臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十八年度上字第四三二號 ｅ
上 訴 人
即 附 帶
被 上訴人 乙 ○ ○
庚 ○ ○
丁 ○ ○
己 ○ ○
辛 ○ ○
戊 ○ ○
壬 ○ ○
附帶上訴人 唐榮鐵工廠股份有限公司
法定代理人 丑 ○ ○
子 ○ ○
甲 ○ ○
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十三日臺灣臺南地
方法院第一審判決（八十六年訴字第五五九號）提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於㈠命上訴人乙○○、丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○
○給付超過新台幣肆拾萬捌仟伍佰捌拾陸元及自民國九十一年二月二十日起，至遷讓
房屋之日止，按月以新台幣叁仟零伍元計算之損害金；命上訴人壬○○給付超過新台
幣肆拾叁萬零貳佰伍拾柒元及自民國九十一年二月二十日起，至遷讓房屋之日止，按
月以新台幣叁仟壹佰陸拾玖元計算之損害金，及該部分假執行之宣告；㈡駁回附帶上
訴人唐榮鐵工廠股份有限公司後開第三項之訴部分，並訴訟費用（除確定部分外）之
裁判均廢棄。
右開廢棄㈠部分，被上訴人唐榮鐵工廠股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均
駁回。
上訴人乙○○、丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○○應再將門牌台
南市○○○路○段一三０號房屋如附圖甲圖所示第一層Ｂ部分面積０．００三六公頃
遷讓交還附帶上訴人唐榮鐵工廠股份有限公司；上訴人壬○○應再將門牌號碼台南市
○○○路一段一三二號房屋如附圖乙圖所示第一層Ｂ部分面積０．００三九公頃、第
二層Ｂ部分面積０．００二八公頃遷讓交還被上訴人唐榮鐵工廠股份有限公司。
上訴人其餘之上訴均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人丙○○○、庚○○、丁○○、
己○○、辛○○、戊○○、乙○○負擔五分之二，由上訴人壬○○負擔五分之二，餘
由被上訴人唐榮鐵工廠股份有限公司負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○○（
杜丁發之承受訴訟人）、乙○○、壬○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○
○、乙○○、壬○○之部分廢棄。㈡右廢棄部分，唐榮鐵工廠股份有限公司在第
一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願以新台幣或同額世華銀行
台南分行可轉讓定期存單為被上訴人供擔保免為假執行。㈣駁回附帶上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）訴外人億成有限公司（下簡稱億成公司）就系爭房屋之銷售於七十年八月八日
即與唐榮鐵工廠股份有限公司（下簡稱唐榮公司）訂有「委託銷售國榮新村房
地契約」，於七十四年十一月二十五日雖因故解除，但上訴人購買房屋所定之
買賣契約，分別於七十一年二月十六日（乙○○）、七十一年八月四日 (壬○
○）訂定，均係在上開委託銷售合約期間所購買，故億成公司銷售系爭房地與
上訴人時自屬有正當之權源，此亦應為被上訴人所不否認，先此敘明。
（二）本件爭執者係，於上訴人乙○○、壬○○所簽訂之買賣契約，因出賣人係億成
公司，而非被上訴人公司，被上訴人公司主張伊非為買賣契約之當事人，且伊
亦未曾授權億成公司以自己之名義銷售房屋，故本件買賣契約對其不生效力，
惟查：
㈠本件房屋銷售時，因房屋已係完工成屋階段，故當時即在報紙上大幅刊登房
屋銷售之廣告（參原審所提出之七十年九月一日中華日報影本），於房屋現
場亦有明顯之廣告，表彰系爭房屋係被上訴人公司投資興建，而由億成公司
規劃行銷，而當時洽談與訂約之地點均在房屋建蓋之現場，設有一銷售之服
務處，當時被上訴人並有處理工地事務之相關人員在場，對億成公司出售房
屋與上訴人等及其他之購買者之情節均甚為清楚，亦對買賣契約書上，係以
億成公司之名義為訂約人均明白知悉，但被上訴人均未曾有任何之異議，而
簽約當時，於買賣契約書內第五條即載明：該房地確屬唐榮鐵工廠股份有限
公司營建廠為起造人之國榮新村，鄭重聲明產權明確完整已經由甲方（即億
成公司）承攬銷售出賣，願負完全責任。顯然依上開內容之記載及報紙上及
現場工地所刊登之廣告或看板，億成公司顯係以被上訴人代理人之身份出售
系爭房地，僅係其未將本人顯名而已。而上訴人亦係基於此一認識而與之訂
約並繳付大筆之房地款項，於委託銷售之期間，長達歷年，被上訴人如何可
能不知買賣契約之細節，而均未提出異議，此豈係經驗事理之常。
㈡國榮新村出售之房地不僅一家，在同一期間，億成公司亦有與訴外人張登順
等人簽訂買賣合約書，亦係以隱名代理之方式以億成公司為訂約人，但於七
