臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第976號
原 告 江俊慧
訴訟代理人 楊大德律師
複代理人 林春榮律師
被 告 洪慶昌
訴訟代理人 劉鴻基律師
訴訟代理人 凌珮珮
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100年8月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣被告委託訴外人群義不動產經紀股份有限公司銷售被告所 有門牌號碼為臺中市○○區○○路73號之房屋及其基地(下 稱系爭不動產)，並於系爭不動產標的現況說明書之第12項 「建物給水及排水系統是否正常」、第13項「是否使用自來 水公司之自來水」及第14項「是否使用天然瓦斯」等事項， 均載明「是」，原告因而相信系爭不動產有給水、排水設備 及天然瓦斯之設施，而同意以新台幣(下同)1,436萬元之價 格購買系爭不動產，兩造並於民國(下同)100年1月8日簽訂 不動產買賣契約書，約定價金分四期給付，即第一期款(簽 約款)150萬元、第二期款(用印款)150萬元、第三期款(完稅 款)150萬元及第四期款(尾款)986萬元，原告並依約於100年 1月10日、17日及31日給付第一期至第三期款各150萬元。二、其後原告至現場進行勘查，竟發現系爭不動產不具有給水、 排水設備及天然瓦斯之設施，顯與上開不動產標的現況說明 書之記載不符，原告即委託林伸全律師於100年2月18日寄發 台中大全街郵局第146號存證信函與被告及群義房屋南屯市 政店告知上開情事，惟被告置之不理，原告遂於100年3月1 日再委託林伸全律師寄發台中大全街郵局第167號存證信函 與被告及群義房屋南屯市政店，以意思表示受詐欺為由，表 示撤銷系爭不動產之買賣契約，並請求被告返還價金。上開 情事，有不動產標的現況說明書(見原證1)、不動產買賣契 約書(見原證2)及台中大全街郵局第146號、第167號存證信 函等書證(見原證3)可稽。
三、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，此為民法第92條第1項所明定。被告既為系爭不動 產之所有權人，當知悉系爭不動產實際上並無給水、排水設
備及天然瓦斯之設施，竟於不動產標的現況說明書為相反之 記載，致使原告誤信系爭不動產有上開設備，而同意以1,43 6萬元買受該不動產並簽訂買賣契約書，則原告顯係遭被告 詐欺而為購買系爭不動產之意思表示，依上開民法規定，原 告自得撤銷該意思表示。故原告於100年3月1日委託林伸全 律師寄發台中大全街郵局第167號存證信函與被告，為撤銷 系爭不動產買賣契約之意思表示通知，乃合法有據。四、系爭不動產位於逢甲商圈碧城屋台街內之美食商場店面，須 具備正常之自來水給水、排水及天然瓦斯等設施而得作為餐 飲業使用，本為系爭不動產買賣契約必要之點，亦為該不動 產身為美食商場店面所具備之通常效用。系爭不動產現況說 明書之第12項「建物給水及排水系統是否正常」、第13項「 是否使用自來水公司之自來水」及第14項「是否使用天然瓦 斯」等事項，均勾選「是」，該說明書下方註明：「本說明 書確有由委託人親自勾選並簽名(蓋章)無誤，並同意作為買 賣契約之一部分。如有不實委託人願負法律上一切責任」等 語，並經被告在「委託人確認簽名」欄內親自簽名等情，此 有系爭不動產現況說明書在卷可稽。而如前所述，系爭不動 產的確沒有自來水給水、排水設備及天然瓦斯之設施，且為 被告所明知，足證被告係為了隱瞞系爭不動產欠缺上開重要 設施之事實，故意於系爭不動產現況說明書第12至14項為不 實之勾選，並以該說明書向原告誆稱系爭不動產有上開設施 ，致使原告陷於錯誤而同意以高價買受該不動產並與被告簽 訂買賣契約書。
