臺灣桃園地方法院民事判決 99年度簡上字第218號
上 訴 人 新聲橡膠企業有限公司
法定代理人 賴志誠
訴訟代理人 陳麗真律師
被 上訴人 陳明德
訴訟代理人 張育祺律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國99年9 月23日
本院桃園簡易庭99年度桃簡字第331 號第一審判決提起上訴，於
民國100 年8 月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人給付超過新臺幣貳萬參仟捌佰參拾陸元本息，及自民國九十八年七月三十一日起至交還土地之日止，按月給付超過新臺幣參佰玖拾柒元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠坐落桃園縣龜山鄉○○段1398地號土地（重測前為新路坑段 1114地號，面積430.56平方公尺，下稱：系爭土地）為被上 訴人所有，惟上訴人無合法權源，竟在系爭土地上搭蓋如原 判決附圖編號A 部分所示面積248.29平方公尺之鋼架鐵皮建 物（下稱：系爭建物），被上訴人自得基於所有物返還請求 權，請求上訴人拆除系爭建物並將土地返還予被上訴人。又 上訴人無權占用系爭土地，致被上訴人受有損害，爰依不當 得利之法律關係，請求上訴人返還自民國93年7 月30日起至 98年7 月29日止因占用系爭土地所受相當於租金之利益即新 臺幣（下同）39,824元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還 土地之日止，按月給付所受相當於租金之利益664 元。為此 ，爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條，提起本件訴訟 ，並求為判決：⒈上訴人應將坐落於系爭土地上之系爭建物 拆除，並將土地交還被上訴人。⒉上訴人應給付被上訴人39 ,824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之 日止，按月給付被上訴人664 元。原審審理後為被上訴人一 部勝訴、一部敗訴之判決，諭知上訴人應將系爭建物拆除， 並將土地返還被上訴人，且上訴人應給付被上訴人23,895元 ，及自98年7 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，暨自98年7 月31日起至交還土地之日止，按月給付被上
訴人398 元，逾此範圍之請求，則為無理由而逕予駁回（被 上訴人就其敗訴部分，並未提起上訴而先行確定）。 ㈡上訴補充：被上訴人之前手即訴外人翁淑貞前於72年間向訴 外人游春雨購買系爭土地全部，並約定借名登記予訴外人楊 財萬名下，非如上訴人所辯稱翁淑貞僅購買系爭土地其中面 積83平方公尺部分，翁淑貞與游春雨間之買賣行為及處分行 為，自無違反任何強制、禁止規定而無效。嗣翁淑貞將系爭 土地所有權全部出售予被上訴人，並迨至農業發展條例修正 後辦理所有權移轉登記之行為，均屬合法有效，被上訴人自 有系爭土地全部所有權。且翁淑貞與游春雨間之買賣契約（ 即債權契約）縱屬無效，然游春雨同意將系爭土地所有權讓 與翁淑貞，並辦理所有權移轉登記予翁淑貞指定之第三人完 畢時，基於物權行為之無因性及獨立性法理，游春雨就系爭 土地所為之處分行為仍屬有效。又若翁淑貞就系爭土地無處 分權，然游春雨與翁淑貞間就系爭土地之所為買賣行為及物 權行為是否存有法律上無效之原因，被上訴人無從得知，屬 善意之第三人，仍得因善意受讓而取得系爭土地之所有權， 況系爭土地所有權屬被上訴人所有，業經臺灣高等法院99年 度上易字第1152號民事確定判決認定在案，上訴人主張其為 系爭土地之所有權人云云，實屬無稽。再按土地所有人建築 房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越 界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，固為民法 第796 條第1 項前段所明定。惟越界建築須非因故意或重大 過失，始有適用之餘地，而此故意或重大過失之事實，應由 越界建築人負舉證之責。復按越界建築之房屋，需大部分建 築在自己之土地上，而僅部分結構建於鄰地之上，若所建房 屋不及一半在自己土地之上，即與越界建築之情形不符（最 高法院63年台上字第600 號判決參照）。按一般人在建築房 屋時，本應就其土地界址予以鑑界，以確定其土地之界址所 在後，再行建築房屋。然上訴人建築系爭建物時既未經鑑界 即逕行建造，且自始即以鄰地所有人自居，主觀上係故意將 系爭地上物建築於系爭土地上，自具有故意或重大過失之情 形存在，且上訴人所有如原判決附圖編號A 、B 、C 部分所 示建物總面積為440 平方公尺，其中僅編號C 部分面積177. 49平方公尺之建物係坐落於上訴人所有之土地上，其餘將近 5 分之3 之建物皆建築在被上訴人之土地上，已超過建物總 面積一半以上，揆諸上開說明，本件自無民法796 條規定之 適用。另者，越界建築需土地所有人明知而未表示異議，就 此明知之事實，亦應由越界建築房屋所有人負舉證之責，惟 上訴人就此亦未有任何舉證，且依桃園縣龜山鄉公所於89年
