臺北高等行政法院判決
100年度訴字第1077號
100年9 月15日辯論終結
原 告 林政二
訴訟代理人 蔡志揚 律師
被 告 宜蘭縣政府
代 表 人 林聰賢（縣長）
訴訟代理人 鄧貴珍（兼送達代收人）
陳瑜君
葛若虹
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國100 年4
月28日台內訴字第1000010109號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
被告為辦理頭城鎮○○○○○○道路（台二線外環道）新闢 工程，需用原告所有土地在內之宜蘭縣頭城鎮○○○段0000 00等110 筆地號土地，報經內政部以民國（下同）99年8 月 31日台內地字第0990179781號函核准徵收，並一併徵收其土 地改良物。被告據以99年8 月31日府地用字第0990124735A 號公告徵收（公告期間自99年9 月1 日起至99年9 月30日止 ），並以99年8 月31日府地用字第0990124735B 號函通知原 告。原告以補償地價偏低為由，向被告提起異議，案經被告 提交宜蘭縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）99年 11月19日第3 次會議復議，決議將原告被徵收土地所屬之頭 城鎮編號第180 ○○○區○○區段及第0000○○○區○○區 段之99年土地公告現值分別由每平方公尺新臺幣（下同）2, 000 元、7,600 元，調高為每平方公尺2,400 元、8,700 元 。被告遂以99年12月6 日府地用字第0990176163B 號函（下 稱原處分）將上開復議結果函知原告。原告對於被徵收土地 所屬頭城鎮編號第180 ○○○區○○區段之4 筆土地（即起 訴狀附表1 所示之頭城鎮○○○段000000、000000、000000 、000000地號土地，下稱系爭土地）復議結果猶有未服，提 起訴願，遭決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。二、原告主張略以：
㈠按「人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文。國家 因公用或其他公益目的之必要，得依法徵收人民之財產，
對被徵收財產之權利人而言，係為公共利益所受之特別犧 牲，國家應給予合理之補償，且補償與損失必須相當。」 為司法院釋字第400 、409 、425 、440 、516 、579 號 等解釋一再明揭。本件原告被徵收之系爭4 筆地號土地， 與被徵收之同區域同地段之00000 、00000 、00000 等3 筆地號土地價格相去太遠，難謂合理，至少應比照00000 地號每平方公尺5,285 元予以調高（附圖2 、原證1 ）， 始合事理之平。
㈡89年在劉守成縣長任內，即傳聞要新闢烏1 號道路疏解台 2 線濱海公路的車流量，因此原告附近的土地，近10年無 買賣紀錄，且00000 、00000 、00000 地號土地的公告現 值也從此時起，由9000元瞬間狂跌至540 元，此乃近年來 相關徵收機關慣用手法；原告被徵收的土地總面積共1770 平方公尺，補償金額計7,402,577 元，尚不夠原告到土地 相連的烏石港重劃區內購回250 平方公尺的土地（附件1 ），倘被告以區段徵收為之，原告尚可換回700 餘平方公 尺的抵價地，較符損失補償原則。而原告於99年7 月5 日 鎮公所召開的用地取得會議中要求以地易地，被告以尚有 大洋都市計畫要辦理，無土地可供易地（附件2 之會議記 錄），如今被告於烏石港重劃區確有69筆77,462平方公尺 的土地準備標售，令原告不服。被告以無土地可供原告申 請抵價地為由不依土地徵收條例第4 條第2 款為區段徵收 而採一般徵收，然被告一般徵收的價格與市價差距大，不 符憲法保障人民權利之意旨。
