台灣高等法院民事判決 九十年度重上字第二二九號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丁○○
丙○○
上 訴 人 北聖國際股份有限公司
法定代理人 黃廖阿霞
右當事人間，因給付買賣價金事件，兩造對於中華民國九十年三月十五日臺灣板橋地
方法院八十八年度重訴字第一三九號第一審判決，均提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於 (一) 駁回甲○○、乙○○、丁○○、丙○○部分之訴、假執行之聲請，及(二)命甲○○、乙○○、丁○○、丙○○應給付北聖國際股份有限公司金額本息、假執行之宣告，暨 (三)訴訟費用之裁判均廢棄。第一項關於 (一) 廢棄部分，北聖國際股份有限公司應給付甲○○、乙○○、丁○○、丙○○新台幣陸佰萬元，及自民國八十七年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一項關於 (二) 廢棄部分，北聖國際股份有限公司於第一審之反訴、及假執行之聲請均駁回。
北聖國際股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用 (含本訴、反訴) 均由北聖國際股份有限公司負擔。本判決所命給付，於甲○○、乙○○、丁○○、丙○○以新台幣貳佰萬元為北聖國際股份有限公司供擔保後，得為假執行，但北聖國際股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣陸佰萬元為甲○○、乙○○、丁○○、丙○○預供擔保後，免為假執行。
事 實
甲、上訴人甲○○等四人方面：
壹、上訴聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣 (下同) 六百萬元，並自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止依年息百分之五計算之利息。暨被上訴人在第一審之反 訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、第二項所為給付之聲明，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。貳、答辯聲明：
一、被上訴人之上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
叁、陳述：
除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：一、本件土地中之十三餘平方公尺 (於本院訴訟中經地政機關測量確認；全部土地買 賣面積共一二三．五七平方公尺) 遭隔鄰即六三四、六三五地號所有權人楊邱寶 蘭佔用之事實，上訴人係於買賣契約簽約後，鑑界土地擬點交與被上訴人時，始
行發現，本件上訴人並無故意不告知被上訴人之惡意 (被上訴人於本院審理中並 一再自承被上訴人於簽約買受本件土地時即已知本件土地之一小部分遭楊邱寶蘭 佔用之事實，上訴人更無故意不告知被上訴人之惡意可言) ，而且本件買賣範圍 包括建物一棟及土地三筆，被佔用部分僅佔全部土地約十一分之一，均合先陳明 。
二、原審就本訴部分為上訴人敗訴判決，主要係認定兩造間系爭契約已約定於地號六 四七、六四八兩筆土地 (即台北縣永和市○○段六四七、六四八地號二筆土地) ，被占用部分點交清楚後交付尾款六百萬元，且被上訴人並無以不正當行為阻止 條件成就之行為，故被上訴人尚無交付尾款之義務云云，惟查：(一)除被上訴人於本院審理時一再自承其於簽約買受本件土地時即已知被佔用之事實 外，由被上訴人於與上訴人簽訂系爭買賣契約前有計劃收購鄰近土地擬整體開發 之事實，可以證明被上訴人係明知第六三四、六三五地號土地所有權人楊邱寶蘭 佔用系爭六四七、六四八地號部分土地之事實；又既然被上訴人係有計劃收購鄰 近土地擬整體開發，則被上訴人自已有其全盤處理鄰近土地之計劃 (若被上訴人 連同楊邱寶蘭土地一併收購，則遭楊邱寶蘭佔用之一小部分土地即可一併收回， 不必特予處理) ，故被上訴人乃沒有特予要求必須由上訴人負責收回該被佔用土 地之意思，詳如下述：
Ａ、本件契約買賣土地及建物分別為六三三、六四七、六四八，建物則興建於六三三 地號之上。而鄰近之土地即四一五－六、四一五－七、四一五－八、六三二、六 三一、六四六地號等土地目前均係被上訴人所有，且均係被上訴人於與上訴人簽 約買受本件土地及建物前不久，先行向其前手購入，有各該土地之登記簿謄本上 所載原因發生日期及登記日期或在本件買賣契約簽訂之日即八十六年四月一日之 前或與系爭土地謄本上所載原因發生日期及登記日期相較均在前之事實可以證明 。