12月11日核發農業用地作農業使用證明書而觀，可知系爭土 地於該日之前仍作為農業使用，其上並無系爭建物存在，否 則無法辦理所有權移轉，並此業經證人游春雨於原審及上開 臺灣高等法院民事事件審理時，證述其出售系爭土地時，地 上並無蓋有建物存在等語，益徵系爭建物係上訴人事後所興 建，故上訴人主張其有權占用系爭土地云云，顯無理由等語 ，並為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則辯稱：系爭土地及其上建物係上訴人前於72年9 月 8 日以價金360 萬元向前手即訴外人黃德郎購買取得，只因 當時上訴人不具自耕農身分，才無法辦理所有權移轉登記。 而黃德郎則係於同年2 、3 月間某日向訴外人游春雨購買系 爭土地，並信託登記予訴外人楊財萬名下，且自72年9 月間 起已交付上訴人使用至今，惟因系爭土地其中面積83平方公 尺部分，游春雨早於72年1 月間即出售予訴外人翁淑貞，嗣 翁淑貞再於87年6 月12日將其持有該部分之土地出售予被上 訴人，並經被上訴人辦理產權移轉登記完畢，故被上訴人至 多僅能主張系爭土地其中面積83平方公尺部分為其所有。惟 依89年1 月26日修正前之農業發展條例規定，農地不能分割 或移轉為共有，據此，游春雨與翁淑貞間就系爭土地其中面 積83平方公尺部分之買賣自始無效，翁淑貞就該部分土地無 處分權，併同翁淑貞就其餘面積344 平方公尺之土地亦無處 分之權利，依民法第118 條規定，被上訴人與翁淑貞間就系 爭土地之買賣契約自始無效，被上訴人非系爭土地之所有權 人。且按債權行為與物權行為並存時，當事人間所以必須履 行物權行為乃是因債權行為存在，而負有給付義務之故，因 之債權行為遂成為物權行為之原因，債權行為上所存在之瑕 疵，如意思表示之瑕疵、無效或得撤銷之原因，亦會反射於 物權行為之上，而與之共同存在，物權行為之效力自因此而 受影響，可知翁淑貞處分系爭土地予被上訴人之物權行為亦 應屬無效。又按土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所 有人如知其越界而不即時提出異議，不得請求移去或變更其 建築物，為民法第796 條前段所明定，此項土地相鄰關係致 一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權 利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續 存在。本件坐落於系爭土地上之系爭建物，與原判決附圖所 示編號B 、C 部分原屬同一鋼架鐵皮建物，為同一建築物， 而系爭建物與上開編號C 部分建物早於72年間前後已存在， 並越界建築於系爭土地上，此有證人游春雨於本院另案99年 度訴字第281 號及臺灣高等法院99年度上易字第1152號塗銷 土地所有權移轉登記事件之證詞可資佐證，惟當時系爭土地
之登記名義人楊財萬（或所有權人黃德郎），抑或被上訴人 自89年12月10日受讓系爭土地至本件訴訟前，均未曾就此提 出異議，依民法第796 條之規定，被上訴人不得再訴請拆屋 還地等語，並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人主張系爭土地於90年1 月4 日登記為被上訴人所有 ，上訴人所有之系爭建物占用系爭土地，占用位置如原判決 附圖編號A 部分所示，占用面積為248.29平方公尺等情，有 土地登記謄本及複丈成果圖在卷可參，且為兩造所不爭執， 堪信為真正。而被上訴人主張上訴人所有之系爭建物無權占 用系爭土地，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，故本 件爭點即為：㈠被上訴人是否為系爭土地之所有權人而得行 使民法第767 條第1 項之物上請求權？㈡上訴人是否有使用 系爭土地之合法權源？㈢本件是否得適用民法第796 條越界 建築之規定？㈣被上訴人得否請求相當於租金之不當得利？四、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之；不動產物 權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產 登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其 變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第758 條、第759 條之1 分別定有明文。