臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第394號
上 訴 人 樺達哲興業有限公司
法定代理人 林麗綿
訴訟代理人 楊揚律師
複 代理人 李淑寶律師
被 上訴人 西門超級商業大樓管理委員會
法定代理人 孫幹隆
訴訟代理人 黃新棟
劉宏邈律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於民國九十九年四
月三十日本院臺北簡易庭九十八年度北簡字第三六○八七號第一
審判決提起上訴，本院於民國一百年九月十六日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為坐落台北市○○路○段一四 四號西門超級商業大樓（下稱系爭大樓）依法成立之管理委 員會，依系爭大樓規約第二條第三項之授權，於民國九十六 年七月一日訂立西門超級商業大樓廣告物及公佈欄管理辦法 （下稱系爭管理辦法），規定所有權人或廠商於本大樓之外 牆面、樓頂平台、公佈欄或其他處所，設置或張貼廣告需經 管理委員會核准，外牆廣告使用者須依費用說明之規定，按 廣告設置區塊：Ａ區○○路面、Ｂ區○○街面、Ｃ區○○路 與峨嵋街口等三大區塊，每區塊再分為四小區塊，繳納新台 幣（下同）九千元至三萬元不等之費用，詎上訴人未經被上 訴人核准，逕自在系爭大樓二樓及三樓外牆（下稱系爭外牆 ）Ａ1、Ａ2區設置如原判決附件彩色數位相片所示「紅磡會 館／港式飲茶．婚宴24Ｈ」直式招牌、Ｂ1 區設置「紅磡婚 宴．港式飲茶」直式招牌、Ｃ3 區設置「紅磡24Ｈ婚．宴． 會．館港式飲茶」橫式招牌等四個廣告招牌（下稱系爭廣告 招牌），經被上訴人催告拆除並回復原狀，惟上訴人均置之 不理，致被上訴人受有每月租金（Ａ1 區廣告招牌每月租金 六千元、Ａ2區廣告招牌每月租金四千元、Ｂ1區廣告招牌每 月租金五千元、Ｃ3 區廣告招牌每月租金一萬元）合計二萬 五千元之損害，自九十六年七月一日起至九十八年八月三十 一日止，上訴人無法律上之原因而受有相當於租金六十五萬 元之利益，為此依公寓大廈管理條例第八條及不當得利之法 律關係提起本訟，請求上訴人應將系爭外牆如原判決附件彩
色數位相片所示系爭廣告招牌拆除（回復原狀部分業經被上 訴人撤回，不在本件審理範圍內），並給付被上訴人六十五 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十二月十二日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。二、上訴人則以：上訴人自九十四年四月二十日起即向福久產物 管理有限公司（下稱福久公司）承租系爭大樓二樓及三樓房 屋（下稱系爭房屋）經營餐廳，而系爭外牆為系爭房屋之一 部而屬專有部分，上訴人於系爭外牆上設置系爭廣告招牌， 為合法權利之行使，且上訴人設置系爭廣告招牌，曾經先徵 詢被上訴人前負責人王仁福同意，王仁福並在場協助，事隔 多年，訴請拆除顯違誠信原則，再者，被上訴人僅為系爭大 樓管理委員會，所訂系爭管理辦法，未經該大樓區分所有權 人會議決議，且未經召開管理委員會並提出報備，不符公寓 大廈管理條例第八條第一項規定，應不生效力，且就屬專有 部分之系爭外牆約定共同使用，未經系爭房屋區分所有權人 同意，依上開條例第三十三條第一款規定亦不生效力，又非 區分所有權人，縱然上訴人使用系爭外牆受有利益，被上訴 人亦未受有損害，為此請求駁回被上訴人之訴等語置辯。三、原審為上訴人敗訴之判決（原判決回復原狀部分業經被上訴 人撤回，不在本件審理範圍內，又原判決起訴狀繕本送達翌 日業經兩造確認為九十八年十二月十二日），上訴人不服提 起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，駁回被 上訴人在第一審簡易之訴。被上訴人則聲明：㈠駁回上訴。四、被上訴人主張之上揭伊為系爭大樓管理委員會，於九十六年 七月一日訂有系爭管理辦法，及上訴人為系爭房屋之承租人 ，於上開系爭管理辦法訂定後仍於系爭房屋之外牆（即系爭 外牆）上設置系爭廣告招牌，依該系爭管理辦法規定，系爭 廣告招牌之設置每月所受利益為二萬五千元，迄九十八年三 月三十一日止總數為六十五萬元之事實，為上訴人所不爭執 ，並有被上訴人提出之系爭管理辦法（見調解卷第二二頁至 第二三頁）及上訴人提出之租賃契約書（見原審卷第十六頁 至第十七頁）等件為證，自堪信為真正。
五、惟被上訴人主張上訴人應依系爭管理辦法給付相當於不當得 利之租金等情，則為上訴人所否認，並以前揭情辭置辯。是 本件所應審酌者在於：㈠系爭外牆究為專有部分、共用部分 或約定共用部分？㈡被上訴人為系爭大樓管理委員會，訂立 系爭管理辦法是否合法？㈢上訴人在系爭外牆上設置系爭廣 告招牌，是否受有相當於租金之不當得利？經查： ㈠被上訴人主張系爭外牆屬共用部分，上訴人則抗辯系爭外牆 為系爭房屋之一部而屬專有部分。按所謂專有部分，係指公
寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的者，共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬 專有之附屬建築物，而供共同使用者，約定共用部分，則指 公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大廈管理條例 第三條第三款、第四款及第六款定有明文。又建築面積指建 築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積 ，建築技術規則建築設計施工編第一條第三款前段並有明文 。可知公寓大廈管理條例所指專有部分，係指具有使用上之 獨立性，建築物外牆中心線以內而為區分所有之標的之部分 ，系爭外牆既在中心線以外而不具有使用上之獨立性，自非 屬專有部分。再依公寓大廈管理條例第八條第一項規定，將 公寓大廈外牆面與公寓大廈周圍上下、樓頂平臺及不屬專有 部分之防空避難設備，並列為應受規約或區分所有權人會議 決議之限制者，同條例第三十三條第二款規定，公寓大廈外 牆面設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其 他類似之行為，除應經區分所有權人會議之決議外，並應經 該樓層區分所有權人同意，該層住戶，並得參加區分所有權 人會議陳述意見，若非共用部分，何須規定應經區分所有權 人會議之決議，若為專有部分，該樓層區分所有權人豈能僅 有同意權，該層住戶又豈能僅得參加區分所有權人會議陳述 意見，均足見立法者本意，即將公寓大廈外牆面列為共用部 分。準此，上訴人辯稱系爭外牆為系爭房屋之一部而屬專有 部分，不足採信，而被上訴人主張系爭外牆屬共用部分，則 堪採信，又系爭外牆即非屬專有部分，自無經約定共同使用 而成為約定共用部分之可能，上訴人援引公寓大廈管理條例 第三十三條第一款規定，謂系爭外牆約定共同使用然未經區 分所有權人同意云云，於本件並無適用餘地。
㈡又上訴人抗辯被上訴人僅為系爭大樓管理委員會，所訂之系 爭管理辦法，未經系爭大樓區分所有權人會議之決議，且未 經召開管理委員會並提出報備，依法不生效力云云。惟按公 寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空 避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他 類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有 規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市） 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議 決議之限制，公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文。查 系爭大樓於九十四年二月五日第一屆第二次區分所有權人會 議決議即已訂立規約，並於規約第二條第三款明文：「本大 樓周圍上下及外牆面為共用部分，其使用及出租廣告，須經 由管理委員會開會制定相關管理辦法並管理之」，該區分所
有權人會議紀錄及規約業經被上訴人於九十四年三月二十二 日向台北市政府建築管理處提出報備，並經台北市政府於同 年月二十九日核准報備在案，除有被上訴人提出之該規約、 台北市政府同意備查函（見調解卷第十頁至第十六頁、本院 卷第七二頁至第七五頁）在卷可稽外，並有台北市政府建築 管理處一百年五月十七日北市都建寓字第一○○○一四四五 一○○號函（見本院卷第九三頁）復本院之被上訴人歷次報 備資料在卷可參。足見系爭管理辦法係被上訴人依其大樓區 分所有權人會議決議訂立之規約第二條第三款規定授權所訂 立者，而該區分所有權人會議紀錄及規約既已經向主管機關 完成報備有案，且公寓大廈管理條例並無規定依區分所有權 人會議紀錄及規約授權管理委員會訂立之管理辦法亦須報備 ，則被上訴人訂立系爭管理辦法，於法即無不合，上訴人辯 稱系爭管理辦法不符公寓大廈管理條例第八條第一項規定， 應不生效力云云，不足採信。
㈢雖上訴人抗辯其自九十四年四月二十日起即向福久公司承租 系爭房屋經營餐廳，並經被上訴人前負責人王仁福同意設置 系爭廣告招牌，是合法使用系爭外牆，事隔多年訴請拆除顯 違誠信原則云云。惟系爭外牆係屬共用部分，非屬系爭房屋 之一部，已如前述，則上訴人縱已向訴外人福久公司承租系 爭房屋等情屬實，仍係無權占有使用系爭外牆，又上訴人於 系爭外牆上設置系爭招牌廣告，除依其與福久公司間租賃契 約給付租金外，並無給付被上訴人使用費等情，為其所是認 ，況訴外人王仁福係系爭房屋其中二樓之四十六號房屋所有 權人，於上訴人所提出之租賃契約中列名為福久公司之連帶 保證人，有被上訴人提出之系爭大樓名冊簿及該租賃契約（ 見原審卷第三八頁及第十七頁背面）在卷可稽，足見王仁福 縱然同意上訴人使用系爭外牆，亦係本於其為系爭房屋部分 房屋所有權人及租賃契約連帶保證人身分同意使用，而非代 表管理委員會同意使用，被上訴人訴請上訴人拆除系爭廣告 招牌，自無何違反誠信原則可言，且上訴人聲請通知王仁福 為證人，亦無必要。是以上訴人自九十六年七月一日系爭管 理辦法訂立後，仍繼續占有使用系爭外牆，但未經被上訴人 核准，自受有相當於租金之不當得利。
