臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第356號
原 告 戴育樂
被 告 方鴻明
蔡毓真
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於中華民國100年9月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣9,970元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告於民國100年3月間，接受被告蔡毓真委託，代尋符合 其提出之面寬、價格、建坪、地坪，及區域限制之房屋， 經原告介紹多筆物件予被告蔡毓真，卻均未有結果，惟原 告已盡力完成仲介業最繁複艱難之物件尋找工作。嗣於上 述代尋期間，得知被告蔡毓真曾與坐落嘉義市○○段160- 19地號土地，及其上門牌號碼嘉義市○○○路236號房屋 （下簡稱系爭房地）所有權人即被告方鴻明洽談購買該房 地事宜，認有成交之機會，乃於100年5月3日去電被告方 鴻明詢問售屋意願，並於隔日即同年5月4日親赴其位於嘉 義市○○路612號店內洽談系爭房地出售事宜，被告方鴻 明表示該屋開價新臺幣（下同）3,000萬元，若經原告促 成時，願給付買賣價金之2％為仲介費，原告當下向被告 方鴻明表示被告蔡毓真前曾透過數組仲介洽談購買系爭房 地，顯見對該屋情有獨鍾，可否給予其2星期的時間努力 ，經被告方鴻明允諾並告知被告蔡毓真曾出價至2,800萬 元。100年5月5日，原告於接洽買方前，再次與被告方鴻 明確認相關條件無誤，並給予市場調查後之專業建議，經 取得共識，再去電被告蔡毓真告知系爭房地位置，亦給予 市場調查及本案標的物可能波動之專業建議後擬導往現場 ，然被告蔡毓真隨即表示現有要事處理，待會再與原告聯 絡等語。詎料，經過30幾分鐘後，原告被告知系爭房地已 完成買賣簽約，被告蔡毓真則來電表示買賣雙方係於100 年5月3日即敲定100年5月5日晚間7時辦理簽約，本件買賣 並非原告仲介促成，所以被告二人均不用給付仲介費，倘 若如被告蔡毓真所言，則被告二人何以在接受原告服務時 未做表示，是被告二人所為顯係為規避給付原告仲介費之 舉，爰提起本件訴訟。
（二）爰聲明求為判決：1、被告方鴻明應給付原告58萬元，及 自100年5月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。2、被告蔡毓真應給付原告29萬元，及自100年5月6日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。3、訴訟費用由 被告負擔。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
1、被告雙方談定2,900萬元，係原告於被告雙方買賣成交後 與被告蔡毓真通電話時得知，並非如被告方鴻明所稱，由 其告知原告，且被告方鴻明答辯稱，其有告知原告其與被 告蔡毓真買賣三點條件、被告蔡毓真委託長輩與承租人斡 旋、原告要另找別人以3,000萬元來買屋、給予20天來與 承租人斡旋等情，皆係無中生有、憑空捏造之詞。此外， 原告於100年5月4日初次拜訪被告方鴻明時，即表示係為 取得其授權，以促成被告蔡毓真購買系爭房地，若如被告 方鴻明於答辯狀所述，其與被告蔡毓真談定售價及細節， 拒絕原告媒介被告蔡毓真等情為真，為何其於言詞辯論時 ，卻表示和所有人，包括被告蔡毓真都可仲介，且既已談 定2,900萬元，卻同意原告要談到3,000萬元，始有仲介費 ，於同一買主下，顯不符邏輯，被告方鴻明前後說法矛盾 ，即係為規避仲介費之給付。