能認為其編定差異，將使系爭土地之 充為系爭房屋基地使用有何減少其「通常效用」之瑕疵，而 土地之價值，除使用分區編定外，尚因立地位置、周圍環境 、面積大小、交通及學區條件等諸多因素影響，非可推謂使 用分區編定為第三種住宅區土地價值必高於編定為第二種住 宅區者，進而認定非某種使用分區編定土地為有減少價值之 瑕疵，此有房屋銷售網頁列印資料可佐（本院卷第204 頁以 下）。而原告就此雖舉證人林易嫻、蔡龍靜為證。惟據林易 嫻、蔡龍靜到庭證述，均陳明原告一方係由蔡龍靜居間，被 告一方由林易嫻居間，林易嫻未曾與原告接觸，蔡龍靜與林 易嫻於締約前均未曾告知原告系爭土地使用分區編定為住三 ，原告亦未表示系爭土地使用分區需屬住三等語（本院卷第
183 頁背面以下）。蔡龍靜並證稱：原告找房子是為住家使 用，以住家而言，住一、住二、住三並無差別，重點是在地 段、需求、房間數、機能等語（本院卷第190 頁以下）。被 告所舉證人即簽約時被告邀同在場之地政士李永瑜亦到庭證 稱：簽約當天沒有提到使用分區的事等語（本院卷第193 頁 ）。而原告自己到庭更稱：當初簽約未特別要求住三的房屋 等語（本院卷第66頁背面），即均不能證明被告有保證系爭 土地之使用分區編定為第三種住宅區之情事，原告就此雖指 摘上開證人證述不實云云，然為原告居間之蔡龍靜，本為原 告投資經營之永業公司之受僱人，為原告所不爭，且有名片 可考，蔡龍靜與被告素無相識聯繫，實無反爾圖謀被告利益 ，配合欺瞞原告之理，原告先主張係由林易嫻向被告表示系 爭土地使用分區為住三（本院卷第69頁），嗣後改稱係由蔡 龍靜告知云云，亦顯矛盾，是其此空言指摘，洵不影響於上 開證據價值之判斷。原告雖復稱：如果他告訴我是住二，我 不會用這個價格買等語，但此僅為原告內心之計算，不能推 認系爭土地有何瑕疵可指。至系爭契約第3 條所記載之內容 ，係謂原告已經現場查勘現況，並閱明居間人所提供之產調 資料，非由被告保證系爭土地為何種使用分區編定，且產調 資料提供為原告居間人之義務，非被告之義務，不動產經紀 業管理條例第22條、第23條、第24條規定，僅係對於不動產 經紀業之規範，非對於出賣人之行為規範，此參照同條例第 26條規定可知，如不動產經紀業者或不動產經紀人違反該等 規定，亦係應否對居間締約之雙方負損害賠償義務之問題。 內政部所公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記 載事項則係就委託銷售定型化契約內容之規範，非買賣契約 內容之規範，且系爭契約非被告所製作之定型化契約，甚者 為原告投資經營之永業公司特約地政士所提供、登載，亦為 證人李永瑜證述無誤，如有與事實不符、未查明註記之處， 亦非被告之責任。況原告為經營不動產銷售之商人，又謂自 己如系爭土地非第三種住宅區編定即不會以系爭契約約定價 格購買云云，可見對於系爭房地市場價值判斷相關要素知之 甚詳，果對於土地使用分區編定有特別要求，必定特別要求 蔡龍靜提供相關資料，即依其自陳，亦可隨時上網查詢知悉 （本院卷第194 頁），益見其此主張，徒為翻悔不買之託詞 ，洵無可取，自不能課令被告負物之瑕疵擔保責任，而許原 告依據民法第359 條規定解除契約。
⒋兩造締約後，原告所交付之520 萬元價金，依據系爭買賣契 約及雙方與僑馥公司另訂之不動產買賣價金履約保證契約， 固係約定應存入履約保證專戶。但原告於付款時，已同意被
告要求由被告直接受領，此為證人李永瑜證述無誤，被告自 為有權受領原告之給付，原告嗣後指摘被告應將價金存入履 約保證專戶而未依約履行云云，要為無稽。
⒌第按損害賠償總額預定性違約金經法院核減後，就減少部分 應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩 者之法律關係不同，其請求權個別存在。當事人行使解除權 後，依民法第259 條及第260 條規定，除請求回復原狀外， 並得請求損害賠償，亦即民法第259 條乃不當得利之特別規 定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不 當得利不同。是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額， 應依一般不當得利規定請求返還，並按所酌減之數額依民法 第182 條第2 項計付利息（最高法院94年台上字第1874號判 決意旨參照）。本件為系爭契約買賣標的之系爭房地無原告 所指之瑕疵，原告不得依據民法第359 條規定解除契約，其 前所為解除契約之意思表示不能發生解除之效力，故不能因 此取得民法第259 條第2 款規定之回復原狀請求權，其援引 為請求被告返還已付價金520 萬元及利息之法律上依據，洵 為不能肯許。被告雖業已以原告未依約付款，別為解除契約 之意思表示，並主張沒收已付價金為懲罰性違約金，惟無論 上開違約金約定是否過高，均不屬原告得依民法第259 條第 2 款規定請求被告給付之範圍，即無礙於上開判斷。 ㈢末按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實 或可得而知者為限，始得撤銷之。」民法第92條第1 項固有 明文。惟所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以 不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，雖不以積極之欺罔 行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習 慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即 與本條項之所謂詐欺不合。主張被詐欺而為表示之當事人， 應就此項事實負舉證之責任。又「無效法律行為之當事人， 於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害 賠償之責任。」；「法律行為經撤銷者，視為自始無效。當 事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前 條之規定。」同法第113 條、第114 條亦有明文。是法律行 為經撤銷而視為無效者，當事人於行為明知或可得而知者， 依民法第113 條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任，與 契約之解除，乃就現已存在之契約關係而以溯及的除去契約 為目的，於契約解除時，當事人雙方依民法第259 條及第26 0 條規定負回復原狀之義務，二者性質及法律效果均不相同 ，因撤銷而為回復原狀之請求者，亦無民法第259 條規定之
適用。原告主張其業已撤銷買賣契約意思表示，依據民法第 259 條第2 款規定請求被告給付，揆之上揭規定及說明，已 足認於法顯有未合。況原告所舉上開人證，均不足以證明有 受詐欺而陷於錯誤，本亦當認為無據，且依據從事房地產買 賣居間之證人蔡龍靜及從事地政士業務之李永瑜證述，亦證 陳關於住家房地買賣，土地使用分區非主要考量因素，在買 賣契約上亦不會特別註明等語尚難認於習慣上被告負有告知 之義務，法律上或系爭契約中，亦未特別約定應告知此一事 實，要不能認定被告有何詐欺行為。而蔡龍靜為原告一方之 居間人，其縱有告知錯誤之行為，亦與為第三人之原告無涉 ，仍不能認為原告得據此撤銷意思表示，且原告既先主張系 爭契約業經以存證信函為解除之意思表示，自無從再為撤銷 ，尤見其執此主張，殊非可取。
五、從而，原告主張買賣標的有物之瑕疵而解除契約、受詐欺為 意思表示而撤銷買賣契約締約意思表示後，依據民法第259 條第2 款規定，請求被告返還買賣價金520 萬元，及自被告 受領之99年4 月29日起至清償日止，按年息5 ％計付利息， 為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回之。至兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後， 認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 4 日
民事第二庭 法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 8 日
書記官 何婉菁