臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第934號
原 告 矽統不動產顧問有限公司
法定代理人 藍志宮
訴訟代理人 邱鎮北律師
複 代理人 章世鴻
莊守禮律師
被 告 陳益至原名陳宣甫.
陳健忠
黃碧珠原名黃玉霞.
共 同
訴訟代理人 陳河泉律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國100年9月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳益至、陳健忠應共同給付原告新台幣陸拾壹萬壹仟柒佰零參元，及自民國一百年四月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳益至、陳健忠負擔十分之八，其餘由原告負擔。
事 實
壹、原告之主張：
一、被告陳健忠及陳益至（原名陳宣甫）欲以每坪新台幣（下同 ）2萬6,800元之價格，出售2人共有坐落新北市鶯歌區○○ ○段12地號土地（面積為2198平方公尺即664.89坪，權利範 圍每人2分之1），乃於民國99年11月4日授權渠等母親即被 告黃碧珠（原名黃玉霞）為代理人，與原告簽訂房地產專任 銷售契約，委託原告居間仲介並依該契約第8條約定，以買 賣成交價4％支付原告為服務報酬。
二、嗣第三人陳柏成經原告仲介有意購買系爭土地，但其欲購買 之面積約為800坪（因農地面積需達2500㎡即756坪才可蓋農 舍），而陳健忠及陳益至委託原告出售第12地號土地面積僅 有664.89坪而不足800坪，故陳益至才於99年12月7日與原告 再簽定同意書（見原告100年4月27日民事陳報狀附件三）， 除同意變更原證一房地產專任委託銷售契約書第2條委託價 格外，並追加同意書第三點：「同時授權貴公司在售價每坪 二萬三千元以上，自行當場收受定金，並同意以該售價百分 之四給付貴公司服務費用。」及第四點「本人同意：同段地 號12-1土地分割部分土地，合併地號12土地共計銷售面積為 捌佰坪（以附圖A地籍圖標示為準）」，藉此將土地面積湊
足800坪。
三、但因同段地號12之1地號土地係黃碧珠所有，故陳益至於99 年12月14日補黃碧珠授權書（見原告100年4月27日民事陳報 狀附件四）予原告。嗣黃碧珠就上揭同意書附圖A地籍圖標 示形狀（見原告100年4月27日民事陳報狀附件三）有意見， 而提出新的面積形狀（見原證二不動產買賣契約書第8頁地 籍圖），亦即自二甲九段12之2地號土地（為陳益至及陳健 忠共有，分割前面積679㎡，分割後為142㎡）分割出同段12 之4（面積87㎡）及12之5（面積450㎡）地號土地（證物四 ），及自二甲九段12之3地號土地（為被告黃碧珠所有，分 割前面積1355㎡，分割後為1164㎡）分割出同段12之6（面 積191㎡）地號土地（證物五），並將分割後之同段12之2及 12之6地號土地合併入同段12地號土地（合併後面積2531㎡ ）（證物六），故黃碧珠及陳健忠才於99年12月14日補授權 書（見原告100年4月27日民事陳報狀附件四及附件五）予陳 益至，將黃碧珠所有二甲九段12之3地號土地（權利範圍全 部）及陳健忠所有二甲九段12之2地號土地（權利範圍二分 之一，另二分之一之所有權人係陳益至）授權陳益至辦理不 動產買賣事宜等。