㈢原告原先認為比照00000地號土地徵收價格與市價相當， 係因當時不知00000 地號土地的公告現值曾經高達9,000 元，故僅要求提高比照00000的徵收價格。惟原告被徵收 的7 筆土地，原本僅有4 筆地號（00000 、00000 、0000 、00000 ）。2 筆土地（00000 、00000 ）無償提供鎮公 所做為道路使用；2 筆土地（00000 、00000 ）緊臨8 米 寬的主要幹道，且上開4 筆土地中，有2 筆土地之公告現 值曾經高達9,000 元。故原告認為徵收補償價格應比照00 000 與00000 （分割自00000 ）的價格，每平方公尺8,70 0 元，始為合理公平的價格。本件原告請求提高之價格， 尚無法完全填補原告之損失，原告鄰居康游梅於87年在附 近購買260 坪的土地（亦在本次徵收範圍內），當時成交 價格：每坪15,300元（原證5 ）。
㈣原告原有3 筆相毗鄰的土地（00000 、00000 、00000 ） ，無償提供給鎮○○○○○○路（8 米寬）使用。大坑路 自日據時代起即為大坑里600 餘戶里民對外聯絡的唯一道
路。原告於76年改建房屋時，鎮○○○○○道路為由，禁 止原告使用上開土地，以致原告的圍牆必須退縮至目前位 置，造成原告前院狹小，無法充分使用。如今被告將大坑 路辯稱為一般農路，而非舊都市○○道路，原告實無法接 受。再者，上開00000 地號土地因96年烏石港重劃區被徵 收，分割殘餘的部份成為00000地號土地，99年辦理此次 徵收案，又將00000 分割成00000 與00000 兩個地號（附 圖2 、3 參照），原本同一地號土地，卻只有00000 地號 土地調高至每平方公尺5,285 元，00000 地號土地則仍只 有2,400 元，此種因人為之徵收分割，而給予兩種徵收補 償價格，顯不合理，難謂合理相當之補償。尤其，系爭00 0000地號土地，原本於87年之土地公告現值仍有9,000 元 ，自90年竟大幅降低至3,600 元，隔年更降至540 元，而 相鄰之00000 、00000 地號土地公告現值之調整模式亦一 模一樣，但00000 、00000 地號於96年後又調高接近至原 來87年之價格水準8,700 元，然而00000 地號卻僅調高至 2,400 元（原證4 ），兩者相較，顯失合理公平，不符徵 收補償合理相當之原則，亦與平等原則有悖。至於系爭00 0000地號土地，於98年之前仍屬00000 地號土地，係被告 於99年為辦徵收始從00000 地號土地分割出來（附圖2 、 3 參照），苟00000 地號土地調高至每平方公尺5,285 元 ，原本屬同一筆土地之000008地號土地，亦當調高至同樣 價格，方符事理之平。又00000 與00000 兩筆土地有地上 二層鋼筋混凝土磚造住宅（原證2 ），並有建物登記在案 （原證3 ），且緊鄰8 米寬的主要幹道（00000 係分割自 00000 ），僅依照一般耕地來做補償，顯不合理。 ㈤原告所有7 筆土地中：4 筆土地（00000 、00000 、215- 14、00000）之稅金長久以來由原告支付，土地則無償提 供鎮○○○○道路使用，原告不能使用，其公告現值卻比 另3 筆土地（0000、0000、0000）還高，實難令原告信服 。況原告於100 年6 月13日向陳監察委員永祥陳情時告知 0000地號土地的公告現值有人為操作的異象，陳監察委員 要求被告答覆，被告以此案尚在行政訴願中，要求監察委 員不應受理，卻在6 月21日行文通知原告「摘錄錯誤」， 且被告所呈附卷0000地號土地之「宜蘭縣頭城鎮實施平均 地權規定地價土地異動更正表」，更正前之85年及86年的 公告現值為9,000 元，雖經被告更正為1,100 元，然83年 及84年之公告現值卻是高達3,600 元（原證6 ），被告無 論如何臨訟更正，均難以自圓其說。又參照被告所呈附卷 85年及90年地價區段（略）圖，亦顯示00000 的公告現值
並無摘錄錯誤，被告答辯顯為臨訟之辯詞，懇請鈞院不予 採信。另被告所呈附卷之宜蘭縣政府100 年8 月12日府地 用字第1000124099號函說明之㈠中：「至所提同段0000 0 及215- 8地號等2 筆土地，係位於烏石漁港區段徵收範 圍邊界，原劃屬編號第113 號區段」等語，足以證明0000 0 地號土地之公告現值，並非被告所稱摘錄錯誤。因為00 000 比00000 、00000 更接近烏石漁港區段徵收範圍邊界 ，其公告現值才會與00000 、00000 兩者起伏相似，且00 000 、00000 為烏石漁港區段徵收殘餘部份分割出來的， 更有理由比照00000 、00000 的徵收補償價額徵收之。 ㈥復參照被告所呈附卷之買賣實例調查估價表：前4 筆為耕 地、多位於兩溪堤防間或山坡地，地上無建物，又無緊臨 8 米寬的道路，且為裡地，與系爭土地也有相當距離（詳 附表及原證7 ），實不應做為推估被告土地價格之依據。 又公告土地現值之估定，實務上係以內政部訂定之「地價 調查估計規則」為其作業準據，惟依該規則規定，除屬於 繁榮街道路線價區段之土地外○○○區段○○○○○○區 段地價作為宗地（即各筆土地）地價。結果，只要位於同 一地價區段，各筆土地之補償單價均為相同；換言之，同 一地價區段內之各筆土地，即使土地之區位、形狀、面積 、地勢、環境、收益性或其他交易上價格形成因素有所差 異，但其徵收補償之單價並無不同，不僅公告土地現值往 往低於一般正常市價，縱令予以加成計算後之徵收補償地 價，亦普遍存在低於一般正常市價之情事。然則，作為土 地徵收補償依據之公告土地現值，係依平均地權條例第46 條所創設，而該條例所定之「公告土地現值」制度，與土 地法及其施行法所定之「標準地價」制度，無論是地價之 公告時期、內涵或作用，均不相同。據此，依土地法施行 法第40條授權之地價調查估計規則，僅能謂係為補充、執 行土地法所定之「標準地價」制度，所訂定之技術性及細 節性規範；依該規則規定所估計之地價，應無土地法第15 2 條所稱之「標準地價」，非平均地權條例第46條或土地 徵收條例第30條所稱之公告土地現值。另平均地權條例並 無關於授權訂定公告土地現值評定規範之明文（土地徵收 條例亦無）。從而，縱使地價調查估計規則第1 條第2 項 規定：「依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權 條例有關規定」，亦不能據此規定，即解釋為該規則係平 均地權條例授權訂定之法規命令。而公告土地現值與徵收 補償地價之決定，具緊密之關聯性；亦即，補償徵收地價 （單價）之決定，係按公告土地現值加上加成補償。就此
以觀，公告土地現值之估定，乃終局地將影響人民財產權 益及損失之填補（尤其，以區段地價直接作為各宗土地公 告土地現值），應屬涉及人民財產權利之重要事項，故為 貫徹憲法保護人民權利之意旨，應由法律直接加以明定， 不宜僅以法規命令之位階定之（司法院釋字第600 號、第 643 號解釋）。退步言之，即使認為地價調查估計（公告 土地現值之估定）是有涉及技術性、細節性之事項，但其 中關於「以區段地價直接作為各宗土地公告土地現值」之 規定（地價調查估計規則第23條），並非屬技術性事項， 且因與人民財產權益有密切關係，亦不得謂屬細節性之事 項；因而其估定之準據，至少亦應由法律明確授權命令予 以規定（司法院釋字第443 號解釋）。質言之，雖公告土 地現值之作用，係平均地權條例第46條及土地徵收條例第 30條所明定，但以非經此二法律授權訂定之地價調查估計 規則，作為公告土地現值之評定作業準據，並將其估定結 果作為土地徵收補償之依據，實已違反法律保留原則（原 證8 ）。故有關系爭被徵收土地之地價，以區段地價為補 償單價，逸脫於「不動產估價技術規則」所定之「宗地估 價」之外，難謂適法。
㈦被告於99年7 月8 日即知最高行政法院99年度判字第675 號判決要求其依法行政，對被徵收戶之補償，自當遵循憲 法第15條損失補償相當原則，惟被告辦理本次徵收案時（ 99年8 月31日），仍不知有所改進。為此，提起本件訴訟 ，並聲明求為判決：
⒈訴願決定、原處分關於如起訴狀附表1 所示地號核定之 徵收補償價額不利原告部分撤銷。
⒉被告就本件土地之徵收補償費，除原核准金額外，應作 成再核發原告6,300,840 元之處分（詳如附表1 所示計 算表）。
三、被告答辯略以：
㈠宜蘭縣頭城鎮公所為辦理頭城鎮○○○○○○道路（台2 線外環道）新闢工程，經被告以99年7 月6 日府建城字第 0990093180A 號公告「變更頭城都市計畫（部○○○區○ ○○區○道路用地，部分堤防用地為堤防用地兼供道路使 用，部分水域用地○○○區○○道路使用暨部○○○區○ ○○○○○○道路使用）」案後（附件8 ），即辦理用地 取得作業。本案變更後之道路用地屬公共設施保留地，原 應依平均地權條例施行細則第63條規定重新計算地價，惟 其公告土地現值重新計算結果將降低，為確保土地所有權 人之權益，宜蘭地政事務所爰依土地徵收條例施行細則第
