臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第129號
上 訴 人 黃金汝
訴訟代理人 呂承璋律師
被上 訴人 潘家駒
訴訟代理人 陳明宗律師
上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國99年11月25日
臺灣臺北地方法院99年度重訴字第612 號第一審判決提起上訴，
本院於100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審先位之訴駁回。
被上訴人備位之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）98年10月18日與知 見不動產仲介經紀股份有限公司（下稱知見公司）簽訂專任委 託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），委任知見公司居 間銷售上訴人所有如原判決附表所示不動產（下稱系爭房地） ，約定委託銷售價格為新臺幣（下同）2,080 萬元，伊於98年 12月10日與知見公司簽訂買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約 書），表示願以2,080 萬元買受系爭房地，並支付斡旋金20萬 元予知見公司，依民法第345條第2項規定，兩造間成立買賣契 約，伊嗣後依約交付面額312 萬元之定金支票及擔保貸款之本 票予知見公司，但上訴人拒絕簽立買賣契約書及履行買賣契約 ，爰依民法第348 條規定提起先位之訴，聲明求為㈠上訴人應 將系爭房地所有權移轉登記予伊；㈡願供擔保，請准宣告假執 行，又依系爭委託銷售契約書第8 條第1項後段，及民法第248 條、第249 條規定提起備位之訴，聲明求為㈠上訴人應給付伊 312 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計 算；㈡願供擔保，請准宣告假執行等語。
上訴人抗辯：伊委託知見公司銷售價格為2,450 萬元；伊未簽 收被上訴人之斡旋金或定金支票，亦未曾同意以2,080 萬元出 售被上訴人，或授權知見公司代理伊為承諾出售之意思表示， 故買賣契約不成立；如買賣契約成立，於被上訴人給付價金 2,080 萬元之同時，拒絕移轉登記系爭房地所有權予被上訴人 ，爰聲明求為駁回被上訴人之訴及其假執行之聲請等語。原審就先位之訴，判命上訴人應於被上訴人給付2,080 萬元之 同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並駁回被上訴 人之假執行聲請。上訴人對於敗訴部分提起上訴，聲明求為： ㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審先位之訴駁回。被上訴人
對於原審就先位之訴所為同時履行之判決及駁回其該部分假執 行聲請，均未聲明不服，對於上訴人之上訴，則答辯聲明求為 ：上訴駁回。又被上訴人在第一審備位之訴生移審之效力，被 上訴人聲明求為：㈠上訴人應給付伊312 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5%計算；㈡願供擔保，請准宣 告假執行。上訴人則答辯聲明求為：被上訴人備位之訴及其假 執行之聲請均駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠上訴人於98年10月18日與知見公司簽訂系爭委託銷售契約書（ 見上訴人提出之契約書，原審卷第5、6頁）。㈡被上訴人於98年12月10日與知見公司簽訂系爭斡旋契約書，並 支付斡旋金20萬元予知見公司（見上訴人提出之契約書，原審 卷第7頁）。
㈢知見公司於98年12月16日寄出台北安和郵局第2612號存證信函 ，於98年12月17日到達上訴人，上訴人則於98年12月19日寄出 新店檳榔路郵局第358 號存證信函以為回應（見上訴人提出之 存證信函、回執，原審卷第8 至12頁）。
㈣知見公司於98年12月19日收受被上訴人提出之面額312 萬元定 金支票及擔保貸款之本票，嗣於98年12月21日退還被上訴人（ 見上訴人提出之支票，原審卷第13頁）。
得心證之理由：