十一年或七十二年間，即曾由被上訴人公司依上開所訂之買賣契約將買受人
所購買之系爭房地所有權移轉與買受人，如被上訴人未同意億成公司代理銷
售，且買賣契約對其亦不生效力，何以被上訴人竟會將房地移轉與買受人，
此豈非相互矛盾。而本件上訴人乙○○部份，因已繳付所有之自備款二百四
十五萬元，於當時亦曾接獲通知並已準備好相關資料要辦理所有權移轉登記
。但因當時系爭土地之原地主黃國展固對土地之徵收有意見並提出訴訟且獲
勝訴判決，致影響上訴人房地所有權移轉之登記，故可見被上訴人稱伊未授
權代理億成公司出賣系爭房地，實乃推卸之詞。
㈢依億成公司與被上訴人所簽訂之銷售契約，第二條第二款即載明「乙方億成
公司) 係接受甲方委託，代為銷售國榮新村房地，此項承銷之意旨於乙方履
行本約時應以明確之方式，告知所有承購客戶」，顯然被上訴人確有委託億
成公司代為銷售國榮新村無疑，於億成公司與客戶訂約時，亦於契約內以明
確之方式，告知客戶產權屬於被上訴人。雖於上開契約第二條第二款亦載有
「銷售房地之契約，應由承購戶與甲方直接訂立，乙方不得居間代理．．．
．」，但上開內容應僅係表示買賣之手續，應由被上訴人與客戶洽談簽訂，
於被上訴人與億成簽約時固有此項約定，但於之後歷年之銷售期間，被上訴
人於進行簽約、繳款及交屋等程序時，被上訴人均知悉並收取款項，但被上
訴人均無異議，甚且亦已完成部份承購戶之所有權移轉登記，被上訴人顯已
有授權或同意億成公司代為出售本件系爭房地應屬無疑，其主張非買賣契約
之當事人即無可採。
（三）關於契約效力部分：
㈠有權代理部分：
１、按解釋契約應探求當事人立約時之真意為準，民法第九十八條定有明文。而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面
或截取書據中一、二語，任意推解致失其真意（最高法院十九年上字第五八號
十九年上字第四五三號判例參照）。次按代理關係中所謂以本人名義「即表示
欲將所為意思表示之效果直接歸屬於本人之意思」，苟依一切具體情事或契約
書全體記載之趣旨觀之，足認為「有此意思」，縱未表示其係代理人，仍難謂
非已有為本人代理之旨之載明（最高法院五十九年台上字第四三０八號、六十
四年台上字第三八五號判決參考）。
２、原審係以上訴人乙○○、壬○○與訴外人億成公司，就系爭房屋所訂立之契
約書，其當事人之記載為億成公司與買受人乙○○、壬○○，而認該契約顯是
以億成公司為出賣人，億成公司並未表現係代理唐榮公司為買賣契約之意旨，
而認該契約既不合乎隱名代理，亦不適用表見代理。
３、惟觀之卷附億成公司與上訴人間所訂契約，該契約書之全銜為「承攬銷售房
地買賣契約書」，並非記載為「買賣契約書」，稱上訴人乙○○為買受人，而
稱億成公司則為承攬買賣契約書人，並非「出賣人」，其契約書第二條亦記載
「億成公司」係「承攬銷售」上開房屋並非「銷售該房屋」，則苟當時億成公
司係立於出賣人之身分與上訴人訂約，則億成公司於該契約之地位應係「出賣
人」、「銷售人」，而非「承攬銷售人」。佐之，該契約書第五條房地權源之
記載，明文為唐榮公司所有，產權明確完整，且（億成公司）是「承攬銷售出
賣」，又同契約書第四條第三項就尾款部分則記載房屋貸款受益人為「賣方」
，並非記載甲方（即億成公司），又依本件上訴人與億成公司間辦理貸款之約
定，貸款受益人為唐榮公司，通觀前揭契約各條項之記載，可知甲方與賣方並
不相同，甲方即億成公司只是承攬銷售契約人，唐榮公司才是賣方，億成公司
及上訴人均有將該契約之法律效果直接歸屬於唐榮公司之意思（衡情常情上訴
人苟非認為該契約書之出賣人為國營企業之唐榮公司，核有一定之債信，豈有
於房地尚未移轉前即繳交大部分之價金之理？）從而，揆諸前揭之說明，應認
億成公司當時係以被上訴人唐榮公司代理人之身分，代理唐榮公司銷售前揭房
屋並收取定金，並非自居於出賣人之地位。
４、本件億成公司確有權代理唐榮公司出售系爭房屋之事實，有億成公司與唐榮
公司間所簽訂之委託銷售國榮新村房地契約書在卷可稽。億成公司既有權代理
，上開承攬銷售契約書之效力，自及於被上訴人唐榮公司，上訴人本於該買賣
契約而為占有，核屬有權占有。
㈡表見代理部分：
１、鈞院如因唐榮公司於與億成公司間委託銷售契約第二條已明文約定「銷售房
地之契約，應由承購戶與乙方同時簽立，乙方不得居間代理」，而認被上訴人
唐榮公司就該銷售房屋並未授予億成公司代理權，億成公司係無權代理，則通
觀億成公司與上訴人間之契約「稱謂」、「條文內容」，足認億成公司有將該
買賣契約效果直接歸屬唐榮公司，即有「為本人（唐榮公司）之意思」．如前
段所述。
２、億成公司與客戶訂立之契約均採此一承攬銷售，表示其為唐榮公司代理人之
意思，當時唐榮公司就該事實知之甚詳，然唐榮公司均未加以制止，唐榮公司
自應負表見代理本人之義務，直接承受該代理契約之效果。
㈢本件有無權代理，本人承認之效果。
添１、億成公司與上訴人間之契約，業已表彰本人為唐榮公司要件，買賣契約效果
直接歸屬唐榮公司，形式上合於代理之客觀，已如前述。
２、無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，經由本人承認足以使無代理權