Ｂ、查被上訴人既然於與上訴人簽約買受本件土地及建物之前不久，即行購入鄰近其 他土地，則一則依經驗法則，被上訴人於買受鄰近土地之前應已先申請並領得地 籍圖謄本及至現場察看現場使用狀況，故被上訴人沒有不知第六三四、六三五地 號土地使用人實際使用狀況已佔用系爭第六四七、六四八地號土地之事實之理( 被上訴人亦自承系爭二筆土地被占用之情形，任何人自地籍圖之外觀即可明瞭， 足見被上訴人早於簽訂本件契約即知本件被佔用之事實；又事實上除了第六三四 、六三五地號土地佔用系爭第六四七、六四八地號土地外，另被上訴人先已買受 之六三二、四一五－六至八地號土地使用人亦必然已佔用第六四七、六四八地號 土地，因為該六三二地號等土地未臨永平路，其使用人無法通行至永平路，第六 三四、六三五地號土地之使用人亦同) ( 證人曾東洲為被上訴人委任之代書，並 非客觀中立之第三人，其於九十一年一月九日到場時稱買方即被上訴人迄鑑界時 才知被佔用之事實云云，與被上訴人所為於簽約時即知被佔用事實之自認不符； 更與其同日稍早被詢及當初雙方在買賣過程中都知道小部分土地被人佔用時，答 稱：「這可能要介紹買賣經紀人比較清楚，是後來去測量時才發現兩筆土地有被 人佔用，所以雙方才這樣協議」之陳述不相符合，不足採) ，因此，被上訴人於 簽訂本件買賣契約之前係明知第六四七、六四八地號遭佔用，且佔用人之一為被
上訴人自己 (以六三二及四一五－六至八土地使用人之地位) 之事實而予買受系 爭被佔用土地。又若被上訴人有要求上訴人應行排除第六四七、六四八地號土地 遭佔用部分之意思，則依經驗法則，應於本件買賣契約中特予約明，但被上訴人 就其明知之該第六四七、六四八地號土地遭佔用之事實卻未於買賣契約簽訂時提 出主張，並特予要求載明上訴人應行排除第六三四、六三五地號土地使用人之佔 用，足證被上訴人確因已有收購鄰近土地整體開發計劃之故，而無要求上訴人排 除該佔用之意思 (證人曾東洲稱兩造在鑑界後才協商如何處理佔用土地問題，足 見被上訴人於簽訂本件契約當時，並無要求由上訴人排除佔用之意思) 。二則由 被上訴人買受鄰近多筆連續土地建物之事實，暨據悉被上訴人於與上訴人簽約買 受本件土地建物前後亦與第六三四、六三五地號、六三六地號、六三七地號等地 主接洽擬買入各該土地及建物之事實可知：被上訴人係有計劃收購全部鄰近土地 一併開發，故被上訴人於與上訴人簽約買入系爭六四七、六四八地號土地時不但 係明知該土地已遭六三四、六三五地號土地使用人佔用之事實，而且不在意是否 需由上訴人設法排除該佔用收回土地，因為被上訴人係擬一併購入第六三四、六 三五地號土地一併開發，因此之故，被上訴人未於與上訴人簽約時特別提出該遭 佔用之事實，並促上訴人注意及要求上訴人負責排除之。三則被上訴人係以房屋 租售之介紹為業務，對於不動產有無遭他人佔用之重要事實及遭佔用土地若需收 回常費日曠時之事實，為其專業應注意及已了解之基本常識，若被上訴人於與上 訴人簽約當時確有需上訴人負責收回遭第六三四、六三五地號土地使用人佔用土 地之意思，被上訴人不可能不當場口頭提出及特約記載於買賣契約，而被上訴人 竟未口頭要求，更未於買賣契約以特約強調記載之，顯違常理，從而可知：被上 訴人於簽約時無意要求上訴人負責排除本件佔有。Ｃ、綜上所述，被上訴人於本件買賣契約簽訂當時係明知第六三四、六三五地號土地 使用人佔用系爭第六四七、六四八地號部分土地之事實，而且沒有特予要求上訴 人需負責收回該佔用土地之意思。
(二)買受人於契約成立時知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責， 民法第三百五十五條第一項定有明文。本件如前所述，被上訴人於院準備程序既 一再自承其於簽訂本件買賣契約時即已知本件土地小部分遭隔鄰佔用之事實 (另 由被上訴人不爭執之收購鄰近土地之事實亦可知被上訴人於簽訂本件土地買賣契 約時即已知本件土地小部分遭佔用之事實) ，則依首引民法第三百五十五條第一 項規定，本件上訴人依法不需負排除佔用之瑕疵擔保責任。(三)至於由仲介公司所提供之系爭買賣契約書，係仲介公司所使用之定型化契約條款 ，不是兩造經口頭諮商後所特予擬訂，故並非兩造間之特約合意 (證人曾東洲已 證稱其於為兩造簽訂本件買賣契約當時不知有土地遭佔用之事實，故由曾東洲提 供之本件買賣契約定型化條款第六條１、及第七條２、約定，不是兩造間之特約 ，兩造亦無以之為特約之合意，而且應不包括本件被上訴人於簽約時已知之佔用 情形在內) 。又上訴人因簽約前不知系爭第六四七、六四八地號部分土地有遭第 六三四、六三五地號土地佔用之事實，而以現狀點交之意思出售，萬達房屋仲介 公司（極可能亦係仲介被上訴人買入鄰近六三二等地號土地之同一仲介公司) 於 受上訴人之託出售時（上訴人原係委託力霸房屋銷售，係萬達房屋仲介公司知悉
