臺灣臺北地方法院民事簡易判決 100年度北簡字第7556號
原 告 李家維
被 告 呂啟弘
上列當事人間100年度北簡字第7556號返還不當得利事件，於中
華民國100年9月13日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告原聲明之請求權基礎為不當得利，嗣於言詞辯論期間 更正為損害賠償，核以原告所為並未變更訴訟標的，而僅更 正法律上之陳述，非為訴之變更，應屬合法，先予敘明。二、原告主張：其於民國99年1月1日向被告承租位於台北市松山 區○○○路○段53巷3弄6號1樓（下稱系爭房屋），承租時被 告未表示房屋曾因2樓因素，造成漏水情形，且房屋租賃契 約書（下稱系爭租約）第11條明確記載甲方（即被告）應保 持租賃可供居住之完好狀態，但租賃至同年5月即發生廚房 因之前漏水施工不佳，發生漏水情事，主臥室及浴廁相繼出 現因天花板積水過多，造成天花板開始出現水滴，反應後被 告雖派員維修，但維修需整個主臥室天花板拆除重新裝修才 可改善問題，且需耗時1週才能修復，雖造成原告極大的不 便，但為了居住環境亦同意維修，然廚房、主臥室修繕後， 卻陸續發生客廳、餐廳地板隆起，另外另一間浴廁、衣櫥、 後陽台、冷氣排水等相繼發生漏水情事，因修繕問題連被告 委派的設計師都認定該工程需拆除整面牆面及管道間設備， 並更換後陽台採光照，故原告考慮工程實在過大，被告亦不 願提供任何補償，且已違反上開系爭租約第11條約定，故於 100年2月25日向被告表明該租賃標的漏水情事已非可供居住 之完好狀態，正式提出解約要求，嗣於同年5月31日合意終 止系爭租約，並請求因該房屋漏水範圍過大，與當初承租時 所允諾的使用範圍差距過大，且房屋漏水情況維持1年之久 ，數次整修皆花費數天工程才可完成，造成原告及家人長久 之不便，故應返還3分之1租金，然被告表示不願提供補償。 本件房屋漏水範團已達承租坪數之一半，致原告無法使用該 空間，而被告每月收取租金新台幣（下同）32,500元，顯非 合理，爰依損害賠償之法律關係，提起本件訴訟。並聲明： 被告應給付原告13萬元，及自99年5月1日起至清償日止按年 息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造於98年12月中旬透過仲介簽訂系爭租約，約 定租期自99年1月月1日起至100年12月31日止共計2年，原告 於100年2月25日來電只告知提前退租，然被告溝通提前退租 解約，須在2個月前告知之意，以方便處理後續事宜，原告 當時全然未提及屋況滲漏水之情。嗣原告於100年4月下旬來 電告知，因其妹於100年6月畢業，改租屋至6月底，只要求 被告待妹妹畢業後即退租，同年5月原告又來電，說明原告 妹妹基測時間未定，決定6月中就退租，原告退租時間之不 確定，全係配合其妹就學考量而定，絕非因滲漏水關係，原 告不願被扣違約金，卻又欲配合其妹畢業始退租，甚且藉機 向被告請求退還租金及補償金。原告所稱天花板漏水等情， 皆與事實不符，倘原告有告知上開情事，被告皆會立即處理 妥善，被告於系爭租約終止後，曾委請專業人員勘查，系爭 房屋屋況未有漏水嚴重之情，更不致影響原告生活之困擾不 便。原告於承租期間至解約時，從未提及任何賠償之事，其 始終未提出系爭房屋嚴重漏水之證明，亦無法證明究竟造成 原告或其家人何種損害等語置辯。並聲明：原告之訴及假執 行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條規定自明。次按兩造系爭租約第11條約 定：甲方應保持租賃物可供居住之完好狀態；又出租人應以 合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條 定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交 付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未 保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承 租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務 不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使 瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨 可參）。本件原告自99年1月1日起，向被告承租系爭房屋， 租金每月32,500元，嗣兩造於100年5月31日合意終止系爭租 約，原告並將系爭房屋返還被告等情，有系爭租約在卷可稽 ，且為兩造所不爭執，堪信為真實。又原告主張被告違反出 租人之義務，未提供合於約定使用租賃物，未盡修繕義務， 致系爭房屋漏水面積達原告所承租範圍一半，使其受無法使 用該空間，造成原告及家人長久不便之損害，其得請求損害 賠償云云，惟被告否認之，自應由原告依民事訴訟法第277 條所規定舉證責任分配之法則，就被告有未提供合於約定使 用租賃物，未盡修繕義務，致系爭房屋漏水面積達原告所承 租範圍一半，使其受無法使用該空間，造成原告及家人長久
不便之損害等事實，負舉證之責任。查原告固提出照片13張 為證，惟上開照片為原告所自行拍攝，為被告所否認，且上 開照片中雖有水痕、壁癌，然拍攝時間不明，亦無法據此證 明該水痕、壁癌已致系爭房屋有一半空間無法使用之程度， 本院自難僅憑上開照片，遽以認定系爭房屋有因漏水致一半 面積無法使用之事實。另原告提出系爭租約終止後自行拍攝 被告整修系爭房屋之照片4張，為被告所否認，亦不足以證 明原告有因系爭房屋漏水而受有前開損害。此外，原告始終 無法提出其他證據以證明原告因被告違反出租人之義務，未 提供合於約定使用租賃物，未盡修繕義務，致系爭房屋漏水 面積達原告所承租範圍一半，使其受無法使用該空間，造成 原告及家人長久不便之損害等事實。故原告主張被告違反出 租人之義務，致系爭房屋漏水面積達原告所承租範圍一半， 使其受無法使用該空間，其得請求損害賠償云云，自不足取 。
五、從而，原告起訴請求被告給付13萬元及其利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附 麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
書 記 官 陳香伶