臺灣苗栗地方法院民事判決 99年度訴字第117號
原 告 陳維良
訴訟代理人 李震華律師
被 告 國正大地公寓大廈管理委員會
法定代理人 林幗珍
訴訟代理人 甘烽鶯
廖宜祥律師
複 代理人 鄭輔鈿
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100 年8 月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告所有坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○段1104 建號即門牌號碼為竹南鎮○市路○段138 巷6 號國正大地公 寓大廈地下層一樓（下稱系爭地下一樓建物），屬私人業管 產權，為原告向訴外人澤普世一資產管理股份有限公司（下 稱澤普世一公司）買受取得。惟被告自民國93年10月起，未 經原告及原告前手同意，占用原告所有地下室一樓樓板，擅 自劃設編號1 至3 、5 至13、15、18及編號71至73、75至76 等，計19個停車格，向住戶每兩個月收費新臺幣（下同）3, 000 元，供住戶停車使用，自94年5 月起至98年4 月底止， 共計得利1,311,000 元，爰依不當得利法律關係，請求被告 應給付上開停車費用共計1,311,000 元。㈡又被告所管理大 廈之瓦斯管、自來水管及雨污水排水管，均變更原建築設計 施工路線，未經原告同意而擅自占用架設於上揭原告所有地 下層之樓頂板上，其中，原大廈地下一樓之管線設計圖並無 規劃瓦斯管線之設置，被告卻將瓦斯管線直接設置於原作為 底下賣場之空調預留孔道內，而無權占用原告所有地下一樓 樓板，依全部占用面積每月需給付15,000元租金計算，被告 應賠償原告金額合計900,000 元，爰不當得利及侵權行為法 律關係，請求被告應給付900,000 元。㈢又上揭管線滲水不 斷，造成地下樓板嚴重潮濕，導致原告無法經營或出租作為 賣場之用，損失共計1,536,000 元之租金利益，爰依侵權行 為法律關係，請求被告應給付原告1,536,000 元。又依照公 寓大廈管理條例，管線的利用是管理委員會代表住戶承受利 益，大樓的管理及維修是管委會的責任。原告所受的上開損 害，應屬管理委員會之責。為此，爰依民法不當得利及侵權 行為法律關係請求被告賠償原告3,747,000 元。並聲明：被
告應給付原告3, 747,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，依年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：㈠原告取得系爭地下一樓建物所有權時，被告已 將編號1 、2 、3 、5 、6 、7 、8 、9 、10、11、12、13 、15、18等14個車位之收費權利，移轉由原告收取，另編號 71、72、73、75、76之車位，則並不在系爭地下一樓建物之 範圍內。又原告係被告管委會96年之主任委員，對於訴外人 澤普世一公司所有系爭地下一樓建物之權利義務之內容知之 甚捻，訴外人澤普世一公司從未依規定向被告繳納管理費用 ，經被告召開例行委員會議中決議由被告代為管理，並由車 位費用抵扣每月訴外人澤普世一應繳納之管理費，上情均係 原告擔任被告主任委員時所發生，原告均知上情，且原告既 係於97 年11 月13日始登記取得系爭地下一樓建物之所有權 ，則其對於97年11月13日前所發生之停車費用部分，應無不 當得利請求權，故被告並無積欠原告停車費用。㈡原告主張 因上揭管線造成地下樓板嚴重潮濕，致原告無法經營或出租 作為賣場，有租金損失等情，然縱使共用部分存在漏水瑕疵 ，亦僅係原告向前手主張物之瑕疵擔保請求權之問題，此與 被告全然無涉。㈢原告主張被告未經其同意於地下一樓空間 設置瓦斯管、自來水及雨污水排水管。然上開管線並非被告 所設置，且被告亦非使用人。況且原告買地下室即繼承前手 的狀況，沒有變更過，從來沒有當作商場使用，自無損害可 言。另依據公寓大廈管理條例第10條第2 項乃規定，共用部 分的修繕、管理、維護是管委會為之，並就因此所支出之費 用如何負擔有規定，如被告未盡修繕、管理、維護共用部分 之職責時，主管機關得依公寓大廈管理條例第48條科處罰緩 ，並令限期改善。然上開規定尚難謂各區分所有權人於被告 未盡修繕、管理、維護時，即得訴請被告履行修繕、管理、 維護之職責，或訴請被告支付修繕、管理、維護之費用，而 由其代為履行修繕、管理、維護之責。故共有部分的修繕、 管理、維護費用是公共基金或是區分所有人按其應有部分比 例分擔之，即使有漏水與被告也沒有存在不當得利及租金賠 償的問題。㈣綜上，原告本件訴訟主張顯無理由等語，資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行 「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務 」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法 上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為 交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法