四、嗣陳柏成經原告之仲介與被告於99年12月15日訂立不動產買 賣契約書，由被告將12地號（面積2198平方公尺約664.895 坪）及12之2、12之3土地（約135坪），以每坪2萬3,000元 之價格出售給陳柏成，有該買賣契約書（見原證二）可稽， 並由買主陳柏成取得二甲九段12地號土地（將分割後之同段 12之2及12之6地號土地合併入同段12地號土地，合併後面積 2531㎡），另從二甲九段12地號分割出之同段12之4地號土 地以贈與之原因被合併入同段12之3地號土地（證物七）。 該買賣契約書雖記載買賣總價為1,840萬元（每坪土地以2萬 3,000元計算），但嗣後經由土地分割、合併，陳柏成實際 買受分割合併後第12地號土地面積增為2531平方公尺約為76 5坪，買賣價金實際為1,760萬9,432元。五、依原證一房地產專任委託銷售契約書第8條第1項約定，本件 服務報酬應以買賣成交價1,760萬9,432元之4％計算，即70 萬4,377元為服務報酬費，又因黃碧珠所有鶯歌鎮○○○段1 2之3地號亦授權陳益至買賣等事宜（見原告100年4月27日民 事陳報狀附件四授權書），依原告100年4月27日民事陳報狀 附件三同意書第三點「同時授權貴公司在售價每坪二萬三千 元以上，自行當場收受定金，並同意以該售價百分之四給付 貴公司服務費用。」，今被告等業已全數收到買賣價金，但 對於原告之服務報酬費用卻分文未付，為此爰依原證一房地
產專任委託銷售契約書第8條第1項，訴請陳益至、陳健忠2 人以其等所有土地成交價百分之4給付服務報酬。另依原告 100年4月27日民事陳報狀附件三所示，由陳益至於99年12月 7日出具之同意書第3點之約定，訴請黃碧珠依上開成交價百 分之4給付服務報酬。並為聲明：
㈠被告陳益至、陳健忠、黃碧珠應共同給付原告70萬4,377元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
貳、被告之抗辯：
被告聲明駁回原告之訴，並抗辯：
一、系爭房地產專任委託銷售契約書因違反消費者保護法第11條 之1契約審閱期間之規定而無效，故原告不得請求服務報酬 ：
㈠黃碧珠（原名黃玉霞）於99年11月4日代理陳益至（原名陳 宣甫）及陳健忠與原告簽立房地產專任委託銷售契約書（被 證一），惟黃碧珠學歷僅有國小畢業，亦不諳契約文字，原 告就定型化之系爭專任委託銷售契約，未依消費者保護法第 11之1條規定，給予黃碧珠審閱期間即與之簽約，原告已違 反消保法審閱期間之強制規定，該房地產專任委託銷售契約 書應為無效。
㈡再依不動產經紀業管理條例第22條約定：「不動產之買賣、 互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列 文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委 託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。 四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、 買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務 者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記 載事項，由中央主管機關定之。」，本件之房地產專任委託 銷售契約書上雖有經紀人之印文，但簽約時經紀人根本不在 場，依不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款規定應處6 萬元以上30萬元以下罰鍰。房地產專任委託銷售契約書既屬 無效，原告自不得向被告請求所謂服務報酬。
二、退步言，縱鈞院認定系爭房地產專任委託銷售契約書仍屬有 效，然因原告已承諾不收取任何服務報酬，被告始願降價出 售，故原告對被告並無所服務報酬請求權存在： ㈠系爭房地產專任委託銷售契約書，係約定以每坪2萬6,800元 之價格出售系爭土地，而買主陳柏成乃為黃碧珠之友人，有 意購買系爭土地，因被告已與原告簽立房地產專任委託銷售 契約書，故被告仍請陳柏成透過原告與被告接洽，原告稱陳
柏成僅同意以每坪2萬3,000元之價格購買，然被告對該價格 無法接受，故原告之法定代理人藍志宮為使交易能順利進行 ，乃承諾原告不向被告收取總交易金額之4％之仲介服務報 酬，故被告方同意降價僅以每坪2萬3,000元出售，當時商談 此事時係在被告家中，陳益至、黃碧珠及陳益至之姐陳雅慧 均在場，可以出庭作證說明此情。