人所為法律行為，確定的發生效力，與有代理權人所為之法律行為相同，民法
第一百七十條第一項定有明文。縱認億成公司無權代理被上訴人訂約，惟被上
訴人嗣於七十二年間亦已書面通知上訴人「本廠同意於三月二十七日派員前往
台南以本公司名義與台端重新簽訂簽約書」，有被上訴人函一件可參。因應已
生承認之效果。
３、縱認億成公司與上訴人間之契約，未表彰「代理」之意旨，不生承認之問題
，被上訴人前揭函文意旨亦生債務承擔之效果（無庸債務人億成公司同意）。
４、本件縱億成公司未表現「代理唐榮公司」之意旨，億成公司係受被上訴人委
任為之，上訴人亦得以對抗受任人事由對抗上訴人。
添⑴本件億成公司係本於與被上訴人間之契約代為處理找尋買主之一切事務，其
性質為委任契約。
⑵按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時固
直接對委任人發生效力；若受任人以自己之名義與他人為法律行為，因而為
委任人取得之權利，則須經受任人依民法第五百四十一條第二項規定，將其
移轉於委任人，委任人始得逕向該他人請求履行。前者，因法律行為發生之
權利義務，於委任人及該他人之間直接發生效力。後者，則該他人得以得抗
受任人之事由，對抗委任人，二者尚有不同（最高法院七十二年台上字第四
七二０號判例參照）。
添⑶查依億成公司與唐榮公司間委託銷售契約第四條第六項之規定，億成公司有
權辦理點交房屋予承購戶，本件上訴人占用房屋係本於億成公司及被上訴人
現場工地主任之同意基於買賣關係而為遷入，為有權占有，依前揭最高法院
判例意旨，該占有自得對抗被上訴人，被上訴人請求遷讓，尚有未合。
（四）關於損害金部分：
㈠就被上訴人受有相當租金損害之損害金之請求，已逾租金之短期（五年）時效，
上訴人等均為時效之抗辯
添㈡上訴人乙○○並未使用一三０號房屋，即未受有利益，上訴人本於不當得利之法
律關係對乙○○為請求，尚有未合。
㈢土地法規定之租金係以房屋申報價格為準，原審以鑑定價格為申報價格計算相當
租金之損害金，與實務見解有異。
㈣近五年來房地產價格跌幅在三、四成之間，為社會皆知、不待舉證之事實，縱採
原審鑑定價格，其鑑定之基準為八十七年，亦有調降之必要。
（五）上訴人乙○○並未占有系爭一三０號房屋，自不負返還之責。另上訴人杜丁發
於鈞院準備程序中死亡，其繼承即聲明承訴之上訴人丙○○○、庚○○住台南
市○○路二八二號，丁○○、己○○、辛○○、戊○○則因結婚，早已遷移台
南市○○○路○段一三０號房屋，均非房屋現占有人，唐榮公司訴請其等遷讓
房屋，亦無理由。
（六）又本件訴訟中上訴人已依兩造間和解備忘錄之約定，提出繳款證明等文件，依
雙方和解備忘錄之約定，被上訴人負有與上訴人簽訂買賣契約及交付房屋之義
務，自不得再請求上訴人遷讓房屋。
㈠查兩造於訴訟進行中之八十九年七月二十七日曾就本件訴訟成立和解備忘錄，雙
方約定：「甲方（即唐榮公司）同意於乙方（即上訴人乙○○、壬○○）提出
繳交房屋價款予億成公司之憑證後，就已繳交價金部分，不再收取」。．．．「
乙方同意就未繳交億成公司價金部分，同意甲方起訴時向前推算五年，以及至交
付款項時止，按年息百分之五計算之利息」、「甲方於收到乙方與億成公司間之
債權轉讓書，並收到億成公司就債權轉讓出具之切結書後，再由雙方律師就和解
內容訂定和解協議書」之事實，有被上訴人所不爭執之和解備忘錄可參。
㈡次查，該和解備忘錄之所以有甲方（唐榮公司）於乙方提出繳交房屋價款予億成
公司之憑證後，僅就本件上訴人與億成公司間契約之餘額收取並支付遲延利息之
原意，乃在雙方停止法律爭訟孰為出賣人之爭執，於上訴人提出憑證及億成公司
之價金返還請求權讓與書後，唐榮公司應承受或承認兩造間有買賣契約書或雙方
應另訂（新）買賣契約之意旨，該事實，由前揭和解備忘錄雙方互為收、支之義
務即可知悉，亦有唐榮公司本於同一精神與另五戶吳志勝等人之鈞院和解筆錄可
稽。而本件和解備忘錄之精神與前揭和解筆錄相同。
㈢上訴人乙○○、壬○○二人已於和解備忘錄成立之後，已依定成就兩造間之約定
，被上訴人依約有與上訴人另立土地、房屋移轉契約，則本於簡易交付或混合之
法理，被上訴人均不得再向上訴人請求返還房屋。被上訴人未因情事變更變更其
請求，為無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提唐榮公司營建廠函、和解備忘錄各一份、
台灣中小企業銀行支票存款帳卡影本十一紙、和解筆錄一份、支票影本十二紙、
切結書、債權轉讓書各一份為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人唐榮公司方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。㈡原判決不利附帶上訴人之部分廢棄。㈢右開廢棄部分，附
帶被上訴人乙○○、杜丁發應將門牌台南市○○○路○段一三○號房屋如附圖甲
圖所示第一層Ｂ部分面積○‧○○三六公頃遷讓交還附帶上訴人。附帶被上訴人
壬○○應將門牌號碼台南市○○○路○段一三二號房屋如附圖乙圖所示第一層Ｂ
部分面積○‧○○三九公頃、第二層Ｂ部分面積○‧○○二八公頃遷讓交還附帶
