臺灣高等法院花蓮分院民事判決 100年度重上字第1號
上 訴 人 戊○○
訴訟代理人 簡燦賢律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 陳信伍律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年11月
12日臺灣臺東地方法院99年度訴字第8號第一審判決提起上訴，
本院於100年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者， 由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關， 司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非 經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱同條 例）第26條第1項、第2項前段定有明文。經查：被上訴人以 ：上訴人所承租其所有座落臺東縣壬○○鄉○里段375地號 土地（下稱系爭耕地），有違反同條例第16條應自任耕作之 規定，主張臺東縣壬○○鄉公所於民國93年5月25日所核發 壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地 租約（見原審卷第129頁：該租約影本，下稱系爭耕地租約 ）應為無效，而申請調處。嗣經臺東縣政府耕地租佃委員會 調處不成立後，臺東縣政府以99年1月6日府地權字第099300 0279號函移送原審處理（見原審卷第2頁），據此，被上訴 人起訴程序應屬合法，合先敘明。
二、按當事人固不得於第二審程序提出新攻擊或防禦方法。但對 於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或不許其提 出顯失公平者，則不在限，民事訴訟法第447條第1項第3款 、第6款定有明文，再者，民事訴訟法第447條第1項第6款雖 未就如何判斷顯失公平提供具體標準，然本院認為，確定判 決有將抽象的實體法上法律效果，具體化為兩造間權利義務 之機能。易言之，確定判決關於訴訟標的法律關係之判斷， 係以實體法之法律效果為基礎，加入訴訟法之成分所得出之 結論，當事人於訴訟程序中所為各種攻擊或防禦方法，即在 提供法院有關如何具體化實體法權利義務之訴訟資料，故判
斷禁止當事人於第二審提出新攻擊或防禦方法，是否顯失公 平，自應同時從實體法與訴訟法之意旨，依個別事件狀況判 斷，是否符合公平正義。上訴人在原審固主張主、次建物是 經過癸○○的同意，再於本院先是提出主、次建物約57年間 因遭遇颱風茅草屋倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙 ○○、丑○○○同意，在原址翻修系爭主、次建築物以供居 住。復依本院調查之證人辛○○等人之證述，主張管理系爭 耕地係癸○○長男寅○○，且經家族授權管理佃租事宜，自 有權同意上訴人之父在系爭耕地上修建主、次建物等，無非 係就上訴人在原審所主張系爭房屋為原出租人所同意興建之 攻擊防禦方法為補充，且如不許其提出，顯失公平，核屬民 事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款規定情形，自應准 許之。
貳、實體部分：
甲、兩造之主張
一、上訴人方面
㈠、陳述：除與原審判決記載相同，茲予引用者外，補稱： １、本件上訴人年邁又不識字，在原審時因自信先父母在系爭 耕地上之房屋均經地主同意後始建築，且事過4、50年， 年代久遠，豈有嗣後取得所有權之地主以此為由要收回土 地之理，而深認自己有理，僅概略向訴訟代理人陳述是經 地主同意始建築房屋之事實，原審訴訟代理人應是根據文 書資料上原地主姓名為癸○○，而僅主張係經地主癸○○ 同意建屋等語。嗣經一審判決上訴人敗訴後，上訴人全家 將流離失所，家人陷入愁雲慘霧遑遑不可終日之困境後， 經上訴人子女提醒應深入了解事實並仔細向訴訟代理人詳 述整個事實過程。上訴人乃努力仔細回憶當時，並探詢知 情之長輩後，將整個事實過程詳細向二審訴訟代理人說明 ，故上訴理由狀所述與原審訴訟代理人之陳述自有簡繁不 同，並非臨訟編造，此首先要加以澄清。