六、按住戶違反公寓大廈管理條例第八條第一項規定，管理負責 人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管 機關依同條例第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一 個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管 理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。公寓大廈管理條 例第八條第二項規定甚明。本件上訴人於系爭外牆上設置系
爭廣告招牌，經被上訴人催告拆除並回復原狀，惟上訴人仍 繼續占有使用系爭外牆，業經被上訴人報請主管機關依公寓 大廈管理條例第四十九條第一項規定處理等情，有被上訴人 提出各該函件（見調解卷第十七頁及第二十一頁）在卷可佐 ，足認被上訴人依上開規定訴請上訴人拆除系爭廣告招牌， 於法有據。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又不 當得利制度之目的非在填補損害，而係在返還依權益歸屬不 應取得之利益，是民法第一百七十九條規定所稱之損害兼指 既存財產之積極減少及應得利益之喪失兩種情形。應增加之 財產而未增加亦屬損害，此情形受損人並不必證明該項事實 如未發生，即確實可以增加財產，只須證明若無該項事實， 依通常情形，財產當可增加，即為受有損害，例如無權源而 使用他人房屋時，不問該他人是否果有使用該房屋之必要抑 或有無出租第三人之計畫，即使將房屋荒廢不顧，亦應認為 受有損失相當於租金額之損害。蓋所謂財產總額不限於具有 金錢價值的權利總合，且包含隨時可以使用收益的潛在價值 ，自不必斟酌受損人對於該財產有無使用收益之意思或有無 使用收益之計畫，只須依通常情形認為該項利益應歸屬受損 人，即應命受益人將其利益返還，斯符公平原則。再者，公 寓大廈管理條例第九條第二項及第四項明文，住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員 會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為 必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。系爭大樓規約第 十八條第四項復規定上開情形由管理委員會處理之，有上開 規約（見本院卷第八六頁）在卷可參。是以上訴人既未經系 爭大樓規約授權之管理委員會核准使用系爭外牆，不論系爭 外牆有無出租他人之計畫，使用該外牆之利益仍應歸屬於系 爭大樓全體共有人，上訴人逾越權限使用該外牆，自應將其 利益返還上開規約授權處理之管理委員會即被上訴人。七、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人在系爭外牆上設置系爭 廣告招牌受有相當於租金之不當得利為可採，上訴人所辯系 爭外牆為系爭房屋之一部屬專有部分，其已向訴外人福久公 司承租系爭房屋並給付租金，故未受有利益，且被上訴人僅 為管理委員會訂立系爭管理辦法不生效力，又未受有損害云 云，均無可取。從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例第八 條及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭外牆如原判 決附件彩色數位相片所示系爭廣告招牌拆除，並給付被上訴 人六十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十八年十二月
十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理 由，應予准許。原審同此認定判命上訴人應拆除並如數給付 ，再就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行及免為假執行（ 本件原審係依民事訴訟法第四百二十七條第四項適用簡易程 序所為上訴人敗訴之判決，原判決誤載為係依該條第一項適 用簡易程序所為判決），於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民事第一庭審判長法 官 朱漢寶
法 官 莊訓城
法 官 劉台安
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 曹瓊文
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