㈠被上訴人主張：伊於98年12月10日與知見公司簽訂系爭斡旋契 約書，表示願以2,080 萬元買受系爭房地，已達上訴人委任知 見公司居間銷售系爭房地之底價2,080 萬元，兩造間之買賣契 約即成立云云。上訴人則抗辯：伊委託知見公司銷售之底價為 2,450萬元，且伊不同意2,080萬元出售被上訴人，亦未授權知 見公司代理伊為承諾出售之意思表示，故兩造間未成立買賣契 約等語。
㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號 判例意旨參照）。查系爭斡旋契約書之前言記載「買方潘家駒 為購買下列標示之不動產（即系爭房地）..特委託受託人（即 知見公司）居間向賣方（即上訴人）傳達購屋要約。」；第3 條記載「本契約書有效期限：自簽定本契約書時起，至98年12 月17日15時止，期限內賣方未同意出售者，期滿本契約書自動 失效。」；第4 條記載「斡旋金及其效力：簽署本契約書之同 時，買方願支付上述承購總價（即2,080 萬元）百分之二（即 416,000 元）之斡旋金新台幣貳拾萬元整..作為受託人居間向 賣方洽談承購條件之用，並授權受託人辦理支付予賣方，並得
同時擔任賣方收受定金之代理人。..當屋主同意出售時，本人 願立即補足現金至新台幣肆拾壹萬陸仟元整無誤。」、「當斡 旋金在賣方同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣 契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還；若賣方違約 不賣，則所收定金應加倍返還；若賣方未同意出售，則斡旋金 無息返還買方。」；第5 條記載「賣方未依本契約書條件出售 前，買方有隨時撤回之權利。」；第7 條記載「受託人通知賣 方同意出售後，買賣契約即生效力，買方應於受通知翌日起算 七日內，完成不動產買賣契約書之簽約手續..」，又「立契約 書人」有買賣雙方之簽章處，賣方簽章欄下列有「□賣方接受 本要約條件出售」、「□賣方接受本要約條件出售。惟同意針 對本要約之買方將出售價格調整為新台幣..元整。」之勾選欄 位，再於下方列有「本契約失效（□逾期未經賣方簽認□買方 撤回要約），故斡旋金返還要約人無誤。此後買方對於受託人 及賣方不存在任何請求權。」之勾選欄位（原審卷第7 頁）。 上開契約文字明示上訴人與知見公司互為如下意思表示：㈠被 上訴人委託知見公司向上訴人提出以2,080 萬元購買系爭房地 之要約，此要約定有上訴人承諾之期限（即98年12月17日15時 ），上訴人如未於該期限前為承諾，此要約失其拘束力；㈡如 上訴人於上開期限前對被上訴人為承諾之意思表示，則被上訴 人交付知見公司之斡旋金轉作定金，由知見公司代理上訴人收 受，兩造間即成立買賣契約，上訴人於買賣契約成立後，如違 約不賣，應加倍返還定金予被上訴人；㈢如上訴人未於上開承 諾期限前對被上訴人為承諾之意思表示，斡旋金不會轉作定金 ，兩造間亦不成立買賣契約，則知見公司應返還斡旋金予被上 訴人。此由被上訴人於100年3月28日在本院陳述：伊簽訂系爭 斡旋契約書，委託知見公司的經紀人陳信宏斡旋，即提出買受 要約，當時伊不知道伊之出價是否達上訴人委託知見公司銷售 之底價，故不會認為兩造間已成立買賣契約，而仍待上訴人承 諾，買賣契約始會成立等語（見本院卷第39頁反面及第40頁） ，合於上開契約文義解釋，亦可窺見。
㈢被上訴人於100年7月1日具狀主張：依系爭委託銷售契約第8條 第1款約定，上訴人委託及授權知見公司以2,080萬元出售，此 為要約，當伊同意以2,080 萬元買受時，依民法第154條第1項 規定，上訴人並無不同意出售之權利云云（見本院卷第111 頁 ）。又於100年7月13日具狀主張：伊之出價達到上訴人委託知 見公司銷售之底價，無需上訴人同意，兩造間即成立買賣契約 ，如伊之出價低於上訴人委託知見公司銷售之底價，因伊係將 上訴人提出之要約加以變更而為承諾，依民法第160條第2項， 需經上訴人表示同意，買賣契約始能成立云云（見本院卷第