上訴人擬出售本件房地而主動與上訴人接洽，並於上訴人委託其銷售之期間之始 日即八十六年四月一日即洽妥被上訴人與上訴人簽訂本件買賣契約，故顯可懷疑 係被上訴人為整體開發目的先已委託萬達房屋仲介公司向上訴人買入本件房地） ，又未盡其為專業仲介公司之責任，即未告知上訴人土地遭第六三四、六三五地 號土地使用人佔用之事實，故上訴人乃不知需要求刪除該條騰空點交之約定，不 意被上訴人事後或因其與第六三四、六三五地號地主洽談合併開發受阻、或因購 入六三九地號國有地遭遇困難，竟反於原契約簽訂時之認知及合意要求上訴人負 責排除第六三四、六三五地號土地使用人之佔用，即要求上訴人履行於簽約時所 未認知之義務 (被上訴人於簽約時無要求上訴人履行此一義務之意思) ，被上訴 人所為殊非誠信，而且違反民法第三百五十五條規定。(四)本件上訴人於簽約時係以現狀點交出售之意思與被上訴人簽約，並無土地遭佔用 及需負責排除之認知及意思，而如前所述，被上訴人亦無需上訴人負責排除之意 思，故系爭買賣契約雖有上訴人需負責騰空點交之文字，但係仲介公司之定型化 契約，雙方當事人均無此合意，故兩造就被上訴人於簽約時即已知之，本件佔用 情形，未成立如契約由上訴人負責騰空點交及排除之合意，上訴人僅負現狀點交 被上訴人之義務 (事實上原第六四七、六四八地號空地上之鐵皮屋亦係由被上訴 人於受現狀點交後自行拆除並連同隔鄰第六三二、六四六、四一五－六至八等土 地加蓋如現狀之建物後交由訴外人經營ＡＤＤ流行量販店使用，有第一審卷附現 狀照片可證) ，上訴人並已履行義務完畢，被上訴人無再扣留尾款六百萬元不給 之理。
(五)系爭買賣契約固曾於所有權移轉登記後之八十六年九月廿二日在第三條第四期款 下加註於六四七、六四八地號二筆土地被占用部分點交清楚後始交付系爭六百萬 元 (但上訴人並未另承諾由上訴人負責排除佔有，只是單純反應土地部分遭佔用 之事實而就部分尾款付款期作延後給付之讓步而已) ，然本件買賣標的除遭六三 四、六三五地號土地使用人佔用之十三餘平方公尺土地外，均已全數點交，且買 賣標的所有權全部 [包括台北縣永和市○○段六三三地號及其上建號一八一即門 牌號碼為台北縣永和市○○路六號房屋 (該土地建物為上訴人等四人共有) 及上 開六四七、六四八地號二筆土地 (為上訴人甲○○一人單獨所有) ] 均已於八十 六年九月廿二日前之八十六年八月廿六日及八十六年七月三十日完成辦理所有權 移轉登記為被上訴人所有之全部相關手續 (有各該不動產登記謄本附卷可證)， 被上訴人於為前述註記前已為合法所有權人，依法僅被上訴人有權請求佔用人拆 屋還地，上訴人已失向佔用人請求之法定權能，故應由被上訴人依法對佔用人起 訴及請求以完成兩造間全部買賣關係 (另因上訴人現狀點交被上訴人，並由被上 訴人管理使用中，故系爭第六四七、六四八地號土地小部分雖遭佔用，但被上訴 人顯並未因系爭一小部分土地未點交受有實質損害)。(六)查土地遭第三人無權占有而生爭執者，若無法協商解決，其唯一解決之道只能透 過訴訟程序，而能出面主張權利者僅為土地登記之所有權人，此為當然之理。本 件如前所述，六四七、六四八地號二筆土地中之一小部分現所有權人已為被上訴 人，而且被上訴人於買受當時即已知悉遭佔用，又於鑑界後進一步完成所有權移 轉登記，上訴人甲○○既已非所有權人，自無權以所有權人地位起訴解決土地遭
占用問題，且就相關爭議，上訴人曾委託余鑑昌律師以八十七年九月一日宜蘭郵 局第四八０號存證信函向被上訴人提出種種方案包括分割後該部分解約還款或由 上訴人負擔相關訴訟費用 (由被上訴人未付價款中扣除) 以被上訴人名義起訴請 求拆屋還地等 (原判決已確認上開事實，見原判決第四頁 (3)部分 )，惟被上訴 人始終既不自行起訴 (證人曾東洲九十一年一月九日到庭時稱係上訴人不打官司 云云，與事實不符，此由上開余鑑昌律師之存證信函觀之即明) ，也不同意上訴 人之合理解決方案，即拒絕誠意配合解決，致自八十六年九月迄今已近四年均無 法順利圓滿處理上開土地遭占用爭議。
(七)本件如前所述，上訴人應無排除占用收回土地之義務，而且並非上訴人能解決而 不盡力解決之爭議；乃被上訴人與上訴人於八十六年九月廿二日簽立協議書，上 訴人同意尾款六百萬元保留至排除佔有後給付，並雙方協議於八十六年十一月三 十日前處理，若無法使第三人占用排除或簽出租賃契約時，由雙方辦理分割並返 還價金後，被上訴人均無故拒絕同意分割，而且經上訴人要求由上訴人負擔費用 ，且費用自未付尾款中扣除，並以為所有權人之被上訴人名義起訴後竟無理拒絕 同意，被上訴人並進而以該小部分土地 (經測量結果僅十三餘平方公尺) (縱不 計建物之價值，亦僅佔全部土地之約十分之一) 未點交為藉口拒不交付佔全部買 賣價款 (四千六百萬元) 之廿三分之三之共六百萬元尾款，又將全部房地交付他 人經營商業使用，似此情形實已可認定被上訴人確有以不正當行為阻止給付尾款 條件成就之故意，依民法第一百零一條第一項規定應視為本件給付尾款條件已成 就，被上訴人應給付尾款與上訴人等。又事實上關於系爭契約第三條第四期款下 之前開加註只是交付尾款期限之展延而已，上訴人並未承諾由上訴人負擔排除第 三人占用之全部責任 (因已非所有權人，需與被上訴人協調配合，此觀卷附被上 訴人與甲○○簽立之協議書即明) ，乃被上訴人將全部責任推由上訴人負擔，並 拒不配合，自顯有不正當行為。