更何況原告與被告方鴻明間 對價格、系爭房地條件、銷售期限、服務費比率等，均達 成共識，就服務專業上，原告亦主動提示是否有租賃問題 ，被告方鴻明表示會自行排除，此外，原告另獲其同意對 被告蔡毓真重新開價3,200萬，足證被告方鴻明對原告授 權與期待。就原告服務被告方鴻明部分，有親洽訪談1小 時以上，並詳詢本案細項及條件，租賃排除、獲得委任， 及提出環評、市調、銷售策略、重開新售價等。 2、查本件原告係為被告蔡毓真配偶點光明燈時，談到原告姪 女婿與其為學長、學弟關係，再談到其原診所因租約問題 ，欲尋新診所，並告知原告曾找到一標的，價格談到2,80 0萬元等情，始有爾後仲介服務。被告蔡毓真多次與仲介 接洽，應知成交需付仲介費，而當天雖未簽約，亦未提及 仲介費如何計算，僅以口頭為要約委託，依民法第153條 規定，契約應已成立。又原告對被告蔡毓真之仲介服務， 自3月份起代為尋找多筆標的，不斷的回報尋屋狀況及邀 約看屋，持續地搜索、市調及環評，並因本件被告雙方僅 買賣價格談不攏，仲介服務之重點在於環評及鑑價，是原 告分析市場行情（含系爭房地價值），並告知賣方或據此 擬提高價格，故原告服務業已完成，詎料，被告蔡毓真於 認同價格及環境評估後，卻私下成交，惡意斷絕原告之服 務，規避給付仲介費之義務。
3、就時間點而言，原告於5月4日與被告方鴻明接恰、接受委
託，5月5日18時30分於接洽買方前，去電被告方鴻明再確 認，18時34分去電被告蔡毓真未接，18時35分被告蔡毓真 回撥，被告二人在即將簽約之際，同時選擇不告訴原告即 將簽約，亦未中止委託，而是私下成交後，被告蔡毓真辯 稱於5月3日之前，價格及承租人問題已談妥，並委由羅代 書5月5日約被告方鴻明於晚間7時簽約，另被告方鴻明則 稱係被告蔡毓真5月5日中午告知租賃問題已談妥，並至代 書事務所簽約，如此大筆金額買賣，關於關鍵時間點，豈 有記錯之理。
4、另被告蔡毓真與訴外人即承租人郭丁財簽立房屋借用書乙 情，縱係為真，然簽立借用書時，被告蔡毓真並非系爭房 地所有權人，邏輯顯然不通，法律效力更有待商榷。何況 系爭房地租賃問題，被告方鴻明係表示會自行處理。而被 告蔡毓真在原告告知標的後，惡意斷絕原告之服務，令原 告無法仲介服務，實非原告之過。又就簽約金部分，被告 蔡毓真與原告通話內容，與被告蔡毓真提出之不動產買賣 明細亦不同，顯係不實謊言。
5、仲介服務並不以買賣雙方認識多久，見過幾次面，談過多 少次話來認定是否服務到位，更不論物件成交前買賣雙方 是否接洽過，而是仲介人員接受買賣雙方委託，按其需求 投以服務後，成交之案件，依買賣價金，按雙方合意或仲 介業通例之百分比給付仲介服務費，本件因原告為被告蔡 毓真找尋多筆物件未果後，經研判認為回頭促成其僅價格 未談成之物件成功率最高，果不其然在原告盡心盡力服務 促成下，得以成交，是得知私下成交之際，原告找被告蔡 毓真，被告蔡毓真原有意多少給付，而原告希望得到公平 合理對待，亦找被告方鴻明商談，訴外人即被告方鴻明胞 弟方文宏表示要包紅包，未料其竟與代書商量，而以未委 託、未服務為由，拒付仲介服務費，更於原告提告後，雙 方串證意圖規避給付。
二、被告二人則以下列等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁 回，訴訟費用由原告負擔。
（一）被告方鴻明部分：
