臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第二五三二號
原 告 高金五即祭祀公業高積祥管理人
被 告 乙○○
甲○○
右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文
被告乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五之六、五二一、五二二地號上，面積叁佰陸拾點捌壹平方公尺之土地（附圖所示甲、甲１、甲２、乙、乙１、丙、丙１、丙２、丙３、丙４部分），自民國九十年十月十七日起每三年應給付之租金調整為蓬萊白米捌萬肆仟肆佰叁拾台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之。
被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段三八八、三九三、三九六、三九七地號上，面積壹佰叁拾捌點壹平方公尺之土地（附圖所示丁、丁１、戊、己、己１、庚、庚１部分部分），自民國九十年十月十八日起每年應給付之租金調整為蓬萊白米捌仟零伍拾伍點伍台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之。被告甲○○應給付原告蓬萊白米叁佰叁拾肆台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之六十二，被告甲○○負擔百分之十八，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀公 業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則依公司法第一百 九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選無效時 ，原管理人仍得繼續執行職務，司法院廳民一字第０二六九六號函足供參照。本 件由高金五以祭祀公業高積祥管理人身分提起訴訟，有無被告指陳之當事人不適格 問題？經查：
㈠本件依系爭土地登記簿謄本記載祭祀公業高積祥之管理人雖為高開、高江流二人 ，但該二人已先後死亡，有各人之除戶戶籍謄本影本二份附卷足憑；又祭祀公業 高積祥之派下員已於民國四十七年十二月二十二日冬至日派下員大會選任高金五 、高魁、高坤山、高金港、高周禮五人為管理人，亦有四十七年十二月三十一日 交接紀錄及台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函影本可按。 ㈡上述五位管理人中，高坤山、高金港、高周禮、高魁分別於六十三年四月十四日 、六十四年二月二十六日、七十四年八月三日、八十一年十月八日死亡，亦有戶 籍謄本可參。另祭祀公業高積祥於六十四年補選高清枝為該祭祀公業管理人，復 有六十四年派下員會議報告、出席名冊、租賃土地契約書可證。是自八十一年十 月八日高魁去世後，祭祀公業高積祥之管理人僅有高金五、高清枝二人。 ㈢祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高銘松 、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高法院判決確認無 管理人資格確定在案，有台灣高等法院七十六年上更㈠字第三三四號、最高法院
七十八年台上字第一四六五號判決可考，足認上開高武雄等五人均未合法取得管 理人資格。另祭祀公業於八十二年四月三十日雖又改選高金五、高清枝、高信一 、高清泉、高建登等五人為管理人，復因派下員大會之程序上有瑕疵，再經本院 以八十三年度簡上字第一八七號判決院認定八十二年四月三十日之改選不生效力 ，高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定在案，有該判決 書可稽。上開改選既未生效，則祭祀公業高積祥之管理人仍為原有之高金五、高 清枝二人。
㈣嗣高清枝於本件訴訟進行中之九十一年一月十六日死亡，有戶籍謄本在卷足證， 是祭祀公業高積祥之管理人僅餘高金五一人，高金五以祭祀公業高積祥管理人之 身分提起本件訴訟，尚無被告指摘之當事人不適格問題。原告起訴主張：