(八)又雙方既已於八十六年九月廿二日另簽立協議書約明「雙方同意於八十六年十一 月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同 意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算) 」， 當時之真意即為由雙方協調配合要求排除第三人之占用，或由第三人與被上訴人 簽定租約向被上訴人承租，不得已時雙方同意該部分「退貨還款」，故至少雙方 有協調配合處理佔用爭議之義務，如無法於八十六年十一月三十日前解決，則該 佔用部分退貨還款，惟嗣後被上訴人竟不配合排除佔用，而且拒絕該部分退貨還 款，顯然有違八十六年九月廿二日協議書約定，而且有違誠信 (如依原判決，豈 非被上訴人得永遠拒絕給付尾款，而使本件契約關係永無了結之日？)三、上訴 人於原審即已一再為前開主張，乃原審不予採信，且不說明不予採信之理由，僅 以雙方並未就如何排除第三人占用方式有何約定為由，認定被上訴人不願起訴， 難謂有何不當之情形，原判決實顯有理由不備之違法。又上訴人於不認為有負責 排除佔有義務及尚未確認第三人必會無理繼續無權占用土地，本件必須透過訴訟 程序始能解決之情形下，依常理怎可能於契約內約明請被上訴人以所有權人地位 向第三人起訴主張權利；且如何排除第三人占用之方式，於不知第三人意向之情 形下亦不可能事先決定，當然也不可能於契約內事先約定，尤其依法行使所有權
得排除他人之無權占有乃物權法之基本法則，又何待於協議書中特予約明？乃原 審竟以上開顯不可能也不必事先明載於契約之事項 (約定被上訴人以所有人地位 向第三人主張權利或約定排除第三人占用之方式) 認定因契約未事先約定，故被 上訴人不配合，難謂有何不正當之情形云云，原判決認事用法均顯違常理，實非 適法。
四、至於系爭房地所有權狀正本置於仲介公司或被上訴人已簽立六百萬元本票置於仲 介公司處均無礙被上訴人已取得系爭二筆土地所有權人地位，卻拒不配合上訴人 排除第三人侵害，被上訴人有故意以不正當方法阻卻給付尾款條件成就之事實 ( 起訴無需憑所有權狀) ，原審以所有權狀正本及一紙六百萬元本票在仲介處為由 ，認定被上訴人無不正當行為阻止條件成就等，實亦顯非適法。五、被上訴人所為主張並無理由：
(一)原系爭六四七、六四八地號土地上之鐵皮屋已由被上訴人於受現狀點交後自行拆 除並連同隔鄰第六三二、六四六、四一五－六至四一五－八等土地加蓋如現狀之 建物後交由訴外人經營ＡＤＤ流行量販店使用中，有第一審卷附現狀照片可證， 本院亦已於九十年八月二十日現場履勘確認，且經地政機關測量結果已確認被上 訴人使用大部分六四七、六四八地號土地，只有小部分十三餘平方公尺遭第三人 占用，更足見系爭遭占用之僅十三餘平方公尺土地對於被上訴人利用系爭土地並 無任何影響，被上訴人顯並未因系爭一小部分土地未點交受有任何實際損害。又 如果被占用土地面積過大，依常理，對被上訴人之土地利用必生影響，反之，被 占用土地僅一小部分，對於被上訴人之土地利用自不生任何影響，亦即占用土地 面積大小通常必影響土地之利用，被上訴人猶執詞主張不能以被占土地面積大小 推論上訴人之主張是否合理、系爭遭人占用之土地價值與大小無關云云，實不足 採。 (系爭遭占用之土地僅十三餘平方公尺，對被上訴人之土地利用無任何影響 ，被上訴人竟執以拒付尾款，實無理由，上訴人之主張完全適法有理)(二)本件由被上訴人買受系爭土地及附近土地之動機、經歷、資力及計劃等足以判斷 被上訴人早已知悉系爭土地部分遭占用之事實，且沒有要求必須由上訴人負責收 回之意思，故被上訴人買受系爭土地之動機等對於本案之判斷自生重大影響，被 上訴人抗辯本件與買方之動機、經歷、資力及計劃等完全無涉云云，顯無理由。(三)一般人於無任何爭議之情況下不可能懷疑自己土地已遭人占用而申請鑑界確認， 尤其所占用者僅一小部分 (如本件之情形僅十三餘平方公尺) 時更是如此，上訴 人主張本件係於買賣契約簽約後鑑界土地擬點交與被上訴人時始行發現有一小部 分土地遭占用之情形 (為點交目的始鑑界，鑑界後才發現遭占用)，完全符合常 理 (證人曾東洲九十一年一月九日到庭時稍早稱鑑界後發現佔用之陳述為真，其 後另稱上訴人早已知悉等，係附和被上訴人之說詞，並非事實) ，被上訴人謂系 爭土地遭人占用，上訴人早知之甚詳云云，顯不足採；至於上訴人之一丁○○固 為法律系畢業，但因年輕，而且買賣係由其母即上訴人甲○○一人處理，丁○○ 並未參與，故丁○○是否法律系畢業與本件無關。又本件反而是被上訴人事前即 明知系爭土地遭第三人占用之事實 (被上訴人訴訟代理人於九十年八月一日開庭 時亦自承被上訴人買受時即已知悉系爭土地遭佔用；另九十一年一月九日開庭時 再一次自認) ，但仍與上訴人簽約購買土地等，則其事後執以作為拒付尾款之理
由，除實無誠信外，並與民法第三百五十五條第一項規定有違。另本件萬達仲介 公司及其指定代書曾東洲應即為被上訴人購買相鄰土地之仲介公司及承辦代書， 因被上訴人擬整體開發鄰近土地，故分批經由萬達仲介公司購入本件土地及鄰近 土地。該曾代書並非與被上訴人無關之客觀中立第三人，且其於原審法院所為證 言，明顯係答非所問，乃被上訴人竟斷章取義指稱由曾代書之證言可以證明上訴 人於買賣當時即已知悉遭第三人佔用，更無依據謂證人與上訴人之關係更密切( 證人既為被上訴人之代書怎可能與上訴人之關係更密切？) 云云，被上訴人之抗 辯不足採，曾代書證言不實且不完足，不足為據。至於曾代書九十一年一月九日 到場附合被上訴人說詞部分之陳述，明顯係附和被上訴人之說詞，偏頗不實，仍 不足為證。
(四)上訴人並未承諾由上訴人負擔排除第三人占用之全部責任 (因已非所有權人，需 與被上訴人協調配合，此觀卷附八十六年九月廿二日被上訴人與甲○○簽立之協 議書及後述即明)。