２、上訴人就系爭耕地耕作經過為：上訴人之先父卯○○原住 彰化縣辰○鄉，後遷居臺東，於38年間經友人己○○（原 來受地主癸○○委託管理系爭耕地者）介紹，向地主癸○ ○承租系爭耕地耕作，當時系爭耕地全是大小石頭，經上 訴人先父胼手胝足搬離石頭改良土質後始能耕作。當時亦 獲地主癸○○同意，在其上蓋一茅草屋供全家居住。嗣耕 地三七五減租條例於40年訂定，上訴人先父乃向地主癸○ ○央求，獲其同意而於42年1月1日訂立三七五租約，租期 至47年12月31日。嗣租期屆滿雖未再簽立租約，但50年間 政府主動清查三七五租約登記情形，由臺東縣政府核定延
長6年，期間自50年1月1日延至55年12月31日止，因系爭 耕地始終由上訴人先父卯○○繼續耕種，該租約視為不定 期租賃。癸○○嗣於54年間死亡，系爭耕地由子○○繼承 （當時子○○僅4歲，實際上均由其父母丙○○、丑○○ ○管理），上訴人先父卯○○復於57年10月26日死亡，上 訴人繼承前開租賃權，繼續於系爭耕地上耕作，而繼受該 項租賃當事人之權利義務。嗣子○○將系爭耕地所有權讓 與巳○建設股份有限公司（下稱巳○公司），巳○公司又 以買賣為原因，於88年6月17日將系爭耕地所有權應有部 分10,000分之2,200移轉登記予被上訴人，再由訴外人午 ○○於95年7月20日因承受強制執行事件之債務人巳○公 司、被上訴人所有之系爭耕地，嗣午○○將系爭耕地賣予 被上訴人，並於97年12月30日為所有權移轉登記在案。惟 依同條例第25條之規定以及最高法院69年度臺上字第546 號裁判要旨及51年臺上字第2629號判例要旨，該租約對受 讓人均應繼續有效存在等情，亦為原審所至認。 ３、系爭主、次建物存在之緣由：上訴人之父因係從西部遷居 臺東，故在臺東並無房屋居住，於地主癸○○同意於系爭 耕地耕作同時，亦經地主癸○○首肯，而於系爭主建築物 （即在系爭土地上之木造瓦房，面積約111.7平方公尺， 見原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本）之位置，搭蓋一 棟茅草屋居住。至約57年間因遭遇颱風茅草屋倒塌後，上 訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○○同意，在原 址翻修系爭主建築物以供居住，並使用門牌號碼為：臺東 縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。另系爭次建築物 （即在系爭土地上之木造瓦房，面積約69平方公尺，見原 審卷第47頁：該建物翻拍照片影本），係50年間經地主癸 ○○同意所建築，原作為豬寮使用，嗣於57年前後經子○ ○之父母丙○○、丑○○○同意修建後居住，亦使用門牌 號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。此 亦有上訴人先母申○○○原設籍在臺東縣壬○○鄉舊未○ 15號，於57年7月1日因門牌調整為：同鄉舊未○22號；上 訴人原設籍在同鄉舊未○22號，於59年6月19曰因住址變 更創立新戶為：同鄉舊未○22號之1之戶籍資料可憑。並 有臺灣電力公司臺東區營業處87年3月4日以臺東業核代字 第J8700099號函申○○○內載：「…二、經查貴戶原始憑 證已逾保存年限，業經銷毀，無法發給用電證明，惟為便 利貴戶需要，茲依據本公司現存電腦查詢檔之記載資料， 提供下列用電資料，僅供參考，復請查照。貴戶用電電號 ：00000000000。登載用電地址：壬○○鄉舊未○22號。
裝表供電年月：民國58年11月」在卷可憑（見原審卷第73 頁：該函影本）。
４、系爭主建築物於耕地三七五減租條例制定前即已存在，嗣 於57年翻修亦經出租人同意，已如前述，自不影響系爭主 建築物已存在後所訂立之三七五租約之效力。另系爭次建 築物亦係經地主癸○○同意於50年間所建築，嗣於57年前 後再經子○○之父母丙○○、丑○○○同意修建後居住， 揆諸上開耕地三七五減租條例第16條規定之精神，租約亦 不當然無效。