㈡被告同意降為以每坪2萬3,000元出售後，藍志宮即拿所謂同 意書交給陳雅慧，請陳雅慧交給被告陳益至簽署，陳益至簽 章後方發現同意書上竟仍有服務費用之約定，乃電告藍志宮 ，藍志宮表示同意書上第3點關於服務費用之約定會刪除， 再則，陳益至簽章於同意書上，僅為陳益至個人之行為，其 當時並未受陳健忠、黃碧珠之委託，陳健忠、黃碧珠並未看 過該同意書，根本不知同意書上內容，亦不知同意書上第3 點關於服務費用之約定竟未刪除。從而，同意書並未經陳益 至、陳健忠、黃碧珠三人共同簽章均表示同意之情況下，該 同意書亦未發生效力，原告不得以該同意書為據，向陳益至 、陳健忠、黃碧珠請求總交易金額4％之仲介服務報酬。 ㈢99年12月14日陳益至始受陳健忠、黃碧珠之授權，代理簽訂 不動產買賣契約、收取價款、點交、產權移轉等事宜，授權 範圍並不包括簽立99年12月7日及99年12月4日之同意書。 ㈣於99年12月15日簽立系爭土地之買賣契約時，原告法定代理 人藍志宮又再次口頭承諾原告不收取任何仲介服務報酬，故 系爭土地之買賣契約上就被告如何給付服務報酬方均未加以 記載，否則若如原告所稱於簽立不動產買賣契約書時，被告 即須先給付原告服務報酬總額60％，原告豈有於簽定不動產 買賣契約書時均不要求被告給付任何仲介服務報酬，而遲於 數月經過後，始突然要求被告給付之理！
參、兩造不爭執之事項：
一、分割、合併前，坐落新北市鶯歌區○○○段第12地號（原面 積為2198㎡）、第12之2地號（原面積679㎡），為陳益至（ 原名陳宣甫）、陳健忠2人所分別共有，所有權應有部分每 人各為2分之1。
二、同段12之1地號（面積1277㎡，未分割及合併）及分割、合 併前12之3地號（原面積1355㎡）土地所有權全部均為黃碧 珠（原名黃玉霞）所有。
三、陳益至、陳健忠2人授權黃碧珠為代理人，於99年11月4日與 原告公司簽立房地產專任委託銷售契約書（銷售契約書電腦 編號為930335號，見法院卷第6頁、第7頁），由陳益至、陳 健忠委託原告公司以為每坪2萬6,800元之價格，仲介買主銷 售上開第12地號土地所有權全部（契約計載土地面積為2198
㎡，664.89坪），委託期間自99年11月5日起至100年3月5日 止。
四、訴外人陳柏成有意購買上開土地，乃循線經由原告公司仲介 商談購地事宜，惟陳柏成認為上開待出售之土地不足800坪 無法有效開發利用，乃由陳益至於99年12月4 日簽立同意書 ，同意將上開委託銷售金額降為每坪2萬3,000元（見法院卷 第9頁同意書），又陳益至於同年月7日簽立同意書，同意將 來由黃碧珠所有同段12之1地號土地分割所得之部分，合併 系爭同段12地號土地後共計800坪（以附圖A地籍圖標示為準 ），委託原告公司共同以每坪2萬3,000元出售（法院卷第10 頁、第11頁）。
五、黃碧珠於99年12月14日簽立授權書，將其所有系爭同段12之 1、12之3地號土地，授權由陳益至辦理不動產買賣契約簽訂 、收取價款、點交、土地分割登記、繳納應納稅款、農業使 用證明書申請與會勘、產權移轉相關案件之用印及交付證件 等事宜（見法院卷第8頁授權書）。
六、陳健忠於99年12月14日簽立授權書，將其所有系爭同段12地 號、12之2地號土地（所有權應有部分各2分之1)，授權由陳 益至辦理不動產買賣契約簽訂、收取價款、點交、土地分割 登記、繳納應納稅款、農業使用證明書申請與會勘、產權移 轉相關案件之用印及交付證件等事宜（見法院卷第12頁授權 書）。
七、訴外人陳柏成在原告公司仲介下，於99年12月15日與黃碧珠 、陳益至、陳健忠簽訂不動產買賣契約書，由陳柏成以每坪 土地2萬3,000元計算合計1,840萬元之價格，購買陳益至、 陳健忠所有12地號所有權應有部分全部（契約記載土地面積 2198㎡約664.895坪）及2人所有12之2地號及黃碧珠所有之 12之3地號土地兩筆內約135坪（如附圖位置），正確面積依 地政事務所分割合併登記為準，以上土地面積合計約800 坪 ，如因面積增減致總價不符時，由尾款中多退少補之（見法 院卷第15頁至第21頁），但實際分割後面積約為765坪，買 賣價金實際為1,760萬9432元。