又雙方既已於八十六年九月廿二日另簽立協議書約明「雙方同意於八十六年十一 月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同 意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算) 」， 當時之真意即為由雙方協調配合要求排除第三人之占用，或由第三人與被上訴人 簽定租約向被上訴人承租，不得已時雙方同意該部分「退貨還款」，故至少雙方 有協調配合處理佔用爭議之義務，如無法於八十六年十一月三十日前解決，則該 佔用部分退貨還款，惟嗣後被上訴人竟不配合排除佔用，而且拒絕該部分退貨還 款，顯然有違八十六年九月廿二日協議書約定，而且有違誠信 (如依原判決，豈 非被上訴人得永遠拒絕給付尾款，而使本件契約關係永無了結之日？) ，被上訴 人抗辯上訴人承諾排除第三人占用全部責任云云，顯非事實，不足採信。另契約 上付款欄所為保留六百萬元尾款於排除第三人佔用後給付之註記，亦無言明需由 上訴人負責排除佔用，被上訴人稱上訴人承諾負責排除云云，與事實不符 (另證 人曾東洲稱為尾款付款註記時係因被上訴人要求上訴人排除云云，與被上訴人早 於簽約時已知悉佔用而未要求之事實不符，不足採) ；又八十六年九月廿二日當 時已完成所有權移轉登記，依法僅被上訴人有權排除佔用；而且若依約確需由上 訴人排除，被上訴人已知遭佔用，怎會繼續付款？又不約明由上訴人負責排除， 而且還在同日協議書上載明需經雙方 (而非被上訴人單方) 同意可以分割出該佔 用部分解約還款，顯違常理，故本件確係現狀點交買賣無訛。另證人曾東洲稱協 議書上所以要雙方同意，係因有攤販佔用云云，查本件土地除遭楊邱寶蘭蓋屋佔 用之小部分外，餘均由上訴人蓋屋使用中，已經履勘及測量查明在案，故根本無 由攤販佔用之事實，何來因攤販佔用而要雙方同意？曾東洲證言顯與事實不符； 又退步言之，縱有攤販佔用，但現已由上訴人佔有使用，攤販之佔用已然排除， 上訴人又有何理由不同意分割及對楊邱寶蘭起訴，並進而拒絕付款等？(五)上訴 人前已說明本件上訴人於簽約時係以現狀點交出售之意思與被上訴人簽約，並無 土地遭佔用及需負責排除之認識及意思，且被上訴人亦無需上訴人負責排除第三 人占用之意思，即兩造於簽約當時並無上訴人需負責排除第三人占用土地之合意 ；另於第四期款下所為之約定亦無由上訴人負責收回占用土地之意思及特約等，
依民法第三百五十五條規定就系爭佔用之情形，被上訴人依法對上訴人亦無瑕疵 擔保請求權，故本件顯與被上訴人所引最高法院四十七年台上字第五一一號判例 所示有特約之情形不同 (上開判例之情形係以買賣雙方有應由出賣人負責收回出 賣標的物，再行交付買受人之特約為前提，本件則無類似上開判例之明確約定) ，上開判例於本件無適用之餘地，被上訴人謂上訴人依特約應負排除第三人占有 之責任，有上開判例適用云云，並無理由。又如前所述，雙方既已於八十六年九 月廿二日另簽立協議書約明「雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，若仍無 法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還 買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算)」，當時之真意即為由雙方協 調配合要求排除第三人之占用，或由第三人與被上訴人簽定租約向被上訴人承租 ，不得已時雙方同意該部分「退貨還款」，故至少雙方有協調配合處理佔用爭議 之義務，如無法於八十六年十一月三十日前解決，則該佔用部分退貨還款，惟嗣 後被上訴人竟不配合排除佔用，而且拒絕該部分退貨還款，顯然有違八十六年九 月廿二日協議書約定，而且有違誠信 (如依原判決，豈非被上訴人得永遠拒絕給 付尾款，而使本件契約關係永無了結之日？而且若如被上訴人之抗辯應由上訴人 負責排除第三人之占有，則為何協議「雙方同意於八十六年十一月三十日前處理 ，仍無法－－－如經雙方同意－－－」，而非「被上訴人同意－－－，如經被上 訴人同意－－－」，顯見兩造間無由上訴人負責排除之特約），被上訴人執詞抗 辯上訴人承諾排除第三人占用全部責任云云，顯非事實，不足採信。又依民法第 九百四十六條第二項準用民法第七百六十一條規定，交付原不以排除第三人之占 有後交付為限，也可以以讓與對第三人之返還請求權方式以代交付，本件土地所 有權既已移轉為被上訴人所有為兩造不爭之事實，並有土地登記謄本附卷可證， 則對第三人之無權占有返還請求權早已隨同土地所有權之移轉而當然轉讓與被上 訴人 (無待上訴人再另為通知，被上訴人主張應另通知第三人云云，顯無依據； 而且本件兩造於八十六年十一月三十日前即已共同或分別與第三人協調，亦已生 通知之法律效果) ，依被上訴人所引最高法院四十七年台上字第五一一號判例前 段，上訴人亦已全部交付，即上訴人亦已依法履行交付義務完畢，上訴人並未違 約。又本件尾款價金之最後履行期限為八十六年十一月三十日 (請見八十六年九 月廿二日協議書) ，而被上訴人迄未給付，上訴人依法自得依法請求其給付。(六)系爭十三餘平方公尺土地顯不足影響被上訴人就系爭土地之利用業經本院於九十 年八月二十日現場履勘確認，被上訴人猶執詞抗辯該斜斜突出於ＡＤＤ店面之外 之十三餘平方公尺之土地會影響其土地利用云云，顯與事實不符，而且違背經驗 法則，實不足採。又被上訴人稱其整體開發計劃係因系爭十三平方公尺土地遭第 三人佔用而受挫云云，但被上訴人又稱該六四七、六四八地號前後仍有六四九地 號畸零地及水利地為他人所有云云，則縱然由被上訴人收回第六四七、六四八地 號土地，仍有六四九地號及水利地未決，被上訴人如何開發？又切除被占用之十 三平方公尺土地後，被上訴人仍得以鄰地地位買受水利地及畸零地，該六四七、 六四八地號小部分遭占用，又何妨開發？被上訴人上開之抗辯顯有矛盾而不足採 。