㈠被告乙○○於五十五年十月間向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○段○○段五 二二、五二一、四九五之六地號土地，原承租面積一一六點七四坪，現實際使用 面積經測量後為三六○點八一平方公尺（即一○九點一四五坪），該等土地上建 有門牌號碼為台北市○○區○○路一段四十號之房屋；被告甲○○之父周再發於 五十二年十一月四日向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○段○○段三八八、三 九三、三九六、三九七地號土地，原承租面積四四點四三坪，現實際使用面積經 測量後為一三八點一平方公尺（即四一點七七坪），該等土地上建有門牌號碼為 台北市○○區○○路二五號及二五之一號建物，此租約現由被告甲○○承受。 ㈡原告原分別與被告乙○○、甲○○約定租金為每三年每坪租谷六台斤、每年每坪 蓬萊白米二台斤，均按給付時市價折算台幣給付之；依此約定，祭祀公業高積祥 出租上開土地每年得收取之租金分別僅約新台幣（下同）三千七百三十五元、一 千四百二十一元，尚不足繳納地價稅，對原告顯失公平，且當初約定租金極低， 係因上開土地原係台北縣轄下之木柵鄉，惟自五十七年該地編入台北市改為院轄 市，地價普遍上升，是原告自得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金為按 公告地價百分之六計算等語。
㈢又被告甲○○自八十七年起至九十年止，共四年全無繳交租金，所欠租金合計為 三百五十五台斤蓬萊白米（44.43×2×4=355.44），爰依據兩造間之租賃契約， 併請求伊給付欠租。
㈣聲明為：
⒈被告乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○段○○段五二二、五二一 及四九五之六地號上，面積三六○點八一平方公尺（一○九點一四五坪）之土 地（詳如附圖甲、甲１、甲２、乙、乙１、丙、丙１、丙２、丙３、丙４部分 ），自九十年八月一日起應調整租金為每三年給付原告（先付租金後使用土地 ）蓬萊白米（租谷）一十萬五千五百三十六點九台斤，按給付時市價（批發價 格）折合新台幣給付之。
⒉被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○段三八八、三九三、三九 六、三九七地號上，面積一三八點一平方公尺（四一點七七坪）土地（詳如附 圖丁、丁１、戊、己、己１、庚、庚１部分），應自九十年八月一日調整租金 為每年給付原告（先付租金後使用土地）蓬萊白米一萬零六十九台斤，並按給
付時市價（批發價格）折合新台幣給付之。
⒊被告甲○○應給付原告蓬萊白米三百五十五台斤，按給付時市價（批發價格） 折合新台幣給付之。
被告則抗辯：
㈠被告乙○○所承租土地之地目為「田」，而非建地；且被告均無利用土地從事商 業行為或建屋出售牟利，並未因承租系爭土地獲得重大經濟利益；又依土地法第 九十七條規定，租金應以「申報地價」為計算標準，是原告請求調整租金為按「 公告地價」百分之六計算，顯屬過高且於法無據。 ㈡被告乙○○原與原告約定租金以「租谷」給付，原告請求變更租金種類為蓬萊白 米，不應准許。
㈢聲明為：原告之訴駁回。
原告主張被告乙○○、甲○○分別向祭祀公業高積祥承租其所有如附圖甲、甲１、 甲２、乙、乙１、丙、丙１、丙２、丙３、丙４部分及丁、丁１、戊、己、己１、 庚、庚１部分所示土地供建屋之用，租賃期限未定乙節，業據提出土地登記謄本為 證，復為被告所不爭執，並經本院會同臺北市古亭地政事務所人員到現場履勘及測 量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，均堪信為真實。至被告乙○○雖辯稱 兩造原約定租金係以租谷為給付，原告之請求已變更租金之種類，於法不許云云， 然原告主張租谷即為蓬萊白米，此為本省民眾一般表達方式，二者實無不同；且被 告乙○○先前給付租金，其給付之標的即為依白米換算之金錢若干，並未表示租谷 非白米等語，未見被告有反對表示，足見被告前揭辯詞，並無理由。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四 百四十二條定有明文。經查：
㈠被告承租之土地即台北市○○段○○段五二二、五二一、四九五之六與三八八、 三九三、三九六、三九七地號土地之申報地價於五十九年七月至八十九年七月間 大幅調漲如附表一所示，有土地登記簿謄本在卷可參，系爭土地於四十年間之申 報地價每平方公尺調漲八千八百七十八元至二萬零六百零六元不等（即調漲為二 十六點九倍至一百零七點二倍不等），顯見系爭土地之租金，確有調整之必要性 。