166 頁）。惟查，系爭斡旋契約明示被上訴人之出價係對上訴 人提出要約，被上訴人主張係對上訴人之要約為承諾之意思表 示，乃曲解該契約文義。又系爭委託銷售契約書第2 條記載「 委託人委託出售之土地及建築改良物總價格為新台幣2,080 萬 元整。」、「建議開價：2,450萬元整」（見原審卷第5頁）， 而被上訴人主張「建議開價」係上訴人與買方討價還價之價格 ，「委託出售價格」係上訴人賣出底價等語，可見上訴人對外 並非表示以2,080 萬元出售之意思，被上訴人亦明知上訴人之 開價係要約之引誘（即引誘買方出價），而非要約，故被上訴 人出價2,080 萬元，顯係對上訴人提出要約，而非對上訴人之 要約為承諾之意思表示。至於系爭委託銷售契約第8條第1款記 載「買方支付定金後，如違約不買，甲方（即上訴人）得沒收 定金；如甲方（即上訴人）違約不賣，應加倍返還所支付之定 金」（見原審卷第5 頁），乃上訴人對於買方之要約為承諾， 使買賣契約成立後所生買賣雙方之權利義務關係，此與系爭斡 旋契約書第4 條後段約定意旨相同，自無從據此解釋被上訴人 表示願以2,080 萬元買受系爭房地，兩造間即成立買賣契約。 是被上訴人上開主張均不可採。
㈣知見公司於98年12月16日以台北安和郵局第2612號存證信函對 上訴人表示被上訴人於98年12月10日願以委託價2,080 萬元承 購，買賣視同成立，請上訴人於98年12月19日備妥過戶文件， 履行買賣契約，否則將提起訴訟等語（見原審卷第8、9頁）。 上訴人98年12月17日收到上開信函，即於98年12月19日以新店 檳榔路郵局第358 號存證信函回覆：伊未簽收被上訴人提出之 斡旋等語（見原審卷第11頁）。又被上訴人於99年3 月30日在 原審陳述：知見公司表示上訴人不同意以2,080 萬元出售系爭 房地，請伊於98年12月19日攜帶證件及第一期價金票據，當面 說服上訴人與伊簽約，但上訴人未出面，伊將定金支票交予知 見公司去跟上訴人商談，但未有下文，知見公司乃於98年12月 21日返還該支票給伊等語（見原審卷第26頁反面）。堪認上訴 人不曾對被上訴人之要約為承諾之意思表示，知見公司亦不曾 代理上訴人對被上訴人為承諾及收受定金（包括將被上訴人交 付之斡旋金20萬元轉作定金）之意思表示，更將上訴人拒絕接 受被上訴人要約乙事明白告知被上訴人，則依前開系爭斡旋契 約書約款，被上訴人之要約早於98年12月17日15時屆至後失其 拘束力，嗣後兩造間亦無再行互為要約、承諾意思表示合致之 事實，買賣契約應無由成立。
㈤被上訴人於100年3月28日本院準備程序中主張：上訴人原已同 意出售，兩造始約於99年12月19日簽訂書面買賣契約云云（見 本院卷第39頁反面），此主張與其於99年3 月30日在原審陳述
之情節矛盾，顯係被上訴人預料之前所為陳述不利於己，始翻 異前詞，此主張難以採信。至於證人吳政道、𨶒珍、陳信宏、 吳政穎雖均證述上訴人於98年12月16日以前曾在知見公司表示 同意以2,080 萬元出賣被上訴人，及願於98年12月19日出面簽 訂書面買賣契約，但屆期反悔未出面簽約云云（原審卷第81、 82頁；本院卷第81至84、101、102頁），然查，依證人吳政道 證稱：「我是𨶒如裕的主管」（原審卷第82頁）；證人𨶒珍證 稱：「現任職於知見公司，先生是吳政道，吳政穎是小叔，吳 政穎是店長，我跟先生是受僱的經紀人」（本院卷第100 頁反 面）；證人陳信宏證稱：「（問：系爭房地買賣契約證人擔任 何方之經紀人？）買方經紀人。（問：當時任職何處？）當時 在美商易而安不動產公司，擔任銷售經理。事實上易而安公司 就是知見公司，都是同一家的業務，只是對外用不同公司名義 ..𨶒如裕是跟我在同一地點工作的同事。」（本院卷第81頁） ，及證人吳政穎證稱：「（問：任職何處？擔任何職務？）易 而安不動產知見敦南營業處處長，𨶒如裕、陳信宏是我的屬下 。」（本院卷第83頁），足見各該證人均服務於知見公司，彼 此間有主管、下屬關係，且吳政道、吳政穎為兄弟，吳政道、 𨶒珍為夫妻，情誼密切，又揆之系爭委託銷售契約書第5條第1 項約定（見原審卷第5 頁），如上訴人同意被上訴人之要約， 使兩造間成立買賣契約（即買賣成交），知見公司即得請求上 訴人支付買賣總價4%之報酬（即832,000 元），可見各該證人 就此待證事實（即上訴人曾同意被上訴人之要約）之存在有經 濟上之重大利害關係，上述證言非無偏頗被上訴人之虞。再查 ，上訴人在知見公司如有表示同意以2,080 萬元出賣被上訴人 ，並同意於98年12月19日出面簽訂書面買賣契約之事實，知見 公司應即要求上訴人在系爭斡旋契約書之賣方欄簽章，並勾選 「□賣方接受本要約條件出售」，以免上訴人反悔，徒生爭議 ，但知見公司並未作此要求。