被上訴人。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）附帶上訴人應依法取得附帶上訴聲明所示增建部分之所有權及使用收益之權：
㈠按土地法第十三條規定：湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加
時，其接連地之所有權人有優先依法取得其所有權或使用收益之權，學者謝在全
等均認屬不動產與不動產附合之規定；而民法第八一一條所規定者，則係指動產
因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權易言之動產與不
動產附合，為其構成之一部分，以其與主物同視者，其動產之所有權屬於不動產
之所有人，否則，必有因動產之存續，而害及經濟之虞，例如房屋之瓦既附合於
房屋之上，勢不能使他人復對於其瓦有動產所有權是。再如以磚瓦、塑膠板裝修
他人之房屋或在他人之建築物上增建附屬之建築一間而不具獨立之『出入門戶』
者最高法院五十六年台上字第二三四六號判例及司法院七年二月二日七十院臺廳
一字第○一四二七號函、最高法院七十四年度臺上字第一八三三號判決等均是認
該增建部分因附合而成為不動產之重要成分。
㈡本件原判決雖認附帶上訴部分非屬主建物之成分，非屬附帶上訴人所有。惟依首
揭法文及判決先例等司法實務見解均以經濟上是否得獨立使用及『出入』門戶是
否獨立為判斷是否係主物之重要成分之依據。系爭增建部分既僅得使用同一出入
門戶即主建物如附圖甲、乙圖Ａ部分之門戶以達大門，而無獨立之門戶另闢通衢
，是各增建部分顯無獨立之經濟價值，捨依附之主物門戶出入，別無他途，自應
由不動產之所有權人取得該增建部分之所有權並使用收益之權。附帶上訴人為系
爭增建建物所附合之主物之所有權人，有提出於原審法院之建物登記簿謄本可證
。且為附帶被上訴人於原審所不爭執者，茲不贅述。
（二）依上訴人所提書證所示，僅足證明上訴人與訴外人億成公司間之債權債務關係
，而乏兩造間之買賣關係存在，因亦未見其提出再資為證明渠所主張之所謂有
權代理、有權占有或表見代理，經本人承認或債務承擔之各事證，所辯自不足
採：
㈠按上訴人主張因與訴外人億成公司間依當時之所謂買賣關係而占有系爭房地等情
，固據上訴人提出買賣契約書、並主張其上所記載交款情形及其他交款憑證為依
約繳交買賣價金之證據，然縱認上訴人此部分主張屬實，亦係渠等與訴外人億成
公司間之約定並交付占有或強行自行遷入者（上訴人主張與薛忠國證述遷入之證
詞不相符合，亦與億成公司所立具之切結書迥異，已詳如第一審之辯論意旨狀）
，屬債之性質，尚不得據以對抗被上訴人本於所有權具絕對性之物權作用，該占
有人尚不得因其占有或其與訴外人間之債之約定而對登記所有權人主張推定適法
有此權利。況上訴人所提買賣契約書為私文書，難認其真正，縱上訴人有所主張
，應由渠等與億成公司間依訴訟解決，實與本件無關。
㈡且依上訴人所提出之買賣契約書所載：『第六條．．．．乙方（即本件上訴人乙
○○、壬○○）應於訂立交付完全及期款和利息支票後，經甲方（即億成公司）
同意即可遷入，但進住前雙方會同現場按圖鑑收，如超逾七日，即視為交屋完成
』、『第八條．．．．乙方如有違背本約各條款所定意旨將視為不買，除甲方（
即億成公司）所收定金沒收外並應立即回復原狀而遷出另須賠償甲方蒙受損害費
用不得異議』之約定，及上訴人所提反證一號證物即民國八十九年七月二十七日
之備忘書所示：『乙方乙○○．．．壬○○．．與億成公司間之債權轉讓書．．
．億成公司就債權轉讓出具之切結書後』等語，亦足證確屬渠等與訴外人間之買
賣契約，參照最高法院八十三年度台上字第三二四三號判例意旨，買賣契約僅有
債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，是與被上訴人無關，不得對抗契約
當事人以外之系爭房屋之所有權人。該物證經上訴人曾執為本件反訴之證據，亦
堪供事證之參酌。
㈢本件依上訴人雖亦提出所謂退一步縱億成公司屬無權代理，仍有表見代理、或本
人承認之事實，並再提出縱屬億成公司之債務，應有債務承擔之事實。惟被上訴
人早依言詞與書狀一再表明上訴人所主張之買賣關係，均因億成公司明示以自己
之名義與上訴人乙○○等簽約並收受價金出具承書點交，屬上訴人與訴外人間之
行為，已非代理人錯無權代理人以被代理人名義所為代理之行為可比（契約書第
五條所示，不過係該公司聲明其自售房地之來源而已），核與民法第一百一百六
十九條所規定之表見代理、第一百七十條所規定之無權代理均須代理人未經授權
而以代理人之名義為法律行為者不符，亦與民法第三百條所規定之債務承擔須係
就他人之債務由承擔人與之訂立契約明白承擔該他人之債務，原債務人脫退債務
關係而由承擔人負清償之責者不符，上訴人亦未再立證證明訴外人非以其自己之
名義為法律行為，而係以代理人之名義為本人為系爭買賣，亦未立證證明該訴外
人有與被上訴人間簽訂債務承擔契約，就該訴外人之債務由被上訴人承擔，而其
並未脫退其與上訴人間之關係，被上訴人亦未承擔，要屬明確。
㈣上訴人雖利用各種途徑，要求與被上訴人和解，雙方雖簽有和解備忘錄，然最後