1、原告於100年5月4日初次拜訪被告方鴻明，表明其為房屋 仲介及與訴外人即被告方鴻明胞弟方文宏為朋友關係，並 表示其係前來詢問系爭房地出售事宜，被告方鴻明乃向原 告清楚表示不與仲介綁約售屋事宜，及任何人均可在系爭 房地尚未出售前與其接洽，惟若是透過仲介媒介買家，則 售屋條件為底價3千萬元，無議價空間，仲介費則是2％。 原告旋即表示另一被告蔡毓真曾委託其代尋位於興業西路
上房屋，是否可為被告方鴻明為媒介之服務，伊當下立即 拒絕原告要求，並向原告清楚表示，被告蔡毓真已於原告 來訪前與伊談定系爭房地售價與細節，原告毋須再媒介被 告蔡毓真，亦主動告知原告關於被告蔡毓真2年多來已透 過多位仲介斡旋並出價2,800萬元，直至最近又透過訴外 人即被告方鴻明二媳婦之同學黃大祐商量降價事宜，被告 蔡毓真再次與伊洽談，因系爭房地目前出租中，伊遂開出 三點買賣條件，分別為：1、買家需承接租賃合約，2、成 交價2,900萬元，不含仲介費，3、日後若有仲介費產生， 皆應由被告蔡毓真全額負擔，被告蔡毓真全數答應，然因 考量系爭房地租賃問題，是於簽約前先找承租人解決租賃 問題等情，原告立即表示希望給予其20天時間居中與承租 人商談，被告方鴻明則立即拒絕原告要求，並告知被告蔡 毓真已透過其長輩與承租人斡旋中。原告則再向被告方鴻 明詢問，若他人以3,000萬欲購系爭房地時，則如何？被 告方鴻明表示於系爭房地尚未簽約售出前，任何人均可與 其接洽售屋，但其亦可能隨時與被告蔡毓真簽約。 2、被告方鴻明從未允諾給予原告兩星期時間，原告於100年5 月5日來電，僅係向其再度確認售屋條件，從未有原告所 稱給予其專業建議，與其取得共識等情。又被告蔡毓真於 100年5月5日中午來電告知系爭房地租賃問題已解決，當 天晚上於羅澤遠代書事務所簽約，被告方鴻明於當晚簽約 當場公開向被告蔡毓真再重申前述三點買賣條件，被告蔡 毓真再次允諾後，雙方完成簽約。被告方鴻明遂要求當天 在場之訴外人方文宏，致電告知原告毋須再費心媒介其他 買家，被告方鴻明已將系爭房地售予被告蔡毓真等語。被 告蔡毓真聽到後，則表示其亦認識原告，其僅係某次於土 地公廟偶遇任職廟公之原告，並向原告提及尋屋事宜而已 。綜上，被告方鴻明、蔡毓真雙方就系爭房地買賣之事， 於原告前揭期日來訪前，已談定價格與細節，並非原告媒 介促成，被告方鴻明從未委託過或允諾過原告介入被告兩 人間買賣系爭房地乙事，被告蔡毓真亦從未告知被告方鴻 明其有委託原告介入系爭房地買賣等事，是原告何來服務 雙方等情，故原告主張無理由。
（二）被告蔡毓真部分：
1、被告蔡毓真與配偶於100年3月間，偕同前往嘉義市○○路 玉皇宮參拜時，任職於該廟之廟公即原告主動與被告蔡毓 真攀談詢問，言談間談及被告蔡毓真目前經營之牙醫診所 租約將至，欲尋合適之不動產搬遷等情，原告當時只表明 若有診所附近且合適之房屋會代為通知，並可留下電話以
利聯絡，被告蔡毓真僅係認為原告係廟公，應係熱心助人 之人，並不知其係不動產仲介員，是亦未委託原告代為仲 介，更未論及仲介費及成數。惟此後2、3個月間，原告有 來電介紹幾間診所附近房屋，因皆是被告早已看過之房屋 ，所以從未與原告偕同前往現場看屋，且被告蔡毓真與原 告自上述3月閒聊後迄今，並未會面及簽訂任何合約。 2、另住商不動產仲介公司2年前就曾介紹系爭房地，當時因 價格談不攏作罷。於100年4月間，被告蔡毓真再委託訴外 人黃大祐，藉由其與被告方鴻明之二媳婦為同學關係，幫 忙洽談價格，被告蔡毓真原堅持2,800萬元，然被告方鴻 明只願降至2,900萬元，被告蔡毓真迫於診所租期屆至， 遂於4月中旬以2,900萬元與被告方鴻明成交，並於4月底 就系爭房地買賣之所有細節均協商完畢，包括由被告蔡毓 真負責與當時系爭房地之承租人郭丁財洽談搬遷事宜等， 再於100年5月2日通知羅澤遠代書處理系爭房地之過戶手 續，並於同年5月5日晚上7時在羅澤遠代書事務所簽訂系 爭房地之不動產買賣契約書。