５、系爭耕地上系爭主、次建物於57年修建後，所有權人為子 ○○，但因子○○年幼，前來收租者均為其母丑○○○， 60年間上訴人曾向丑○○○要求訂立租約，丑○○○表示 上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能有問題，不要 去登記租約，但她願意把系爭耕地租予上訴人繼續耕作。 依此事實，丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關 係之合意。再依最高法院51年台上字第2629號判例：「耕 地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約 應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應 由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀 舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂 ，須經登記，始能生效。」之意旨，此丑○○○已代理子 ○○與上訴人另成立租賃關係之合意，雖未為三七五租約 之登記，仍合法有效成立。
６、被上訴人雖抗辯上訴人於臺灣臺東地方法院（下稱臺東地 院）88年度東簡字第245號確認承租耕地事件中，從未提 起「丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係」之 情形云云。然上開民事事件上訴人亦委任律師為訴訟代理 人，亦僅概略陳述上訴人與子○○間確有租賃關係存在， 而詳細事實則由律師主張之，故亦有疏未向律師詳述事實 之情形存在。此由上開民事事件判決中律師及法院，始終 將癸○○誤認為係子○○之父，而於判決中記載「原告起 訴主張：臺東縣壬○○未○段55之2地號土地面積1.0573 公頃，原為被告子○○之父癸○○所有…」、「本件原告 起訴主張被告子○○之父癸○○於44年1月1日將其所有坐 落臺東縣壬○○未○段55之2地號耕地，出租予原告之父 卯○○耕種…」，可見一般。自不能因上訴人委任之律師 在前開民事事件中疏未主張，即謂上訴人於本件之主張係 臨訟編造云云。
７、上訴人於上訴理由狀陳述：「地主癸○○同意於系爭耕地 耕作同時，亦經地主癸○○首肯，而於系爭主建築物之位
置，搭蓋一棟茅草屋居住。至約57年間因遭遇颱風茅草屋 倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○○ 同意，在原址翻修系爭主建築物以供居住，並使用門牌號 碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。系爭 次建築物，係50年間經地主癸○○同意所建築，原作為豬 寮使用，嗣於57年前後經子○○之父母丙○○、丑○○○ 同意修建後居住，亦使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉香 I蘭村舊未○22號之1迄今」、「本件系爭耕地上系爭主、 次建物於57年修建後，所有權人為子○○，但因子○○年 幼，前來收租者均為其母丑○○○，60年間上訴人曾向丑 ○○○要求訂立租約，丑○○○表示上訴人在系爭耕地上 有建物，登記租約可能有問題，不要去登記租約，但她願 意把系爭耕地租予上訴人繼續耕作」等事實。係在主張： ⑴、系爭主、次建築物，原均經地主癸○○同意後興建，且事 後整修時亦均經當時年幼地主子○○之父母丙○○、丑○ ○○同意，自無不自任耕作之情形。
⑵、事後系爭耕地之所有權人子○○，均委任其母丑○○○前 來收取地租，而由丑○○○代理子○○與上訴人另成立租 賃關係之合意；況子○○之父丙○○並無不同意見，自無 被上訴人所指未合法代理之情形。
８、100年4月14日之準備程序，庭上雖已依上訴人聲請傳訊證 人丙○○夫婦，惟丙○○夫婦不知因何緣故，並未據實陳 述事實，而將其等原同意上訴人蓋房子之事，推給其兄嫂 ，然因其兄嫂均已過世，而無法傳訊其兄嫂作證。經上訴 人再努力思索發現另有當初地主委託管理土地之己○○， 及鄰居乙○○、辛○○、庚○○等人，均知悉整個事實過 程。
９、由癸○○家族系統可知，丙○○為癸○○之四男，子○○ 則為丙○○之次男，則丙○○顯然有其他兄弟。而證人辛 ○○等人所證述管理系爭耕地之寅○○議員，應是丙○○ 之兄弟，且經家族授權管理佃租事宜，自有權同意上訴人 之父在系爭耕地上建屋使用。
