臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第3035號
原 告 林巧凰
訴訟代理人 陳慧博律師
被 告 王銀河
訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師
許泓琮律師
上列當事人間返還押租金等事件，本院於中華民國100 年8 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟貳佰玖拾元及自民國九十九年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，由原告負擔五分之四。本判決得假執行，但被告如以新臺幣捌萬壹仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國99年7 月21日，曾就高雄市左營 區○○○路419 號地下層B2房屋( 下稱系爭房屋) 簽立租賃 契約書，約定押租金新臺幣( 下同)6萬，租金每月6 萬，租 期自99年8 月1 日至100 年1 月31日。原告已先支付第一個 月之租金，惟被告自99年8 月21日即無故不使原告使用營業 ，是以原告於99年8 月30日、同年9 月30日依原證二、三之 存證信函，先向被告催告，否則解除或終止契約。因被告置 之不理，故依原證三行使形成權，此外，被告於99年9 月， 又將系爭租賃物租與第三人使用，乃可歸責被告之事由而給 付不能。故請求返還押租金6 萬元，及損害賠償，其中包括 ：(1)租金損失21,290元、(2) 營業損失280,170 元、(3) 員工薪資損失99年8 月21日至8 月31日支付之薪水63,000 元、(4) 刷卡入帳9,240 元。並聲明：被告應給付原告 433,700 元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：本件實為原告未依法使用，將約定僅能供餐飲生 意使用之約定，變更為酒店及KTV ，已違消防法第13條第1 項、第40條、消防法施行細則第13條第2款、高雄市舞廳舞 場酒家酒吧及特種咖啡茶室管理自治條例第4 條、第6 條。 又原告自行於99年8 月23日搬遷，並以其所提之原證二主張 解約，故非被告無故不讓原告使用。況原告亦違民法443 條 ，將部分房屋租與花名小薔之女子( 按：即訴外人黃麗卿) 使用或與其共同使用。又被告並未另行出租他人，縱有亦為
八點後，此為合約所述之情事。綜上：第一，既非可歸責於 被告，自無解約事由。不得請求押租金。況原告之行為亦與 兩造租約第17條乙方未依約租滿租賃期限之約定相當，被告 自有權沒收押租金。第二，原告既可歸責於自己之事由，自 99 年8月23日搬離，故其係自願放棄。第三，就原證四之營 業損失，原告僅以營業日報，未舉證以實其說。且不代表該 十日之營業額為此。第四，又所謂營業所得額之損失，係指 收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額之損失 而言，故原告徒以其22天之營業額，尚難認有營業利益之損 失28萬170 元。第五，原告給付薪資其所雇請之員工，其原 因是有對價，故無損害。第六，刷卡入帳部分：依兩造租約 第10條，就刷卡機所生之稅捐百分之10，應由原告負擔，故 其主張之9,240 元，應扣924 元，然原告既解約無理由，兩 造之租約於99年9 月至100 年1 月之期間內仍存在。此外， 因原告解約無理由，兩造之租約於99年9 月至100 年1 月之 期間內，亦積欠租金30萬元，被告自得以原告租金債務與被 告該8,316 元抵銷之等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、兩造不爭執之事項
1、兩造於99年7 月21日，曾在系爭房屋簽立租賃契約書，約定 押租金6 萬，租金每月6 萬，租期自99年8 月1 日至100 年1 月31日。
2、錄影畫面形式上不爭執。
3、刷卡支出之9,240元金額上不爭執。
4、財政部國稅局左營稽徵所100 年3 月7 日財高國稅左營字第 1000002627號資料不爭執。
四、本院得心證之理由
原告主張被告應就其拒絕讓原告進入系爭房屋，應負出租人 賠償責任等語，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯。因之 ，本院所應審酌者，厥為：㈠原告是否得依債務不履行之規 定向被告請求返還押租金6 萬元。㈡原告是否得依債務不履 行之規定請求被告賠償違約金。㈢如可，被告應負之損害賠 償數額為何？茲說明如下：
㈠、按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼 續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有 債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否 則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此 顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之 租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當 事人之一方非不得依民法第254 條規定解除租賃契約。本院