八、100年3月10日，系爭12、12之2、12之3土地分割與合併登記 情形如下：
㈠土地分割情形：
⒈12之2地號（面積679㎡）分割為12之2（142㎡）、12之4（ 87㎡）、12之5（面積450㎡）3筆土地。 ⒉12之3地號（面積1355平方公尺）分割為12之3（1164㎡）、 12之6（191㎡）2筆土地。
⒊12之1地號土地並未分割。
㈡土地合併情形：
⒈原12地號（面積2198㎡）土地，再合併入分割後之12之2（1 42㎡）及12之6（191㎡），故12地號總面積增為為2531平方 公尺，由共有人為陳益至、陳健忠（所有權應有部分各2分 之1），於100年3月10日以買賣為原因將所有權全部移轉登 記於陳柏成所有。
⒉陳益至、陳健忠所共有分割後之12之4地號（所有權應有部 分各2分之1面積87㎡）再以贈與為原因，合併入黃碧珠所有 分割後之12之3（1164㎡）地號，故12之3地號土地面積又增 為1251平方公尺。
九、黃碧珠所有之12之1土地並未分割、合併。肆、法院之判斷：
甲、原告之訴有理由部分：
一、原告主張：陳益至（原名陳宣甫）、陳健忠2人授權黃碧珠 為代理人，於99年11月4日與原告簽立房地產專任委託銷售 契約書（銷售契約書電腦編號為930335號，見法院卷第6頁 、第7頁），由陳益至、陳健忠委託原告以為每坪2萬6,800 元之價格，獨家仲介買主銷售2人分割前共有之第12地號土 地所有權全部（每人所有權應有部分2分之1，契約計載土地 面積為2198㎡，664.89坪），委託期間自99年11月5日起至 100年3月5日止，該契約第8條約定，由賣方陳益至、陳健忠 以買賣成交價百分之4計算原告之服務報酬。嗣有訴外人陳 柏成有意購買上開土地，乃循線經由原告仲介商談購地事宜 ，惟陳柏成認為上開待出售之土地不足800坪無法有效開發 利用，乃由陳益至於99年12月4日簽立同意書，同意將上開 委託銷售金額降為每坪2萬3,000元（見法院卷第9頁同意書 ），而陳建忠亦同意以上開價格出售，故於99年12月14日出 具授權書，將其所有分割前之12地號土地（面積2198㎡）所 有權應有部分2分之1，授權陳益至辦理不動產簽約、收取價 款、點交、繳納應稅款等事宜（見本院卷第12頁），此有各 該授權書、房地產專任委託銷售契約書、同意書等在卷可佐 ，並為兩造所不爭執，堪信屬實。
二、嗣陳柏成在原告公司仲介下，於99年12月15日與黃碧珠、陳 益至、陳健忠簽訂不動產買賣契約書，由陳柏成以每坪土地 2萬3,000元計算合計1,840萬元之價格，購買陳益至、陳健 忠所有分割前之第12地號所有權應有部分全部（契約記載土 地面積2198㎡約664.895坪）及2人所有12之2地號及黃碧珠 所有12之3地號土地兩筆內約135坪（如附圖位置），正確面 積依地政事務所分割合併登記為準，以上土地面積合計約80 0坪，如因面積增減致總價不符時，由尾款中多退少補之。
嗣於100年3月10日，上開土地經分割及合併：㈠其分割情形 為：12之2地號（原面積679㎡）分割為12之2（面積142㎡） 、12之4（面積87㎡）、12之5（面積450㎡）3筆土地。12之 3地號（原面積1355㎡）分割為12之3（面積1164㎡）、12之 6（191㎡）2筆土地。㈡分割後之土地合併情形為：原12地 號土地（原面積2198㎡），再合併入分割後之12之2（面積1 42㎡）及分割後12之6（面積191㎡），故合併後12地號總面 積新增為2531平方公尺，由共有人為陳益至、陳健忠（所有 權應有部分各2分之1），並於100年3月10日以買賣為原因將 所有權全部移轉登記於陳柏成所有。