臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度簡上字第一九七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 上訴人 丙○○
右當事人間請求給付報酬事件，上訴人不服本院台南簡易庭民國九十年五月十七日所
為第一審判決（九十年度南簡字第一三二號）提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於上訴人敗訴部份廢棄。
（二）廢棄部份，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 （三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：
（一）原判決認定被上訴人於本件買賣契約中向上訴人報告訂約之機會並於買賣 契約書上當見證人，衡情不可能無償，而依不動產經濟業管理條例第十九 條第一項、台南市不動產仲介經濟商業同業公會民國九十年三月九日九十 南市房仲字第十六號函及所內政部八十九年五月二日八九內中地字第八九 七九０八七號函為判決之依據，惟查：
１被上訴人曾問上訴人是否有房屋賣固屬事實，惟被上訴人係受買方所託， 代為尋找房屋找上上訴人，上訴人當時並未與被上訴人約定介紹費，反係 被上訴人收買方林英蕊之介紹費主動找上訴人，足證被上訴人與買方才有 「非受報酬，即不報告訂約之機會或媒介」之約定，兩造間並無仲介報酬 之約定，被上訴人主張有約定介紹費新台幣（下同）十五萬元云云，並非 事實。
２又被上訴人並非以不動產仲介為業，亦未加入不動產仲介經濟商業同業公 會，自不受該會規定或標準之約束，原判決未予詳加斟酌，在被上訴人未 能舉證之情形下，自行依該仲介公會之標準為判決之依據，實有判決未適 用法規（民法第二百七十七條）及適用法規不當（依仲介公會給付標準） 之違誤。
（二）查本件買賣價金雖約定九百六十萬元，但其中八百萬元係抵押貸款，由買 方林英蕊承受，故買方實際應付款項為一百六十萬元，除巳付一百萬元外 ，尾款六十萬元，迄未支付，由上訴人提起給付價金之訴，林英蕊提起反 訴，目前在鈞院審理中（八十九年度訴字第一四二一號），縱令被上訴人 得請求報酬，但本件買賣上訴人尚未獲得完全付款，被上訴人得請求報酬 ，但本件買賣上訴人尚未獲得完全付款，縱令被上訴人請求十五萬元之酬 金，亦無理由。
（三）綜上所述，原判決實有違誤，被上訴人在原審之訴並無理由，應將原判決
廢棄，駁回被上訴人之請求。
三、證據：援用原審提出之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴，訴訟費用由上訴人負擔。 二、陳述：
（一）引用原審之主張及陳述。
（二）查居間者，乃當事人約定，一方為他方報告之機會，或為訂約之媒介，他 方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求 報酬，此觀之民法第五百六十五條、第五百六十八條之規定甚明。然，民 法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之「報告居 間」，一為訂約之「媒介居間」。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他 方之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機關為巳足，而居間人之 報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就 令自始限於媒介居間，而僅為報告即巳有效果時，亦應許居間人得請求報 酬之支付（最高法院五十二年台上字第二六七五號判決可參）。 （三）本件原判決即認定上訴人原有之系爭土地建物，確係由被上訴人居間而以 九百六十萬元出售與訴外人林英蕊，上訴人主張「被上訴人係受買方所託 ，代為尋找房屋，找上上訴人」云云，顯為飾卸之辭，則被上訴人本於居 間之法律關係，訴請上訴人給付其應得部分之居間報酬，按諸前揭法條規 定，似無不合。則縱嗣後買方因上訴人不完全給付之原因，而拒絕支付尾 款，亦屬買賣雙方糾葛，於上訴人得請求之報酬應無影響。 三、證據：援用原審提出之證據，並聲請傳喚證人林英蕊、王梁初枝。 理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人經由被上訴人介紹，於八十六年二月二十二日將 上訴人所有坐落台南縣永康市○○段九八七地號之土地及地上建物建號五九四號 、門牌號碼台南縣永康市○○街一二０巷十七號二層樓房一棟（前揭房地，以下 合併簡稱系爭不動產）出賣予訴外人林英蕊，上訴人並曾承諾支付伊十五萬元之 報酬，迄未給付，系爭不動產業於八十六年一月二十日簽立不動產買賣契約書， 並於八十六年二月二十二日辦理過戶完畢，上訴人依法應有給付被上訴人報酬義 務，爰依居間法律關係請求上訴人給付報酬，並請求駁回上訴人之上訴等語。 上訴人否認伊曾就系爭不動產約定支付十五萬元報酬予被上訴人，並以本件買賣 價金雖約定九百六十萬元，但其中八百萬元係抵押貸款，由買方林英蕊承受，故 買方實際應付款項為一百六十萬元，除已付一百萬元外，尾款六十萬元，迄未支 付，由上訴人提起給付價金之訴，尚在涉訟中，故被上訴人提起本訴為無理由云 云，資為抗辯，並以原審判決違誤，請求原判決關於上訴人敗訴部份廢棄，並駁 回被上訴人原審之請求。