五、系爭不動產之買賣契約既經原告合法撤銷，依民法第114條 第1項之規定，視為自始無效。且被告既係以不實之不動產 現況說明書欺騙原告購買系爭不動產，被告當然知悉原告此 項意思表示得撤銷，則被告自應依民法114條第2項準用第11 3條規定，對原告負回復原狀或損害賠償責任。此時原告自 得依民法第213條第1項及第2項規定，請求被告返還原告先 前所給付之價金450萬元並加給利息。故原告提起本件訴訟 ，請求被告給付原告450萬元，及其中150萬元、150萬元、 150萬元分別自100年1月10日、100年1月17日及100年1月31 日起，至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。六、按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之 義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產 權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的 物，買受人依民法第264條規定自得拒絕給付價金而有同時 履行抗辯權(最高法院87年度台上字第671號民事判決要旨參 照)。系爭不動產既存有不具自來水給水、排水設備及天然
瓦斯設施之重大瑕疵，原告並以此為由，於100年2月18日委 請林坤全律師寄發給被告之台中大全街郵局第146號存證信 函中表示暫停支付986萬元之第四期尾款，則依上開說明， 原告已合法行使同時履行抗辯權，對986萬元之尾款自無給 付遲延之債務不履行可言。
七、並聲明：1、被告應給付原告450萬元，及其中150萬元、150 萬元、150萬元分別自100年1月10日、100年1月17日及100年 1 月31日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。2、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、兩造於100年1月8日經由群義不動產經紀股份有限公司仲介 ，並地政士廖純瑤見證，簽訂系爭不動產買賣契約書(被證 一)，由原告向被告購買系爭不動產，即門牌號碼台中市○ ○區○○路73號「碧城屋台街」編號美食A商場(見被證一附 件㈤位置平面圖)，總價1436萬元，原告已付第一期簽約款 150萬元，第二期備證用印款150萬元，第三期完稅款150萬 元，約定第4期尾款986萬元，原告即買方如須貸款，最遲應 於稅單核下15日內完成金融機關核准及對保手續，並於抵押 權設定完成3日內辦理撥款交付尾款(見系爭不動產買賣契約 書第5條)；若無須貸款，則應於稅單核下10日內將尾款存匯 入價金專戶(見第4條付款方式之繳款時間及說明)。查本件 稅單業於100年1月28日核下，經地政士通知，原告並於同年 月31日給付第3期完稅款150萬元，乃原告遲不給付尾款違約 在先，竟於100年2月18日委請林伸全律師以台中大全街郵局 第146號存證信函，指稱買賣標的之系爭不動產，無自來水 及天然瓦斯管路、設備，被告故於「不動產標的現況說明書 」第12、13、14項為「是」之記載，誣指被告施用詐術致伊 陷於錯誤而為意思表示，揚言追究被告民、刑事責任。繼之 於同年3月1日續委請林伸全律師以同上郵局第167號存證信 函，以上開暨房屋市價僅約800多萬元理由，主張撤銷買賣 契約並限10日內返還價金。
二、按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思 表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意 思表示，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事 實負舉證之責任，最高法院著有18年上字第371號、44年台 上字第75號判例可稽。查：(一)原告買賣不動產經驗豐富， 簽約前親赴現場查看，此有系爭不動產買賣契約書第1條「 買賣標的」載有：「買方於簽約前確已詳細檢視屋況並充分 瞭解不動產說明書內容」可憑，原告並於「不動產標的現況
