臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第177號
上 訴 人 社團法人中華世界公益協會
法定代理人 陳意文
訴訟代理人 李淵聯律師
羅慧齡
被 上 訴 人 胡玉梅
陳祥彬
吳葉美雲
阮呂文欽
郭美保
許滎鑠
詹思儀
張素卿
蘇麗華
鄭淑靜
李筠堅
周素玲
陳瓊珠
黃俊惠
賴淑芬
闕又云
周辰芳
邱美美
孫竹清
王鴻生
陳中和
興富發建設股份有限公司
法定代理人 鄭欽天
被上訴人共同
訴訟代理人 陳妍如
王儀樺
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國九十九年一月
二十五日本院臺北簡易庭九十八年度北簡字第二九九０七號第一
審判決提起上訴，經本院於民國一００年八月五日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面
（一）聲明：上訴駁回。
（二）被上訴人起訴主張：
１渠等為「雷諾瓦街社區」門牌號碼臺北市○○區○○街三 巷二號地下一樓建物（下稱系爭房屋）之所有權人（應有 部分比例各如附表所示），民國九十七年六月五日兩造訂 立房屋租賃契約，約定由上訴人向渠等承租系爭房屋，供 作教育訓練上課及辦公室之用，租賃期間自九十七年六月 十日起至一０二年六月九日止，自九十七年六月五日起至 七月二十二日止為免租裝潢期，水電費及大樓管理費由上 訴人支付，上訴人應按月給付每月租金新臺幣（下同）十 五萬九千零二十元（自第三年起每月調漲百分之四），並 於訂立租約時給付保證金三十一萬八千零四十元，作為上 訴人履行契約義務之擔保，渠等於租賃期滿交還房屋並扣 除積欠之債務（包括水電費、大樓管理費等）後，無息返 還，上訴人如遲付租金，渠等得依民法第四百四十條規定 終止租約。
２詎上訴人繳付保證金、開始遷入系爭房屋裝潢、使用後， 竟自九十七年八月二十二日起即未依約繳付租金，經渠等 於同年九月十七日、十一月六日以存證信函催告上訴人繳 付，上訴人仍未繳付，渠等乃於同年十一月二十四日、十 二月四日二度以存證信函終止兩造間租賃契約，並限期遷 讓返還系爭房屋，嗣於同年十二月八日取回系爭房屋。 ３上訴人未依約繳付自九十七年八月二十二日起至十二月八 日止三個月又十七日之租金，並積欠九十七年六至十一月 共六個月管理費九萬六千元、水費七千七百一十八元、電 費九萬五千五百八十二元（含用電費九萬二千四百三十九 元、接電費二千五百四十五元、設備維持費五百九十八元 ），經以保證金扣抵後，尚不足四十三萬七千八百三十元 ，爰依兩造間房屋租賃契約請求上訴人如數給付，給付數 額各按附表所示比例計算，並支付自訴狀繕本送達翌日起 算之法定利息。
４否認系爭房屋有上訴人所指空氣污染無法排解情事，上訴 人所稱漏水情形，早已修復完畢，至後發生之漏水情形， 起因於公共區域管線滲漏，惟因上訴人拒不繳付管理費， 故大樓管理委員會不願修繕；另兩造間房屋租賃契約租賃 標的明確，無使用範圍無法釐清情事，實係上訴人自行占 用非租賃範圍之一樓公共區域平台空地擺放桌椅。上訴人 亦從未表示解除兩造間房屋租賃契約。
（三）證據：提出（原證二）房屋租賃契約、（原證三）臺北四 四支局第一一０一、一四三四號存證信函、（原證四）臺
北成功郵局第一五二二、一五六五號存證信函、（原證五 ）會勘紀錄表、（原證六）繳費收據、收據、（原證八） 臺北成功郵局第八二五號存證信函、（九十九年一月十一 日庭提）相片、（被上證一）大廈規約。
二、上訴人方面
（一）上訴聲明：
１原判決廢棄。
２上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
（二）上訴人則以：
１系爭房屋自承租時起裝潢期間即多處漏水、公共設施無法 使用、安全設施無法通過、空氣污染無法排解，使用範圍 不實、無法釐清，警衛室並封閉獨立載貨電梯，致使該會 支出二、三倍搬運費用，管理費數額亦不合理，應無庸繳 付管理費。
２九十七年六月十日起至七月二十二日止為免租裝潢期，被 上訴人所指該會欠繳租金數額不正確；被上訴人主張該會 積欠之水、電費數額不正確，以保證金抵付後，已無欠款 。
