臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第395號
原 告 吳宜蓁
訴訟代理人 蘇千晃律師
被 告 蔣美霞
訴訟代理人 宋國城律師
被 告 張隆富
潘金安
共 同
訴訟代理人 范宗熙律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年9月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款載有明文。原告起訴原聲明：㈠被告蔣美霞應 修補漏水之瑕疵；㈡被告張隆富、潘金安應連帶給付原告新 台幣（下同）10萬元；㈢蔣美霞應給付原告200萬元。嗣於 民國100年3月29日具狀變更其聲明為：㈠張隆富、潘金安應 連帶給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；㈡蔣美霞應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息；㈢原告願供擔保請准宣告假執行，屬擴 張及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准 許。
二、原告起訴主張：㈠原告於94年9月29日經潘金安、張隆富仲 介，以402萬元向蔣美霞購買坐落新北市三重區○○○段陡 門頭小段16地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街210 巷33號4樓之房屋（下稱系爭房屋），並訂有買賣契約。詎 蔣美霞、潘金安、張隆富明知系爭房屋存有漏水及海砂屋之 瑕疵，卻意圖隱匿故意不告知原告，於標的物現況說明書上 「是否有滲漏水情形」欄勾選「無」，並於買賣契約書末頁 加註「保證無海砂、輻射屋及兇宅事件」，致原告信以為真 ，依約給付蔣美霞買賣價金及辦理過戶交屋手續，並給付潘 金安、張隆富仲介費。嗣原告於系爭房屋交付後陸續發現後 陽台有油漆異常剝落情形，且樓下3樓住戶亦反應有漏水之 狀況，始查悉系爭房屋存有漏水及海砂屋之瑕疵。㈡蔣美霞 明知系爭房屋存有漏水及海砂屋之瑕疵，卻意圖隱匿故意不
告知原告，不僅於標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形 」欄勾選「無」，更於買賣契約書末頁加註「保證無海砂、 輻射屋及兇宅事件」，核其所為，顯可歸責且屬故意不告知 物之瑕疵，依民法第227條第1、2項、第354條第1、2項及第 360條規定，原告自得向蔣美霞請求賠償。㈢潘金安、張隆 富身為專業之不動產經紀人，理當善盡其調查義務，並就系 爭房屋之狀況據實告知原告，詎渠等明知系爭房屋存有漏水 及海砂屋之瑕疵，卻意圖隱匿故意不告知原告，當屬故意以 背於善良風俗之方法，加損害於他人，且明顯違反消費者保 護法第7條第1項之規定，是依民法第184條第1、2項、消費 者保護法第7條第1項規定，原告自得向潘金安、張隆富請求 賠償等語。並聲明：㈠張隆富、潘金安應連帶給付原告10萬 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；㈡蔣美霞應給付原告200萬元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
三、蔣美霞則以：㈠蔣美霞於94年9月29日，透過永慶房屋仲介 ，將系爭房屋出賣予原告，於94年10月20日交付。㈡蔣美霞 長期住在系爭房屋，並未發現漏水情事。且所謂海砂屋認定 標準，係以中央標準局在83年7月22日通過「新伴混凝土」 水溶性氯離子最大容許值的規定 (CNS3090)，鋼筋混凝土所 處環境須作耐久性考量者，氯離子含量每1立方米混凝土中 應在0.3公斤以內；隨後於87年7月經過修訂標準，不再有耐 久性及一般性之區分，統一明確規定，鋼筋混凝土結構的氯 離子含量每1立方米混凝土中不得超過0.3公斤。原告指稱氯 離子含量過高，據專家（如中研院、土木技師公會、建築師 公會）認為不一定是海砂引起，也有可能是外在的環境因素 ，如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。系 爭房屋建造完成於87年以前，當時並無所謂海砂屋認定標準 ，蔣美霞依日常經驗法則主觀認定海砂屋只有6至10年的使 用壽命，是以該建物並非「海砂屋」，才有保證之特別約定 表示。㈢又海砂屋只有6至10年的使用壽命，使用未經處理 的海砂，其海砂之氯離子含量不符規律，才是造成「海砂屋 」現象的因素。是海砂屋重要特徵有：⒈壁癌現象：海砂屋 短期會使牆面滲出白色的痕跡，俗稱壁癌；⒉觀察混凝土塊 的附著：觀察大樓的公共設施或是地下室停車場混凝土塊的 附著情形，來判別是否為海砂屋，因為這些區域不太可能利 用裝潢作掩飾，這是可以辨識海砂屋的一項明顯特徵；⒊注 意裂縫方向：注意天花板、牆面的裂縫，如果跟鋼筋的走向 相同時，就要特別注意。據上，系爭房屋並無上開情況，原