說明書」上簽名確認，載明：「承買人對於本物件之不動產 說明書，承買人均已確認並獲充分之瞭解(見不動產說明書 目錄)」，是被告何有施詐術?原告何來陷錯誤? (二)本件買 賣經專業之不動產經紀公司仲介，買賣標的之系爭不動產， 因原規劃為經營美食之用，故有自來水、天然瓦斯及給、排 水設備，有卷附現況照片為證，此編號「美食」A至Q共14間 均同，餘「精品」A至Q共14間；「流行」A至Z共22 間；「 時尚」A至X共20間；「特」A至G共7間，因非供經營美食之 用，確無自來水、天然瓦斯及給、排水設備。惟因本商場坐 落逢甲夜市商圈，原規劃之美食街不敵文華路上商家，因此 編號「美食」A至Q共14間店面，或自始即非供經營飲食之用 ，或嗣生意不好，紛紛改經營服飾之用。系爭不動產之土地 持分面積僅17.18平方公尺，約5.2坪；建物持分面積僅30.3 6平方公尺，約9.18坪(見契約書產權調查表)，然買賣總價 高達1436萬元，只因坐落台中市最夯的逢甲夜市商圈，原告 豈會不知有無給、排水、自來水、天然瓦斯設備?(三)本件 買賣標的建物為共有，共有人共77人，並組成「碧城屋台街 商場管理委員會」，該77戶區分所有建物豈有可能均無給、 排水設備及自來水、天然瓦斯設施?原告於100年5月31日調 解期日，已不否認系爭不動產有自來水、天然瓦斯及給、排 水設備，惟又主張被告應接通自來水及天然瓦斯。(四)本買 賣標的之系爭不動產現正出租予訴外人郭馨瞳經營服飾業之 用，租期自100年1月10日起至101年1月9日止，計一年，每 月租金共計38000元，此有房屋租賃契約書、公證書附於系 爭不動產買賣契約書可憑。而就系爭不動產買賣，買方即原 告同意依原租約所載內容承受，自交屋日起承受租約之權利 義務，載明於系爭不動產買賣契約書第12條第9項第1款，雙 方並約定以「現況交屋」(不動產標的現況說明書第9項)， 又「買賣標的之進出與使用買方同意依現有狀況承受」(系 爭不動產買賣契約書第9條第2款)，且系爭不動產現出租予 人經營服飾之用，故已無須接通自來水、天然瓦斯，原告要 求被告接通自來水、天然瓦斯，亦無理由，而為其拒不給付 尾款之藉詞。原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷買賣 契約請求返還價金，顯無理由。
三、次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任。前項催告定 有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行 ，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條、第2
54條定有明文。又尾款986萬元，若買方無須貸款，應於稅 單核下10日內存匯入價金專戶，如須貸款，最遲應於稅單核 下15日內完成金融機關核准及對保手續，並於抵押權設定完 成三日內交付；買方若未依約履行交付價金者，遲延期間每 逾一日應加付按該期期款千分之一計算懲罰性違約金予賣方 。經賣方以書面催告，送達七日內仍未支付者，賣方得解除 契約並沒收已付價款充作違約金，兩造簽訂之系爭不動產買 賣契約書第4條、第5條、第10條已有明定。查：(一)本件稅 單於100年1月28日核下，經地政士通知，原告並於同年月31 日給付第3期完稅款。(二)原告如無須貸款，應於稅單核下 10日內，即100年2月8日前給付尾款，若須貸款，最遲應於 稅單核下15日內，即100年2月13日前完成金融機關核准及對 保手續，並於抵押權設定完成三日內交付尾款。(三)被告於 100年3月4日以台中福安郵局第101號存證信函，催請原告如 須貸款，請於函到七日內完成金融機關核准及對保手續，並 完成辦理撥款手續交付尾款986萬元；若無須貸款，則請於 函到七日內將尾款986萬元存匯入價金專戶，逾期將依契約 書第10條約定，解除契約沒收已付價金充作違約金。(四)原 告於100年3月5日收受上開存證信函，猶置之不理，被告不 得已於100年4月12日委請劉鴻基律師代為解除買賣契約之意 思表示，於同日到達原告。(五)綜上，本件買賣契約已經被 告合法解除，被告沒收原告已繳之價金充作違約金，乃正當 權利之行使。
四、並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利 之判決，願供擔保免為假執行。