陳益至、陳健忠所共有 分割後之12之4地號（所有權應有部分各2分之1面積87㎡） 再以贈與為原因，合併入黃碧珠所有分割後之12之3（1164 ㎡）地號，故12之3地號土地面積又增為1251平方公尺。從 而，陳柏成以每坪2萬3000元買受分割合併後之12地號土地 合計2531平方公尺即765.624坪（小數4位以下四捨五入）， 其範圍包括陳益至、陳健忠所有原12地號土地面積2198平方 公尺即664.895坪及2人所有分割後之第12之2地號面積142平 方公尺42.955坪及黃碧珠所有由第12之3分割之第12之6土地 面積為191平方公尺57.777坪等情，為兩造所不爭，並有各 該土地分割前及分割後合併之土地登記簿謄本（見本院卷第 23頁、第24頁、第42頁、第43頁、第82頁至第91頁）及不動 產買賣契約書（見本院卷第15頁至第20頁）在卷可稽，復經 證人即買受人陳柏成到院證述屬實（見本院卷第119頁至第 121頁本院100年9月7日言詞辯論筆錄）。從而，陳柏成既經 原告仲介而於99年12月15日以每坪2萬3000元價格買受陳益 至、陳健忠所有分割前第12地號土地2198平方公尺664.895 坪（見本院卷第15頁），則原告依據99年11月4日與陳益至 、陳健忠簽訂之房地產專任委託銷售契約書（銷售契約書電 腦編號為930335號）第8條之約定，訴請陳益至、陳健忠給 付以1,529萬2,585元（計算式；664.895坪X每坪2萬3,000元 =1529萬2,585元）百分之4計算之服務報酬即61萬1,703元（ 小數以下四捨五入，計算式1,529萬2585元X4％=61萬1,703 元），應予准許，逾此範圍之請求不能准許（理由如後述） 。
三、被告就系爭房地產專任委託銷售契約書所為之無效抗辯，並 無理由：
被告抗辯陳益至、陳健忠2人雖授權黃碧珠為代理人，於99 年11月4日與原告簽立系爭房地產專任委託銷售契約書（銷 售契約書電腦編號為930335號），惟黃碧珠學歷僅有國小畢 業，亦不諳契約文字，原告未給予黃碧珠任何審閱期間之情
況下，即簽定該房地產專任委託銷售契約書，原告已違反消 保法審閱期間之強制規定應屬無效，且本件房地產專任委託 銷售契約書上雖有原告經紀人之印文，但該契約簽約時經紀 人根本不在場，違反依不動產經紀業管理條例第22條之規定 ，原告自不得請求約定之服務報酬云云。惟查： ㈠企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合 理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反該規定者，其條 款不構成契約之內容，消費者保護法第11條1固定有明文。 惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內 容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及 應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，並非謂任 何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開 規定之契約即屬無效。消費者於簽約審閱契約條款內容之期 間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審 閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充 分瞭解後同意與企業經營者成立契約關係，或基於其他考量 而選擇放棄審閱期間者，依現代私法自治及契約自由原則， 自無不可。
