臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第26號
原 告 劉仁釗
訴訟代理人 王聯興
被 告 王雅智
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年8月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段四三八之二九地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積35平方公尺之鐵皮架磚造建物拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟柒佰元，及自民國九十九年十二月九日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣柒仟壹佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告供擔保新臺幣貳拾捌萬壹仟元後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明第2項原請求 被告應給付原告新臺幣（下同）85,680元。㈢原告願供擔保 請准宣告假執行。」，嗣訴狀送達被告後，原告於民國100 年8月2日言詞辯論期日當庭以言詞變更為：被告應給付原告 71,400元，及自99年12月9日起至返還前開土地止，按年給 付原告14,280元，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭 規定，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：其所有坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段 438-29地號土地（下稱系爭土地），為被告所有同段7579建 號即門牌號碼彰化縣彰化市號建物（下稱系爭建物）後側如 附圖所示編號Ａ部分面積35平方公尺之鐵皮架磚造建物（下 稱系爭增建物）無權占有使用，爰依民法第767條規定，請 求被告將系爭增建物拆除並返還所占用之土地。又被告自民 國94年1月13日即無權占用系爭土地，乃無法律上之原因， 而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，故另依民法第 179條之規定，請求被告給付自其99年12月8日起訴時往前回 溯5年之相當於租金之不當得利。玆因系爭土地申報地價為 每平方公尺4,080元，以該土地申報總價年息百分之10計算 ，被告占有前揭土地每年所應給付相當於租金之不當得利額
為14,280元（計算方式：4,080×35×10％＝14,280），是 被告所應給付起訴前5年之相當於租金之不當得利數額合計 為71,400元。又被告未拆除系爭增建物返還土地前，仍繼續 占有使用系爭土地而享有相當於租金之不當得利，故原告依 法並得另請求被告給付自起訴翌日即99年12月9日起至返還 上開土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利14,280元 等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號 Ａ、面積35平方公尺之建物拆除，並將該土地返還原告；㈡ 被告應給付原告71,400元，及自99年12月9日起至返還前開 土地止，按年給付原告14,280元；㈢原告願供擔保請准宣告 假執行。
三、被告則以：被告因拍賣取得系爭建物及後側之系爭增建物， 被告自得基於買賣關係合法使用系爭土地，並非無權占用。 況系爭建物建築時，即以系爭土地為建築基地及法定空地， 足見原告同意提供系爭土地供建物之所有人使用，且原告既 以系爭土地作為建築基地，而於其上興建房屋，依最高法院 48年臺上字第1457號判例之旨，應推斷原告默許被告繼續使 用系爭土地。又系爭增建物雖未辦保存登記，但在拍賣前即 已存在，且係訴外人即原告之女劉紫霜所增建，自應推斷原 告默許拍定人繼續使用系爭土地，其已繼受前手即劉紫霜之 權利，故其占有使用系爭土地自有合法權源。原告請求被告 拆屋還地，有無違反誠信原則或以損害他人為主要目的，甚 有疑義等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回。
四、查系爭建物及其後側之系爭增建物原為原告之女劉紫霜所有 ，嗣經本院93年度執字第5867號強制執行事件（下稱系爭強 制執行事件）拍賣，而由被告拍定取得全部所有權，並就系 爭建物已辦妥所有權移轉登記，惟因未辦保存登記之系爭增 建物坐落於原告所有之系爭土地上，因此上開拍賣公告註明 「編號2之建物占用毗鄰438之29地號土地，使用權源不明， 此部分法律關係由拍定人自理。」，而被告所有之系爭增建 物現仍占用系爭土地如附圖所示編號Ａ面積35平方公尺部分 之事實，有原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、建物測 量成果圖、拍賣公告為憑（見本院卷第5頁至第7頁、第76頁 至第78頁），並經本院依職權調取本院93年度執字第5867號 強制執行事件卷宗核閱屬實，復據本院會同兩造及彰化縣彰 化地政事務所人員到場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場略圖 、現場照片及土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第29頁至 第30頁、第43頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。五、原告主張系爭土地為其所有，惟被告以系爭增建物無權占用
系爭土地，依民法第767條請求拆屋還地，並依不當得利法 則請求給付相當於租金之利益等語，為被告所否認，並以前 揭情詞置辯。經查：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以 無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85 年度臺上字第1120號判決要旨參照）。查原告主張系爭土 地為其所有，業據其提出土地登記謄本為證（見本院卷第 5頁），且為被告所不爭執，是被告抗辯其為有權占有， 自應就其占有系爭土地之合法權源負舉證之責。（二）又按依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種 ，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而拍賣機關僅係 代替債務人立於出賣人地位（最高法院47年臺上字第152 號及49年臺抗字第83號判例參照）。本件被告經法院強制 拍賣程序買受系爭增建物，執行法院僅係代替債務人地位 出售系爭增建部分予被告而已，系爭增建物不因經由法院 拍賣程序售出，即當然取得對系爭土地之合法權源。（三）再查被告辯稱系爭土地為系爭建物建築時之建築基地乙情 ，雖經彰化縣政府100年4月20日府建管字第1000100818號 函覆稱：系爭土地與同段438-30地號土地（按即被告所有 系爭建物坐落之土地）屬同一宗建築基地等語明確（見本 院卷第47頁），然不能以此即謂被告有占用系爭土地之合 法權源。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在， 亦即使用房屋必使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一 人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上 權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於 賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承 買人繼續使用土地，固有最高法院48年臺上字第1457號判 例意旨參照。惟上揭判例適用之前提為土地與房屋原同屬 一人之情形。查被告經拍賣取得之系爭建物，其原始起造 人雖為原告，然嗣經原告贈與其女劉紫霜，劉紫霜並於受 贈後始在系爭土地上增建系爭增建物乙節，為原告所自承 （見本院卷第96頁反面），且為被告所不爭執，則被告抗 辯依最高法院48年台上字第1457號判例之旨，應推斷原告 默許被告繼續使用系爭土地云云，自屬無據。