３該會有不繳付租金之正當理由，被上訴人終止房屋租賃契 約自不生終止之效力，被上訴人自始未交付合於使用收益 之租賃物予該會，致該會無法營運使用，依兩造間租約第 八條第一項第三款之約定，該會得終止租約，爰以九十九 年八月二十五日民事上訴理由狀之送達為終止租約之意思 表示。
４該會曾於九十七年六至八月間口頭向被上訴人為解除兩造 間房屋租賃契約之意思表示等語，資為抗辯。
（三）證據：聲請訊問證人楊慧珺、莊樹山。
三、被上訴人主張渠等為系爭房屋之所有權人，兩造於九十七年 六月五日訂立房屋租賃契約，約定由上訴人向渠等承租系爭 房屋，租賃期間自九十七年六月十日起至一０二年六月九日 止，自九十七年六月五日起至七月二十二日止為免租裝潢期 ，上訴人應按月給付每月租金十五萬九千零二十元，並於訂 立租約時給付保證金三十一萬八千零四十元，上訴人自九十 七年八月二十二日起即未依約繳付租金，經渠等於同年九月 十七日、十一月六日以存證信函催告，上訴人仍未繳付，渠 等乃於同年十一月二十四日、十二月四日二度以存證信函終 止兩造間租賃契約，於同年十二月八日方取回系爭房屋之事 實，已經提出房屋租賃契約、臺北四四支局第一一０一、一 四三四號存證信函、臺北成功郵局第一五二二、一五六五號 存證信函、會勘紀錄表為證，且為上訴人所不爭執，應堪信
為真實，但被上訴人主張上訴人積欠租金、管理費、水電費 經以保證金扣抵後，尚不足四十三萬七千八百三十元部分， 則為上訴人否認，辯稱：兩造間租賃契約租賃範圍不明確， 系爭房屋有漏水、公共設施無法使用、安全設施無法通過、 空氣污染無法排解、獨立載貨電梯遭封鎖情事，被上訴人自 始未交付合於使用收益之租賃物，其得拒絕給付租金，另管 理費數額不合理、上訴人所指欠繳租金數額、水電費數額均 不正確等語。
四、茲分述如下：
（一）上訴人有無拒絕繳付租金之正當理由部分 １上訴人主張兩造間租賃契約租賃範圍不明確，系爭房屋有 漏水、公共設施無法使用、安全設施無法通過、空氣污染 無法排解、獨立載貨電梯遭封鎖情事，未交付合於使用收 益之租賃物，除系爭房屋有部分漏水情形及獨立載貨電梯 經管理委員會關閉外，已經被上訴人否認。
２經查：
①兩造間房屋租賃契約第一條載明：「房屋所在地及使用範 圍：臺北市○○區○○街三巷二號地下室一樓」，有（原 證二）房屋租賃契約附卷可稽，租賃標的及使用範圍應甚 為清晰明確，參諸被上訴人九十九年一月十一日庭提（原 審卷第一四六、一四九頁）相片所示，系爭房屋業經上訴 人密集放置大量桌椅、字畫、懸掛廣告看板、布條，證人 楊慧珺即配合上訴人在現場進行教育訓練者於原審到庭證 稱：「九十七年六到八月之間相關物品已經搬進去‧‧‧ 我們掛了字畫‧‧‧這些古董都是展覽和教育用的，不是 賣的，是自己收藏的‧‧‧」（見原審卷第一四四頁筆錄 ），證人闕壯行即「雷諾瓦街社區」大廈總幹事亦結證稱 ：「被告（即上訴人）有搬入系爭房屋，沒有按時繳納管 理費，也在走廊等公共的部分擺設座椅違規使用‧‧‧」 （見原審卷第一四二、一四三頁筆錄），則上訴人非唯業 已取得租賃標的物之占有，且租賃標的範圍為兩造明確認 知，上訴人方在租賃範圍內大量利用、密集放置家具、展 覽品、聘請人員到場為教育訓練，上訴人係因嗣後占用租 賃範圍外之一樓平台遭拒，方指租賃範圍不明，堪以認定 。
②上訴人所稱公共設施無法使用、安全設施無法通過、空氣 污染無法排解部分，並未陳明具體情狀為何，亦無證據可 資佐憑，已難遽採，證人楊慧珺雖證稱：「地下的空氣不 好、空調也不夠好」（見原審卷第一四五頁筆錄），惟租 賃標的物既為地下室，空氣無法流通，空氣品質較諸地面
以上樓層為差，為事理之常，上訴人焉能諉為不知？況上 訴人業在系爭房屋內密集放置家具、展覽品、聘請人員到 場為教育訓練，前已述及，系爭房屋並無公共設施無法使 用、安全設施無法通過、空氣污染無法排解致不合於約定 使用收益目的情事，亦足認定。