㈡依陳健忠於99年12月14日出具授權陳益至辦理出售系爭土地 事宜之授權書（見本院卷第14頁）及陳益至於99年12月4日 與7日向原告出具同意書各1份（見本院卷第9頁、第10頁） 所示，陳益至、陳健忠2人確有以每坪2萬3,000元之價格出 售系爭土地之意思，並同意以成交價百分之4計算支付原告 服務費，上開授權書及同意書均簽署在系爭專任委託銷售契 約之後，同意書上均已明確記載與系爭專任委託銷售契書電 腦編號相符之第930335號，且第2條已明確記載將系爭專任 委託銷售契第2條授權價格更正為每坪2萬3,000元；再參以 證人即土地買受人陳柏成於本院證稱：（法官問：上開買賣 契約是不是經由原告矽統不動產顧問有限公司之居間仲介而 成交的？...）答：「有，這個買賣（提出系爭不動產買賣 契約書原本一份經核對無誤原本發還）（我在）台北縣政府 新希望農場去學種菜，在附近發現有本件土地要賣，我去找 陳益至（原名陳宣甫）的媽媽黃碧珠（原名黃玉霞），她要 賣給我一坪3萬5千元，我嫌貴就沒有進一步商量，當時是99 年8月份的時候，11月間我聽到跟我種菜的同事說她後面那 一塊就是本件土地要賣每坪2萬5千元，我去跟黃碧珠（原名 黃玉霞）說，她說有跟仲介簽約專任銷售契約，她就拿名片 要我找仲介談，且仲介就是矽統不動產顧問有限公司，我去 找仲介談每坪殺價3,000元，仲介說每坪只能殺2,000元，每 坪賣2萬3,000元....」（見本院卷第119頁反面、第120頁本
院100年9月7日言詞辯論筆錄），從而，足徵被告等人均已 充分認識系爭土地是由原告負責專任仲介銷售，每坪以2萬 3,000元出售並以售價百分之4給付原告服務費，被告對於上 開事實均已有充分了解，原告顯無妨礙被告對於該專任銷售 契約之審閱權，被告主張系爭房地產專任委託銷售契約違反 消保法審閱期間而無效之抗辯，顯屬無稽，並無理由。 ㈢又「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業 仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、 不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約 書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書 。六、不動產租賃、買賣契約書」，不動產經紀業管理條例 第22條第1項固定有明文，然系爭房地產專任委託銷售契約 書上確原告公司經紀人之印文，已符合該條項之規定。況縱 不合於該條項，依該條例第29條第1項第2款之規定，其法律 效果僅生由主管機關處新6萬元以上30萬元以下罰鍰而已， 故被告主張簽訂系爭爭房地產專任委託銷售契約時，因經紀 人並不在現場而無效之抗辯，亦屬無稽，顯不足取。四、被告主張原告業已免除系爭房地產專任委託銷售契約書第8 條所定百分之4服務費用之抗辯，並無理由：
被告抗辯：被告同意將土地降為每坪2萬3,000元出售後，原 告之法定代理人藍志宮即將降價同意書交給黃碧珠之女兒陳 雅慧，請陳雅慧交給陳益至簽署，陳益至簽章後方發現同意 書上竟仍有服務費用之約定乃電告藍志宮，藍志宮表示同意 書上第3點關於服務費用之約定會刪除，且陳益至簽章於同 意書上，僅為陳益至個人之行為，其當時並未受陳健忠、黃 碧珠之委託，陳健忠、黃碧珠並未看過該同意書，根本不知 同意書上內容，亦不知同意書上第3點關於服務費用之約定 竟未刪除。又被告於99年12月15日與陳柏成簽訂系爭不動產 買賣契約時，原告之法定代理人藍志宮有再次口頭承諾不向 被告收取任何仲介服務費用（見本院卷第108頁100年7月27 日民事陳報暨調查證據聲請狀），故原告自不得向被告請求 服務費用。惟查：
㈠上開事實業經原告否認，且與系爭房地產專任委託銷售契約 及陳益至於99年12月4日與7日向原告出具同意書，明確記載 土地以每坪2萬3,000元出售，並以售價百分之4計算服務費 用之明文不合，陳益至為通曉世理之成年人，其謂簽名時未 見有百分之4服務費之約定，顯難採信。況原告如真有免除 本件服務費用之事實，衡諸一般社會經驗法則，被告自應另 以文字記載於上開房地產專任委託銷售契約或同意書上，另 由原告蓋以公司章及法定代理人章以釐責任，又陳健忠既已