參、本院之判斷：
一、下列事實，為兩造所不爭執，本院採為判決基礎：(一)兩造於100年1月8日經由群義不動產經紀股份有限公司仲介 ，並經地政士廖純瑤見證，簽訂不動產買賣契約書，由原告 以1,436萬元之價格向被告購買系爭不動產。(二)系爭不動產標的現況說明書之第12項「建物給水及排水系統 是否正常」、第13項「是否使用自來水公司之自來水」及第 14項「是否使用天然瓦斯」等事項，均勾選「是」，該說明 書下方並註明：「本說明書確由委託人親自勾選並簽名(蓋 章)無誤，並同意作為買賣契約之一部分。如有不實委託人 願負法律上一切責任」等語，且經被告在「委託人確認簽名 」欄內親自簽名，之後兩造復在下方各自簽名。(三)原告依約於100年1月10日、17日及31日給付第一期簽約款、 第二期備證用印款及第三期完稅款各150萬元。(四)原告於100年2月18日委請林坤全律師寄發台中大全街郵局第
146號存證信函給被告及群義不動產經紀股份有限公司，通 知系爭不動產實際上沒有自來水給水、排水設備及天然瓦斯 之設施，與系爭不動產現況說明書之記載不符等情事，促請 被告處理，並表示於爭議未解決前暫停支付986萬元之第四 期尾款；原告嗣於同年3月1日再次委請林坤全律師寄發台中 大全街郵局第167號存證信函與被告，以原告購買系爭不動 產之意思表示是被詐欺為由，表示撤銷系爭不動產買賣契約 。
(五)被告於100年3月4日寄發台中福安郵局第101號存證信函與原 告，催請原告給付尾款986萬元，並於同年4月12日委請劉鴻 基律師發函與原告代為解除系爭不動產買賣契約之意思表示 ，並主張沒收原告已付之價金。
二、按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思 表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂詐欺，係指行為人 欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令相對人因錯誤 而為意思表示。當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者 ，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任(最高法院95年度台 上字第2948號判決要旨參照)。
三、關於原告決定買受系爭不動產之過程，業經證人陳尚偉於審 理時具結證稱：「系爭不動產買賣是由我仲介處理的，我是 買方（原告）經紀人，當初是我介紹原告系爭不動產，簽約 之前並有帶領原告去建物現場看過一次，當時現場只有承租 方店家人員在場，被告並未在場，當下原告並未特別去留意 系爭不動產建物有無瓦斯管線及自來水設施的問題，當時因 為有承租人在做生意，我們不好意思打擾對方，看屋過程中 ，我和原告並未詢問承租人關於水電瓦斯使用的設備及狀況 。當下我和原告是有瀏覽系爭建物一樓到三樓，就是各處巡 視看過一遍，大概看了二十到三十分鐘，當時這家店是在經 營服飾店，二樓是放衣服的倉庫，三樓只是一點小空間，應 該無法獨立使用。當時並沒有進到內部去看，因為店家在做 生意，我和原告是站在店門口外看內部，沒有走進去裡面看 ，然後再走公共設施的樓梯到二、三樓看，看建物的外觀， 並沒有看到內部，因為二、三樓的門是關著的，剛才我說知 道二樓是放衣服的倉庫，是我看屋當時遇到隔壁間店家剛好 有開二樓的門，我問對方二樓是否都是作倉庫使用，對方答 是，我想那邊整條街都是服飾店，所以系爭建物二樓應該也 是當倉庫用。（你帶原告看屋時，原告問了你哪些屋況的問 題？）基本上都是我向原告報告屋況，我報告的內容就是依 照系爭不動產標的現況說明書，原告只有問我租金及租期的 問題。（你與原告看屋時，是否攜帶系爭不動產標的現況說