51年臺上字第2829號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除 有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係 指已開始履行之租賃契約而言。查，本件租賃契約，既原告 自承係99年7 月21日起即有經營，是本件原告固稱其已向被 告解除契約，然其法律效果應為是否得終止契約，而非解除 契約，合先敘明。
㈡、原告得依債務不履行之規定向被告請求返還押租金6 萬元。 1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，出租人應以合於所約定使用收益之租 賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態。民法第421 條第1 項、第423 條有明 文規定，是出租人本於租賃契約所負之義務，並不僅止於租 賃關係中交付租賃物，而應為將合於約定使用收益之租賃物 ，交付予承租人，供承租人為使用收益，並於租賃關係中， 保持租賃物合於約定之使用收益之狀態。
2.經查，證人李敏玉即被告之妻於本院審理時固證稱：伊知悉 被告即伊之先生在管理店舖，在99年8 月21日當日，原告有 找伊言及何以被告不開門。基本上若我們不開門，原告就進 不去，伊有跟原告說明，因原告有違約，有與他人共用，但 伊不知道是否有轉租。被告及伊並未言明不讓原告營業，且 原告來找被告時，並未到營業期間，本來就不用開門等語， 然證人呂惠如於本院審理時證稱：營業時乃被告開門，在99 年8 月21日當日，原告電話告知說當日不用上班，故眾人去 被告家找被告，本來原告是下午兩點到凌晨三點上班，21日 當天至被告處所是晚上八點，21日當天及3 天後，去現場搬 東西，被告皆不願開門。被告言及原告違約之故乃轉租他人 ，但原告表示並未有所轉租，且化名小薔即黃麗卿之人，亦 只經營一天而已。況且原告本表示要作卡拉ok，是被告表示 以小吃部作登記，且小吃部營業登記證乃被告所辦，被告與 其家人亦皆有到原告經營之卡拉ok消費過等語，證人許麗卿 亦證稱：8 月21日當天，被告電話告知原告不想開門，跟原 告說不必上班，因有請一位員工小薔即黃麗卿，說原告違法 等語，本已與證人李敏玉證述有所出入，再依證人郭國治於 本院審理時證稱：當天當事人打電話說有請我們去協調，但 並未產生糾紛等語，並有高雄市政府警察局左營分局之員警 工作記錄簿載明：「雙方因租金糾紛，怕有爭執須警方到場 協助，警方到場... 並無爭執情事... 」，是原告與被告本 為免有租金糾紛，始請警方到場協助，則雙方事前並未有所 衝突，實難可信，再者，依前揭三人所證述，被告的確拒絕 原告進入系爭房屋，被告所持之理由，與不讓其進去營業之
正當事由本為無涉，亦即，縱認原告有違約事由，本所謂同 時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務， 非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密 切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其 一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係 者，均不能發生同時履行之抗辯。故被告所之抗辯事項，縱 屬為真，因非直接互負履行關係，被告即不可以此為由不讓 原告進去營業。另就證人李敏玉證述原告至其處所之時間並 未到營業時間乙事，亦與證人呂惠如及許麗卿所述不符，縱 採證人李敏玉所述原告至被告處所時，尚未到營業時間，然 為準備營業事項，原告本須提早進入，亦難謂證人李敏玉就 此證述被告拒絕之事由，為可採之事由。是以，由前揭證人 三位可知，被告應屬無故拒絕原告進入，堪以認定。原告自 得於100 年10月1 日以被告有債務不履行之事由，終止系爭 租約，並向被告請求押租金。
3.另被告固抗辯原告確有分租給小薔一事，故原告亦有違約之 情事云云，並提出監視器畫面、100 年8 月24日呈證狀附卷 可證，然此本非得拒絕交付系爭房屋之事由，已如前述。況 證人黃麗卿於本院審理時已證稱：伊的外號乃小薔，伊確係 受雇於原告，並非分租等情。證人許麗卿亦證稱黃麗卿乃新 增幹部，並未轉租，因小薔本向被告表示要租場地，但未達 成合意，故小薔先至原告處所上班，被告一開始就知道原告 要做卡拉ok，登記程序亦為被告去做等語，是黃麗卿應為原 告所聘用之人員，堪以認定，而被告提出之監視器畫面，僅 能由其畫面知悉有何人，及發生何事，似尚難以此認定原告 與黃麗卿有分租之情事。故被告就此之抗辯，應無理由。 4.惟被告辯稱：本件原告並未合法解約，且原告之行為亦與兩 造租約第17條原告未依約租滿租賃期限之約定相當，被告自 有權沒收押租金云云。惟按解釋契約，固須探求當事人立約 時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當 事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲 解，最高法院17年上字第1118號判例意旨參照。是以，觀諸 兩造訂定之租約第17條，固規定：「甲乙( 按：甲方為被告 ，乙方為原告) 雙方合意倘乙方未依約租滿租賃期間，則甲 方得逕自沒收押租金作為違約金」，然考諸該條文之用意， 係為保障出租人經承租人無端未依約租滿期限時所受之損害 而訂定，本具違約金之性質，惟並非代表該條文係要求承租 人須承受無過失之責任，即兩造於訂定租約時，應非係令承 租人無論係何種事由未在租賃期限內租滿，其繳交之押租金 ，均須被出租人沒收。況依前揭條文所謂未依期限租滿，應