31條第2 項規定，維持原地價區段；又因屬99年度新增徵 收案，依土地徵收條例第30條第2 項規定意旨，宜蘭地政 事務所依宜蘭縣地評會98年第7 次會議決議：「本縣99年 度辦理一般徵收、區段徵收地區（含來年需地機關臨時提 報部分），同意業務單位意見，以地政事務所調查之99年 擬評公告土地現值區段地價之72% 調整，徵收時另加4 成 地價補償」辦理（附件9 ) ，是宜蘭縣地評會於評定被告 99年公告土地現值作業時，一併評定徵收補償加成成數為 4 成，並考量被徵收土地所有權人權益，授權被告於需地 機關臨時提報徵收案部分，逕依地政事務所調查之一般正 常交易價格的72% 更正公告土地現值。
㈡本件原告所有坐落頭城鎮○○○段0000、0000、0000、00 00、0000、0000及0000地號等7 筆土地，經被告斟酌地價 之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、 土地改良、公共建設、特殊設施等各項影響地價因素 後○○○區段○○○○○○區段地價：
⒈系爭00000 、00000 、00000 、00000 地號等4 筆土地 劃屬頭城鎮編號第180 ○○○區段○○○○區段位於協 天路（大坑路）南側迄海水浴場（開蘭東路、協天路） 間一帶裡地農業區，99年公告現值地價調查期間（97年 9 月2 日至98年9 月1 日）查無買賣實例，原以編號第 91號（區段範圍為「下埔排水西南方迄礁溪鄉段界農地 」）、編號第9 ○○○區段○○○○○○路東側（下埔 里轄區內裡地）農地」）有買賣實例之地價區段推估其 地價，嗣於本案送地評會復議時，宜蘭地政事務所考量 編號第91○○○區段○○○區段較遠，故另選擇離目標 區段較近並有買賣實例之編號第2 ○○○區段○區段範 圍為「宜三路（福成路）以東福德溪與金面溪間農地」 ）推估其地價，且為顧及民眾權益，重新檢討目標區段 勘查表，將其中「交通運輸─接近聚落的○○○區段○ 道路規劃及闢建程度」、「自然條件─地勢及保排水之 良否」、「特殊設施─環境污染之有無及接近程度」等 5 項修正細項向上修正1 級，修正後推估出目標區段之 地價為每平方公尺3,300 元（公告現值以72% 計算為每 平方公尺2,400 元，徵收補償價則為每平方公尺2,400 ×1.4=3,360元）（附件4 ）。
⒉又大坑罟段00000 及00000 地號2 筆土地，劃屬頭城鎮 編號第352 ○○○區段○○○○區段位於頭城鎮○○○ 區路西側裡地（大坑路136 巷及706 巷間）一帶住宅區 ，99年公告現值地價調查期間（97年9 月2 日至98 年9
月1 日）查無買賣實例，宜蘭地政事務所依首揭規定， 選取適○○○區段○○○○○○區段進行區域因素修正 ，並估○○○區段○○區段地價為每平方公尺10,500元 ，因其為99年度新增徵收案，依宜蘭縣地價及標準地價 評議委員會98年第7 次會議決議，應依擬評區段地價之 72% ○○○區段○○○○○區段地價之99年公告土地現 值每平方公尺為7,600 元。案經提交宜蘭縣地評會99年 11月19日第3 次會議審議，經重新選取區位條件相近之 第176 號、第181 號地價區段進行區域因素修正，決議 更正99○○○區段○○區段地價為每平方公尺12,100元 ，依擬評區段地價之72% ○○○區段○○○○○區段地 價之99年公告土地現值每平方公尺為8,700 元（附件11 ）。
⒊另○○○段0000地號原劃屬編號第180 ○○○區○○區 段，因都市計畫變更，宜蘭地政事務所重新檢討修正區 段線後，跨屬編號第180 號及第352 號2 個地價區段， 99年公告土地現值經更正為每平方公尺5,285 元（2,40 0 ×0.542+8,700 ×0.458 ）。是該筆土地經地價區段 重新劃分結果，地價調高，已對土地所有權人做最有利 之考量。