於99年12月14日出具授權陳益至辦理出售系爭土地事宜之授 權書（見本院卷第14頁），顯有於事後追認效力，故其抗辯 陳益至簽章於同意書上僅為陳益至個人之行為，先後矛盾， 顯不足取。退步言，縱被告抗辯藍志宮曾於電話中表示會刪 除上開同意書第3點關於服務費用之約定，然藍志宮是否有 權刪除該約定？其是基於個人立場亦或基於原告公司立場而 為同意等情，均屬不明，自不能執此認定原告有免除服務費 之表示。
㈡況證人即土地買受人陳柏成於本院證稱：（法官問：對於法 院卷宗第15頁至第21頁所示99年12月15日不動產買賣契約有 無意見？（提示並告以要旨）證人答稱：「是的，是我買的 土地，契約書是我簽的，99年12月15日沒有錯」；（法官問 ：依據土地登記簿謄本記載，證人陳柏成最後買到的上開土 地經，其中屬於被告陳益至及陳健忠2人共有之系爭12之2土 地，分割後面積142平方公尺，再合併該2人所有系爭12地號 土地2198平方公尺（未經分割），另再合併黃玉霞所有系爭 12之6土地191平方公尺（分割前為12之3），故共計買受253 1平方公尺（換算成坪數應為765.6坪）合併成新的12地號， 以每坪2萬3000元計算，全部的買賣價金是1,760萬9,432元 ？）證人答稱：「是的。我是以每坪2萬3千元計算，面積如 同上述記載」；（法官問：上開買賣契約是不是經由原告矽 統不動產顧問有限公司之居間仲介而成交的？證人有無給付 由原告矽統不動產顧問有限公司居間服務報酬？該居間報酬 如何計算？）證人答稱：「有，這個買賣（提出系爭不動產 買賣契約書原本一份，經核對無誤原本發還）台北縣政府新 希望農場去學種菜，在附近發現有本件土地要賣，我去找陳 益至(原名陳宣甫)的媽媽黃碧珠(原名黃玉霞)，她要賣給我 一坪3萬5千元，我嫌貴就沒有進一步商量，當時是99年8月 份的時候，1 1月間我聽到跟我種菜的同事說她後面那一塊 就是本件土地要賣每坪2萬5千元，我去跟黃碧珠(原名黃玉 霞)說，她說有跟仲介簽約專任銷售契約，她就拿名片要我 找仲介談，且仲介就是矽統不動產顧問有限公司，我去找仲 介談每坪殺價3,000元，仲介說每坪只能殺2,000元，每坪賣 2萬3,000元，仲介費本來跟我收百分之2，後來講成只收百 分之一，我後來給仲介17萬多（是用1760萬計算百分之一， 尾數就沒有計算）」；（法官問：上開買賣契約於99年12月 15日在何處簽約？原告矽統不動產顧問有限公司之負責人藍 志宮有無在現場？其有無對於該居間仲介費用之負擔方法做 何種表示？）證人答稱：「該契約是在吳麗玲代書事務所簽 的是在桃園市縣○路48號，當時藍志宮有在現場，那次我跟
陳益至（原名陳宣甫）第一次見面，是仲介約我們去代書那 裡去見面的，關於買賣契約成交的仲介費藍志宮並沒有表示 要如何收取，賣方及藍志宮都沒有談到賣方如何支付仲介費 的問題，仲介費不是簽合約書寫的，我的百分之一仲介費是 簽本件買賣契約前就說好的」；（法官問：證人陳柏成先生 你在簽約當時有沒有聽到藍志宮說系爭不動產買賣契約之賣 方即被告三人，不必向原告負擔任何仲介費用？）證人答稱 ：「沒有聽說從來沒有，這件事情發生是在我第二次付款後 才知道他們之間有仲介費之糾紛」；（被告訴訟代理人問： 證人居間報償是何時付給原告？證人與被告黃碧珠（原名黃 玉霞）是如何認識的？）證人答稱：「最後尾款付清的時候 付給仲介的。我剛才已說過了，種菜的時候認識的。被告跟 原告仲介公司簽委託書的時候我並不在場，我也不知道他們 有關仲介費的相關內容，他們要如何談仲介費不是我的事情 」（見本院卷第119頁至第121頁本院100年9月7日言詞辯論 筆錄）。從而，依證人陳柏成對於兩造於99年12月15日簽訂 系爭買賣契約之現場情形，自已證明被告前開所辯，不足採 信。