原告於簽約當日下午6時35 分許來電告知系爭房地之屋主欲賣3,200萬元，被告蔡毓 真心想待會就要以2,900萬元與屋主簽約，原告怎還會來 電，只因當時尚未正式簽約買賣，不敢先行張揚，即告知 原告有急事出門而掛斷，然於同日晚上7時許，簽立系爭 房地之不動產買賣契約書，並繳交定金100萬元後，原告 再於晚上8時38分許來電索取仲介費，令被告蔡毓真大感 意外，本件系爭房地買賣交易之促成，根本非原告仲介， 自始至終原告亦僅有簽約當日前後2通電話，既未帶看標 的，亦未壓低賣價，更遑論連系爭房地之租賃契約處理及 承租人搬遷等，均係被告蔡毓真獨立協商、洽談。所謂仲 介應係帶看房屋、代講價格及處理房屋現況，然系爭房地 之買賣交易中原告均未參與，原告有何依據請求仲介費用 ？是原告請求顯無理由。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議 兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執之事項：系爭房地於100年5月5日由被告方鴻 明以2,900萬元之價格，出售與被告蔡毓真；並於同年6 月2日完成所有權移轉登記。
（二）兩造協議簡化之爭點：
1、被告蔡毓真有無委託原告，代為尋找合意之房屋？ 2、被告方鴻明有無委託原告，代為尋找系爭房地之買主？ 3、被告方鴻明、蔡毓真間就系爭房地所為之買賣契約，是否 基於原告之仲介而成立？
四、本院得心證之理由：
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。受任人應受報酬者，除契約另有訂定 外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給 付。委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理 未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報 酬。民法第528條、第548條分別定有明文。次按「當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事 訴訟法第277條前段定有明文。再按，「民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求。」，有最高法院17年上字第917號判例之要旨可 參。另「原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明 ，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原 告之請求。」，亦有最高法院20年上字第2466號判例之要 旨可資參照。依上開法條之規定及最高法院判例意旨之說 明，本件原告主張受被告方鴻明、蔡毓真二人委託之事實 ，既為被告二人所否認，原告自應就其確有受被告二人委 託仲介系爭房地之買賣，以及被告二人間之系爭房地買賣 契約之成立確實係由其仲介而成立之有利於己之事實負舉 證責任。