（四）被告又辯稱原告對其女劉紫霜在系爭土地上搭建系爭增建 物既無異議，其已繼受前手權利，原告自不能請求被告拆 除等語，為原告所否認。本院衡諸綜原告曾同意其女劉紫 霜在系爭土地上搭建系爭增建物，惟按使用借貸，非如租 賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及 空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上 訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地 所有人即上訴人有使用該房地之權利，此有最高法院59年 度台上字第2490號判例足參。又債之契約，僅於訂約當事 人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人， 此觀民法第153條規定意旨甚明。經查縱被告辯稱原告同 意被告之前手即劉紫霜使用系爭土地屬實，惟被告並未提 出劉紫霜有支付使用系爭土地對價之證據資料供參，是被 告抗辯原告對劉紫霜在系爭土地上搭建系爭增建物並無異 議，亦僅足認定原告與劉紫霜間有無償使用借貸契約存在 ，惟揆諸前揭說明意旨，使用借貸關係僅具有債之相對效 力，該使用借貸關係僅存在於原告與劉紫霜間，被告不得 執以對土地所有權人即原告主張有使用系爭土地之權利， 至為明確。
（五）又原告陳稱系爭增建物係劉紫霜增建用以供作曬衣使用， 為被告所不爭執，且被告自稱其亦係照原使用方式使用等 語（見本院卷第96頁反面），參以系爭增建物本係在原有 系爭建物之結構體外，另行搭建之鐵皮磚架造建物，是將 系爭增建物拆除對於被告所有系爭建物之結構安全並無影 響此經本院至現場勘驗明確，並有現場照片在卷可參（見 本院卷第24頁），又依上述拍賣公告所載內容，足見被告 於投標應買系爭建物及系爭增建物時，已明顯可知系爭增 建物為「未辦保存登記建物」且占用系爭土地，執行法院 拍賣時，並未將上開未辦保存登記建物占有使用基地之權 利一併出賣予拍定人即被告，至臻明確，是被告參加投標 而應買，本即應承擔日後系爭增建物有被拆除之風險。因 此，原告請求被告拆除系爭增建物，乃其所有權之正當行 使，要難認為有何權利濫用之情事，亦難認與何誠信原則 有違。被告主張原告訴請拆屋還地有違反誠信原則或以損 害他人為主要目的之疑義云云，自不足採。
（六）綜上所述，被告所辯各節，均難認其有占用系爭土地之合 法權源，堪認原告主張被告所有之系爭增建物乃無權占用 系爭土地為真實。從而原告本於系爭土地之所有權，依民 法第767條規定，請求被告將系爭土地上之系爭增建物， 即如附圖所示編號A部分、面積35平方公尺之鐵皮架磚造
建物折除，並將該部分土地返還原告，要屬有據，應予准 許。
（七）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最 高法院著有61年臺上字第1695號判例可資參照。查本件被 告占用系爭土地，且無合法權源，其占用土地自受有相當 租金之不當利益，而系爭土地係原告所有，已如前述，是 原告請求被告給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。 次按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方 土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限 。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院 68年臺上字第3071號判例可資參照。再按租金之請求權因 5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，至於其他無 租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使 用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止 或未成立而謂其時效之計算應有不同，最高法院49年臺上 字第1730號判例亦可參照。本院審酌系爭土地位在被告所 有系爭建物後放，並未臨路，且所在位置為住宅區，非屬 繁榮地段，且被告以鐵皮架磚造建物占用系爭土地，使用 價值應屬有限，所能獲得之利益尚非至鉅等情狀，認為原 告請求以系爭土地之申報地價年息百分之10計算不當得利 數額，顯屬過高，應依系爭土地申報總價額年息百分之5 計算為相當，且依上開說明，原告請求相當於租金之不當 得利，自應適用5年短期消滅時效之規定。又被告無權占 用系爭土地面積為35平方公尺，系爭土地自93年1月迄99 年1月之申報地價均為每平方公尺4,080元，此有原告提出 之地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第105頁），又依 系爭建物登記謄本（見本院卷第37頁），被告係於94年2 月17日登記取得系爭建物及其後側系爭增建物，是原告請 求被告給付自起訴日99年12月8日回溯5年之相當不當得利 損害金35,700元（35平方公尺x4,080元x5%x5年=35,700元 ），及自99年12月9日起至返還系爭土地之日止，按年給 付原告相當不當得利之損害金7,140元（35平方公尺x4,08 0元x5%=7,140元），為有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係
，請求被告應將坐落系爭土地內如附圖所示編號Ａ部分面積 35平方公尺土地上之系爭增建物拆除，並將土地返還原告， 及請求被告給付35,700元暨自99年12月9日起至返還系爭土 地之日止，按年給付原告7,140元，為有理由，應予准許， 逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不 合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述 ，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 9 月 5 日
民事第三庭 法 官 尚安雅
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 9 月 5 日
書記官 陳文俊
附圖：