係指承租人未合法終止或未經通知即退租，應非與本件經原 告合法終止相涉。末者，系爭租賃契約約定：「乙方交付甲 方之左列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷後，甲方應無息 返還。但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之」， 從而，原告既已合法終止契約，並已搬遷，自亦符合上揭條 文，亦可得知所謂未依期限租滿，與本件所涉情況，並不相 符，是就系爭租約第17條之約定，被告就此抗辯得沒收押租 金一事，應無理由。
㈢、被告所應負之損害賠償額
1、租金損失部分
原告主張因被告於99年8 月21日拒絕交付系爭房屋，致原告 無法使用，因而有租金損失21,290元( 計算式：60,000元 /31x11=21,290 元)等 情，被告固抗辯本件乃歸咎於原告云 云，經查，被告應負債務不履行之事由，已如前述，而至本 件言詞辯論期日終結時，被告亦未對於原告主張之租金損失 數額有所爭執，既被告應負債務不履行之責任，是原告主張 被告應給付原告租金損失21,290元，應堪認定，為有理由。 2、營業損失部分
原告固主張其有營業損失280,170 元云云，惟被告則以原 告僅以營業日報，未舉證以實其說。且不代表該十日之營業 額為此。況所謂營業所得額之損失，係指收入總額減除各項 成本費用、損失及稅捐後之純益額之損失而言，故原告徒以 其22天之營業額，尚難認有營業利益之損失28萬170 元等語 ，本原告主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文，惟原告就其營業損失之 主張，無非以其提供之帳冊為證，並無其他證據，故是否得 以該帳冊之內容認定，本非無疑。再觀諸其帳冊未提供其營 業之成本，亦難以此認定即為原告主張之期間之營業損失。 況依財政部國稅局左營稽徵所100 年3 月7 日財高國稅左營 字第1000002627號函示可知，原告就其99年8 月、10月報稅 之營業期間並未有淨收入，其成本亦顯高於收入，是以，原 告就其經營之收入扣除其主張之成本並無剩餘，自難謂原告 有可得預期之利益損失，是原告此部分請求為無理由。 3、員工薪資損失部分
原告固主張被告應賠償其員工損失部分云云，然本件原告之 員工，本係與原告訂定勞務契約而為原告提供勞務，則原告 給付其員工每月薪資自非損害，故原告尚難以此向被告請求 其給付員工薪資之數額。
4、刷卡入帳部分
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，此為民法第334 條 第1 項前段自明。經查，原告固主張被告應給付其刷卡入帳 之損失9,240 元等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。而 本件原告本得以被告拒絕交付系爭房屋之事由，而終止契約 並請求損害賠償，已如前述，是此刷卡入帳之損失，原告本 得請求，然被告係於99年10月1 日收到原告發函終止之存證 信函一事，為兩造所不爭執。則被告抗辯其得以原告於99年 9 月至100 年1 月之租金30 萬 元抵銷云云，自無理由，然 原告亦自承其租金僅付到99 年8月份，99年9 月份之租金並 未付等情，則被告尚可以原告未給付1 個月之租金6 萬元抵 銷原告所得請求之刷卡入帳損失，是原告並不得向被告請求 刷卡入帳之損害。至依系爭租約第10條，原告本應自行承擔 其刷卡機稅捐百分之十，但被告仍須賠償相關損害，固被告 原就此之抗辯，仍不得減免其損害，固仍須審酌抵銷抗辯， 附此敘明。
㈣、綜上，原告依債務不履行之規定，應得向被告請求押租金6 萬元，及損害賠償21,290元，共計81,290元。五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付 81,290元及自本訴狀繕本送達之翌日即99年11月3 日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。至原告本就租 金損害，亦欲依不當得利請求，然本院既已認定此為損害賠 償之一環，自無須再行審酌不當得利之請求，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條規定，宣告被告 預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
高雄簡易庭 法 官 周泰德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 林國龍
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日