③系爭房屋固有漏水情事，惟依證人楊慧珺之證述，僅「系 爭房屋大門左手邊、化妝室外面地板有漏水狀況」（見原 審卷第一四四頁筆錄），而上訴人業在系爭房屋內密集放 置家具、展覽品、聘請人員到場為教育訓練，業如前述， 系爭房屋縱有些許漏水情形，尚不致達不合於約定使用收 益目的程度，況證人即被上訴人興富發建設股份有限公司 員工李秀英證稱：「九十七年七月二十三日有做修繕‧‧ ‧我們有支付這些費用，也有拍照存證及相關單據」（見 原審卷第一四三頁筆錄），與（第一四七、一四八頁）相 片、（第一五０、一五一頁）請款單、估價單所載一致， 則被上訴人辯稱曾經擔負修復費用，僅公共區域管線滲漏 部分因上訴人拒不繳付管理費，大樓管理委員會不願修繕 等情，非無可採，被上訴人未能修繕系爭房屋漏水一節， 係因上訴人拒不繳付管理費所致，不可歸責於被上訴人， 被上訴人不負履行遲延之責，上訴人亦不得據以拒絕給付 租金。
④至獨立載貨電梯遭封鎖部分，證人莊樹山即為上訴人搬運 家具物品者於原審到庭證稱：「我是幫被告（即上訴人） 搬家具進去系爭房屋的時候，他有讓我們使用，地下二樓 有送貨電梯，但是我們要搬走時大樓就不讓我們使用了‧ ‧‧」，參諸上訴人業在系爭房屋內密集放置家具、展覽 品、聘請人員到場為教育訓練，迭經敘及，上訴人並自承 因認管理費數額不合理而未繳付管理費，足見被上訴人交 付系爭房屋時，該獨立載貨電梯可得使用，係數月後因上 訴人拒不繳付管理費，該獨立載貨電梯方遭大廈管理委員 會關閉、禁止使用。
３綜上所述，系爭房屋合於約定使用收益之目的，被上訴人 並無未交付合於使用收益之租賃物情事，上訴人拒絕給付 租金，難認有據。
（二）上訴人積欠之數額部分
１租金：
兩造間房屋租賃契約第二、三條約定租賃期間自九十七年 六月十日起至一０二年六月九日止，九十七年六月五日起 至七月二十二日止為免租裝潢期，每月租金為十五萬九千 零二十元，有房屋租賃契約在卷可考，並為兩造所不爭執
，上訴人僅繳付一個月租金，自九十七年八月二十二日起 未繳付租金，而被上訴人迄至九十七年十二月八日方取回 系爭房屋，此亦經被上訴人陳明在卷，核與卷附臺北四四 支局第一一０一、一四三四號存證信函、臺北成功郵局第 一五二二、一五六五號存證信函、會勘紀錄表所載相符， 復為上訴人所不爭，則上訴人積欠被上訴人自九十七年八 月二十三日起至十二月八日止共三個月又十五日之租金五 十五萬六千五百七十元（計算式：「每月租金」十五萬九 千零二十元，乘「月份數」三，加上「十五日租金數額」 即十五萬九千零二十元除以三十日再乘十五日）。 ２水費、電費、大樓管理費：
①兩造間房屋租賃契約第二條第二項約定水電費及大樓管理 費由上訴人支付，有房屋租賃契約在卷可按，亦為兩造所 不爭執，而被上訴人自九十七年六月五日交付系爭房屋予 上訴人裝潢之日起，至九十七年十二月八日方取回系爭房 屋，此俱為上訴人所不爭執，則上訴人應繳付上述期間系 爭房屋之水費、電費、大樓管理費，殆無疑義。 ②系爭房屋九十七年五月二十三日起至九月十八日止之水費 為七千七百一十八元，有繳費收據可佐（見原審卷第十七 頁），並為上訴人所不爭，堪認上訴人積欠水費數額為七 千七百一十八元。
③系爭房屋九十七年七月三十一日起至十月二十日止之用電 金額為九萬二千四百三十九元，十月二十一日以後之用電 費用，被上訴人預繳一千三百九十六元，就系爭房屋連接 電力使用費用為一千一百四十九元，維持電力設備費用為 五百九十八元，有收據一紙在卷可參（見原審卷第十八、 十九頁），連接電力使用及維持電力設備既為供應系爭房 屋電力所需支出之費用，自亦屬電費之一部份，亦應由上 訴人負擔，是上訴人積欠電費數額為九萬五千五百八十二 元。
④系爭房屋大樓管理費每月一萬六千元，上訴人應自租賃期 間開始即九十七年六月十日起負擔大樓管理費，而被上訴 人至九十七年十二月八日方取回系爭房屋，合計租賃期間 為六個月，則上訴人積欠之大樓管理費數額為九萬六千元 。至上訴人主張大樓管理費數額比照一樓、不合理云云， 惟「雷諾瓦街社區」大樓管理費係依據大廈規約收取，此 觀（被上證一）大廈規約第十一條所載即明，要非本院所 得審究。
３綜上，上訴人積欠被上訴人自九十七年八月二十三日起至 十二月八日止共三個月又十五日之租金五十五萬六千五百