此外，各該證人均未證稱上訴人 同意出賣及出面簽約後至預定簽約日止之期間內有反悔之舉， 則知見公司為何於98年12月16日以台北安和郵局第2612號存證 信函對上訴人主張兩造間買賣契約成立，並要求上訴人於98年 12月19日備妥過戶文件，履行買賣契約，及警告上訴人不履行 之後果，而非僅提醒上訴人如期辦理簽訂書面買賣契約之手續 ？本院斟酌上述情狀，認為各該證人證稱上訴人於98年12月16 日以前曾在知見公司表示同意以2,080 萬元出賣被上訴人，及 願於98年12月19日出面簽訂書面買賣契約，但屆期反悔未出面 簽約云云，係事後勾串、捏造之情節，不足憑採。㈥被上訴人主張：系爭房地買賣契約因兩造間之交錯要約而成立 云云，為上訴人否認，被上訴人亦未舉證證明上訴人有對被上
訴人提出以2,080 萬元出賣系爭房地之要約，其此部分主張洵 非可採。
㈦被上訴人聲請向台北市不動產仲介經紀商業同業公會查詢：於 不動產仲介實務上，專任委託銷售契約之法律性質為何？與一 般委託銷售契約有何不同？倘仲介公司報告締約機會，買受人 出價達到出賣人委託銷售不動產之價格時，出賣人是否可以選 擇與該出價之買受人締約，或不與該出價之買受人締約？其理 由為何？又如買受人出價達到出賣人委託銷售之價格時，買賣 契約是否已成立？。惟查，本院解釋系爭斡旋契約書之文義， 及根據前述各點事證，足認被上訴人雖對上訴人提出買受系爭 房地之要約，但因上訴人未對被上訴人為承諾之意思表示，兩 造間並無互為意思表示一致，買賣契約不成立等事實。被上訴 人聲請向台北市不動產仲介經紀商業同業公會查詢事項乃該公 會對於通案之見解，不得影響本院就具體個案，根據當事人之 契約文件及法律行為所為認定之結果，故此證據調查聲請為無 必要，爰不予調查。
㈧被上訴人提起先位之訴，主張依民法第348 條規定，請求上訴 人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，惟兩造間就系爭房 地之買賣契約尚未成立，業據本院認定如前所述，故被上訴人 之請求為無理由，不應准許。又被上訴人提出備位之訴，主張 依系爭委託銷售契約書第8條第1項後段關於「如甲方（即上訴 人）違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。」之約定，及 民法第248 條、第249 條規定，請求上訴人給付312 萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算，惟查，兩 造間就系爭房地之買賣契約不成立，上訴人亦未收受被上訴人 之定金支票，則被上訴人依上開約款及規定，請求上訴人加倍 返還定金，亦無理由，不應准許。
綜上所述，被上訴人提起先位之訴，主張本於民法第348 條規 定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為無 理由，不應准許。原審就先位之訴判決上訴人敗訴，自有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由 本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又被上訴人提起備位之 訴，主張本於系爭委託銷售契約書第8 條第1 項後段及民法第 248 條、第249 條規定，請求上訴人給付312 萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算，為無理由，不應 准許。其就備位之訴聲請宣告假執行亦失所附麗，應併予駁回 。
兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於 判決結果無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人備位之訴為
無理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 9 月 20 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬
法 官 翁昭蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
書記官 張淑芬
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。