、綜上所述，上訴人於57年間之耕地租約既非無效，且嗣後 又業與出租人合意另行成立租約，則上訴人至91年12月31 日間繼續使用該耕地，及經上訴人單方申請變更登記之系 爭耕地租約，均應屬有效存在。原審不察，採信被上訴人 之主張，諭知「確認臺東縣壬○○鄉○里段375地號（面 積6576.51平方公尺），經臺東縣壬○○鄉公所於93年5月 25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺 東縣私有耕地租約無效」，確有不當。
㈡、聲明：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人在第一審之訴駁回。
３、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面
㈠、陳述：除與原審判決記載相同，茲予引用者外，補稱： １、本件上訴理由主張：先經地主癸○○首肯，於系爭主建築 物之位置蓋一棟茅草屋居住，至57年間，因遭遇颱風茅草 屋倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○ ○同意，在原址翻修系爭建物云云，惟查，上訴人於原審 係主張系爭耕地上之系爭主、次建築物，均經原出租人癸 ○○同意，而由卯○○於57年間新建或增建等情，嗣經原 審查明癸○○係於54年1月24日死亡，癸○○根本無法在 死後之57年間同意上開事項，乃又改為上開「上訴人先父 母經子○○之父母酉○○、丑○○○同意，在原址翻修系 爭建物」之主張，是上開主張是否可採，至為灼然。 ２、上訴理由又認為依據72年12月23日修正前之耕地三七五減 租條例第16條但書規定「但在本條例施行前發生者，其轉 租及未轉租部分，由現耕人及原承租人分別與出租人換訂 租約，至原訂租約期滿之日為止。承租人因服兵役致耕作 勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉 租」，而導出在耕地三七五減租條例施行前之不自任耕作 或轉租，並不當然無效之結論。惟查，依上開規定，完全 在規定有關「轉租」之情形，對照後段之承租人服兵役之 情形，益可知係僅就是否有由他人耕作之「轉租」情形規 定，並不及於「在耕地上建築房屋不自任耕作」之情形， 不自任耕作部分，顯係上訴人自行加載，不知從何而來。 且上開但書亦指明，「但在本條例施行前發生者，其轉租 及未轉租部分，由現耕人及原承租人分別與出租人換訂租 約，至原訂租約期滿之日為止」，與耕地三七五減租條例 契約之效力不同。
３、上訴人主張於60年間，上訴人曾向丑○○○要求訂立租約 丑○○○表示上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能 有問題不要去登記，但她願意把系爭耕地租予上訴人繼續 耕作，依此事實，丑○○○已代理子○○與上訴人另成立 租賃關係之合意云云，惟查，上開主張瑕疵甚多： ⑴、上訴人前主張「上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑 ○○○同意，在原址翻修系爭建物」，此處續約，竟僅有 丑○○○，而未見丙○○，此與一般民俗及常情有違。且 未成年人之法定代理人為父母，為何僅由丑○○○代理？
如此是否為合法代理？
⑵、耕地租約之登記，只要土地所有權人同意，縱令有在耕地 上建築房屋，亦無不能登記之問題。若確有（被上訴人否 認有該情形）「上訴人曾向丑○○○要求訂立租約，丑○ ○○表示上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能有問 題不要去登記」之情形，顯然丑○○○當時僅係應付敷衍 上訴人，而其真意係不願訂立三七五減租條例之租約，至 為顯然。蓋因登記之後對伊不利，丑○○○如何願同意再 訂租約？
⑶、上訴人於臺東地院88年東簡字第245號確認承租耕地事件 中，從未提起「丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租 賃關係」之情形，顯見上訴人上開「丑○○○已代理子○ ○與上訴人另成立租賃關係之合意」之主張，係臨訟編造 ，不足採信。