另按土地法第43條所謂登 記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對 真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前 ，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第 三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依 土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求 ，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還 ，自無法律上之根據（最高法院41年台上字第323 號判例要 旨參照）。經查，系爭土地之所有權係被上訴人自楊財萬處 取得，並經地政機關於90年1 月4 日完成登記在案乙情，已 如前述，則被上訴人既因信賴登記而由楊財萬處登記取得系 爭土地所有權，揆諸前開法條及判例要旨說明，被上訴人自 已依法取得系爭土地之所有權，因之，被上訴人主張其為系 爭土地之所有權人，有行使物上請求權之權利，自堪信屬實 。
五、上訴人雖辯稱被上訴人與翁淑貞間買賣系爭土地係出於通謀 虛偽意思表示，2 人所簽立之買賣契約及登記行為均屬無效 ，被上訴人自不得請求上訴人返還系爭土地云云，但查，上 訴人迄今尚未舉證證明翁淑貞與被上訴人間買賣系爭土地之 債權契約或楊財萬將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之
物權行為確屬通謀虛偽之意思表示，則其所為抗辯已非可採 ，且參酌翁淑貞於原審審理時到庭證稱：伊向姓游的人購買 系爭土地，再全部賣給被上訴人等語（見原審卷一第152 頁 背面），益徵上訴人所稱通謀虛偽意思表示之辯解實屬無稽 。至上訴人雖又辯稱依89年1 月26日修正前之農業發展條例 規定，農地不能分割或移轉為共有，據此，游春雨與翁淑貞 間就系爭土地其中面積83平方公尺部分之買賣自始無效，翁 淑貞就該部分土地無處分權，併同翁淑貞就其餘面積344 平 方公尺之土地亦無處分之權利，依民法第118 條規定，被上 訴人與翁淑貞間就系爭土地之買賣契約自始無效，被上訴人 非系爭土地之所有權人云云，然查，依系爭土地登記謄本之 記載，被上訴人與翁淑貞間就系爭土地之買賣契約係於89年 12 月1日簽訂，而翁淑貞於斯時就系爭土地是否確無處分權 ，並未見上訴人舉證以實其說，則其所為抗辯自難遽採。況 民法第118 條規定無權利人就權利標的物所為之處分，經有 權利人之承認始生效力，即無權處分並非當然且確定不生效 力，乃效力未定，得因真正權利人之承認而成為有效之法律 行為，是上訴人以翁淑貞無權處分系爭土地為由，主張翁淑 貞與被上訴人間就系爭土地之買賣契約自始無效云云，亦屬 無據。再者，物權行為具有獨立性及無因性，縱認系爭土地 之買賣債權契約存有瑕疵，物權契約亦並不因而失其效力， 本件上訴人既未能舉證證明系爭土地所有權移轉登記之物權 契約有何無效或得撤銷之原因，且其起訴請求被上訴人塗銷 系爭土地所有權移轉登記之訴訟，亦經法院判決駁回並確定 在案，益徵上訴人實無主張被上訴人非系爭土地所有權人之 正當理由。
六、上訴人雖另辯稱其已向黃德郎購買系爭土地及系爭建物，屬 有權占有云云，並提出不動產買賣契約書為證，惟查，上訴 人所提其與黃德郎所訂立之不動產買賣契約書第2 條固記載 ：「龜山鄉○路○段1114地號（即系爭土地），地目：田， 面積０．０叁四四公頃，權利範圍：土地全部，所有權人： 楊財萬及其上建物門牌座落龜山鄉○○路四○六號，地面層 壹九八．００平方公尺，權利範圍：全部，以上產權全部出 賣予甲方所有」等語，然觀諸上開契約之當事人既僅載有上 訴人與黃德郎，則本於債之相對性，系爭買賣契約因要約及 承諾所合致之契約拘束力亦僅存在於上訴人與黃德郎之間， 而不及於該契約以外之第3 人，準此，依上訴人所提之上開 不動產買賣契約書，亦難認上訴人係有權占有系爭土地。七、另查，土地所有人建築房屋逾越彊界者，鄰地所有人如明知 其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固