（二）又查系爭房地確於100年6月2日以買賣為原因移轉登記予 被告蔡毓真乙情，有原告提出系爭房地之土地、建物登記 第二類謄本1份為證（見本院卷第59-61頁），並為兩造所 不爭執，自堪信為真實。又原告主張受被告蔡毓真之委託 代為尋找合意之房屋，並受被告方鴻明之委託出售系爭房 地，約定於辦妥系爭房地買賣事宜後，給付系爭房地買賣 價格之2%作為報酬等情，除提出通話明細說明1紙及原告 中華電信股份有限公司自100年4月1日至5月7日止之通話 明細表、行動電話「簡訊通信費」通話明細、行動電話受 信通信紀錄查詢結果1份及買方（蔡毓真）仲介服務案件 表影本1紙，以及原告與被告蔡毓真之通話譯文1份外，並 未提出其與被告二人簽立仲介系爭房地買賣之委託書，或 其他任何證據證明其與被告二人間確有成立委任契約之實 。茲將原告所提出之上開證據，分述如下：
1、通話明細說明（見本院卷第62頁）僅係原告自述參與系爭 房地買賣之過程，惟無其他證據可佐，難資為有利事實之 認定。
2、原告中華電信股份有限公司自100年4月1日至5月7日止之
通話明細表、行動電話「簡訊通信費」通話明細、行動電 話受信通信紀錄查詢結果（見本院卷第63-71頁），充其 量亦僅表示上開期間原告曾與被告二人聯絡，然亦難自上 開通話記錄即認原告確有受被告二人之委託。
3、買方（蔡毓真）仲介服務案件表影本（見本院卷第107頁 ）上並未經被告蔡毓真確認簽名，已難認原告確有為被告 蔡毓真提供各該房地之仲介服務，且原告僅曾以電話向被 告蔡毓真提及編號2、3、6之房地，但因該些房地被告蔡 毓真均已接觸過，故原告亦未陪同被告蔡毓真至現場看屋 等情，亦經被告蔡毓真陳明在卷（見本院卷第115、116頁 ，100年9月6日言詞辯論筆錄），而原告對其從未偕同被 告蔡毓真至現場看屋乙情亦不爭執，復觀諸該紙仲介服務 案件表亦未記載各該房地，原告之服務項目為何？實難以 此原告自書之服務案件表，即率認其與被告蔡毓真間成立 委任契約。
4、至兩造均不爭執其真正之原告與被告蔡毓真間通話譯文（ 見本院卷第124-141頁），實未有原告與被告二人間確成 立委任關係之記載，且細繹其內容，均係原告與被告蔡毓 真在系爭房地買賣契約成立後，原告可否向被告二人請求 仲介費乙事各執一詞，是上開通話譯文亦難逕為有利於原 告事實之認定。
5、再者，證人即被告方鴻明之胞弟方文宏亦到場證稱：「（ 問：有無介紹原告賣你哥哥被告方鴻明的房子？）當天原 告打電話給我，請我聲請車店段車店小段的土地、建物登 記簿謄本，因為他要聲請出來介紹給一位在興業西路的牙 醫師，後來我自己判斷應該是被告蔡毓真，後來我看謄本 之後我跟原告說我哥哥在附近也有一間房子，但是我跟原 告說這間已經賣掉了，出售2900萬元，我當場就跟原告講 ，我是100年4月中旬左右說的。」、「（問：為何原告10 0年5月4日還去找被告方鴻明說要幫忙賣房子？）聲請謄 本出來後我是當面與原告見面，而且當面告訴他系爭房地 已經以2900萬元賣掉，是何人買的我沒有明確告訴原告， 原告回去之後，過幾天又到我的三信合作社找我，應該也 是在100年4月的時候，我知道賣掉是我嫂嫂告訴我的，後 來我嫂嫂又說因為租賃的關係好像有一點問題，所以我才 又告訴原告房子沒有賣成，原告就要我介紹給我哥哥。」 、「（問：你既然覺得原告不要介入，為何之後又與原告 提起系爭房屋沒有賣掉？）我告訴原告時，原告說是否是 因為你怕我賺仲介費嗎，我說朋友這麼久了，我幫你介紹 給我哥哥，但是我給原告我哥哥的電話，叫原告自己去找