未成立和解，上訴人執該和解備忘錄，主張其非無權占有，實無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外補提：建物所有權狀影本、建物登記簿謄本各一
份、相片十二張、房屋稅單六紙為證。
丙、本院依職權勘驗現場。
理 由
甲、程序方面：
一、本件上訴人杜丁發於八十九年十二月一日死亡，其繼承人為丙○○○、庚○○、
丁○○、己○○、辛○○、戊○○乙節，有戶籍謄本在卷可憑（見本院卷第二０
一頁－二０七頁），茲據丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○○
具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件被上訴人即附帶上訴人之法定代理人已於九十年八月二十二日由癸○○變更
為丑○○，有被上訴人提出之經濟部公司執照（影本）可稽（見本院卷第一七二
頁），並經該法定代理人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敍明。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：坐落臺南市○○路○段一三０號房屋（下稱系爭一三０
號房屋）、同段一三二號房屋（下稱系爭一三二號房屋）均屬被上訴人所有，然
系爭一三０號房屋，為上訴人乙○○及丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛
○○、戊○○之被繼承人杜丁發及原審共同被告林道銘無權占用，另系爭一三二
號房屋則為上訴人壬○○及原審共同被告顏瑞南等無權占有，爰依民法第七百六
十七條、第一百九十七條及土地法第九十七條之規定，求為判命上訴人乙○○、
杜丁發應將系爭一三０號房屋全部，即如附圖甲所示第一層Ａ部分面積０‧００
六三公頃、Ｂ部分面積面積０‧００三六公頃、第二層面積０‧００六三公頃、
第三層面積０‧００六七公頃、地下室面積０‧００一八公頃、屋頂突出物面積
０‧０００七公頃，遷讓交還被上訴人，並應給付被上訴人自七十一年三月一日
起至遷讓房屋之日止，按月依建物申報總價即新台幣（下同）二百三十萬八千二
百五十元，年息百分之十計算之損害賠償金；上訴人壬○○、顏瑞南應將系爭一
三二號房屋全部，即如附圖乙所示第一層Ａ部分面積０‧００六四公頃、Ｂ部分
面積０‧００三九公頃、第二層Ａ部分面積０‧００六四公頃、Ｂ部分面積０‧
００二八公頃、第三層面積０‧００六七公頃、地下室面積０‧００一八公頃、
屋頂突出物面積０．０００七公頃，遷讓交還被上訴人，並應給付被上訴人自七
十一年三月一日起至遷讓房屋之日止，按月依建物申報總價額即二百三十二萬九
千二百五十元，年息百分之十計算之損害賠償金之判決【原審判命上訴人乙○○
、杜丁發應將一三０號房屋即如附圖甲所示（除第一層Ｂ部分外）之建物遷讓交
還被上訴人，並命杜丁發應自七十一年五月十五日起至八十一年四月十一日止，
按月給付七千六百九十四元；乙○○、杜丁發自八十一年四月十二日起，至遷讓
房屋之日止，按月給付七千六百九十四元；並命上訴人壬○○將一三二號房屋如
附圖乙所示（除第一、二層Ｂ部分外）之建物遷讓交還被上訴人，及自八十一年
四月十二日起至遷讓房屋之日止，按月給付七千百六十四元，並駁回被上訴人其
餘請求後；上訴人乙○○、杜丁發、壬○○就其敗訴部分聲明不服。而被上訴人
僅就其敗訴部分中遷讓附圖甲第一層Ｂ、附圖乙第一、二層Ｂ部分聲明附帶上訴
，其餘部分則未聲明不服已告確定，併予敘明】。
二、上訴人則以：被上訴人於七十年八月八日與訴外人億成公司訂立「委託銷售國榮
新村房地契約」，故訴外人億成公司於上述合約有效期間內出售房屋予上訴人，
其買賣契約之效力應及於被上訴人，且訴外人亦依上開契約書，提繳委託銷售保
證金六百萬元予被上訴人公司，迄今仍在被上訴人持有中，足徵上開契約仍繼續
有效，又依據上訴人與訴外人億成公司訂立之國榮新村契約書之記載，訴外人億
成公司非以出賣人之地位出售系爭房屋，而係以被上訴人之銷售代理人之地位，
代為銷售系爭房屋，上訴人乙○○、壬○○已交付與被上訴人公司之銷售代理人
億成公司部分之金額，億成公司亦經分次轉交與被上訴人，則億成公司與上訴人
乙○○、壬○○所訂立之契約效力自然歸屬於被上訴人。又縱認被上訴人就該銷
售房屋契約未授與億成公司代理權，然由上訴人等與億成公司間之買賣契約內容
可知，億成公司有將買賣效果直接歸屬被上訴人之意思，被上訴人知之甚詳，猶
未加制止，自應負表見代理之責，是系爭買賣契約之效力自歸屬於被上訴人。退
而言之，本件買賣契約，億成公司有無權代理之情事，亦因本人即被上訴人同意
辦理交屋、接通水電手續及於七十二年間以書面通知上訴人「．．．同意重新簽
訂簽約書」等承認行為，而使系爭買賣契約對被上訴人發生效力。再縱認億成公
司與上訴人間之系爭買賣契約未表彰「代理」之旨，不生承認之問題，被上訴人
前開函文意旨，亦有債務承擔之效果。則上訴人等本於買賣契約而占有使用系爭
房屋，自非無權占有，況上訴人乙○○、及丙○○○、庚○○、丁○○、己○○