(七)又被上訴人所謂六四九地號託管土地，地目為「田」，並非「建」，自無被上訴
人所謂畸零地應與鄰地合併補足或整理始得為建築使用問題，況六四九地號土地 座落於台北縣非台北市，縱應適用畸零地使用相關規定，則應適用者為「台灣省 畸零地使用規則」，並非上訴人所謂「台北市畸零地使用規則」，尤其不論由台 灣省畸零地使用規則或台北市畸零地使用規則觀之，均無法得出被上訴人所謂畸 零地旁之土地所有權人均有使用他人畸零地權利，即得任意竊佔他人畸零地使用 之結果，被上訴人之抗辯實非適法，其理至明；另並無任何法律規定水利地旁之 鄰地所有人得無權利用他人之水利地，乃被上訴人無任何依據空言抗辯六三九地 號國有水利地之利用權人屬鄰旁土地之所有權人云云，顯不足採。被上訴人以上 開二不實且顯屬違法無理由之說法推論系爭十三餘平方公尺土地遭第三人占用將 影響其對旁鄰之託管地及水利地使用等之利益云云，自顯不足採，被上訴人之抗 辯除顯無理由外，亦顯有片面以該斜斜突出於第三人土地前之十三平方公尺土地 迫使第三人出售土地由其合併開發之可能，被上訴人之動機不當，不應受保護。六、原審就反訴部分為上訴人部分敗訴判決，判令上訴人等應給付被上訴人四百十四 萬元及法定利息等，主要係認定上訴人負有先點交被告占用部分之土地予被上訴 人之義務，被上訴人主張依系爭契約第六條第一項約定請求上訴人給付違約金有 理由 (應以三個月為限)，且並無違約金過高情事，另上訴人等四人應同負違約 之責云云，惟查：
(一)如前所述，本件上訴人並無排除佔有點交被上訴人之義務，而且遲未收回由第六 三四、六三五地號土地使用人佔用部分之土地係因被上訴人拒絕配合所致 (被上 訴人於僅其有權利起訴請求之情形下拒不配合排除第三人侵害) ，則上訴人並未 違約，被上訴人實顯不得再以上訴人違約為由請求上訴人給付違約金；又兩造既 於八十六年九月廿二日合意以保留六百萬元尾款於點交被佔用土地後給付方式處 理，則兩造已就延後點交被佔用土地之處理另有合意 (即被上訴人得延後交付價 款六百萬元) ，被上訴人充其量僅得暫不給付六百萬元，何得進一步請求違約金 ？原判決實非適法。
(二)退而言之，如前所述，本件全部買賣標的均已全部完成所有權移轉登記手續，且 除六四七、六四八地號土地遭占用之一小部分外，其餘部分均已交付被上訴人管 理使用，並由被上訴人交付ＡＤＤ流行量販店供商業使用中，又由上訴人所提出 地籍圖更可見該被佔用部分土地為突出於第六三三地號土地延長線外之小斜角， 該被佔用部分無礙被上訴人之整體使用，本件不但顯不得以全部買賣價金為基礎 來計算違約金，而且因無礙被上訴人之整體使用，故對被上訴人言無實質損害， 乃上訴人於原審一再為上開主張，原審不予採信，且不說明不採之理由，尤其未 至現場履勘，了解現場使用狀況，及所謂遭佔用部分土地之情形是否有礙被上訴 人之整體使用，並查明究竟佔用若干面積等，未說明其憑以決定違約金數額之理 由，僅泛稱「此部分違約金之金額，衡情尚無過高之虞，並無核減必要」，原判 決顯有理由不備之違法。又上訴人於原審請求法院履勘、囑託地政機關測量系爭 二筆土地遭占用部分究為多少，乃原審未踐行上開調查證據程序逕為上訴人不利 判決，自亦顯有應予調查之證據未予調查之違背法令。(本件蒙鈞院惠予於九十 年八月二十日至現場履勘確認了解現場使用狀況及確認遭佔用部分土地顯不妨礙 被上訴人之整體利用等，尤足見原判決之不當。)
(三)又原判決先則認定系爭六四七、六四八地號二筆土地所有權人為甲○○單獨所有 ，其餘上訴人乙○○等三人並非上開土地之所有權人，且乙○○等三人就本件買 賣標的屬彼等所共有之六三三地號及一八一建號之房屋業已全部點交與被上訴人 ，因之，被上訴人向乙○○等三人請求違約金，屬無據云云，但其後竟又未說明 其法律依據認為本件買賣契約出賣人為甲○○及乙○○三人等共四人，四人應同 負移轉標的物義務，性質上屬於不可分之債，故四人應同負違約責任云云，顯屬 前後矛盾，而有理由前後矛盾之違法。尤其系爭契約上載出賣人雖共四人，但本 件標的中六三三地號房地及六四七、六四八地號二筆土地明顯可區分 (且由上訴 人所提出地籍圖該六三三地號土地及其上建物與六四七、六四八地號土地間有國 有六三九地號相區隔，根本不相連接，如何得謂為不可分？) ，且可明確區分其 所有權人，並非給付不可分，因此，可明顯看出本件僅係為方便而訂於同一份買 賣契約內，本件自顯非不可分之債，乃原判決無依據任意認定本件性質上屬於不 可分之債，並據此推論已盡點交義務之乙○○等三人應負違約責任云云，原判決 認事用法均顯有違誤。又八十六年九月廿二日協議時僅由被上訴人與上訴人甲○ ○二人簽立 (見卷附八十六年九月廿二日協議書)，亦足見第三人占用排除與上 訴人乙○○等三人無關，原審認定乙○○等三人應負違約責任云云，自亦顯無理 由。