㈢原告所陳○○○段00000 地號土地自87年以來公告土地現 值由每平方公尺9,000 元降至540 元乙節。經查，該土地 位屬頭城都市計畫農業區，應劃屬第180 ○○○區○○區 段，惟85年間誤摘錄為第113 ○○○區○○區段，嗣於96 年底檢核發現宗地計算組摘錄錯誤，遂依辦理更正公告地 價公告土地現值作業注意事項第2 點規定辦理，業經被告 以100 年6 月21日府地用字第1000090925A 號公告更正（ 附件1 ），故自97年起該筆土地之公告土地現值即為正確 。至同段00000 及00000 地號2 筆土地，係位於烏石漁港 區段徵收範圍邊界，原劃屬編號第113 號區段，宜蘭地政 事務所辦理90年公告土地現值作業時，將非屬區段徵收範 圍內之第113 號區段併入毗鄰第182 ○○○區區段，惟該 2 筆土地所屬地價區段未一併釐正，致仍以原第113 號區 段摘錄並計算地價，應更正為第182 ○○○區區段價始為 正確，該2 筆土地90至95年公告現值亦經被告以100 年7 月27日府地用字第1000112659A 號公告更正（附件2 ）。 ㈣另關於本案更換推估基準區段之理由乙事：查頭城鎮編號 第180 ○○○區段○區段範圍為大坑路以南、開蘭東路以 北、沙成路以東及協天路以西○○○區區段，於99年公告 土地現值作業期間未蒐集有買賣實例，原以編號第91號（
區段範圍為「下埔排水西南方迄礁溪鄉段界農地」）及編 號第○○○區段○○○○○○路東側（下埔里轄區內裡地 ）農地」）有買賣實例之地價區段推估其地價，嗣於本案 送地評會復議時，宜蘭地政事務所考量編號第91號地價區 段離目標區段較遠，故另選擇離目標區段較近、有買賣實 例之編號第23○○○區段○○○○○○路（福成路）以東 福德溪與金面溪間農地）推估其地價，且為顧及民眾權益 ，重新檢討目標區段勘查表，將其中「交通運輸─接近聚 落的○○○區段○道路規劃及闢建程度」等5 項修正細項 向上修正1 級，修正後推估出目標區段之地價為每平方公 尺3,300 元，公告現值以72% 計算為每平方公尺2,400 元 ，，較原公告現值每平方公尺2,000 元為高，業已反應市 價。
㈤至原告所指土地改良物之徵收補償價格亦屬偏低乙節，有 關本案土地改良物經被告公告徵收後，原告數次主張地上 物有遺漏查估等情事，被告先後於99年9 月17日、10月14 日、12月21日、100 年1 月12日及2 月25日會同需地機關 現場勘查，並派員協助辦理複查作業（附件13），原告分 於100 年1 月18日、21日及3 月25日領竣地上物補償費（ 附件14），爾後並未再就該地上物之漏查及補償偏低另提 出異議，被告直至100 年7 月5 日始收到原告複估申請書 ，業訂於7 月15日複勘（附件15），併予說明。 ㈥綜上，本件地價補償已踐行相關法定程序辦理，並無違誤 ，為此求為判決駁回原告之訴。
四、查前揭事實概要欄所載各節，以及宜蘭縣頭城鎮公所為辦理 頭城鎮○○○○○○道路（台2 線外環道）新闢工程，於本 案徵收前，業經被告以99年7 月6 日府建城字第0990093180 A 號公告「變更頭城都市計畫（部○○○區○○○區○道路 用地，部分堤防用地為堤防用地兼供道路使用，部分水域用 地○○○區○○道路使用暨部○○○區○○○○○○○道路 使用）」，其中系爭0000、0000地號土地因上開都市計畫變 更案，由農業區變更為溝渠用地兼供道路使用，系爭0000、 000000地號土地因上開都市計畫變更案，○○○區○○○道 路用地，均為都市計畫區域內公共設施保留地等情，為兩造 所不爭執，並有內政部99年8 月31日台內地字第0990179781 號核准徵收函、被告99年8 月31日府地用字第0990124735A 號徵收公告、99年8 月31日府地用字第0990124735B 號通知 原告徵收函、原告異議書、99年11月19日宜蘭縣地評會99年 第3 次會議紀錄、被告99年7 月6 日府建城字第0990093180 A 號變更頭城都市計畫公告、原處分及訴願決定等件附原處
分卷可稽，其事實堪予認定。
五、歸納兩造上述之主張與陳述，可知本件之主要爭執在於：系 爭土地之地價查估與區段劃分及99年土地公告現值之評定有 無違誤？系爭土地之徵收補償價額是否已反應一般正常交易 價格？本院判斷如下：