、辛○○、戊○○等現均未占有使用系爭一三０號，則被上訴人依據民法第七百
六十七條之規定，請求上訴人遷讓房屋及賠償所失之利益，自屬無據，又即令得
請求賠償所失之利益，上訴人亦為時效抗辯云云，資為抗辯。
三、查本件被上訴人主張其為系爭一三０號房屋（舊門牌號碼台南市○○路一二三號
）及系爭一三二號房屋（舊門牌號碼台南市○○路一二一號）之起造人，並登記
為上開建物之所有權人，而被上訴人與訴外人億成公司於七十年八月八日簽訂委
託銷售國榮新村房地契約。訴外人億成公司則於七十一年二月十六日與上訴人乙
○○間訂立承攬銷售房地買賣契約書（國榮新村契約書），購買系爭第一三０號
房屋，上訴人壬○○亦於七十一年八月四日與訴外人億成公司訂立承攬銷售房地
買賣契約書（國榮新村契約書），購買系爭第一三二號房屋（臺南市○○路一二
一號）。上訴人乙○○、壬○○購買之後，其中一三０號房屋由乙○○、杜丁發
占有使用，而一三二號房屋則由上訴人壬○○占有之事實，業據被上訴人提出建
物登記謄本及前開契約書等件為證，且上訴人壬○○及丙○○○、庚○○、丁○
○、己○○、辛○○、戊○○之被繼承人杜丁發均不爭執，堪信為真實。雖上訴
人乙○○於本院又抗辯其未占有系爭一三０號房屋云云，惟按當事人主張之事實
，經他造同意者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事
實不符，或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三
項分別定有明文。查上訴人乙○○於原審言詞辯論時曾自認其占有系爭一三０號
房屋之事實，有言詞辯論筆錄可按（見原審卷第十七頁背面、第二十六頁背面）
，其後又自認系爭一三０號房屋由伊購買後交由杜丁發使用，此即間接占有。又
按對於物有事實上管領之力者，為占有人，此包括直接占有人與間接占有人。上
訴人乙○○未舉證證明其前開自認與事實不符，且經合法撤銷，則其再為其非系
爭一三０號房屋占有人之抗辯，自非可取。另上訴人丙○○○、庚○○、丁○○
、己○○、辛○○、戊○○抗辯渠等均非房屋現占有人，被上訴人唐榮公司訴請
其等遷讓房屋乙節，然查本件係訴訟繫屬中，原上訴人杜丁發死亡，而由其法定
繼承人即丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○○承受杜丁發之訴
訟，繼為當事人，被上訴人唐榮公司之訴有無理由，仍視杜丁發是否無權占有而
論，與丙○○○、庚○○、丁○○、己○○、辛○○、戊○○是否系爭一三０號
房屋之現占有人無涉，渠等此部分之抗辯，容有誤解。
四、被上訴人復主張上揭系爭建物由上訴人乙○○、壬○○買受後，其中一三０號房
屋由乙○○、杜丁發占有使用，而一三二號房屋則由上訴人壬○○占有，渠等占
有系爭房屋，均無占有權源，而妨害被上訴人所有權之行使等情，然為上訴人所
否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點，在上訴人等之占有是否為有權占有？
即上訴人與訴外人億成公司簽立之房地買賣契約，訴外人億成公司是否有權代理
被上訴人？或有表見代理或無權代理經本人承認致該買賣契約書之效力及於被上
訴人？或被上訴人承擔億成公司之債務？等項。茲查：
㈠、按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權
之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占
有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當」；「買受人向出賣人購
買土地，出賣人已將土地交付買受人管有者，雖未辦理所有權移轉登記，然買受
人之占有土地，既係本於出賣人依買賣法律關係所交付，具有正當權源，出賣人
即不得依無權占有而請求返還」，最高法院著有七十二年度台上字第二五一六號
、七十七年度台上字第一二０五號判決意旨足供參照。上訴人既主張其占有系爭
房屋係因有買賣關係存在，而非無權占有，自須就該事實負舉證之責。
㈡、上訴人乙○○、壬○○係分別與訴外人億成公司就系爭一三０號、一三二號房屋
訂立買賣契約，此有上訴人提出之國榮新村承攬銷售房地買賣契約書二份附卷可
稽（見原審卷第二宗第三十九至四十六頁、第四十七頁至五十六頁），被上訴人
對前揭契約書之真正亦不爭執。查上揭買賣契約書之當事人，依各該契約書之記
載：「立承攬買賣契約書人億成建設股份有限公司與買受人乙○○，茲為房地買
賣事宜，經雙方議定條款如左：．．．建物座落：台南市○○路一二三號．．立
契約人甲方億成建設有限公司、乙方乙○○」、「立承攬買賣契約書人億成建設
股份有限公司與買受人壬○○，茲為房地買賣事宜，經雙方議定條款如左：．．
．建物座落：台南市○○路一二一號．．立契約人甲方億成建設有限公司、乙方
壬○○」，遍觀全份契約分別由訴外人億成公司（甲方），及上訴人乙○○、壬
○○簽署，始終無被上訴人之名稱或簽署。足認訴外人億成公司乃以自己名義出
賣系爭房屋，並非以被上訴人名義出賣系爭房屋，系爭買賣契約之當事人分別為