明書到場一一核對？）我沒有帶，前述我向原告報告系爭不 動產標的現況說明書的內容，不是在看屋現場報告的，是我 帶原告回我們仲介店內時，才拿出系爭不動產標的現況說明 書跟原告報告。（原告在看屋現場，到底有無問你瓦斯與用 水的問題？）我忘記了。（你是如何說服原告來購買系爭不 動產？）因為地點不錯，租金也不錯，就是用這些優點跟原 告介紹這房屋。（後來你是否有與凌珮珮到現場拍攝自來水 、瓦斯、電力設備，並詢問管理委員會總幹事系爭不動產確 有上開設備？）我有陪同到現場查看與拍攝，情形是有水龍 頭但是是設在店門口外，如卷第110頁照片下方圈示處，店 內並沒有水龍頭，排水設備只有如卷第111頁下方照片圈示 處店門口外的排水孔，店內並沒有。瓦斯部分有預留瓦斯管 線，但並沒有裝錶。後來有會同瓦斯公司人員去裝錶，但是 瓦斯工人裝錶的時候，有發生跳錶情形，工人表示這必須要 進一步檢查內部管線的問題，但是因為承租方營業時間沒有 辦法配合檢查，所以這個問題還沒有解決。拍攝時看到的瓦 斯管線是在屋外，屋內的瓦斯管線我實際上沒有看到，因為 有裝潢，所以無法確知是否包覆在內部。系爭不動產即為卷 第128頁照片所示中間有黑色框框這一間。前述的瓦斯管線 、自來水管線即位在該照片所示兩側鐵柱上。當時瓦斯工人 應該是有找到這戶的瓦斯管線，才能裝錶測試。因為系爭不 動產是商場，所以廁所公設等設施等都是位在地下室，如上 開照片所示店門口的水龍頭，應該也是所有店家共用的，但 是我們並沒有現場打開水龍頭測試是否有水流出」等語詳盡 。
四、又關於系爭不動產現況係出租予訴外人郭馨瞳經營服飾業， 租期自100年1月10日起至101年1月9日止，每月租金共計380 00元等事實，有兩造所訂不動產買賣契約書附件之房屋租賃 契約書、公證書可憑。且兩造於不動產買賣契約書第1條及 第12條第9項第1、4款業約明：「買方於簽約前確已詳細檢 視屋況並充分瞭解不動產說明書內容」、「本買賣標的現正 出租中，租金、押金經雙方確認無誤，租約內容詳如附件， 買方同意依原租約所載內容承受，押金、租金於交屋日轉交 及分算交予買方，買方自交屋日起承受租約之權利義務。本 買賣標的建物為共有並作為商場用，建物用途為商業用將會 影響貸款，買方確已知悉」。
五、綜上事證，可知原告有經仲介人員帶同實地檢視系爭不動產 屋況，就系爭不動產為繁華之台中逢甲商圈商場店面、正出 租供人經營服飾業，且每月租金達38000元等重要買賣條件 ，均知之甚稔，此觀證人陳尚偉前述：原告只有問我租金及
租期的問題，我是用地點不錯，租金也不錯這些優點跟原告 介紹系爭不動產等語益明。故就系爭不動產買賣，難認賣方 即被告有何施詐行為，買方即原告亦顯未達於錯誤之程度， 原告自不得依民法第92條規定撤銷其購買系爭不動產之意思 表示。又因系爭不動產為商場，廁所公設等設施等都是位在 地下室，屋況為出租服飾業正常營業中，故其室內天然氣瓦 斯、給水、排水等設施之重要性與必要性，自較一般住家、 辦公室等用途建物之需求為低。且依證人上開證詞，佐以卷 第119、110、111、128頁建物設備照片所示，系爭不動產確 留有天然瓦斯管線，僅於裝錶時發生跳錶，有待進一步檢查 內部管線問題；又店門口前騎樓地面上留有排水孔，兩側鋼 柱均設有水龍頭，是原告主張系爭不動產無給水、排水設備 及天然瓦斯之設施，而與被告填載之系爭不動產標的現況說 明書之記載全然不符一節，亦非可採。本件僅得認系爭不動 產之給水、排水、天然瓦斯或有不完全或無法正常使用之情 形，而此等現象，應僅為物之瑕疵擔保責任問題，若屬可得 補正之瑕疵，原告自得依法通知被告補正，若屬無法補正者 ，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金，惟尚難以此 等瑕疵問題，主張被告有施用詐術，致其陷於錯誤而購買系 爭不動產之情形。是原告以被詐欺為由，主張撤銷系爭買賣 契約，請求被告負回復原狀或損害賠償責任，返還原告先前 所給付之價金45 0萬元並加給法定利息，為無理由，應予駁 回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
民事第二庭 法 官 蔡建興
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 9 月 2 日
書記官 楊金池
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