人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之 外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理 委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當 事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關 之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第 9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22 條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上 亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此 類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或 區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應 由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之 權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依 上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區 分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定 私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法 資源之不必要耗費。且因同條第2 項明定：「管理委員會為 原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」， 與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院 亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人， 賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判 決之既判力，依同法第401 條第2 項規定及於各區分所有權 人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權 人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即 未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之 攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條 之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使 權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規 定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意。（最 高法院98年度台上字第790 號、98年度台上字第792 號判決 參照）。故公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或 規約約定而負有義務，因未盡其義務致他人於損害，而應由 區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非 最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得以公 寓大廈管理委員會為被告起訴請求。本件原告既主張其因被 告未盡其義務致其受有上述之損害，則依據上開說明，其自 得以國正大地管理委員會為被告，提起本件訴訟，先予敘明 。
四、關於原告主張之停車費部份：
㈠查國正大地公寓大廈之地下一樓之編號71至73、75至76等5 個停車位，並非位於原告所有之系爭地下一樓建物範圍內，
業據被告提出苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖、地下 一樓平面圖（見本院卷第112 、113 頁）為證，且經本院至 現場勘驗無誤，且被告於勘驗現場亦自承上開5 個停車位， 並非在其所有系爭地下一樓建物範圍內，此有現場勘驗筆錄 、現場照片（見本院卷第100 至106 頁）在卷可稽，另證人 即曾擔任被告93、97、98年之主任委員吳俊華亦到庭證稱： 上開5 個停車位是公有停車位等語（見本院卷第148 頁）， 故足見上開5 個停車位並非位於系爭地下一樓建物範圍內。 從而，原告依據不當得利法律關係向被告請求上開5 個停車 位之停車費，即屬無據。