㈢至於，被告另聲請本院傳訊證人即黃碧珠之女兒陳雅慧，欲 證明其當時在場親聞原告之法定代理人藍志宮有免除系爭服 務費之表示，否則被告不可能無緣無故將土地降價為每坪2 萬3,000元云云。然查：被告同意將土地以每坪2萬3,000元 出售，並以售價百分之4計算服務費，係在99年12月15日簽 訂本件買賣契約前，由陳益至於99年12月4日與7日向原告出 具同意書各1份所明示土地降價為每坪2萬3,000元並以售價 百分之4計算服務費用，再由陳健忠於99年12月14日出具授 權書授權陳益至辦理出售系爭土地事宜，已如前述，故本院 認無再傳訊黃碧珠之女兒陳雅慧到庭作證之必要，並予敘明 。
乙、原告之訴無理由部分：
原告另以：陳益至、陳健忠所有2人所有分割後之12之2地號 面積142平方公尺42.955坪，亦經由原告仲介陳柏成於99年 12月15日向2人買受，並於100年3月10日併入12地號移轉登 記於陳柏成所有，故再請求陳益至、陳健忠2人依上開成交 價百分之4給付服務報酬。又黃碧珠原所有由12之3分割出之 12之6土地，面積為191平方公尺57.777坪，亦經由原告仲介 陳柏成於99年12月15日向黃碧珠買受，並於100年3月10日併 入12地號移轉登記於陳柏成所有，故依99年12月7日由陳益 至出具之同意書，請求黃碧珠依上開成交價百分之4給付服 務報酬。惟查：
一、依系爭房地產專任銷售契約係由陳益至、陳健忠2人委託原 告出售分割合併之第12地號土地，該契約記載土地面積2198 平方公尺約664.89坪，並以成交價百分之4計算服務費用， 至於陳柏成99年12月15日向被告買受之其他12之2及12之3土 地，並未在上開專任銷售契約範圍內，原告執此向被告請求 陳益至、陳健忠2人所有分割後之12之2地號面積142平方公 尺42.955坪（於100年3月10日併入12地號移轉登記於陳柏成 所有）及黃碧珠原所有由12之3分割出之12之6土地，面積為 19 1平方公尺57.777坪（於100年3月10日併入12地號移轉登 記於陳柏成所有），各以成交價百分之4計算之服務費用， 自屬無據，不能准許。
二、陳健忠雖於99年12月14日出具授權陳益至辦理出售系爭土地 事宜之授權書（見本院卷第14頁）及陳益至確於99年12月4 日與7日向原告出具同意書各1份（見本院卷第9頁、第10頁 ），同意以每坪2萬3,000元之價格出售土地，並以成交價百 分之4計算支付原告服務費，然上開授權書及同意書僅有記 載，同意將來黃碧珠所有12之1土地分割出之部分合併12地 號內共計800坪為約定範圍，然該12之1地號土地事後因故並 未分割，亦未出售於陳柏成，此為兩造所不爭，故陳柏成99 年12月15日買受被告分割前之12之2、12之3土地，顯非前開 約定被告同意支付服務費用之範圍，原告訴請就該等土地支 付服務費，即屬無據，不能准許。
丙、結論：
一、原告依系爭房地產專任委託銷售契約書第8條第1項約定，訴 請陳益至、陳健忠應共同給付服務費用61萬1,703元及自起 訴狀繕本送達翌日即100年4月22日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，為有理由，應予准許之；其餘逾此範圍 之請求為無理由，不能准許，應予駁回。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。三、原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第 798條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 28 日
民事第一庭 法 官 黎文德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 9 月 28 日
書記官 呂烱昆
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