綜上所述，原判決關於反訴部分所為上訴人不利之判決，亦非適法。七、原審就反訴部分為上訴人部分敗訴判決，判令上訴人等應給付被上訴人四百十四 萬元及法定利息等，惟上訴人並未違約，被上訴人不得請求上訴人給付違約金， 原審該部分判決顯非適法，上訴人已依法提起上訴，被上訴人提起本件上訴請求 上訴人再給付八百餘萬元違約金，並應負連帶給付責任云云，實顯無理由，應予 駁回，謹先說明。
八、被上訴人本件上訴觀其主要理由為 (一)原審認定被上訴人請求違約金期限為三 個月有誤會；(二) 被上訴人八十七年八月廿六日催告函定三日期限並非短暫；( 三) 懲罰性違約金應以成立之日起算，有無催告不受影響；(四)上訴人於簽約時 ，應已肯認表示對賣方之責任負連帶責任云云，惟查：(一)上訴人並未違約，被上訴人請求上訴人給付違約金顯無理由，先再予陳明。(二)退而言之，縱被上訴人得請求違約金，惟： 系爭買賣契約第六條第一項約定：「賣方應於－－－將不動產騰空交與買方，如 屆期賣方不能點交時，除買方應付之價款隨之展期付款外，賣方應自違約日起至 點交日止，每逾壹日按買賣總價款千分之一計付違約金賠償買方，－－－如逾期 三個月仍不能點交時，以賣方違約論處，賣方絕無異議。」，第九條違約罰則後 段約定：「－－－若賣方－－－糾紛不能解決或違反本約任何一條約定時，經買 方限期催告履行後，仍不履約時，賣方除將已收之價款全部退還買方外，並應賠 償買方所付價款同額之損害賠償違約金，同時本約解除，惟買方應於收足違約金 同時將產權移轉登記全部證件返還賣方」。
由第六條第一項與第九條之約定綜合觀察，可知如賣方未能依限點交買賣之不動 產，則賣方每逾一日應按買賣總價款千分之一計付違約金賠償買方，此部分違約 金核其性質係懲罰性違約金，惟為避免出賣人仍遲遲無法點交，因而於第六條第
一項約定，如逾期三個月仍不能點交時，以賣方違約論，此違約與第六條未依限 點交之違約不同，即此後賣方遲延不點交之違約責任，應回歸於第九條違約罰則 之約定內容，由買方依第九條主張賣方之違約責任。因而若上訴人違約，則原審 認定被上訴人主張依第六條第一項請求上訴人給付違約金，應以三個月之期為限 ，並無不合 (但上訴人並未違約已如前述)，被上訴人謂原審有誤會云云，並無 理由。又系爭契約第六條第一項約定前後相連，可明顯看出如三個月內不能點交 則應另行處理，被上訴人之上訴理由無任何依據，任意自行推論該約定應前後分 開看，並得由被上訴人擇一主張云云，實屬無據，並不足採。(三)原審已確認被上訴人得請求之違約金以三個月為限，故縱如被上訴人之上訴理由 所主張其八十七年八月廿六日催告函所定三日期限為合理 (事實上依常理判斷三 日期限顯然過短) ，其所得請求者亦僅為三個月違約金，對於原審判決結果仍無 任何影響，被上訴人以之為本件上訴之理由，仍無理由。(四)被上訴人於原審請求自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息，原審亦認起訴狀已有 催告之意思，准被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日起之利息，即原審已依被上 訴人之請求准自起訴狀繕本送達翌日起計算利息。乃被上訴人於其上訴理由主張 違約金之給付應以成立之日起算 (事實上於未約定給付期限之情況下，應經催告 債務人始負遲延責任，被上訴人之主張顯屬無據)，其已催告 (事實上原審已認 定起訴狀已屬催告) 云云，實不知其真意何在？亦顯與本件上訴無關，被上訴人 本件上訴實無理由。
(五)系爭契約上載出賣人雖共四人，但系爭標的明顯可區分，且可明確區分其所有權 人，並非給付不可分，可明顯看出本件顯係為方便而訂於同一份契約內，係同時 但分別出賣自己之物，賣方於訂約時絕無負連帶責任之意思，也沒有明示願負連 帶責任，被上訴人之上訴理由單以契約上共載為賣方，即據以主張賣方即上訴人 已明示負連帶責任云云，並不足採。
乙、上訴人北聖國際股份有限公司方面：
壹、上訴聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人等應再連帶給付上訴人八百八十三萬二千元及自民國八十 八年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、第一項廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。四、第二項給付之聲明，上訴人願供擔保，請准為假執行宣告。貳、答辯聲明：
一、被上訴人等上訴駁回。
二、第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
三、如受不利判決，願供擔保准為免假執行宣告。叁、陳述：