㈡另編號1 至3 、5 至13、15、18號等14個停車位雖係位於系 爭地下一樓建物範圍內，業經本院至現場勘驗明確，惟依證 人吳俊華所證述：「（澤普世一的管理費後來是否有繳？） 我們那時希望澤普世一把商場和卸貨區拿回去自己管理使用 收益，但是澤普世一在台北，所以他表示沒有辦法管理這個 地方，希望把卸貨區繼續作為原來停車用途，卸貨區原來就 有14個停車位，14個停車位的租金可以抵作管理費，抵繳每 坪38元的管理費，有多的部分就當作代管的管理費用，我們 不退還給他，但如有不足我們就要他補繳。」、「（上面的 約定是否你在當主委的時候，和你達成協議的嗎？）是親口 用口頭用電話和對方講的。」（見本院卷第149 頁），可知 原告之前手澤普世一公司於取得系爭地下一樓建物所有權之 後，即與被告達成口頭協議，以上開14個停車位的停車費用 以抵繳管理費用，既然被告所代收之上開14個停車位之停車 費於原告於97年11月13日登記取得系爭地下一樓建物之前， 已全數作為澤普世一公司抵繳管理費用之用，則被告自無積 欠澤普世一公司其所代收之上開14個停車位之停車費。又倘 如原告所稱，被告尚積欠澤普世一公司代收之上開14個停車 位之停車費，則基於常人追求利益之常理，澤普世一公司理 應會親自向被告追償其所積欠之代收停車費用，然澤普世一 公司迄今卻未曾向被告作出任何求償之舉，況且證人吳俊華 亦證稱：「（93年以後到97、98年間澤普世一是否有向管委 會要求退還多少的管理費？）我沒有接受到此訊息。也沒有 聽到其他主委有說過。」（見本院卷第149 、150 頁），此 更益徵被告並無積欠澤普世一公司任何其所代收之停車費用 無誤。從而，原告依據不當得利關係向被告請求其於97年11 月13日前所代收之停車費用，即屬無據。
㈢又上開編號1 至3 、5 至13、15、18號等14個停車位，於原 告於97年11月13日買受登記取得系爭地下一樓建物起，被告 即將上開14個停車位之收費權利以及已收取之停車費費用全
數移交由原告收取，業據被告提出現金支出傳票（見本院卷 第30頁）為證，且為被告所不爭執（見本院卷第79頁），足 見自原告登記取得系爭地下一樓建物起，被告亦無積欠原告 任何停車位之代收停車費用。從而，原告依據不當得利關係 向被告請求其於97年11月13日後至98年4 月底止所代收之停 車費用，即屬無據。
五、關於原告主張之管線占用部份：
㈠按區分所有權人對專有部分之利用，不得妨害建築物之正常 使用及違反區分所有權人共同利益。公寓大廈管理條例第5 條訂有明文規定。
㈡查系爭地下一樓建物之樓頂天花板雖然設置有許多管線，然 經本院囑託臺灣省建築師公會苗栗縣辦事處指派之建築師鍾 年誼鑑定結果，該等管線用途分別為污水管、排水管、自來 水管及瓦斯管線，該等管線均屬公眾使用，提供大樓住戶使 用，且上開管線之設置均符合一般建築設計上之常規，此有 臺灣省建築師公會苗栗辦事處100 年6 月23日台建師苗鑑字 第24號鑑定報告及鑑定報告補充說明書可稽，並據鑑定人鍾 年誼到庭證述明確（見本院卷第325 頁）。既然系爭地下一 樓建物天花板所設置之管線係供大樓全體住戶使用，且在設 置上亦符合一般建築設計常規，則揆諸前開法條規範意旨， 原告主張上開管線占用天花板已構成侵權行為或不當得利， 將會妨礙系爭公寓大廈建築物之正常使用，且亦會違反區分 所有權人共同利益。再者，參諸現今公寓大廈之建築結構， 亦常見公寓大廈所需之管線設置於地下樓層之天花板之建築 設計。因此，自難認該等管線占用原告所有系爭地下一樓建 物之樓頂天花板即有何侵權行為或不當得利之問題。從而， 原告此部份之主張，應不足採。
六、關於原告主張之漏水部份：
㈠查系爭地下一樓部份天花板有漏水痕跡，業經本院至現場勘 驗明確，並有現場照片可稽（本院卷第106 頁至110 頁）， 且經建築師鍾年誼鑑定結果，地下一樓漏水位置，在地上一 樓分別位於戶外中庭及騎樓地以及室內大廳上，研判為雨水 滲漏，漏水處之一樓樓板及地下室外牆屬管委會維護範圍， 亦有上開鑑定報告在卷可憑。故足見系爭地下一層樓建物之 部份天花板確有漏水之情況之存在。
㈡雖然系爭地下一樓之部份天花板有漏水之情況存在，然原告 迄於本院言詞辯論終結，均未能提出足夠之積極證據證明上 開漏水會造成地下樓板嚴重潮濕，導致原告無法經營或出租 作為賣場之用，而且經本院先後兩次至現場勘驗結果，系爭 地下一樓建物均無出現地面或天花板潮濕之狀況，此有現場
照片及本院勘驗筆錄可參（見本院卷第106 頁至110 頁、28 0 頁至300 頁），參以上開鑑定報告之結論，可知系爭地下 一樓建物天花板會出現漏水之情況，係因下雨天雨水滲透所 導致，因此，上開天花板漏水情形，至多僅會在雨天發生， 並非每天均會發生，而且再觀諸上開現場照片，可知原告所 指漏水部份，乃屬局部性，因此，上開漏水是否必然會導致 系爭地下一樓建物嚴重潮濕，進而導致原告無法經營或出租 作為賣場之用，即不無可議。況且，原告本人亦自承其買受 系爭地下一樓建物後，均未曾試著作為商場使用過（見本院 卷第326 頁），既然原告於買受系爭地下一樓建物後，均未 曾將之作為商場使用，則其主張漏水會造成地下樓板嚴重潮 濕，導致原告無法經營或出租作為賣場之用，即與事實不符 ，應屬無據。從而，原告此部份之主張，亦不足採。七、綜上所述，原告依據不當得利及侵權行為法律關係，請求被 告應給付原告3,747,000 元，及法定遲延利息，為無理由， 應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 9 月 8 日
民事庭法 官 王炳人
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 許慈郁
中 華 民 國 100 年 9 月 8 日
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