４、上訴人又請求傳訊乙○○、辛○○、庚○○，即上訴人之 鄰居，證明當時丙○○夫妻確曾同意上訴人在系爭土地上 蓋房子云云，惟經乙○○、辛○○、庚○○等人作證，似 均認為係癸○○之子「寅○○」同意上訴人蓋房子，而丙 ○○作證時稱，當時有關佃農的事，以前都是伊的「兄嫂 」跟他們接觸，兄嫂過世之後，都是姪女「戌○○」處理 ，顯然與上開證人所述不符，且系爭土地之所有權人原為 癸○○，之後由丙○○之子子○○繼承，若確有同意上訴 人之先父母在系爭土地上蓋房子，也應由土地所有權人子 ○○之法定代理人丙○○、丑○○○同意，始有合法之代 理，惟丙○○已到庭作證，明確證述『我不同意給他們把 草房換成現在的房子』等語，則其餘之人均非合法之法定 代理人，縱有同意（上訴人仍認為無法證明），亦均屬無 權代理，如何能認為係屬合法，而將不利益加諸土地所有 權人之身上？
５、系爭土地在上訴人之先父母蓋草房或57年蓋現在之房屋時 ，租賃契約即屬無效。系爭土地由子○○繼承之後，依上 開判決意旨，除非與子○○另行成立租賃關係之合意外， 否則租賃契約仍屬無效。子○○之法定代理人丙○○已到 庭證述不同意上訴人之先父母蓋目前之房屋。
㈡、聲明：
１、上訴駁回。
２、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
乙、兩造爭執之要旨
一、被上訴人起訴主張：
上訴人所承租被上訴人所有系爭耕地上，於57年間蓋有系爭
主建物（面積111.7平方公尺）、系爭次建物（面積69平方 公尺），使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22 號之1之木造瓦房各1棟，上訴人已違反耕地三七五減租條例 第16條應自任耕作之規定，故建築該建物時之耕地租約應屬 無效，且嗣後繼續存在或經變更登記之租約，亦均應無效。 故臺東縣壬○○鄉公所於93年5月25日所核發以巳○公司、 被上訴人為出租人；上訴人為承租人，租賃期間：自92年1 月1日起至97年12月31日止之壬○○鄉東麻鄉原字第0930005 478號臺灣省臺東縣私有耕地租約亦應為無效。爰依同條例 第16條第1項、第2項之法律關係起訴，並聲明求為判決：確 認系爭耕地經臺東縣壬○○鄉公所於民國93年5月25日所核 發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕 地租約無效等語。
二、上訴人則以：
系爭耕地上之系爭主、次建物，均經原出租人癸○○家族同 意，而由卯○○（即上訴人之父）於57年間新建或增建，以 供居住之用迄今。上開建物合計之面積（即180.7平方公尺 ）僅為系爭耕地面積（即6576.51平方公尺）之百分之2.7， 並不足影響上訴人自任耕作之事實。上訴人一生耕作於系爭 耕地、對該地有深厚感情。而被上訴人在臺東縣壬○○鄉公 所調處期間，曾要求上訴人需以乙種建築用地公告現值百分 之10之標準支付租金，惟上訴人一生務農、看天吃飯，實無 力支付該高額之租金等語置辯。並聲明求為判決：駁回被上 訴人之訴等語置辯。
丙、下列事實為兩造所不爭執（原審卷第276至283頁，本院卷第 117頁），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基 礎。
一、系爭耕地（即臺東縣壬○○鄉○里段375地號土地）所有權 之移轉及承租之經過：
㈠、訴外人癸○○（即訴外人子○○之祖父）就其所有系爭耕 地（地目：畑），於42年1月1日依耕地三七五減租條例規 定，與卯○○（即上訴人之父）訂立耕地租賃契約，租期 期間自42年1月1日起至47年12月31日止，並經臺東縣壬○ ○鄉公所登記在案（原審卷第259頁：癸○○之除戶謄本 ，同卷第214頁、第222頁：子○○之戶籍查詢資料，同卷 第269頁：卯○○之戶籍登記簿影本，同卷第101頁至第10 2 頁：該租約影本，同卷第117頁：該土地登記簿謄本影 本）。而前揭租約屆滿後，依當時耕地三七五減租條例第 20條之規定，該租約應視為繼續存在。
㈡、於50年間經政府主動清查三七五減租之租約登記情形，並