㈡再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，基地租用之租金，以不超過 土地申報總價額年息百分之十為限，是原告請求以公告地價計算調整租金之標準 ，尚於法不符，應以系爭土地之申報地價為計算調整租金之標準。 ⒈查被告等向祭祀公業高積祥承租之系爭土地在台北市○○路○段巷內及鄰近之 和興路上，其中被告乙○○承租之土地距離木柵路一段僅約二十公尺，甲○○ 承租之土地距木柵路一段亦僅約五十公尺，巷口即有公車站牌，附近有世新大 學、考試院、考選部、永建國小、永建市場等公共設施及政府機關，距離捷運 景美站，步行亦僅需約十餘分鐘，交通便捷繁榮，生活機能便利等情，業經原 告提出現場照片多幀及地圖在卷可參，並經本院履勘無訛，製有勘驗筆錄附卷 可佐，堪認系爭土地之交通及生活機能尚稱便捷，惟該等土地僅供建屋使用， 又坐落在住宅區，未從事商業用途，是本院認系爭土地租金應以土地申報價額 年息百分之六計算，並依此計算被告乙○○每三年給付之租金應調整為一百三
十五萬零八百七十三元（計算式詳如附表二），被告甲○○每年給付之租金應 調整為十二萬八千八百八十八元（計算式詳如附表三）。 ⒉又兩造約定租金以蓬萊白米計算，按給付時市場批發價格折合新台幣給付，已 如前述，而北部（桃園地區）蓬萊白米於上訴人請求調漲時之九十年十月間價 格為每六十公斤（即一百台斤）一千六百元，有報紙乙則可供參考，折算結果 為每台斤十六元，再據以換算，則被告乙○○承租土地之租金每三年應調整為 蓬萊白米八萬四千四百三十台斤（計算式詳如附表二），被告甲○○承租土地 之租金每年應調整為蓬萊白米八千零五十五點五台斤（計算式詳如附表三）。 ㈢又按房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，應自出租 人為調整租金之意思表示時起算。查原告請求調整租金之意思表示載明於起訴狀 上，而被告乙○○、甲○○各至九十年十月十六日、同年月十七日始收受繕本之 送達，有送達回證在卷可憑，則依上開說明，本件租金應自被告乙○○、甲○○ 收受原告調整租金意思表示之翌日即九十年十月十七日、同年月十八日起調整， 原告訴請自九十年八月一日起調整，為不可採。 ㈣另本件原告係以民法第四百四十二條為訴訟標的訴請法院調整租金，是本院之審 判範圍僅在於審酌租金應否調整及應調整為若干而已，至租金之清償期為何，並 不在本院審判範圍內，從而原告於聲明中以括弧表示請求被告先給付租金後使用 土地，本院自無從加以審酌，附此敘明。
次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。原告主 張被告甲○○積欠八十七年至九十年之租金未付，為被告甲○○所不爭執，原告自 得依據兩造間之租賃契約，請求伊給付欠租。經查： ㈠被告甲○○目前實際使用之土地面積為四一點七七坪，業據地政機關測量屬實， 又該屋大約是在八十七年間改建為現狀，另經訴外人即甲○○之母周陳紅桃陳述 明確，有本院九十年十一月廿二日勘驗筆錄可憑，是以原告請求被告甲○○給付 八十七年至九十年間之欠租，自應以四一點七七坪而非以伊原承租面積四四點四 三坪為計算基準。
㈡兩造約定土地租金為每坪每年蓬萊白米二台斤，按給付時市價折算台幣給付之， 故合計被告甲○○應給付原告之欠租金為蓬萊白米三百三十四台斤（41.77×2× 4 ＝334.16，小數點以下四捨五入）。
㈢又被告甲○○與原告間所定租約之租金應自九十年十二月十八日起調整為每年蓬 萊白米八千零五十五點五台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之，業如 前述，然原告請求被告甲○○給付九十年十二月十八日至同年月卅一日之欠租， 仍以原租金計算，未逾其得請求之數額，並無不可，併予敘明。綜上所述，原告請求調整系爭租賃契約之租金，核屬有據，爰自被告乙○○、甲○ ○收受起訴狀繕本翌日即九十年十月十七日、同年月十八日起，調整系爭土地之租 金按申報地價年息百分之六計算，即被告乙○○部分每三年租金調整為蓬萊白米八 萬四千四百三十台斤，被告甲○○部分每年租金調整為蓬萊白米八千零五十五點五 台斤，均按給付時市場批發價格折合新台幣給付；又原告依據兩造間之租賃契約， 請求被告甲○○給付欠租蓬萊白米三百三十四台斤，按給付時市場批發價格折合新 台幣計付，亦無不合，應予准許。原告各逾上開範圍之請求，均無理由，應予駁回
。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日 民事第二庭法 官 陳婷玉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日 法院書記官 王 儀