告以「氯離子檢測報告」主觀認定「海砂屋」，顯然欠缺公 信力。㈣蔣美霞不知有上開情事，出賣系爭房屋亦如正常交 易手續完成，建物係依現況交屋，94年10月20日交屋時並無 漏水情事，原告於94年11月左右，始發現有漏水之情，此有 板橋地方法院檢察署99年度偵字第29754號不起訴書可參考 ，當時原告告知永慶房屋仲介業務員後，已經善後處理妥當 ，是蔣美霞所應負瑕疵擔保責任，亦已依民法規定處理完妥 。㈤系爭房屋如有瑕疵，則蔣美霞願依民法第354條以下規 定，解除契約或照價買回。原告請求200萬元之損害賠償， 其請求權基礎為何，原告似應具體表明等語置辯。並聲明： 原告之訴駁回。
四、張隆富、潘金安則以：㈠本件起訴內容雖引述諸多法律條文 ，但其確切訴求為何，有待釐清。㈡本件系爭房屋係於94年 9月間由張隆富、潘金安服務之公司仲介成交，期間漏水情 形，雖非張隆富、潘金安之責任，但本於服務精神，仍予盡 力修復，本件原告所提請求顯無根據，尚加責予張隆富、潘 金安，實非有理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。五、原告主張伊於94年9月29日經潘金安、張隆富仲介，以402萬 元向蔣美霞購買系爭房屋，蔣美霞、潘金安、張隆富於標的 物現況說明書上「是否有滲漏水情形」欄勾選「無」，並於 買賣契約書末頁加註「保證無海砂、輻射屋及兇宅事件」之 事實，業據提出永慶不動產三重三和加盟店頂崁邊間美寓不 動產說明書、支票、不動產買賣契約書、證件收據、專任委 託銷售契約書等件為證（本院卷第10至20頁），且為蔣美霞 、潘金安、張隆富所不爭執，堪信為真實。
六、原告復主張蔣美霞、潘金安、張隆富明知系爭房屋存有漏水 及海砂屋之瑕疵，竟意圖隱匿故意不告知原告，於標的物現 況說明書上「是否有滲漏水情形」欄勾選「無」，並於買賣 契約書末頁加註「保證無海砂、輻射屋及兇宅事件」，致原 告信以為真，依約給付蔣美霞買賣價金及辦理過戶交屋手續 ，並給付潘金安、張隆富仲介費，於系爭房屋交付後陸續發 現後陽台有油漆異常剝落情形，且樓下3樓住戶亦反應有漏 水之狀況等情，蔣美霞則抗辯不知有上開情事，出賣系爭房 屋亦如正常交易手續完成，建物係依現況交屋，94年10月20 日交屋時並無漏水情事；張隆富、潘金安則抗辯系爭房屋漏 水，雖非張隆富、潘金安之責任，仍予盡力修復，本件原告 所提請求顯無根據等語。是本件主要爭點厥為：系爭房屋是 否為海砂屋而於訂約前即存有滲漏水之瑕疵？經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張系爭房 屋為海砂屋且於出賣時即有滲漏水現象等情，為蔣美霞所否 認，揆諸前開說明，自應責由原告就系爭房屋為海砂屋且於 出賣時即有滲漏水現象一節，盡舉證之責。原告固提出台灣 省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告、牆面受損 照片為證（本院訴字卷第7至9頁），惟此僅能證明系爭房屋 入口右側1.7m樓梯間處樓地板層、入口前1.6m右1.5m房間處 樑位之氯離子含量分別為1.040、1.449kg/m3，系爭房屋照 相當時之滲漏水情形而已，因系爭房屋內某2位置氯離子檢 測含量過高並非當然即為海砂屋，且上開照片並無顯示日期 ，亦無法認定係交屋後之即時狀況。是原告所舉上述證據尚 不足證明系爭房屋確為海砂屋，並於訂約時即存有滲漏水現 象，經本院於100年8月12日言詞辯論庭向原告訴訟代理人闡 明：「原告是否願負擔費用聲請鑑定系爭房屋是否氯離子過 高，而為俗稱之海砂屋，及其修復費用，與減損房屋價值之 金額為何？」等語後（本院卷第96頁背面），原告仍未聲請 鑑定，亦未再提出其他積極證據證明，故原告主張系爭房屋 為海砂屋，且於訂約前即存有滲漏水之瑕疵，即難信為真實 。
㈡原告既無法證明系爭房屋為海砂屋、於訂約前即存有滲漏水 之瑕疵，則原告稱蔣美霞、潘金安、張隆富明知系爭房屋存 有漏水及海砂屋之瑕疵，竟意圖隱匿故意不告知原告，造成 原告之損害，應負損害賠償責任，尚屬無據。
七、從而，原告依民法第227條第1、2項、第354條第1、2項及第 360條規定，請求蔣美霞給付200萬元；依民法第184條第1、 2項、消費者保護法第7條第1項規定，請求張隆富、潘金安 連帶給付10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，皆為無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之 。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 9 月 20 日
民事第二庭法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 9 月 20 日
書記官 吳俞玲