除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以： 上訴人法人組識已更為「北聖國際股份有限公司」而非「北聖國際有限公司」請 准予更正；另被上訴人之一應為「乙○○」，原審判決書誤植為「饒有鴻」，應 予更正，特先陳明。
一、出賣人應負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，此乃民法第三 百四十八條出賣人所應負之義務。且為買賣關係中出賣人最基本及最為重要之義 務，倘捨此義務而不顧，則買賣行為之危險分配無從確立，連最基本的權利義務 關亦無法維持，且按最高法院四十七年台上字第五一一號判例旨趣，如有特約載 明出賣人有排除第三人占有之情事，縱標的物所有權業已移轉，但仍不得免除出 賣人應有之義務。因此，被上訴人負有排除第三人占有系爭標的物之責任，應予 確立，並無託詞免責之餘。
二、而被上訴人甲○○等四人尚未依買賣契約交付遭第三人占用之二筆土地範圍，即 台北縣永和市○○段六四七、六四八地號部分，雖依永和地政機關鑑定結果為十 三、○八平方公尺，但其價值絕不可以面積大小判定，蓋此一被占用部分係面臨 永和市樂華夜市○○○○○道路旁，具有商業之最佳位置和利益，不但土地本身 可以經營生意，連土地毗鄰的道路面積，亦得為夜市攤位之經營，按眾所週知之 經驗法則，稱其是黃金地段，毫不為過。所以，買賣不動產非如買賣動產，尤其 是土地部分，首重增值及附加價值，如僅視土地本身大小，即論斷土地應有之價 值，實有違土地買賣交易之經驗法則，不可不辨。三、系爭土地並非自買賣簽約日（八十六年四月一日）起，即由上訴人出租他人享有 利益，而係一直等待被上訴人履行契約未果後，並考量經濟利益之前題下，遲至 八十八年十一月十五日始出租予訴外人劉翰璋，故非早已享受標的物之使用利益 ，因此，上訴人堅守商場之誠信，賠上了近一年七個月的建物利用利益及系爭土 地週邊已花費數億元之投資款項，還遭被上訴人憑空捏造誣指，令人感嘆。四、原審駁回上訴人請求之理由，無非認為：
(一)依系爭契約書第六條第一項請求給付違約金部分，應參照同條項後段所約定，以 三個月之期為限，故計算之結果為四百四十萬元，逾此數額之部分，應不予准許 。
(二)上訴人就催告被上訴人之三日履行期間過短，應至八十七年九月三十日為適當， 因此，應自八十七年十月一日起計算三個月之違約金，而此一違約金並無約定給 付之期間，故應自上訴人催告被上訴人後，始得計算此部分之利息，其催告之期 間即應自被上訴人收受起訴狀繕本後，即八十八年六月十一日起算，始有理由。(三)當事人間就違約金部分並未有約定或法律有明定為連帶債務，故被上訴人無連帶 賠償違約金之責任等語云云。
五、惟查：當事人間就交付尾款之條件，另有約定，因此，當事人間就系爭買賣契約 書之第六條（不動產點交）第一項之約定，係經上訴人催告後，即應將系爭不動 產騰空交與買方，如屆期未能點交時，依該條項之約定為：「－－－賣方（即被 上訴人）應自違約日起至點交日止，每逾壹日按買賣總價款千分之一計付違約金 賠償買方（即上訴人）－－－」，即載明違約日起計算至點交日止，應按總價款 千分之一計算支付違約金，而未有限制違約金應給付之期間約定。雖同條項後段 續有約定：「－－－如逾期三個月仍不能點交時，以賣方違約論處，賣方絕無異 議。」但此約定應係由權利人，即上訴人選擇主張其一，並非限制了違約金請求 之期限，否則，違約金乃係約束債務人履行責任之目的，即遭毀滅，失其違約金 之意義。因此，原審擅認違約期限為三個月為限，應有誤會。
六、被上訴人就系爭契約最大之責任，即是被上訴人於第四期款履行時所為之承諾， 應將地號六四七、六四八二筆土地遭人占用之情形排除，而為此一承諾之日期為 八十六年九月二十二日，因此，被上訴人至遲於該時，即應完全知悉其應承擔之 履行系爭契約責任，非但如此，上訴人數次地要求被上訴人迅予履行其契約責任 ，但皆遭不理，迫於無奈，始委由律師於八十七年八月二十六日以永和郵局第九 七○號存證信函，催請被上訴人於三日內為履行行為。因此，雖然前揭函僅訂三 日之期間，但被上訴人自八十六年九月間至上訴人委請律師發函之日期，已有近 十個月之時間，此一時間應足以讓被上訴人履行契約責任，因此，上訴人所訂三 日之期間，衡諸上情，應非短暫，原審未思及此，殊有不當。七、又懲罰性違約金之給付期限，即係應以成立之日起計算，始符合懲罰性違約金之 規範意旨，至於有無催告，應不影響懲罰性違約金之給付起算，否則，懲罰性違 約金即失其意義，甚且，系爭懲罰性違約金所應給付之期限，皆係經上訴人告知 而確定，因此，不論依系爭契約書，抑或上訴人所撰發之前揭存證信函，皆明白 告知此一違約金之成立日期，故縱認應催告被上訴人者，亦應肯定確有為催告之 表示。
八、末查，依系爭契約書所載，皆對被上訴人以「賣方」稱之，而此一「賣方」即包 括了被上訴人等四人，換言之，被上訴人於簽約時，應肯認表示對「賣方」因系 爭契約書所產生之責任，皆係應負連帶責任。此即為明示之表示，應符合民法第 二百七十二條之規定。
九、被上訴人確有排除系爭六四七、六四八地號被第三人占用之責任：
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