㈠關於地價查估、區段劃分及公告現值評定部分： 1.按平均地權條例第1 條規定：「平均地權之實施，依本 條例之規定者；本條例未規定者，適用土地法及其他有 關法律之規定。」、第46條規定：「直轄市或縣（市） 政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○ ○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評 定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，作為土 地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作 為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依 據。」、土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及 土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業 程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中 央地政機關定之。」
⒉次按地價調查估計規則第1 條規定：「本規則依土地法 施行法第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估 計，應符合平均地權條例有關規定。」、第17條規定： 「（第1 項）地價實例估計完竣後，應將估計之土地正 常單價調整至估價基準日。……（第3 項）第1 項估價 基準日指每年9 月1 日。」、第18條規定：「（第1 項 ）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價 區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟 酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條 件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋 建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因 素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相 近之土地劃為同一地價區段。……（第4 項）公共設施 保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保 留地均○○○區段○○○○○區段時，得併入毗鄰之非 公共設施保留地劃為同一地價區段。」、第19條規定： ○○○區段○○○○○○道路、溝渠等自然界線或使用 分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍 線為準。……」、第21條第1 項規定：「估計區段地價 之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價 之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求 其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收
益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用 分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段 ，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表 及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○ ○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同 之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○ 區段○區段地價修正之。」、第23條規定：「宗地單位 地價之計算方法如下：……二、其○○○區段○○○○ ○區段地價作為宗地單位地價。……」