由臺東縣政府核定延長前揭租約之期間自50年1月1日起至 55年12月31日止（原審卷第41頁：臺東地院88年度東簡字 第245號確認承租耕地事件判決書影本參照）。 ㈢、⒈癸○○死亡後，子○○因繼承而取得前揭土地所有權登 記（原審卷第259頁：除戶謄本影本。同卷第117、120 頁：該土地登記簿影本），並因繼承而承繼前揭租約之 法律關係。
⒉前揭租約因上開土地（即臺東縣壬○○鄉○○段55之2 地號）於56年9月2日分割出同鄉○○段55之5地號（地 目為旱）後，而繼續存在於分割後之同段55之5地號土 地上（原審卷第108頁：土地登記簿影本，同卷第117頁 ：該土地登記簿影本）。
⒊卯○○於57年10月26日死亡（原審卷第269頁：戶籍登 記簿影本）後，上訴人亦因繼承而承繼前揭租約之法律 關係。
㈣、⒈子○○於85年6月6日以買賣為原因，將前揭土地（即臺 東縣壬○○鄉○○段55之5地號）於85年6月17日移轉所 有權登記予訴外人巳○公司（原審卷第108頁：該土地 登記簿影本）。
⒉上訴人依同條例第25條「在耕地租期屆滿前，出租人縱 將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人 仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變 更之登記。」之法律關係，向巳○公司提起臺東地院88 年度東簡字第245號確認承租耕地事件，經同院以：「 …租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃耕地之耕作收益， 而出租人不即表示反對之意思者，依耕地減租條例第1 條，適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契 約。本件癸○○於42年1月1日將其所有同段55之2地號 耕地，出租予卯○○耕種，租期雖於47年12月31日屆滿 （50年間政府主動清查三七五租約登記情形，由臺東縣 政府核定延長6年，而自50年1月1日延至55年12月31日 止），既仍由卯○○繼續耕種，揆諸前開規定，該項租 約視為不定期租賃。癸○○嗣於54年間死亡，系爭土地 由被告子○○繼承，卯○○復於57年10月26日死亡，原 告戊○○繼承前開租賃權，繼續於系爭土地上耕作，訴 外人子○○亦繼受該項租賃當事人之權利義務，亦屬明 確。再按，租約之登記係為保護佃農及謀舉證上之便利 而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登 記，始得生效，最高法院51年度台上字第2629號判例可 資參照。在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典
與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受 讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地 三七五減租條例第25條亦有明文。系爭同段55之5地號 土地既係於56年8月自同段55之2地號土地分割而來，則 前開租賃契約之效力，自應及於分割後之系爭55之5地 號土地。且依照前開判例意旨，該項租賃效力亦不因未 經登記而受影響…。」（原審卷第41頁：該份判決書影 本）。據此，該判決係認為：55年12月31日以後，卯○ ○（即上訴人之父）雖未就同段55之5地號土地（即系 爭耕地重測前之地號）訂立書面之耕地租約，但仍應視 為不定期租賃，且癸○○、卯○○死亡後，子○○（即 癸○○之繼承人）、上訴人既分別為其等之繼承人，即 應因繼承而承繼該耕地租約之法律關係，縱巳○公司嗣 後受讓該土地之所有權，則上訴人前揭不定期限之耕地 租約，對巳○公司仍應繼續存在，復判決：「確認原告 就被告巳○公司所有臺東縣壬○○鄉○○段55之5地號 土地，有耕地三七五減租條例第25條所定之租佃關係存 在。被告應依母地號即同上段55之2地號原承租人卯○ ○與出租人癸○○於民國42年1月1日所訂立之租約同一 條件，按現有土地面積與原有土地面積比例核算租額後 ，與原告訂立新租約，並會同原告向同縣壬○○鄉公所 申請為租約變更之登記及向同縣壬○○鄉地政事務所為 三七五租約之登記。」（原審卷第37頁：該份判決主文 ）。