二、按稱居間者，謂當事人約定一方為當他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他 方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。經查上訴人雖否認兩造間有 居間契約，惟上訴人於原審時陳稱「我與被上訴人不認識，是被上訴人來找我的 ，不知道何人告訴被上訴人說我要賣房子」等語（參原審九十年二月二十二日言
詞辯論筆錄），而於本院審理時陳稱「（問：你的房子之前有無找過仲介公司賣 ？）沒有，我只有貼紅條子，貼在房子的大門上，只貼一天就被風吹掉了，我從 來沒有找過仲介公司賣」等語（參本院九十一年三月八日審理筆錄）；而證人林 英蕊於本院審理時證稱「我買房子是被上訴人介紹的，付訂金時也是被上訴人跟 我一起到上訴人家，不是我自己去看房子的廣告，是被上訴人帶我去看的，是被 上訴人介紹我去，他兩方跑了幾個月才成交。被上訴人告訴我說他朋友有房子要 賣，他才介紹我去買」等語；綜合上訴人所自陳及證人林英蕊之證詞觀之，以上 訴人所稱伊並無積極方法公告周知欲出賣系爭不動產，林英蕊如非被上訴人之介 紹，應無可能知悉上訴人欲出賣系爭不動產，且以上訴人於原審時自陳原本與被 上訴人不認識，被上訴人帶林英蕊來看系爭不動產，足徵被上訴人確有為上訴人 報告訂約之機會，是上訴人辯稱兩造間無居間關係云云，與事實不符，自不足採 。再查上訴人確曾將系爭不動產以售價九百六十萬元，出售予訴外人林英蕊，並 由被上訴人擔任見證人等情，有被上訴人以見證人名義簽名之不動產買賣契約書 及土地登記簿謄本各一紙可參，堪信為真實。
三、復按「如依情形，非受報酬，即不報告訂約之機會或媒介者，視為允予報酬。未 訂報酬者，按價目表所訂給付之。無價目表者，按照習慣給付」，民法第五百六 十六條亦定有明文。被上訴人雖主張兩造曾就本件不動產買賣成立居間契約，約 定報酬為十五萬元云云，惟為上訴人所否認，被上訴人復無法就此部分舉證，則 被上訴人此部分之主張，自無足採。再按不動產之買賣，其交易金額通常均極為 龐大，依習慣其居間報告訂約機會而成立不動產買賣者，鮮有無償者，況以上訴 人自承伊與被上訴人並不認識，係被上訴人知道伊要賣房屋，來找伊的及買賣契 約成立後，伊叫被上訴人在契約上簽名作見證人等情以觀，被上訴人對於本件上 訴人與訴外人林英蕊之不動產買賣契約，既自報告訂約機會至簽約時均有介入， 而兩造既不認識，依其情形，又付出相當勞務，衡情自不可能係無償者。參以不 動產經紀業管理條例第十九條第一項之規定：「經紀業或經紀人員：：：其經營 仲介業務者，其經營仲介業務，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定 之報酬標準計收」，是舉凡不動產之買賣、互易、租賃之居間或代理等不動產經 紀仲介業務，縱令未約定其報酬之數額，依其情形，均以給付報酬為原則。上訴 人抗辯本件不動產買賣契約伊毋庸支付報酬云云，與一般不動產居間之習慣不合 ，顯不足採。
四、按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之 總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六，此乃內政部依上開不動產經 紀管理條例第十九條第一項所授權而頒布之給付報酬標準，業據原審依職權函查 台南市不動產仲介經紀商業同業公會，有該會九十年三月九日九十南市房仲字第 十六號函及所附內政部八十九年五月二日八九內中地字第八九七九０八七號函附 於原審卷可參。惟本件不動產買賣契約，被上訴人固對訴外人即買方林英蕊，提 供訂約之機會並代為辦理不動產之過戶手續，惟所提供予上訴人者，僅為報告訂 約機會之訂約居間，業據上訴人陳明在卷（參原審九十年三月二十九日言詞辯論 筆錄），與一般不動產經紀業經營買賣仲介業務者，除報告訂約機會外，尚須從 事買賣之協商，甚而協助簽訂契約及辦理所有權移轉之手續者尚屬有間。本院斟
酌上開內政部函釋意旨，被上訴人僅對上訴人提供訂約機會，並未代為辦理不動 產過戶手續等一切情狀，認被上訴人向上訴人所得請求之居間報酬以系爭不動產 售價之百分之一即九萬六千元為適當。
五、上訴人另主張尚未自訴外人林英蕊處取得全部價金，被上訴人不應請求居間報酬 云云，惟查，上訴人與買受人間有關支付價金之糾紛，係在被上訴人完成居間介 紹系爭不動產買賣之後，則被上訴人既已完成居間任務，上訴人自應給付報酬， 不得以其與買受人間之爭執，拒絕支付居間報酬。六、綜上所述，被上訴人本於居間法律關係起訴請求上訴人給付報酬在九萬六千元及 自起訴狀繕本送達翌日即九十年二月七日起按週年利率百分之五計算利息之範圍 內，為有理由，應予准許，超過部分，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人在 九萬六千元及自九十年二月七日起按週年利率百分之五計算利息之範圍內部分勝 訴之判決，並就被上訴人勝訴部分，依被上訴人聲請宣告假執行及依上訴人之聲 請免為假執行，經核均無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴，為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第 四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九 十 一 年 三 月 二 十 二 日
臺灣臺南地方法院家事法庭
~B審判長法官 張 菁
~B 法官 張 季 芬
~B 法官 王 獻 楠
右正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九 十 一 年 三 月 二 十 二 日
~B法院書記官 白 貴 珠