我哥哥，後來如何談的我不知道。」、「（問：第二次你 嫂嫂說因為租約的問題，房子沒有賣掉，你又向原告提及 之後，有無再告訴原告系爭房地已經出售？）沒有，我只 有第一次我嫂嫂告訴我房子賣掉有告訴原告。」、「（問 ：你哥哥方鴻明是否有委託原告賣系爭房子？）他們怎麼 接觸我不知道，但是站在朋友的立場，我不希望原告再繼 續幫我們。」等語（見本院卷第150-152頁，100年9月20 日言詞辯論筆錄），足認上開證人方文宏所證，亦難逕認 原告與被告方鴻明間就系爭房地確已成立委任契約。 6、準此，原告主張受被告二人委託乙節，已難認定。（三）而原告僅以系爭房地之買賣契約簽約前，曾與被告二人見 面洽談系爭房地之買賣事宜，即主觀認為系爭房地係因伊 提供服務始成交，惟並未舉出具體事證證明之，依上開法 條之規定及最高法院判例意旨之說明，已不足以認定屬實 ，而應駁回原告之請求。何況：
1、被告方鴻明於原告100年5月4日登門拜訪，表示欲為被告 方鴻明代售系爭房地時，已言明系爭房地若以3,000萬元 賣出，則原告可取得仲介費2％乙情，除據證人即當時亦 在場被告方鴻明之女方雅香到庭證述明確外，並經人即當 時陪同原告到場之友人侯弛蔚到庭證述屬實（見本院卷第 84、85、155頁，100年8月9日、同年9月20日言詞辯論筆 錄），足認被告方鴻明與原告縱達成出售系爭房地之委任 契約，其條件亦係系爭房地以3,000萬元之價格出售為限 乙情，應可認定；依此，原告既未依其與被告方鴻明間之 約定以3,000萬元代售系爭房地，尚難認其已完成委任事 務，而可向被告方鴻明請求2%之仲介費用。
2、又姑不論100年5月4日原告拜訪被告方鴻明時，原告向被 告方鴻明提及被告蔡毓真欲購買系爭房地時，被告方鴻明 究竟有無允諾原告為其代售，及允諾給予原告兩星期時間 代售系爭房地乙情，原告與被告方鴻明所述何者為真？惟 查，被告二人係因買賣系爭房地乙事於98年間即已認識， 當時系爭房地之買賣因被告二人價格談不攏而破局，嗣於 100年3月間，被告蔡毓真始透過其友人黃大祐向被告方鴻 明之二媳婦游說系爭房地可否降價出售，經被告二人再度 洽談後，系爭房地以2,900萬元之價格成交，惟因系爭房 地尚有租賃事宜待解決，故被告二人乃於解決該租賃問題 後，始於100年5月5日簽約；又於被告二人簽約前之100年 4月間，被告蔡毓真即覓尋地政士羅澤遠，並央請其辦理 本件系爭房地之過戶事宜等情，除據被告二人陳明外，並 經證人【黃大祐】到庭證稱：「（問：系爭房地買賣的事
情，你是否知道？）我知道，100年3月中旬知道這件事情 ，是被告蔡毓真主動直接找我，因為被告蔡毓真之前曾經 委託我幫他找房子，我與被告蔡毓真先生是扶輪社社友， 剛好被告方鴻明的兒子是我的朋友，被告方鴻明的媳婦是 我高中同學，被告蔡毓真告訴我系爭房地屋主不願意降價 的事情，我才知道系爭房地的屋主是我同學家，被告蔡毓 真就拜託我去幫忙談價錢，差不多是100年3月底的事情。 」、「（問：100年3月底去找被告方鴻明？）100年3月底 我是去找被告方鴻明的媳婦談，我原本希望約他公公，後 來因為時間的問題，我才去找被告方鴻明的媳婦談，原本 被告方鴻明開價3000萬元，被告蔡毓真希望我談2800萬元 ，我與被告方鴻明的媳婦於100年3月底見面一次之後，大 部分都是用電話聯絡，靠他與被告方鴻明做聯繫，100年4 月初被告方鴻明的媳婦有與我見面，說被告方鴻明願意以 2900萬元的價格出賣系爭房地給被告蔡毓真，當天我就把 這件事情告訴被告蔡毓真。」、「（問：當時談價錢完全 沒有與原告接觸？）是的。」等語；並經證人羅澤遠到庭 證稱：「（問：當初找你辦理本件是何人？）是被告蔡毓 真。」、「（問：被告蔡毓真何時找你辦理本件？）最早 是100年4月初的時候，因為她和我太太是合唱團的團員， 她和我太太提起，說如果有需要要找我幫忙。」、「（問 ：正式找你幫忙是何時？）