㈤、⒈巳○公司以買賣為原因，於88年6月17日將前揭土地所 有權應有部分10,000分之2,200移轉登記予被上訴人（ 原審卷第109頁：該土地登記簿影本）後，巳○公司對 前揭土地所有權應有部分僅餘10,000分之7,800。 ⒉前揭未○段55之5地號土地，因重測後登記為臺東縣壬 ○○鄉○里段375地號（即系爭耕地）。
㈥、按「耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記： 一、出租人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人者。 三、承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者。七、耕地 經分割、合併或其他標示變更者。」，臺灣省耕地租約登 記辦法第1項第1款、第3款、第7款分別定有明文。 ⒈臺東縣壬○○鄉公所就巳○公司、被上訴人所有之系爭 土地（即壬○○鄉○里段375地號，面積6576.51平方公 尺），依據土地法及臺灣省私有耕地租用辦法第1項第1 款、第3款、第7款暨其有關係法令之規定，於93年5月 25日核發之壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省
臺東縣私有耕地租約內載：⑴出租人為：巳○公司、被 上訴人。承租人為：上訴人。⑵租賃期間：自92年1月1 日起至97年12月31日止共計6年（原審卷第129頁：該耕 地租約影本，即系爭耕地租約）。
⒉前揭租約嗣經臺東縣政府於93年7月19日同意備查在案 （原審卷第128頁：耕地三七五租約變更登記申請書影 本）；
⒊復經臺東縣壬○○地政事務所在系爭土地登記謄本上為 ：有三七五租約之註記（原審卷第162頁至第163頁：臺 東縣政府93年9月8日府地籍字第0933027973號函影本、 同卷第141頁：土地登記謄本）。
㈦、⒈訴外人午○○於95年7月20日因承受臺東地院94年度執 字第7404號清償債務強制執行事件之債務人巳○公司、 被上訴人所有之系爭土地，並於95年10月2日為所有權 登記在案（原審卷第139頁：該土地異動索引、土地登 記謄本。同卷第175頁：臺東地院於95年9月24日所核發 東院和94年執地字7404第0000000000號不動產權利移轉 證書影本）。
⒉午○○將系爭土地賣予被上訴人，並於97年12月30日為 所有權移轉登記在案（原審卷第140至141頁：該土地異 動索引、土地登記謄本）。
二、按①「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕 外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」（同條例第20 條）、②「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與 第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典 人應會同原承租人申請為租約變更之登記。」（同條例第25 條）。③「按耕地租約期滿時，如有耕地三七五減租條例第 19 條第1項所列情形之一時，出租人不得收回自耕。不得收 回自耕時，依同條例第20條即應續訂租約。是出租人拒絕續 訂租約時，其租約應視為繼續存在。」（最高法院69年度臺 上字第546號裁判要旨參照）。④「耕地三七五減租條例第6 條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租 約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請 登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租 約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（ 最高法院51年臺上字第2629號判例要旨參照）。 ㈠、系爭耕地原為原出租人癸○○所有，嗣子○○因繼承而承 繼該租約之法律關係，而系爭耕地先後經子○○因買賣而 於85年6月17日移轉所有權登記予巳○公司；巳○公司因 買賣而於88年6月17日移轉部分所有權登記予被上訴人；