⒊依上開規定，平均地權條例未規定○○○區段○○○區 段地價查估及公告土地現值計算等事項，應適用土地法 及其他有關法律之規定。又有關此等技術性、細節性之 事項，土地法施行法第40條規定由中央地政機關定之， 內政部依該規定訂定地價調查估計規則，作為地政機關 調查估計地價之作業規範，其規範具體明確，未違反土 地法及土地法施行法，或增加法律所無之限制，並無違 反法律保留之原則，行政機關辦理相關案件，自得據以 適用（最高行政法院96年度判字第1926號判決參照）。 原告主張地價調查估計規則並非依據平均地權條例及土 地徵收條例之授權訂定，以該規則作為土地公告現值之 評定準據，並將其估定結果作為土地徵收補償依據，違 反法律保留原則云云，並無可採，先予敘明。
⒋查系爭土地係於99年土地現值公告後，始經被告以99年 7 月6 日府建城字第0990093180A 號公告「變更頭城都 市計畫」，由農業區變更為溝渠用地兼供道路使用及道 路用地，而為都市計畫地區內公共設施保留地，原應依 平均地權條例施行細則第63條規定重新計算地價，惟其 公告土地現值重新計算結果將降低，為確保土地所有權 人權益，被告地政處所屬宜蘭地政事務所乃依土地徵收 條例施行細則第31條第2 項但書規定：「但重新計算結 果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以原 公告土地現值作為徵收補償地價之依據」之意旨，維持 原地價區段，亦即仍劃屬頭城鎮編號第180 ○○○區○ ○區段○○區段位於協天路（大坑路）南側迄海水浴場 （開蘭東路、協天路）間一帶裡地農地，其範圍為大坑 路以南、開蘭東路以北、沙成路以東及協天路以西等情 ，已據被告辯明在卷，並有第180 號地價區段圖、都市 土地更正前後地價區段略圖在卷可參（本院卷第54、55 頁）。是宜蘭地政事務所於系爭土地經都市計畫變更為 公共設施保留地後，仍維持原劃屬之第180 ○○○區○
○區段，不另單獨劃分公共設施區段，於法尚屬無違， 且與地價調查估計規則第18條第1 項規定：「……斟酌 地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件 、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建 築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素 ，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近 之土地劃為同一地價區段。……」、第19條規定：○○ ○區段○○○○○○道路、溝渠等自然界線……為準」 ，亦無不合，其區段劃分尚無違誤。
⒌次查，系爭土地劃屬之第180 地價區段，於99年土地現 值調查作業期間（97年9 月2 日至98年9 月1 日）未蒐 集調查有買賣實例，宜蘭地政事務所依地價調查估計規 則第21條第1 項第2 款規定，原選取使用編定相同且有 買賣實例之頭城鎮編號第91號、第92號為基準地價區段 ，據以推估其地價，嗣因原告提出異議，本案送地評會 復議時，宜蘭地政事務所考量原選取之第91號地價區段 離第180 號目標區段較遠，乃另選擇離目標區段較近、 使用分區同為農業區且有買賣實例之頭城鎮編號第230 ○○○區段○○區段範圍為宜三路（福成路）以東福德 溪與金面溪間農地）代替原選取之第91號地價區段，而 改以頭城鎮編號第230 號、第92○○○區段○○○○○ 區段，並重新檢討第180 ○○○區段○○○○○○區段 實際優劣情形，就影響地價區域因素分析明細表所列之 「土地使用管制」、「交通運輸」、「自然條件」、「 土地改良」、「特殊設施（環境污染之有無及接近程度 ）」等5 項因素向上修正，修正後推估○○○區段○○ ○○○○區段擬評地價為每平方公尺3,300 元等情，業 經被告陳明綦詳，並有更正前、後第180 ○○○區段○ ○○○區段地價估價報告表、影響地價區域因素分析明 細表（農業用地）、更正前、○○○區段○○○區段相 關位置圖、第92號及第230 號區段勘查表在卷可稽（本 院卷第63-81 頁）。又因本件徵收屬99年度新增徵收案 ，宜蘭地政事務所依宜蘭縣地評會98年第7 次會議決議 ：「本縣99年度辦理一般徵收、區段徵收地區（含來年 需地機關臨時提報部分），同意業務單位意見，以地政 事務所調查之99年擬評公告土地現值區段地價之72% 調 整，徵收時另加4 成地價補償」（原處分卷附件9 ）辦 理，於重新檢討後，更正第○○○區段○○○○○○區 段地價為每平方公尺3,300 元，再依該擬評區段地價72 % 計算，更正該區段地價之99年公告土地現值為每平方