訴外人億成公司為出賣人，上訴人乙○○、壬○○二人為買受人，允無疑義。
㈢、上訴人乙○○、壬○○雖以：訴外人億成公司與被上訴人立有「代委託銷售國榮
新村房地契約」，億成公司依據上開委任契約，其買賣契約之效力自及於上訴人
。惟查：債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，債權人不得對於債務人以
外之人而請求履行。上訴人與億成公司立有買賣契約已如前述，縱使億成公司與
被上訴人訂立「委託銷售國榮新村房地契約」，委託億成公司銷售系爭二幢房屋
。惟億成公司既以其本人名義出賣房屋，該買賣契約僅在億成公司與上訴人間發
生效力。況細繹上訴人與訴外人億成公司於七十年八月八日所簽訂之「委託銷售
國榮新村房地契約」第二條：「（一）乙方（即訴外人億成公司）係接受甲方（
即上訴人）委託，代為銷售國榮新村房地，此項承銷之意旨，於乙方履行本約時
應以明確之方式，告知所有承購戶。（二）銷售房地之契約，應由承購客戶與甲
方直接訂立，乙方不得居間代理，所有依法應由承購人或甲方負擔之稅捐規費，
由承購人或甲方分別負擔，與乙方無涉。（三）承購人與甲方簽訂銷售房地契約
後，乙方始得依‧‧‧，向甲方收取委託銷售手續費」之規定，可知被上訴人確
僅就銷售國榮新村而為委託，然就銷售房地之契約（即指房屋買賣契約）之訂定
及應負擔之稅捐規費，則應由被上訴人與買受人雙方為之，對於銷售房地之契約
並明文約定禁止訴外人億成公司居間代理，即被上訴人與億成公司所訂之契約，
乃民法上之居間契約，即由億成公司為訂約之媒介，被上訴人再給付報酬之契約
，是被上訴人並無將買賣契約之訂定交由訴外人億成公司代理之意思甚為明確。
上訴人此部分之抗辯，洵非可採。
㈣、上訴人乙○○、壬○○又辯稱：億成公司與上訴人訂立之買賣契約，億成公司雖
未表示其係代理人，然該契約之內容，有將法律效果直接歸被上訴人之意，億成
公司顯係以被上訴人代理人之地位，代為銷售系爭房屋云云。惟按縱有代理權，
而與第三人為法律行為時，非以本人名義為之者，亦不成立代理。又雖與第三人
為法律行為時，未明示其為代理人；而如相對人按其情形，應可推知係以本人名
義為之者，固難謂不發生代理之效果，即所謂之「隱名代理」。惟如代理人當時
係以自己之名義而為。即非以代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為代
理他人而為。再無權代理或表見代理，除欠缺代理權外，非具備代理其他之要件
，不能成立。故無代理權，又非以他人代理人名義而與第三人為法律行為者，當
不發生無權代理因本人承認而對本人發生效力，或使本人負表見代理授權人責任
之問題。至無權利人就權利標的物，以自己名義與第三人成立買賣後，縱經有權
利人之「承認」，尚難因此而謂有權利人已變為該買賣契約之訂約當事人（但負
有使出賣人履行出賣人義務之義務），相對人仍不得逕行對之為履行之請求，最
高法院著有七十年度台上字第二一六０號判決可供參照。故「隱名代理」，係指
代理人為法律行為時雖未以本人名義為之，而實際上有為本人之意思，且此項意
思為相對人所明知或可得而知者而言。反之「表見代理」，本質上仍屬無權代理
，祇因客觀上有表見之事實，足使第三人信其有代理權，為維護交易之安全，法
律乃規定本人應負授權人之責任。申言之，前者係有權代理人而未以本人名義為
法律行為，後者係無權代理人而以本人名義為法律行為，兩者尚有區別。查上揭
買賣契約之全名雖稱為『承攬銷售房屋買賣契約書』，而億成公司為『立承攬銷
售房屋買賣契約書人』、該契約書第五條雖表明房地權源：『本件房地確屬唐榮
鐵工廠股份有限公司營建廠為起造人之國榮新村，鄭重聲明產權明確完整已由甲
方承攬銷售出賣，願負完全責任』及該契約書第四條第三項就尾款部分記載房屋
貸款受益人為『賣方（而非甲方即億成公司）』等情，然該條文僅在表示房地之
出處，且各該契約第二條房屋之價金，亦明載：「甲方（億成公司）以承攬銷售
上開房地，願以三百五十萬賣予乙方（壬○○）」、「甲方（億成公司）．．上
開房地願以三百二十萬賣予乙方（乙○○）」、第六條「．．乙方（即本件上訴
人乙○○、壬○○）應於訂立交付完全及期款和利息支票後，經甲方（即億成公
司）同意即可遷入，但進住前雙方會同現場按圖驗收，如超逾七日，即視為交屋
完成」、第八條「．．．．乙方如有違背本約各條款所定意旨將視為不買，除甲
方（即億成公司）所收定金沒收外並應立即回復原狀而遷出另須賠償甲方蒙受損
害費用不得異議」及第三條第一、二款有關付款辦法，完全未涉及億成公司有以
被上訴人名義對第三人為意思表示或由第三人受意思表示之權限。另上訴人乙○
○提出七十一年三月十八日億成公司（負責人彭乾豪）出具之承諾書亦載明：「
乙○○女士購買『本公司』（億成公司）坐落台南市○○路一二三號三層樓房壹
棟，經於民國七十一年二月二十五日『訂立買賣契約』，茲應李女士之要求，同
意李女士在本年四月底前使用，『本公司』並承諾在本年六月底辦妥各項房屋、
土地過戶手續．．．立承諾書人『億成建設有限公司負責人彭乾豪』」（見原審
卷第三宗第二九頁）、「乙○○及杜丁發承購台南市○○路一二三號房屋事須於