為修正前民法第796 條前段之所明定，惟主張鄰地所有人知 其越界而不即時提出異議者，應就此項事實負舉證責任，此 有最高法院45年台上字第931 號判例可資參照。本件上訴人 雖辯稱系爭建物於72年間即已存在，但未見當時之土地所有 權人表示異議云云，但查，系爭建物究係何時建築，並未見 上訴人舉證以實其說，且參酌證人游春雨於原審審理時證稱 ：伊將系爭土地賣給黃德郎時，土地上沒有建物等語（見原 審一卷第134 頁背面），益徵系爭建物係在游春雨與黃德郎 簽訂土地買賣契約後始由黃德郎所建築，則游春雨是否知悉 黃德郎有越界建築之情事，至有可疑。且系爭土地之所有權 於72年4 月2 日即由游春雨移轉登記予楊財萬，若系爭建物 係72年4 月2 日以後始建築，上訴人仍應證明當時之土地所 有權人楊財萬已知悉越界建築之情事而未提出異議，始能對 被上訴人主張適用越界建築之規定，然本件上訴人於原審及 本院審理中均未能舉證證明游春雨、楊財萬或被上訴人明知 有越界建築而不即提出異議之情事，則上訴人辯稱依民法第 796 條之規定，被上訴人不得請求上訴人拆屋還地云云，自 不足採信。
八、按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），本 件上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地，為無法律上之 原因而受利益，被上訴人不能使用土地以獲取利益因此受有 損害，被上訴人主張依不當得利之法律關係請求上訴人返還 相當於租金之利益，應屬可取。而依土地法第97條、第105 條之規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價額年息10% 為限。所謂土地總價額，係以法定 地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依 土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地 價，上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租 金利益之標準。經查，系爭土地坐落於桃園縣龜山鄉○○路 巷弄內，而非直接交通主要幹道，附近雖有銘傳大學，然附 近並無活絡之商業活動進行，有被上訴人提出之現場照片4 幀、地圖1 紙及衛星空照圖1 紙附於原審卷內足憑，本院審 酌系爭土地對外之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度、利 用系爭土地之經濟價值及利益、利用系爭土地之時間，認以 系爭土地申報地價年息10% 計算上訴人無權占有系爭土地所 受相當於租金之利益，尚屬過高，應以年息6%為適當。依此 計算，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付 自93年7 月30日起至98年7 月30日所受相當於租金之利益23 ,836元（申報地價每平方公尺320 元×占用面積248.29 平
方公尺×年息6%×5 年＝23,836，小數點以下四捨五入，下 同），及自98年7 月31日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息，暨自98年7 月31日起至返還系爭土地之日止按月給付 被上訴人397 元（申報地價每平方公尺320 元×占用面積24 8.29平方公尺×年息6%÷12個月＝397 ），即屬有據。九、綜上所述，被上訴人既為系爭土地之所有權人，而上訴人所 有之系爭建物則無權占有使用系爭土地，是被上訴人依民法 第767 條第1 項、第179 條之規定，起訴請求上訴人拆除系 爭建物、交還土地，並請求上訴人給付23,836元，及自98年 7 月31日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自98年 7 月31日起至返還系爭土地之日止按月給付被上訴人397 元 ，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁 回。原審就超過前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並 為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原審此部分之裁判廢 棄，改判決如主文第2 項所示。至前開應准許部分，原判決 為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無違誤，上 訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無 理由，應駁回其該部分之上訴。
十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 范明達
法 官 魏于傑
上列正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 19 日
書記官 黃瓊儀
, 台灣公司情報網