午○○因拍賣承受而於95年10月2日登記為所有權人；午 ○○因買賣而97年12月30日移轉所有權予被上訴人，惟依 前揭規定，該租約受讓人形式上均應繼續有效。 ㈡、兩造同意：原承租人卯○○（即上訴人之父）、上訴人（ 即現承租人）就系爭土地（含重測前之臺東縣壬○○鄉○ ○段55之2地號，及未○段55之5地號分割前之母地號同段 55之2地號）：
⒈無論係訂有書面之三七五減租條例耕地租約（含⑴原審卷 第101頁至第102頁：租約期間自42年1月1日起至47年12月 31日止；⑵經臺東縣政府核定延長前揭租約之期間自50年 1月1日起至55年12月31日止；⑶同卷第129頁：期間自92 年1月1日起至97年12月31日止）；或未訂立書面者（含48 年1月1日起至49年12月31日止、56年1月1日起至91年12月 31日止；自98年1月1日迄今之期間），依據前揭規定，其 租約形式上對其均繼續存在。
⒉惟前揭各該期間之租約是否實質有效，或某期間之租約若 無效時，是否會影響：其後繼續存在之租約、經變更登記 之租約或系爭耕地租約之效力，則由法院判斷之。三：系爭房屋之建築經過：
㈠、建築時序表：
⒈系爭主建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約111. 7平方公尺，原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本）之位 置，最早於38年間蓋有一棟茅草屋，約57年間遭遇颱風倒 塌後，經卯○○（即上訴人之父）隨即於原址建築系爭主 建築物以供居住，並使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未 ○村舊未○22號之1迄今。
⒉系爭次建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約69平 方公尺，原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本）：係50年 間所建築，原作為豬寮使用，嗣經卯○○於57年前後增建 後，被告便搬入居住，亦使用門牌號碼為：臺東縣壬○○ 鄉未○村舊未○22號之1迄今（參原審卷第244頁：原審99 年6月30日公務電話紀錄）。
㈡、設籍時序表：
⒈申○○○（即上訴人之母）原設籍在臺東縣壬○○鄉舊未 ○15號，於57年7月17日因門牌調整為：同鄉舊未○22號（ 第237頁：戶籍查詢資料）。
⒉上訴人原設籍在同鄉舊未○22號，於59年6月19日因住址 變更創立新戶為：同鄉舊未○22號之1（原審卷第230頁： 戶籍查詢資料）。
⒊臺灣電力公司臺東區營業處87年3月4日以臺東業核代字第
J8700099號函申○○○內載：「…二、經查貴戶原始憑證 已逾保存年限，業經銷毀，無法發給用電證明，惟為便利 貴戶需要，茲依據本公司現存電腦查詢檔之記載資料，提 供下列用電資料，僅供參考，復請查照。貴戶用電電號： 00000000000。登載用電地址：壬○○鄉舊未○22號。裝 表供電年月：民國58年11月」（原審卷第73頁：該函影本 ）。
㈢、被上訴人於98年10月8日以系爭土地（即臺東縣壬○○鄉 ○里段375地號）上蓋有前揭建物，認上訴人有同條例第 16條所規定不自任耕作之情形，主張系爭耕地租約（即壬 ○○鄉公所93年5月25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第093 0005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約）無效，而向該鄉 公所耕地租佃委員會聲請調解（原審卷第26至28頁：調解 申請書影本）。
⒈經該鄉公所於98年7月28日會勘後，在會勘紀錄內會勘結 果欄項記載：「經查本地號內確實有二棟木造瓦房主建築 物（下稱系爭主建物）設籍未○村4鄰22-1號面積約111.7 平方公尺。次要建築物物（下稱系爭次建物）約69平方公 尺，現為居住使用。」（原審卷第46、47頁：該日會勘紀 錄、該建物之翻拍照片影本）。
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