柒拾叄年玖月三十日前移轉產權不得有誤，否則一切責任均由『賣方』負責，．
．．『賣方』『彭乾豪』」（見原審卷第三宗第三０頁）之各語，益顯上訴人乙
○○、壬○○在簽約時也無誤認億成公司係有權代理之虞。茲系爭買賣契約書之
「立契約人」欄，均由億成公司署名，即訴外人億成公司非以被上訴人名義與上
訴人乙○○、壬○○訂定系爭買賣契約，揆諸上揭判決意旨，縱有代理權，亦不
成立代理，何況被上訴人並未授權渠得代理與上訴人等買受人簽訂房屋買賣契約
，億成公司係以自己之名義與上訴人乙○○、壬○○訂定房屋買賣契約，上訴人
乙○○、壬○○在簽約時也無誤認億成公司係有權代理之虞，亦如前述，故根本
不成立代理或甚至隱名代理之情形。反之，億成公司既未以被上訴人名義，而係
以自己名義與上訴人乙○○、壬○○締結買賣契約，則億成公司乃為自己而非代
理被上訴人，與上訴人乙○○、壬○○締結前開買賣契約甚為明確，即亦無表見
代理之適用。是上訴人此部分之抗辯，顯無足取。
㈤、上訴人復抗辯：如億成公司係無權代理，然被上訴人於上訴人與億成公司訂約時
在場、又交屋予上訴人使用、同意上訴人接水電、收受億成公司轉交之價金，已
生有承認上訴人與億成公司買賣契約之效果云云。惟按無權代理人以本人名義所
為之法律行為，經本人承認，固對本人發生效力，然其前提須有無權代理之情事
，始有本人承認與否之問題。而本件系爭買賣契約，係億成公司以自己之名義與
上訴人乙○○、壬○○訂定房屋買賣契約，並非代理被上訴人公司為法律行為，
前已詳述，自無無權代理之情事，何來經本人即被上訴人承認而對被上訴人發生
效力？何況：
１、上訴人抗辯：上訴人與億成公司訂約時，被上訴人公司人員在場云云，此為被上
訴人所否認。當時在場之被上訴人員工何人，是法定代理人、總經理、工地主任
或工人，是否為有權代表被上訴人公司之人，上訴人悉未能主張及舉證，尚難採
信。
２、關於上訴人抗辯被上訴人交屋使用及同意上訴人接通水電之行為一節，證人即億
成公司負責人薛忠國於原審到庭證稱：「被上訴人交屋上訴人」，上訴人並提出
台灣電力公司電費通知及收據聯、台灣省自來水公司水費收據各一件為據。惟證
人即億成公司負責人薛忠國於於原審另案八十六年度訴字第五六０號請求遷讓房
屋事件之八十六年八月八日言詞辯論時，則證稱：「當初沒有交屋行為，因為土
地糾紛造成承購戶恐慌，我們並未答應他們搬進去居住，唐榮公司也未同意搬進
去，經過半年後，因為住戶吵，才和唐榮公司交涉，才讓他們暫時搬進去，水電
是唐榮公司接的他們自行搬進去住的。」此有該日言詞辯論筆錄在原審卷可按（
見原審卷第二宗第一三五頁）。則證人薛忠國之證詞已有矛盾，則是否由被上訴
人交屋已有可議，況縱係被上訴人交屋予上訴人，當時所以將系爭房屋交上訴人
使用，並同意渠等接通水電，並非係基於履行契約，而是當時之承購戶以吵鬧之
方式，被上訴人才同意他們「暫時」搬進去，不能由此即推認係承認系爭買賣契
約或有承擔上揭買賣契約之意。
３、又上訴人乙○○、壬○○各已繳交二百四十五萬元及五十萬元之價金，雖有上訴
人所提出之支票存根、支票存款帳卡及房屋預約單（見本院卷第二六九頁至二七
三，第一三四頁－第一四０頁）為證，然由該支票之背面提示背書章所示，並非
被上訴人公司提示，自不能由該付款予億成公司之事實，進而推認億成公司已將
該筆款項匯予被上訴人。又億成公司雖於七十年十二月七日、七十一年九月十四
日分別匯款予被上訴人六十四萬四千元，有兩造所不爭執之滙款單影本在卷可稽
（見原審卷第二宗第一一六頁）。然上訴人乙○○係於七十一年二月十六日、上
訴人壬○○係於七十一年八月四日與億成公司簽訂買賣契約，此有契約書二紙在
卷可憑，故七十年十二月七日該筆匯款顯然與上訴人之買賣契約無涉，七十一年
九月十四日之匯款中，億成公司之負責人薛國忠於另案董富美、薛朝全遷讓房屋
之訴訟中亦主張該筆滙款（見原審卷第二宗第一二三頁），則何者為上訴人乙○
○、壬○○支付之款項亦難解析，而億成公司於七十一年八月十八日又轉向被上
訴人購買附帶上訴人所有國榮新村房屋共二十五戶（已解除契約），包括本件系
爭房屋二戶，此經薛忠國於原審另案證述明確（見原審卷第一二六頁），則對億
成公司而言，於七十一年九月十四日時，被上訴人是系爭房屋之出賣人，億成公
司是系爭房屋之買受人，縱億成公司所匯的六十四萬四千元款項來自上訴人乙○
○、壬○○，億成公司絕對係以為自己清償價金之意而為交付，並非代上訴人轉
交價金。否則億成公司一方面主張自己是系爭房屋買受人，須給付價金，另一方
面又認為上訴人等是系爭房屋買受人，所以代為轉交價金，此舉豈非有悖常情？
故縱使億成公司將從上訴人處所收受之金錢再交給被上訴人，亦因億成公司要履
行渠與被上訴人之買賣契約之給付價金義務，並非承擔契約或承認無權代理之買
賣契約。上訴人此部分之抗辯亦無道理。
㈥、至上訴人抗辯縱認億成公司與上訴人間之契約非無權代理，不生承認之問題，然
被上訴人於七十二年間以書面通知上訴人「本廠同意於三月二十七日派員前往台
南以本公司名義與台端重新簽訂簽約書」，亦生債務承擔之效果云云，固據其提
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