遷讓房屋等
岡山簡易庭(民事),岡簡字,99年度,265號
GSEV,99,岡簡,265,20110809,1

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 99年度岡簡字第265號
原　　　告　世華國際租賃股份有限公司
法定代理人　黃陸雀
訴訟代理人　顏芳義
　　　　　　張昭輝
被　　　告　美商綠色代碼股份有限公司台灣分公司
法定代理人　吳盛賢
訴訟代理人　焦文城　律師
　　　　　　施秉慧　律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國100 年7 月26日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國97年12月22日與訴外人鴻允材料股份有限公司 （下稱鴻允公司）訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約） ，將原告所有高雄市○鎮區○○路286 之7 號5 樓之1 （ 含車位編號D3-110，下稱系爭房屋）出租與鴻允公司，嗣 後鴻允於98年8 月1 日將系爭租約之權利義務移轉予被告 公司，由被告繼續承租，鴻允公司與被告間並訂有權利義 務移轉切結書（下稱系爭切結書）。
（二）按系爭租約約定條款，租賃期間自98年2 月1 日起至100 年1 月31日止，每月租金為新臺幣（下同）35,605元，乙 方（即被告）於租約期滿或終止租約時應即遷出，交還房 屋時，應回復租賃物之原狀，如有遲延…並自發生逾期之 日起至將租賃物遷讓交還甲方（即原告）接管日止，按日 給付三倍於每日租金之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所 受之損失，系爭租約第2 條、第3 條、第6 條第5 項及第 12條第2 項分別定有明文。
（三）茲被告於99年3 月23日書面通知原告僅承租至99年3 月31 日（見本院卷第16頁）嗣後隨即離去，留下隔間及裝潢設 施，迄未依約回復原狀，並點交予原告，致原告不能繼續 使用收益，原告直至100 年6 月30日方取回系爭房屋鑰匙 ，因被告違反前述約定，原告爰依據租賃契約關係，聲明 請求被告應自99年4 月1 日起至100 年6 月30日止按日給 付3,650 元。
二、被告辯稱：
（一）按民法第106 條「代理人非經本人之許諾，不得為本人與



自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人 與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者， 不在此限。」又最高法院65年台上字第840 號判例意旨「 民法第106 條關於禁止雙方代理之規定於意定代理及法定 代理均有其適用。」，依上開規定原告提出之系爭切結書 法律效力尚有疑義，因鴻允公司及被告之負責人皆由同一 人簽署，實有違雙方禁止代理規定，且系爭切結書上所載 地址並非被告公司設址，被告亦未使用過系爭房屋，故系 爭切結書應為當時鴻允公司負責人黃英彬為解決該公司之 問題，擅以被告公司名義簽立，其當時亦為被告公司之負 責人，依法應不生效力。原告明知系爭切結書上載之兩公 司負責人為同一，有雙方代理禁止之規定情形未予查證， 原告應有過失。
（二）被告係於98年12月間因原告通知鴻允公司搬遷而要求被告 依切結書負責，始知有系爭切結書情事，為先行解決此一 爭議，而於99年3 月先行通知不再續租。
（三）故被告並未使用系爭房屋，且系爭切結書不生效力，兩造 間即無租賃關係存在，並聲明請求駁回原告之訴。三、法院之判斷：
（一）經查，原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、房屋 點交證明單、權利義務移轉切結書、租賃庭約書面通知各 1 份為證，被告則以系爭切結書違反雙方代理之規定，對 於被告不生效力為辯。
（二）被告公司是否繼受系爭租約租賃關係：
1.按「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律 行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人 之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此 限。」、「公司業務之執行，除本法或章程規定應由股 東會決議之事項外，均應由董事會決議行之。」、「董 事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時 ，由監察人為公司之代表。」民法第106 條、公司法第 202 條及第223 條分別定有明文。
2.依最高法院98年台上字第2050號判決意旨「按公司法第 223 條規定，董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或 其他法律行為時，由監察人為公司之代表，旨在禁止雙 方代表，以保護公司（本人）之利益，非為維護公益而 設，自非強行規定，故董事與公司為借貸等法律行為違 反該規定，並非當然無效，倘公司（本人）事前許諾或 事後承認，對於公司（本人）亦發生效力，此觀民法第 106 條及第170 條第1 項之規定自明。」經查，被告公



司於97年12月於美國設立，98年4 月來台設立台灣分公 司，由訴外人黃英彬為負責人，嗣於99年2 月方由吳盛 賢繼任經理人，而98年4 月至99年2 月間，黃英彬確為 被告公司負責人之事實，兩造均未爭執。是以，黃英彬 於98年7 月13日，分別以自鴻允公司及被告公司負責人 身分，簽定系爭切結書，應有違反公司法第223 條之規 定，而依上開判決意旨，未得被告公司（本人）事前許 諾或事後承認，應屬效力未定。
3.另參酌『按民法第四百二十五條第一項規定，出租人於 租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權 讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時， 已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。倘 租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人僅係簽訂效力 未定之租賃契約而未經本人追認（參照民法第一百七十 條第一項規定）者，自不在該條項規範之列，且不因原 承租之本人於租賃物讓與後再為追認，而得對抗受讓在 先之第三人，以符該條項兼顧保護承租人利益暨保障第 三人權益之本旨。是股份有限公司董事違反公司法第二 百二十三條「董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或 其他法律行為時，由監察人為公司之代表」之規定與公 司簽訂租賃契約，固為效力未定之法律行為，並得經本 人追認而對本人發生效力，惟必於公司董事將租賃物讓 與第三人前經代表公司之監察人追認，始有上揭「所有 權讓與不破租賃原則」之適用。』，復依前開公司法第 202 條、第223 條規定，股份有限公司業務之執行，原 則由董事會決定之，例外於牽涉雙方代理行為時，為保 障公司利益應由監察人為公司之代表，從而，訴外人黃 英彬於簽立系爭切結書時，並未出具被告公司之股東會 、董事會議決議，且原告未能提出被告公司監察人之追 認證明，是故，原告僅以被告公司99年3 月23日所為「 租賃停約書面通知」，主張已取得被告事後承認云云， 應不足為採。
（三）綜上，系爭切結書違反雙方代理規定，嗣後既經被告否認 （見本院99年10月26日言詞辯論筆錄），應視為自始無效 ，被告並未繼受系爭租約租賃關係，故原告請求被告給付 違約金，為無理由，應予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、 ，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 9 日




岡山簡易庭 法 官 林意芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 8 月 10 日
書記官 葉明德