公尺2,400 元，並報經宜蘭縣地評會99年第3 次會議決 議：「為反應宜蘭地政事務所調查之一般正常交易價格 ，本案同意更正本（99）年公告土地現值」（原處分卷 附件6 ），經核均屬依法令及法定作業程序辦理，且其 結果將第180 號區段地價之99年公告土地現值由原評定 之每平方公尺2,000 元，調高為每平方公尺2,400 元， 亦有利於原告，是上開地價之核定，於法並無違誤。 ⒍第查，本案第180 號地價區段於99年土地現值調查作業 之蒐集調查實例期間（97年9 月2 日至98年9 月1 日） ，查無交易實例，已如前述，原告所稱買賣實例（原告 鄰居康游梅於87年間以每坪15,300元購買同段000000地 號土地，見原證5 ），縱令屬實，亦屬87年間之交易， 既非在99年土地現值調查作業蒐集期間發生之買賣實例 ，自不足採為本案有利於原告之認定。又本件宜蘭地政 事務所選取之基準地價區段即第230 號、第92號區段於 上開調查作業蒐集期間均有買賣實例，○○○區段○區 段地價估價報告表在卷可稽（本院卷第72、75頁），且 被告所提買賣實例調查估價表，已詳載各該買賣實例之 土地標示、使用分區、容積、移轉面積、移轉日期、移 轉原因、臨街關係、宗地條件（包括形狀、寬度、深度 、街道名稱、範圍、位置略圖）及資料來源等（本院卷 第73、76-78 頁），其內容翔實有據，應可採憑，故宜 蘭地政事務所選取鄰近、有買賣實例且同為農業區之第 0000號、第○○○區段○○○○○區段，與地價調查估 計規則第21條第1 項第2 款「無買賣實例或收益實例之 區段，應於鄰近或適當地區選取2 個以上使用分區或編 定用地相同，且依前○○○區段○○○區段，作為基準 地價區段……」之規定，尚無不符。原告雖稱前開選取 之基準地價區段買賣實例土地位置均較系爭土地位置為 差（詳原告100 年9 月10日出具之行政訴訟辯論意旨狀 所附對照表），不應做為推估系爭土地價格之依據云云 ，惟基準區段之地價僅係目標區段地價之推估參考，尚 須按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素 評價基準明細表各主要項目之修正細項，依實際情況之 優劣等級，據以修正估計目標區段之地價，此觀地價調 查估計規則第21條第1 項第2 款後段規定即明。本件目 標區段即第180 號地價區段為都市計畫內○○○區○○ ○○○○○區段即第0000號及第00號地價區段則為都市 計畫外特定農業區農牧用地土地，其條件雖較目標區段 為差，但被告於推估時已將第00號、第0000號區段影響
地價區域因素總修正數各向上調整1.455 及1.758 （本 院卷第80、81頁），並以各基準區段地價分別乘以上開 總修正數後，據以計算第180 號區段地價，即係參酌實 際狀況所為之修正，足以彌補基準地價區段之劣勢，原 告徒以基準地價區段買賣實例土地位置及條件較差為由 ，主張不應以該等買賣實例做為推估系爭土地價格之依 據云云，洵無可採。
⒎另原告主張系爭00000 地號土地87年之土地公告現值每 平方公尺仍有9,000 元，自90年大幅降低至3,600 元， 隔年更降至540 元，顯有人為操作乙節。經查，上情係 因系爭00000 地號土地位屬頭城都市計畫農業區，應劃 屬第0000○○○區○○區段，85年間誤摘錄為第0000○ ○○區○○區段，嗣96年底檢核發現宗地地價摘錄錯誤 ，被告遂依辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事 項第2 點規定，以100 年6 月21日府地用字第10000909 25A 號公告更正該地號85年至96年公告地價、公告土地 現值，故自97年起該筆土地之公告土地現值即為正確， 至於該筆土地83年、84年之公告土地現值並無錯誤，未 予更正；原告所提同段00000 及00000 地號土地，則係 位於烏石漁港區段徵收範圍邊界，原劃屬編號第113 號