他們約好來我事務所簽約，事 先他們都談好，100年4月之前我都沒有介入，是談好後才 來找我，之前談價錢我也沒有介入，我之前有認識被告方 鴻明，100年5月5日之前與兩位被告完全沒有就系爭房地 的事情討論過任何的事情，是在100年5月5日當天晚上簽 約時才討論，當時現場還有被告方鴻明的弟弟，我也是當 天晚上才知道房子的賣價，因為是當事人的買賣，所以兩 造都沒有提到仲介費。」、「蔡小姐有談到房子如果有承 租人，要如何處理，那是在簽約前問的，大概是在100年4 月的事情。」、「（我《被告蔡毓真》前幾天就有向證人 羅澤遠說可能要約100年5月5日那天簽約，但是不確定， 是到100年5月5日當天確定被告方鴻明可以，我才打電話 給證人羅澤遠。）、（問：是否如同被告蔡毓真說的？） 是的，我有說100年5月5日我可以，到100年5月5日當天打 給我，確定他們要過來簽約。」等語（見本院卷第111-11 3頁、第145-148頁，100年9月6日、同年9月20日言詞辯論 筆錄），並有系爭房地之房屋借用契約影本1份在卷可參 （見本院卷第49頁），而質之原告亦自承上開系爭房地2, 900萬元之成交價，及系爭房地買賣契約簽訂前，有關協
助解決系爭房地租賃事宜伊均未參與等情（見本院卷第11 7、118頁，100年9月6日言詞辯論筆錄），足見被告蔡毓 真並非自原告處得知系爭房地欲出售，被告二人亦非經由 原告而簽訂系爭房地之買賣契約，又被告蔡毓真早於原告 與被告方鴻明首次見面商談欲為被告方鴻明代售系爭房地 事宜之100年5月4日前，即與被告方鴻明達成系爭房地以2 ,900萬元成交，且簽約前有關系爭房地之租賃事宜亦係被 告蔡毓真自行處理，與原告無涉等情，已可確定。 3、至系爭房地之買賣事宜，原告未偕同過被告蔡毓真至現場 看屋，亦未協助被告二人處理系爭房地租賃事宜及參與系 爭房地價格之洽談等情，固為原告自承在卷，已見前述， 惟原告主張伊確實有為被告二人提供系爭房地市場調查後 之專業建議、環境評估、銷售策略、重開新售價等服務， 應認伊已為被告二人提供不動產仲介之服務乙節，為被告 二人所否認，就此，原告亦未能舉證以明，尚難認其上開 主張可採；復參以上開證人經本院隔離訊問後，就其等與 被告二人如何參與系爭房地買賣事宜之證詞互核相符，應 足採信，益見原告主張被告二人委託其代辦系爭房地買賣 事宜乙情，難謂與事實相符；綜上，堪認被告二人抗辯本 件系爭房地之買賣事宜，原告自始至終均未實際參與，且 系爭房地買賣契約亦非由原告仲介所成立等語屬實，而足 以採信。
五、綜上所述，本件原告未能舉證被告二人確委託其代辦系爭房 地買賣事宜，且被告蔡毓真得知本件買賣標的即系爭房地亦 非原告所介紹，原告自始至終均未實際參與，又系爭房地買 賣契約亦非由原告仲介所成立，則依前揭說明，原告自不得 向被告二人請求給付仲介費。從而，原告起訴請求被告方鴻 明、蔡毓真應分別給付其58萬元及29萬元，及均自100年5月 6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬無據， 應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論 述。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費9,970元（ 含證人旅費500元），應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文 第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民二庭法 官 黃仁勇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 黃意雯