七十元，九十七年六月五日起至十二月八日止之水費七千 七百一十八元、電費九萬五千五百八十二元，九十七年六 月十日起至十二月八日止之大樓管理費九萬六千元，合計 七十五萬五千八百七十元，扣除上訴人繳付之保證金三十 一萬八千零四十元，尚不足四十三萬七千八百三十元。（三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一 項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條 亦有明文。本件上訴人積欠被上訴人租金、水電費、大樓 管理費七十五萬五千八百七十元，扣除上訴人繳付之保證 金三十一萬八千零四十元，尚不足四十三萬七千八百三十 元，此經本院審認如前，從而，被上訴人請求上訴人給付 四十三萬七千八百三十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自非無憑。五、末按被上訴人固於原審起訴狀上記載「合意指定代理人」等 語，但檢附之委任狀業已載明委任興富發建設股份有限公司 為「訴訟代理人」之意旨，九十八年十二月二日以後之書狀 並均正確記載全體被上訴人為原告，被上訴人並非選定興富 發建設股份有限公司為當事人，已足認定；至被上訴人邱美 美、孫竹清、王鴻生、陳中和固未於九十八年七月一日原審 起訴時列載為原告，惟渠等業於九十八年十二月二日具狀追 加為原告，並變更訴之聲明為請求上訴人按附件比例給付被 上訴人各項金額及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息（ 見原審卷第一０一至一０四頁書狀），並經上訴人無異議為 本案言詞辯論，本件原審列載二十二名被上訴人為原告，並 無不合。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付四十三萬七千八百三十 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗 訴之判決，並依職權為假執行之宣告，並無不合，上訴人上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併 此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 周美雲
法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 13 日
書記官 林佳慧
附表：被上訴人應有部分比例
┌──────┬────┐
│ 所有權人 │持有坪數│
├──────┼────┤
│興富發建設股│ 155.41 │
│份有限公司 │ │
├──────┼────┤
│胡玉梅 │ 7.51 │
├──────┼────┤
│陳祥彬 │ 7.51 │
├──────┼────┤
│邱美美 │ 7.51 │
├──────┼────┤
│吳葉美雲 │ 15.26 │
├──────┼────┤
│孫竹清 │ 6.33 │
├──────┼────┤
│阮呂文欽 │ 5.84 │
├──────┼────┤
│郭美保 │ 5.98 │
├──────┼────┤
│許滎鑠 │ 5.83 │
├──────┼────┤
│詹思儀 │ 5.83 │
├──────┼────┤
│張素卿 │ 12.58 │
├──────┼────┤
│蘇麗華 │ 5.83 │
├──────┼────┤
│王鴻生 │ 5.84 │
├──────┼────┤
│鄭淑靜 │ 5.98 │
├──────┼────┤
│李筠堅 │ 5.84 │
├──────┼────┤
│周素玲 │ 6.33 │
├──────┼────┤
│陳瓊珠 │ 7.14 │
├──────┼────┤
│黃俊惠 │ 8.26 │
├──────┼────┤
│賴淑芬 │ 7.92 │
├──────┼────┤
│闕又云 │ 8.15 │
├──────┼────┤
│陳中和 │ 7.72 │
├──────┼────┤
│周辰芳 │ 13.44 │
├──────┼────┤
│ 合 計 │ 318.04 │
└──────┴────┘
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